別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
三浦 -10　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
三浦 -10 神奈川県 神奈川第８ 氏名  不動産鑑定士　榎本　一裕   TEL.
鑑定評価額 7,140,000 円  １㎡当たりの価格 65,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 52,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 三浦市初声町下宮田字長作４６番５５外
 ②地積
　(㎡)		 109  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）
高度2種最高15m


(60,160)
台形
1:1.2		 住宅

Ｗ2		 小規模一般住宅に畑
地が見られる住宅地
域		 北4m私道 水道 三崎口

1.2km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    35 ｍ、南    45 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.5 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　       110 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 三崎高校跡地の利活用が進行
中（令和元年商業施設等開業
。市庁舎移転計画あり）。		 街

路		 基準方位北、４ｍ私
道		 交通

施設		 三崎口駅南東方

1.2km		 法令

規制		 １住居
(60,160)
高度2種最高15m
⑤地域要因の将
　来予測		 国道背後の住宅地域として熟成しており、特段の変動要因も認められないため、当面は現環境維持と予測する。
周辺での利便施設の増加等もあって地価は回復傾向。当面は横這い乃至微増傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     67,500 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     23,300 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は概ね三浦市北部の住宅地域一円であるが、特に代替性が高いのは初声町・南下浦町上宮田及び菊名・三崎
町小網代の住宅地域一帯。需要者は圏内居住の１次・２次取得者が中心である。住環境は劣るものの、商業施設に近く
、二駅利用可能な立地にあるため、相応の需要は認められ、地価は横這い乃至微増傾向で推移している。中心価格帯は
、土地が１００～１２０㎡程度で７００～８００万円程度、同規模の新築戸建住宅が２０００万円台半ば程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 賃貸需要が認められるものの共同住宅建築目的の土地取引はほとんどなく、取引の中心は自己の居住用物件である。よ
って、需要者は居住の快適性等の良否を判断して取得するか否かの意思決定をすると考えられるため、収益性を反映し
た収益価格よりも不動産の有効需要を反映した比準価格の規範性・説得力が相対的に優ると判断する。したがって、比
準価格を重視して収益価格を比較考量し、さらに代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を標記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　三浦 -5                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     72,300 円／㎡		 [103.0]
100		 100
[101.0]		 100
[112.6]		 [100.0]
100		 65,500 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     65,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 市内では人口減少、高齢化が進行中。条件良
否による選別化が依然認められるが、割安感
等から地価下落が続いたエリアの下落幅が縮
小傾向にある。

駅徒歩限界圏で住環境が劣る住宅地域だが、
商業施設接近性、自動車利便性が良好ゆえ相
応の需要があり、引き続き地価は安定傾向で
推移している。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.5
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 +10.0
行政　　　　　　  -3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 三浦 -10　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６０８
０２
-4		 三浦市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西8m市道、
南西6m、角地
１低専

(50,80)
b １０６０８
０８Ｄ
-50		 三浦市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 西6m市道、
南4m、角地
１低専

(60,100)
c １０６０８
１１Ｄ
-49		 三浦市

 建付
地

   
（　          ） 		 袋地等 北4.9m市道、
中間画地
１住居
高度1種最高12m
風致地区
(40,196)
d １０６０８
０２Ｄ
-74		 三浦市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西4.5m私道
、中間画地
２住居
高度2種最高20m
(60,180)
e １０６０８
０２Ｄ
-126		 三浦市

 更地


   
（　          ） 		 袋地等 東2.8m私道、
中間画地
１住居
高度2種最高15m
(60,160)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
72,593  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
71,476 		 100
[ 111.1]
64,335 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
64,300 
b (　           ) 
69,075  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
67,063 		 100
[ 100.5]
66,729 
66,700 
c (　           ) 
50,821  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.0]
56,468 		 100
[  91.5]
61,714 
61,700 
d (　           ) 
69,234  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
67,876 		 100
[  94.5]
71,826 
71,800 
e (　           ) 
47,078  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  76.5]
61,540 		 100
[  84.3]
73,001 
73,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -6.5 環境　　　　  +7.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.5 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.9 交通・接近　  -8.3 環境　　　　  -3.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +0.9 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.5 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +0.5 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.3 交通・接近　  -6.3 環境　　　　  -6.0
画地　　　　 -23.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     67,500 円／㎡]  



