別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月14日　提出
逗子 -5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
逗子 -5 神奈川県 神奈川第８ 氏名  不動産鑑定士　齋藤　伸   TEL.
鑑定評価額 57,100,000 円  １㎡当たりの価格 217,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 170,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 逗子市桜山８丁目２１９４番２０
｢桜山８－６－６｣		 ②地積
　(㎡)		 263  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(50,100)

（その他）

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅が多
い閑静な住宅地域
 北東4.4m市道 水道、ガス、下水 逗子

1.3km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    30 ｍ、南    60 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       260 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない。 街

路		 基準方位　北　　４
．４ｍ市道		 交通

施設		 逗子駅南西方

1.3km		 法令

規制		 １低専
(50,100)
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域は住環境の良好な住宅地域であり、逗子駅からやや距離はあるが徒歩も可能なエリアである。地価は緩
やかな上昇基調で推移しているが、地域要因に特段の変動はなく、今後も現状のまま推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    221,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     89,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ横須賀線、京急逗子線等沿線の最寄駅から概ね徒歩圏の逗子市内の住宅地域である。需要者は逗子市
及びその周辺の居住者による買換えのほか都心部等の富裕層からの需要も見込まれるものと考える。住環境は良好であ
り、一定の市場競争力が認められ、中規模物件の需要も概ね堅調である。市場での需要の中心となる価格帯は２６０㎡
の土地で５０００万円台半ば程度、新築戸建住宅は６０００万円台後半から７０００万円台半ば程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は中規模一般住宅が多い閑静な住宅地域である。比準価格は主として一般住宅の敷地としての利用を目的とす
る取引事例により規範性の高い価格が求められた。一方、収益価格は賃料水準が低位な地域であるため比準価格と比較
し低く求められた。住宅地域においては収益性よりも居住の快適性、利便性等が重視されると考えられる。したがって
、比準価格を重視して、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　逗子 -2                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    269,000 円／㎡		 [105.2]
100		 100
[100.0]		 100
[130.2]		 [100.0]
100		 217,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    213,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 長期金利は緩やかな上昇基調にあるが、依然
として良好な資金調達環境が続いている。物
価変動や金融政策の動向に留意する必要があ
る。

逗子駅からやや距離はあるが、徒歩も可能な
閑静な住宅地域である。地域要因に特段の変
動は見られないが、地価は上昇基調で推移し
ている。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　 +24.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 逗子 -5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６０８
０８
-23		 逗子市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北西5.8m市道
、中間画地
１低専
逗子・葉山近郊緑
(50,100)
b １０６０８
１０
-7		 逗子市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北4.8m市道、
中間画地
１低専
宅造規制区域
(50,100)
c １０６０８
０５
-22		 逗子市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西4m市道、
北西6m、角地
１低専

(60,100)
d １０６０８
０８
-10		 逗子市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北西4.1m市道
、中間画地
１低専

(50,100)
e １０６０８
０２Ｄ
-185		 逗子市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北西3.6m市道
、中間画地
１低専

(50,100)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
177,163  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
180,352 		 100
[  82.4]
218,874 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
219,000 
b (　           ) 
148,665  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
152,084 		 100
[  81.6]
186,377 
186,000 
c (　           ) 
183,735  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
180,732 		 100
[  79.2]
228,197 
228,000 
d (　           ) 
190,204  		 100
[ 100.0]		 [ 104.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
198,383 		 100
[  93.1]
213,086 
213,000 
e (　           ) 
223,565  		 100
[ 100.0]		 [ 107.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
239,885 		 100
[  93.1]
257,664 
258,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -6.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -6.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    221,000 円／㎡]  



逗子 -5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,859,653 
878,862 
3,980,791 
2,872,830 
1,107,961 		 （　0.9721）
1,077,049 		 （  4.8 -  0.2 ）
4.6％  
⑧収益価格 　     23,414,109 円　　　　（　     89,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
逗子 -5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 119.00 ＬＳ2 216.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専

 50 ％   100 ％   100 ％   263 ㎡     13.0 m x   20.0 m  前面道路：市道     　   4.4 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ファミリータイプ、平均専有面積５４㎡程度の共同住宅４戸を想定する。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
108.00 
100.0 
108.00 
1,802 
194,616 		 1.0  194,616 
1.0  194,616 

 2～ 2		 住宅
108.00 
100.0 
108.00 
1,839 
198,612 		 1.0  198,612 
1.0  198,612 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
216.00 
100.0 
216.00 

393,228 		 393,228 
393,228 
⑨年額支払賃料        393,228 円　×　12ヶ月　＝　       4,718,736 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     216.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  10,000 円／台　×　   3 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         360,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,718,736 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　         360,000 円　　×　　   8.0 ％　＝　　       406,299 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,672,437 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           393,228 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           3,618 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          393,228 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         183,598 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,859,653 円　　　　（　        18,478 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６０８０６
Ｔ
　　　　-13		 1,680  
(   1,610) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 94.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 98.0]
1,920 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,918 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,839 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １０６０８０７
Ｔ
　　　　-25		 1,911  
(   1,831) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[105.0]		 100
[ 98.0]
1,915 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
逗子 -5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 196,500 円  　　　　     39,300,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 152,362 円  　　　        5,078,736　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      137,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      314,400 円  　　　　     39,300,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        39,300 円  　　　　     39,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        39,300 円  　　　　     39,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         878,862 円　（　　　　　　         3,342 円／㎡）　　（経費率　　  18.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9721    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 39,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 182,000 円／㎡　×　     216.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0731     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0581 ×　 40 ％　＋　0.0776 ×  40 ％　＋ 0.0939 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,872,830 円  
（　　　　　        10,923 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,859,653 円      
②総費用 878,862 円      
③純収益　①－② 3,980,791 円      
④建物等に帰属する純収益 2,872,830 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,107,961 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,077,049 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        4,095 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     23,414,109 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      89,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 逗子 -5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　逗子市桜山八丁目２１９４番２０
 0202000443068-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
逗子 -5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
逗子 -5 神奈川県 神奈川第８ 氏名  不動産鑑定士　藤田　勝寛   TEL.
鑑定評価額 57,100,000 円  １㎡当たりの価格 217,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 170,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 逗子市桜山８丁目２１９４番２０
｢桜山８－６－６｣		 ②地積
　(㎡)		 263  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(50,100)

