別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
逗子 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
逗子 5-1 神奈川県 神奈川第８ 氏名  不動産鑑定士　小林　隆志   TEL.
鑑定評価額 114,000,000 円  １㎡当たりの価格 572,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 430,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月7日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 逗子市逗子５丁目１００６番５
｢逗子５－２－５３｣		 ②地積
　(㎡)		 200  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(90,400)

1:3		 店舗兼事務所

Ｓ5		 中層の店舗ビル等が
建ち並ぶ駅前の商業
地域		 北西（駅前広場）県道 水道、ガス、下水 逗子駅前広場接面
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    90 ｍ、南    30 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 中層店舗事務所併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.5 ｍ、奥行　約　　  23.5 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 近隣地域に周知の埋蔵文化財
包蔵地が含まれる。		 街

路		 北西（県道）接面 交通

施設		 逗子駅南方駅前広場接
面
 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 繁華性があり、希少性も兼ね備えた駅前商業地で、古い建物が多いが、安定したテナント需要があるため、当面
は現状のまま小規模の店舗兼事務所ビル等が建ち並ぶ駅前商業地として推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗事務所併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    587,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    553,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は神奈川県南東部で、ＪＲ横須賀線及び京急線各駅周辺に形成された商業地の圏域。築年数を経た商業ビル
が建ち並ぶほか、小規模の小売店や飲食店も多く建ち並ぶ古くからの商店街も残る地域である。テナントの入れ替わり
はあるが、繁華性・希少性が高く、投資価値があることから、需要者は地元の不動産業者や個人投資家等が中心になる
。事業の種類や事業者の特性によって取引価格水準が異なるため、中心価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 店舗付事務所ビルを想定して求めた収益価格は、駅前商業地にある土地の投資採算性を的確に表わした価格となった。
比準価格は、駅に近い繁華性のある商業地で取引された事例を分析検討して求めたもので、試算価格にばらつきが見ら
れたものの、対象標準地との代替競争関係が高いものにウェイト付けして価格水準を把握するよう努めた。以上により
、比準価格と収益価格とを関連づけ、対象標準地の時系列的な動向を検討し、上記のとおりに鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　横須賀 5-1                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    830,000 円／㎡		 [102.4]
100		 100
[103.0]		 100
[145.3]		 [100.0]
100		 568,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    543,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 市内の大型店舗としてはＯＫとヨークマート
のみのため、駅周辺の商店街は賑わいを保つ
。まちづくり３条例の改正により用途の多様
性が増加。

市役所に近い逗子５丁目で地上６階建の店舗
・事務所ビルの開発計画がある。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　  +7.0
行政　　　　　　 +40.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 逗子 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６０８
０４Ｄ
-2		 逗子市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北東15m県道、
中間画地
商業

(90,400)
b １０６０８
０２Ｄ
-186		 逗子市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 台形 東11m市道、
中間画地
１住居

(70,200)
c １０６０８
１０Ｄ
-23		 横須賀市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北東26m県道、
南東7m、角地
商業

(100,800)
d １０６０８
１０Ｄ
-44		 横須賀市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北東14.6m市
道、中間画地
商業
まちづくり景観協
(100,600)
e １０６０８
０２Ｄ
-44		 横須賀市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西10.8m市道、
北4.4m、角地
近商
高度3種最高31m
(100,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
550,021  		 100
[ 100.0]		 [ 107.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.0]
655,136 		 100
[  95.0]
689,617 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
690,000 
b (　           ) 
385,360  		 100
[ 100.0]		 [ 107.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
415,803 		 100
[  69.3]
600,004 
600,000 
c (　           ) 
577,279  		 100
[ 100.0]		 [ 114.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  94.5]
698,844 		 100
[ 126.0]
554,638 
555,000 
d (　           ) 
657,344  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  94.5]
723,426 		 100
[ 122.4]
591,034 
591,000 
e (　           ) 
341,491  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 133.9]
264,216 		 100
[  53.2]
496,647 
497,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.44 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -20.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -5.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +40.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -5.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +20.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　 -12.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　 +33.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    587,000 円／㎡]  