三浦 -10　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

1,743,863 
327,900 
1,415,963 
1,290,300 
125,663 		 （　0.9696）
121,843 		 （  4.9 -  0.1 ）
4.8％  
⑧収益価格 　      2,538,396 円　　　　（　     23,300 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
三浦 -10　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 50.00 Ｗ2 100.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居
高度2種最高15m
 60 ％   200 ％   160 ％   109 ㎡      9.5 m x   11.0 m  前面道路：私道     　   4.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 賃貸市場の動向、画地の規模・形状、公法上の規制等を考慮し、「賃貸面積５０㎡・上下各１戸」の２階建共同住宅を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段を想定したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
50.00 
100.0 
50.00 
1,485 
74,250 		 1.0  74,250 
1.0  74,250 

 2～ 2		 住宅
50.00 
100.0 
50.00 
1,515 
75,750 		 1.0  75,750 
1.0  75,750 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
100.00 
100.0 
100.00 

150,000 		 150,000 
150,000 
⑨年額支払賃料        150,000 円　×　12ヶ月　＝　       1,800,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     100.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   5,000 円／台　×　   1 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　          60,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         1,800,000 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　          60,000 円　　×　　  10.0 ％　＝　　       186,000 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 1,674,000 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           150,000 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           1,350 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          150,000 円　×　　  90.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　          68,513 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       1,743,863 円　　　　（　        15,999 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６０８０２
Ｔ
　　　　-28		 1,671  
(   1,670) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[108.0]		 100
[ 92.0]		 100
[103.0]		 100
[100.0]
1,633 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,580 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,515 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １０６０８０２
Ｔ
　　　　-29		 1,277  
(   1,277) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[103.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 98.0]
1,480 
c １０６０８０２
Ｔ
　　　　-30		 1,239  
(   1,188) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
1,620 
三浦 -10　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 82,500 円  　　　　     16,500,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 55,800 円  　　　        1,860,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       16,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      140,200 円  　　　　     16,500,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        16,500 円  　　　　     16,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        16,500 円  　　　　     16,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         327,900 円　（　　　　　　         3,008 円／㎡）　　（経費率　　  18.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9696    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 16,500,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 165,000 円／㎡　×　     100.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0782     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0636 ×　 40 ％　＋　0.0843 ×  40 ％　＋ 0.0951 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,290,300 円  
（　　　　　        11,838 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 1,743,863 円      
②総費用 327,900 円      
③純収益　①－② 1,415,963 円      
④建物等に帰属する純収益 1,290,300 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 125,663 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 121,843 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,118 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      2,538,396 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      23,300 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 三浦 -10　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　三浦市初声町下宮田字長作４６番５５
 0214000011696-0000
2 　三浦市初声町下宮田字長作４６番７６
 0214000011717-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
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43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
三浦 -10　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
三浦 -10 神奈川県 神奈川第８ 氏名  不動産鑑定士　高畠　祐二   TEL.
鑑定評価額 7,090,000 円  １㎡当たりの価格 65,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 52,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 三浦市初声町下宮田字長作４６番５５外
 ②地積
　(㎡)		 109  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）
高度2種最高15m


(60,160)
台形
1:1.2		 住宅

Ｗ2		 小規模一般住宅に畑
地が見られる住宅地
域		 北4m私道 水道 三崎口

1.2km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    35 ｍ、南    45 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　       110 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北　　４
ｍ私道		 交通

施設		 三崎口駅南東方

1.2km		 法令

規制		 １住居
(60,160)
高度2種最高15m
⑤地域要因の将
　来予測		 地域要因に特段の変動要因がないため、当面は現状を維持するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     65,900 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     26,400 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は京急久里浜線沿線で、概ね三浦市の圏域に存する住宅地域である。需要者の中心は三浦市内の一次取得者
が多い。なお、近年は三崎口駅が京急久里浜線の始発駅となることから、テレワークの推進を背景とした需要が現在で
も一部見られる。特に近隣地域は、幹線道路や商業施設に近いことから利便性がやや優れており、一定の需要は認めら
れる。取引の中心となる価格帯は土地は７００万円程度、新築戸建で２０００万円程度と判断する。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 小規模な戸建住宅に農地が見られる住宅地域であり、アパート等の収益物件は少なく、居住の快適性が重視される地域
である。アパート経営は土地所有者の節税目的で行われる場合が多く、その賃料水準は土地取得費の回収を必要としな
い水準にあるため、収益価格は低位に試算された。そこで市場の実態を反映し相対的に信頼性の高い比準価格を重視し
て、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえて、対象標準地の鑑定評価額を標記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　三浦 -5                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     72,300 円／㎡		 [103.6]
100		 100
[101.0]		 100
[114.0]		 [100.0]
100		 65,100 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     65,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 個人消費は着実に回復しているが、コスト高
（物価高）が家計の実質所得への下押し圧力
となっており、不動産市場への影響が懸念さ
れる。

