別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月14日　提出
逗子 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
逗子 5-2 神奈川県 神奈川第８ 氏名  不動産鑑定士　和田　智弘   TEL.
鑑定評価額 17,900,000 円  １㎡当たりの価格 235,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 190,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 逗子市沼間１丁目１４９６番２外
｢沼間１－５－１５｣		 ②地積
　(㎡)		 76  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(90,400)
台形
1:1.2		 店舗兼事務所

Ｗ2		 店舗、飲食店等が建
ち並ぶ駅前の商業地
域		 東7.1m市道 水道、ガス、下水 東逗子

80m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    35 ｍ、西    45 ｍ、南    40 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 中層店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.5 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　        75 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ７．１ｍ市道 交通

施設		 東逗子駅南西方

80m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 店舗、飲食店等が建ち並ぶ東逗子駅前の商業地域であり、当面は現状のまま推移するものと予測される。繁華性
や店舗等の集積度は低いが、駅前立地の稀少性を有するため潜在的な需要は底堅く、地価も上昇基調にある。
(3)最有効使用の判定 中層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    244,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    153,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、逗子市を中心に周辺市まで含めた商業地域及び商住混在地域一帯であり、その範囲は広域的となる。需
要者の中心は小規模店舗等の新設を目論む地元法人及び個人事業主等である。繁華性や収益性の低い商業地の商圏は狭
く、新規出店の動きや投資需要もやや弱いが、利便性の高い土地については併用住宅用地等として取引されるケースが
多い。供給は限定的で取引自体少なく個別性も強いため、中心となる規模や価格帯を見出すことは困難な状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は駅前商業地域であるが投資目的の需要は少なく、自己利用目的が中心である。そのため貸店舗等を前提とし
た賃貸市場の成熟の程度は低く、収益価格は低位に試算された。比準価格は広域的に収集した取引事例のうち、規範性
が概ね同等な事例を適切に関連付けて試算しており、市場性を反映した実証的且つ説得力の高い価格といえる。よって
、比準価格を標準とし、収益価格も比較考量し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　逗子 5-3                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    306,000 円／㎡		 [104.6]
100		 100
[100.0]		 100
[136.5]		 [100.0]
100		 234,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    229,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 逗子市の商業地は範囲が狭く、供給が限定的
で稀少性も高いことから、駅前商業地を中心
に需要は強含みで推移しており、地価も上昇
傾向にある。

商業集積度は低いが、駅前立地のため住居系
利用としての需要も見込まれる。地域的特性
に特段変動はないが、需要及び地価は強含み
で推移している。

対象標準地の形状は台形であるが、地域にお
ける概ね標準的な画地であり、価格への影響
は特に見られない。なお、個別的要因に特段
の変動はない。		 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +8.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 +29.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 逗子 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６０８
０６Ｄ
-5		 逗子市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西7.8m市道
、中間画地
近商

(90,200)
b １０６０８
０１Ｄ
-32		 横須賀市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南東25m市道、
北3.7m、角地
近商
高度3種最高31m
(100,300)
c １０６０８
１０Ｄ
-66		 横須賀市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北東10.4m市
道、中間画地
商業
高度3種最高31m
建築協定
(100,400)
d １０６０８
０２Ｄ
-44		 横須賀市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西10.8m市道、
北4.4m、角地
近商
高度3種最高31m
(100,300)
e １０６０８
０４Ｄ
-11		 横須賀市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西22m国道、
北西5.8m、
角地
準工
高度2種最高20m
(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
269,017  		 100
[ 100.0]		 [ 103.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 130.0]
213,765 		 100
[  81.0]
263,907 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
264,000 
b (　           ) 
195,382  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 114.9]
170,045 		 100
[  74.6]
227,942 
228,000 
c (　           ) 
196,950  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 110.0]
179,583 		 100
[  89.9]
199,759 
200,000 
d (　           ) 
341,491  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 126.0]
278,342 		 100
[ 111.3]
250,083 
250,000 
e (　           ) 
160,256  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
155,677 		 100
[  66.2]
235,162 
235,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.22 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　 +30.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -12.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +9.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　 +14.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　 +26.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.09 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +9.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -12.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    244,000 円／㎡]  