逗子 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

27,101,676 
5,291,040 
21,810,636 
16,450,200 
5,360,436 		 （　0.9288）
4,978,773 		 （  4.7 -  0.2 ）
4.5％  
⑧収益価格 　    110,639,400 円　　　　（　    553,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
逗子 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗事務所 157.50 ＲＣ5 787.50
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 90 ％   400 ％   400 ％   200 ㎡      8.5 m x   23.5 m  前面道路：県道     　       ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗、２階以上を事務所とした。 ⑦有効率　  79.8 ％
の理由		 共用部分等を考慮した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～  		 店舗
157.50 
87.9 
138.44 
6,586 
912,000 		 8.0  7,296,000 
0.0  0 

 2～ 5		 事務所
157.50 
77.8 
122.54 
2,964 
363,000 		 6.0  2,178,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
787.50 
79.8 
628.60 

2,364,000 		 16,008,000 
0 
⑨年額支払賃料      2,364,000 円　×　12ヶ月　＝　      28,368,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     628.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        28,368,000 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,418,400 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 26,949,600 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        16,008,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         152,076 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      27,101,676 円　　　　（　       135,508 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６０８０３
Ｔ
　　　　-19		 6,980  
(   6,665) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[105.0]
6,648 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    6,630 円/㎡

　月額支払賃料
（　    6,586 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １０６０８０３
Ｔ
　　　　-20		 5,226  
(   4,990) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[ 96.0]
6,404 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
逗子 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,235,000 円  　　　　    247,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 851,040 円  　　　       28,368,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      735,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,976,000 円  　　　　    247,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料       247,000 円  　　　　    247,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       247,000 円  　　　　    247,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       5,291,040 円　（　　　　　　        26,455 円／㎡）　　（経費率　　  19.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9288    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 247,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 305,000 円／㎡　×　     787.50 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0666     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0506 ×　 40 ％　＋　0.0614 ×  30 ％　＋ 0.0932 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 16,450,200 円  
（　　　　　        82,251 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 27,101,676 円      
②総費用 5,291,040 円      
③純収益　①－② 21,810,636 円      
④建物等に帰属する純収益 16,450,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 5,360,436 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,978,773 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       24,894 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    110,639,400 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     553,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 逗子 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　逗子市逗子五丁目１００６番５
 0202000455332-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
逗子 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
逗子 5-1 神奈川県 神奈川第８ 氏名  不動産鑑定士　柴崎　久   TEL.
鑑定評価額 114,000,000 円  １㎡当たりの価格 572,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 430,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 逗子市逗子５丁目１００６番５
｢逗子５－２－５３｣		 ②地積
　(㎡)		 200  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(90,400)

1:3		 店舗兼事務所

Ｓ5		 中層の店舗ビル等が
建ち並ぶ駅前の商業
地域		 北西（駅前広場）県道 水道、ガス、下水 逗子駅前広場接面
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    90 ｍ、南    30 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 中層店舗事務所併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.5 ｍ、奥行　約　　  23.5 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない。 街

路		 駅前広場（県道） 交通

施設		 逗子駅南方駅前広場接
面
 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 バスターミナルになっている駅前広場に面する繁華性が高い商業地域で、私鉄駅との中間にも位置するため人通
りが多く、当面は同様の状況が続くものと思われる。
(3)最有効使用の判定 中層店舗事務所併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    590,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    529,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は神奈川県内の主要駅周辺の商業地域で、主たる需要者は商業施設への投資を行う不動産業者等である。同
一需給圏における類似地域では郊外型の大型店等に顧客を奪われた商店街が散見され、再開発等により新たな商業施設
や低層階のみに商業施設を設けた高層の分譲マンション等が建設されることもあり、市場の中心価格帯は立地条件等に
より幅があるため把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 収益価格が比準価格に比べてやや低く試算されたが、賃貸事例の多くが事業に当たって節税対策も併せて検討されて土
地取得費の回収が考慮されない傾向にあり、地域の賃料水準が低く抑えられているためと思料する。一方、比準価格は
地域性が類似した規範性の高い取引事例を採用できたことから相対的信頼性は高いと判断される。従って、比準価格を
重視し、収益価格を関連づけて鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　横須賀 5-1                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    830,000 円／㎡		 [102.4]
100		 100
[103.0]		 100
[144.5]		 [100.0]
100		 571,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    543,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 商業背後地では高齢化が進行しているが、高
額所得者層の新たな流入もあり、逗子市内の
商業地域の商業収益性に大きな変化は見られ
ない。