最寄り駅から徒歩圏内に存し、商業施設への
利便性も高いが、接面道路が下り傾斜で居住
環境にやや劣る。地価は横ばい傾向となって
いる。

個別的要因の変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +3.2
交通・接近　　　  +3.8
環境　　　　　　 +10.5
行政　　　　　　  -3.7
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 三浦 -10　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６０８
０２
-4		 三浦市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西8m市道、
南西6m、角地
１低専

(50,80)
b １０６０８
０２Ｄ
-74		 三浦市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西4.5m私道
、中間画地
２住居
高度2種最高20m
(60,180)
c １０６０８
０２Ｄ
-103		 三浦市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西15m国道、
南東2.5m、
二方路
１住居
高度2種最低15m
(70,200)
d １０６０８
１１Ｄ
-13		 三浦市

 更地


   
（　          ） 		 台形 西12m国道、
中間画地
１住居
高度2種最高15m
(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
72,593  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
69,801 		 100
[ 107.0]
65,235 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
65,200 
b (　           ) 
69,234  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
67,876 		 100
[ 105.8]
64,155 
64,200 
c (　           ) 
68,642  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  96.0]
71,502 		 100
[ 108.1]
66,144 
66,100 
d (　           ) 
71,556  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
70,848 		 100
[ 104.1]
68,058 
68,100 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　  +1.3 環境　　　　  +3.5
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.7 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.5 交通・接近　  +5.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +0.3 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +8.5 交通・接近　 -10.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  -4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +0.6 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +9.0 交通・接近　  -7.8 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +0.6 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     65,900 円／㎡]  



三浦 -10　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し再調達原価を把握することが困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

1,615,433 
300,196 
1,315,237 
1,173,000 
142,237 		 （　0.9696）
137,913 		 （  4.9 -  0.1 ）
4.8％  
⑧収益価格 　      2,873,188 円　　　　（　     26,400 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
三浦 -10　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 50.00 Ｗ2 100.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居
高度2種最高15m
 60 ％   200 ％   160 ％   109 ㎡      9.5 m x   11.0 m  前面道路：私道     　   4.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ファミリータイプ１ＬＤＫ　４戸　平均専有面積２５㎡　駐車場なし ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
50.00 
100.0 
50.00 
1,372 
68,600 		 1.0  68,600 
1.0  68,600 

 2～ 2		 住宅
50.00 
100.0 
50.00 
1,400 
70,000 		 1.0  70,000 
1.0  70,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
100.00 
100.0 
100.00 

138,600 		 138,600 
138,600 
⑨年額支払賃料        138,600 円　×　12ヶ月　＝　       1,663,200 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     100.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   5,000 円／台　×　   1 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　          60,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         1,663,200 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　          60,000 円　　×　　  10.0 ％　＝　　       172,320 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 1,550,880 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           138,600 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           1,247 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          138,600 円　×　　  90.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　          63,306 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       1,615,433 円　　　　（　        14,820 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６０８０２
Ｔ
　　　　-30		 1,239  
(   1,188) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 94.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
1,465 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,460 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,400 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １０６０８０４
Ｔ
　　　　-16		 1,277  
(   1,277) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 98.0]
1,414 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
三浦 -10　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 75,000 円  　　　　     15,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 51,696 円  　　　        1,723,200　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       16,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      127,500 円  　　　　     15,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        15,000 円  　　　　     15,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        15,000 円  　　　　     15,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         300,196 円　（　　　　　　         2,754 円／㎡）　　（経費率　　  18.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9696    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 15,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 150,000 円／㎡　×　     100.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0782     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0636 ×　 40 ％　＋　0.0843 ×  40 ％　＋ 0.0951 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,173,000 円  
（　　　　　        10,761 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 1,615,433 円      
②総費用 300,196 円      
③純収益　①－② 1,315,237 円      
④建物等に帰属する純収益 1,173,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 142,237 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 137,913 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,265 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      2,873,188 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      26,400 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 三浦 -10　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　三浦市初声町下宮田字長作４６番５５
 0214000011696-0000
2 　三浦市初声町下宮田字長作４６番７６
 0214000011717-0000
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備考