逗子 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,399,931 
837,550 
3,562,381 
3,012,030 
550,351 		 （　0.9505）
523,109 		 （  4.7 -  0.2 ）
4.5％  
⑧収益価格 　     11,624,644 円　　　　（　    153,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
逗子 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗付共同住宅 57.80 Ｓ3 173.40
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 90 ％   400 ％   400 ％   76 ㎡      7.5 m x    9.0 m  前面道路：市道     　   7.1 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 近隣地域の標準的使用、市場性等を考慮して３階建の店舗付共同住宅（店舗：約５２㎡、共同住宅：約９０㎡）を想定。 ⑦有効率　  81.6 ％
の理由		 標準的な共用部分を考慮したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
57.80 
89.3 
51.64 
3,759 
194,115 		 5.0  970,575 
0.0  0 

 2～ 2		 共同住宅
57.80 
77.8 
44.95 
2,180 
97,991 		 2.0  195,982 
1.0  97,991 

 3～ 3		 共同住宅
57.80 
77.8 
44.95 
2,218 
99,699 		 2.0  199,398 
1.0  99,699 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
173.40 
81.6 
141.54 

391,805 		 1,365,955 
197,690 
⑨年額支払賃料        391,805 円　×　12ヶ月　＝　       4,701,660 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     141.54 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,701,660 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       376,133 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,325,527 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,365,955 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          12,567 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          197,690 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　          61,837 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,399,931 円　　　　（　        57,894 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６０８１１
Ｔ
　　　　-135		 3,100  
(   3,000) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 94.0]		 100
[139.1]		 100
[ 60.0]
3,951 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,775 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,759 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １０６０８１１
Ｔ
　　　　-125		 4,607  
(   4,459) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[115.0]		 100
[100.0]
4,130 
c １０６０８１１
Ｔ
　　　　-102		 4,752  
(   4,537) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[101.0]		 100
[128.7]		 100
[100.0]
3,656 
逗子 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 220,500 円  　　　　     44,100,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 141,050 円  　　　        4,701,660　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       35,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      352,800 円  　　　　     44,100,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        44,100 円  　　　　     44,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        44,100 円  　　　　     44,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　なし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         837,550 円　（　　　　　　        11,020 円／㎡）　　（経費率　　  19.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9505    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 44,100,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 247,000 円／㎡　×　     173.40 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0683     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0522 ×　 40 ％　＋　0.0648 ×  30 ％　＋ 0.0932 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,012,030 円  
（　　　　　        39,632 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,399,931 円      
②総費用 837,550 円      
③純収益　①－② 3,562,381 円      
④建物等に帰属する純収益 3,012,030 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 550,351 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 523,109 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        6,883 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     11,624,644 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     153,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 逗子 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　逗子市沼間一丁目１４９６番２
 0202000458140-0000
2 　逗子市沼間一丁目１４９７番１１
 0202000458153-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
逗子 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
逗子 5-2 神奈川県 神奈川第８ 氏名  不動産鑑定士　蛭田　辰也   TEL.
鑑定評価額 17,900,000 円  １㎡当たりの価格 235,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 190,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 逗子市沼間１丁目１４９６番２外
｢沼間１－５－１５｣		 ②地積
　(㎡)		 76  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(90,400)
台形
1:1.2		 店舗兼事務所

Ｗ2		 店舗、飲食店等が建
ち並ぶ駅前の商業地
域		 東7.1m市道 水道、ガス、下水 東逗子

80m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    35 ｍ、西    45 ｍ、南    40 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 中層店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.5 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　        75 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 店舗のほか駐車場や住宅等も
混在する商業地域		 街

路		 ７．１ｍ市道 交通

施設		 東逗子駅南西方

80m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 東逗子駅前に店舗や飲食店等が立地する近隣型の商業地域であるが、商業系用途の需要は多くはなく、将来的に
は住居系の利用を合わせた土地利用が進むと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    250,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    186,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲は概ね逗子市内を中心に隣接市町を含む一円の商業地域。需要者の中心は地場の企業や事業主、商店
主等であるが、店舗用地としての需要は多くはないことから、建売業者等の参入も見込まれる。需要の中心となる価格
帯は、立地条件の僅かな違いや規模によって取引価格が異なるため、価格帯として捉えることは難しいが、単価では１
㎡当たり２０～３０万円前後の取引が多い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は状況の類似した商業地に所在する取引事例を比較考量して求めたものであり、市場の実態をよく反映してい
る。一方、収益価格は収益採算性を反映した価格であることから、商業地では重視すべきであるが、当地域は都心部の
商業地のように、収益採算性に応じて市場価格が形成されるような状況には至っていない。従って、鑑定評価額は代表
標準地との検討を踏まえ、比準価格を標準に収益価格を関連づけ、上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　逗子 5-3                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    306,000 円／㎡		 [104.6]
100		 100
[100.0]		 100
[135.5]		 [100.0]
100		 236,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    229,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 コロナ禍による影響は和らいだものの、背後
人口や周辺住民の高齢化、消費者ニーズの移
り変わり等により、商業地の選別化が進んで
いる。