まちづくり条例改正後、ＪＲ逗子駅周辺の商
業地域は店舗を併設した共同住宅への建て替
えが容易になり、デベロパーも参入して地価
が上昇している。

個別的要因に特段の変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 +39.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 逗子 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６０８
０４Ｄ
-2		 逗子市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北東15m県道、
中間画地
商業

(90,400)
b １０６０８
０２Ｄ
-186		 逗子市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 台形 東11m市道、
中間画地
１住居

(70,200)
c １０６０８
０２Ｄ
-144		 逗子市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南西9m市道、
南東1.9m、
北東1.8m、
北西2.1m、
四方路
近商

(100,200)
d １０６０８
０２Ｄ
-129		 逗子市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南11m県道、
中間画地
近商

(90,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
550,021  		 100
[ 100.0]		 [ 110.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  93.0]
651,154 		 100
[  90.3]
721,101 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
721,000 
b (　           ) 
385,360  		 100
[ 100.0]		 [ 107.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
414,647 		 100
[  79.6]
520,913 
521,000 
c (　           ) 
456,972  		 100
[ 100.0]		 [ 106.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
487,589 		 100
[  76.9]
634,056 
634,000 
d (　           ) 
337,096  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
353,951 		 100
[  73.5]
481,566 
482,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  -7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.1 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    590,000 円／㎡]  



逗子 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

27,786,924 
5,609,558 
22,177,366 
17,049,600 
5,127,766 		 （　0.9288）
4,762,669 		 （  4.7 -  0.2 ）
4.5％  
⑧収益価格 　    105,837,089 円　　　　（　    529,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
逗子 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗事務所 157.50 ＲＣ5 787.50
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 90 ％   400 ％   400 ％   200 ㎡      8.5 m x   23.5 m  前面道路：県道     　       ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗、２階以上を事務所と想定した。 ⑦有効率　  79.8 ％
の理由		 共用廊下等を除いたため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
157.50 
87.9 
138.50 
6,752 
935,152 		 8.0  7,481,216 
0.0  0 

 2～ 5		 事務所
157.50 
77.8 
122.50 
3,038 
372,155 		 6.0  2,232,930 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
787.50 
79.8 
628.50 

2,423,772 		 16,412,936 
0 
⑨年額支払賃料      2,423,772 円　×　12ヶ月　＝　      29,085,264 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     628.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        29,085,264 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,454,263 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 27,631,001 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        16,412,936 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         155,923 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      27,786,924 円　　　　（　       138,935 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６０８０７
Ｔ
　　　　-28		 6,345  
(   6,059) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 89.1]		 100
[102.1]
6,975 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    6,797 円/㎡

　月額支払賃料
（　    6,752 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １０６０８０１
Ｔ
　　　　-118		 5,303  
(   5,132) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 78.4]		 100
[102.2]
6,618 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
逗子 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,280,000 円  　　　　    256,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 872,558 円  　　　       29,085,264　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      897,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,048,000 円  　　　　    256,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料       256,000 円  　　　　    256,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       256,000 円  　　　　    256,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       5,609,558 円　（　　　　　　        28,048 円／㎡）　　（経費率　　  20.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9288    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 256,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 315,000 円／㎡　×　     787.50 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0666     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0506 ×　 40 ％　＋　0.0614 ×  30 ％　＋ 0.0932 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 17,049,600 円  
（　　　　　        85,248 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 27,786,924 円      
②総費用 5,609,558 円      
③純収益　①－② 22,177,366 円      
④建物等に帰属する純収益 17,049,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 5,127,766 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,762,669 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       23,813 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    105,837,089 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     529,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 逗子 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　逗子市逗子五丁目１００６番５
 0202000455332-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
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備考