東逗子駅前に店舗や飲食店等が建ち並ぶ商業
地域であり、地域の状況に大きな変化はない
。


駅前広場に面し、顧客誘引力等に恵まれてい
るので、他の不動産との比較における競争力
の程度は優る。個別的要因に変動はない。
 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　 +37.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 逗子 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６０８
１０
-6		 逗子市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南10m県道、
中間画地
近商

(90,200)
b １０６０８
０２Ｄ
-130		 逗子市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北11m県道、
中間画地
近商

(90,200)
c １０６０８
０２Ｄ
-186		 逗子市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 台形 東11m市道、
中間画地
１住居

(70,200)
d １０６０８
１０Ｄ
-28		 横須賀市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 西15m市道、
中間画地
近商
高度3種最高31m
(90,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
252,491  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
253,481 		 100
[  99.1]
255,783 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
256,000 
b (　           ) 
209,223  		 100
[ 100.0]		 [ 103.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  85.5]
253,025 		 100
[ 100.2]
252,520 
253,000 
c (　           ) 
385,360  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
399,233 		 100
[ 150.4]
265,447 
265,000 
d (　           ) 
195,066  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.0]
223,676 		 100
[  92.7]
241,290 
241,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　 -14.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +60.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    250,000 円／㎡]  



逗子 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,567,923 
847,371 
3,720,552 
3,053,010 
667,542 		 （　0.9505）
634,499 		 （  4.7 -  0.2 ）
4.5％  
⑧収益価格 　     14,099,978 円　　　　（　    186,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
逗子 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗付共同住宅 57.80 Ｓ3 173.40
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 90 ％   400 ％   400 ％   76 ㎡      7.5 m x    9.0 m  前面道路：市道     　   7.1 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２階～３階ファミリータイプの共同住宅（平均専有面積約４５㎡）を想定。 ⑦有効率　  81.6 ％
の理由		 共用部分を考慮したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
57.80 
89.3 
51.64 
3,784 
195,406 		 5.0  977,030 
0.0  0 

 2～ 2		 共同住宅
57.80 
77.8 
44.95 
2,190 
98,441 		 1.0  98,441 
1.0  98,441 

 3～ 3		 共同住宅
57.80 
77.8 
44.95 
2,230 
100,239 		 1.0  100,239 
1.0  100,239 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
173.40 
81.6 
141.54 

394,086 		 1,175,710 
198,680 
⑨年額支払賃料        394,086 円　×　12ヶ月　＝　       4,729,032 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     141.54 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,729,032 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       236,452 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,492,580 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,175,710 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          11,169 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          198,680 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　          64,174 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,567,923 円　　　　（　        60,104 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６０８０６
Ｔ
　　　　-110		 4,607  
(   4,459) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[120.0]		 100
[100.0]
3,839 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,800 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,784 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １０６０８０７
Ｔ
　　　　-106		 3,152  
(   3,058) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
3,687 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
逗子 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 223,500 円  　　　　     44,700,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 141,871 円  　　　        4,729,032　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       35,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      357,600 円  　　　　     44,700,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        44,700 円  　　　　     44,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        44,700 円  　　　　     44,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         847,371 円　（　　　　　　        11,150 円／㎡）　　（経費率　　  18.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9505    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 44,700,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 250,000 円／㎡　×　     173.40 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0683     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0522 ×　 40 ％　＋　0.0648 ×  30 ％　＋ 0.0932 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,053,010 円  
（　　　　　        40,171 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,567,923 円      
②総費用 847,371 円      
③純収益　①－② 3,720,552 円      
④建物等に帰属する純収益 3,053,010 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 667,542 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 634,499 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        8,349 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     14,099,978 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     186,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 逗子 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　逗子市沼間一丁目１４９６番２
 0202000458140-0000
2 　逗子市沼間一丁目１４９７番１１
 0202000458153-0000
3 　
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50 　
備考