（その他）

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅が多
い閑静な住宅地域
 北東4.4m市道 水道、ガス、下水 逗子

1.3km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    30 ｍ、南    60 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       260 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 基準方位北、４．４
ｍ市道		 交通

施設		 逗子駅南西方

1.3km		 法令

規制		 １低専
(50,100)
⑤地域要因の将
　来予測		 既成の低層住宅地域として熟成しており、地価に影響を及ぼす特段の要因も見られない。よって今後も現状を維
持する地域と予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    225,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    114,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は逗子市内に存し、ＪＲ横須賀線及び京急逗子線の各駅から徒歩２０分圏内の住宅地域一円と判定した。需
要者は県内の周辺市町在住の買替による二次取得者や高額所得者層が中心と把握されるが、一部に都心部等からの転入
者も散見される。取引相場は２００㎡前後の土地で４，０００～４，５００万円程度、新築戸建住宅の総額で５，００
０～５，５００万円程度と把握される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域にはアパートも散見されるものの、大半は自用目的のため収益を目的とした土地取引は少ない。そのため収益
性よりも居住の快適性・利便性を重視した取引が中心となっており、住宅用途賃貸市場においては土地価格に見合う賃
料水準が形成されておらず成熟度は低い。よって本件においては市場参加者の属性と行動を反映した実証的な比準価格
を重視し、収益価格を比較考量して、更に代表標準地から検討した価格を踏まえて鑑定評価額を標記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　逗子 -2                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    269,000 円／㎡		 [105.2]
100		 100
[100.0]		 100
[130.4]		 [100.0]
100		 217,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    213,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 新型コロナウィルス感染症の影響から立ち直
り不動産取引の動きも総じて持ち直し傾向に
あるが、立地・駅距離等による二極化傾向は
依然持続している

最寄駅からは徒歩圏外で距離はあるが、地勢
の平坦な住宅地域内に存しており居住環境は
良好。そのため地価は堅調に推移している。


成熟度の高い既成住宅地域内に存しており、
価格形成要因に影響を与えるような個別的要
因の変動はない。
 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +6.0
環境　　　　　　 +23.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 逗子 -5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６０８
０６Ｄ
-51		 逗子市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北東4.5m市道
、西4.1m、
角地
１低専

(60,100)
b １０６０８
０２Ｄ
-185		 逗子市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北西3.6m市道
、中間画地
１低専

(50,100)
c １０６０８
０８
-10		 逗子市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北西4.1m市道
、中間画地
１低専

(50,100)
d １０６０８
０６Ｄ
-39		 逗子市

 建付
地

   
（　          ） 		 袋地等 北2.9m市道、
中間画地
１低専

(50,100)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
207,469  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
201,426 		 100
[ 101.7]
198,059 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
198,000 
b (　           ) 
223,565  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
223,565 		 100
[  94.1]
237,582 
238,000 
c (　           ) 
190,204  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
190,204 		 100
[  79.8]
238,351 
238,000 
d (　           ) 
191,682  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  80.0]
239,603 		 100
[ 106.9]
224,138 
224,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +7.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　 -20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    225,000 円／㎡]  



逗子 -5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,427,810 
933,265 
4,494,545 
3,077,510 
1,417,035 		 （　0.9721）
1,377,500 		 （  4.8 -  0.2 ）
4.6％  
⑧収益価格 　     29,945,652 円　　　　（　    114,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
逗子 -5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 119.00 ＬＳ2 216.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専

 50 ％   100 ％   100 ％   263 ㎡     13.0 m x   20.0 m  前面道路：市道     　   4.4 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 平均専有面積５４．０㎡（１ＬＤＫ）アパートを想定した。仕様は標準的。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 共同住宅
108.00 
100.0 
108.00 
1,970 
212,760 		 1.0  212,760 
1.0  212,760 

 2～ 2		 共同住宅
108.00 
100.0 
108.00 
1,990 
214,920 		 1.0  214,920 
1.0  214,920 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
216.00 
100.0 
216.00 

427,680 		 427,680 
427,680 
⑨年額支払賃料        427,680 円　×　12ヶ月　＝　       5,132,160 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     216.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  10,000 円／台　×　   3 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         360,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         5,132,160 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         360,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       274,608 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,217,552 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           427,680 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           4,063 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          427,680 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         206,195 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,427,810 円　　　　（　        20,638 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６０８０８
Ｔ
　　　　-104		 1,832  
(   1,757) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,036 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,100 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,990 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １０６０８０６
Ｔ
　　　　-13		 1,680  
(   1,610) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,100 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
逗子 -5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 210,500 円  　　　　     42,100,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 164,765 円  　　　        5,492,160　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      137,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      336,800 円  　　　　     42,100,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        42,100 円  　　　　     42,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        42,100 円  　　　　     42,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         933,265 円　（　　　　　　         3,549 円／㎡）　　（経費率　　  17.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9721    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 42,100,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 195,000 円／㎡　×　     216.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0731     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0581 ×　 40 ％　＋　0.0776 ×  40 ％　＋ 0.0939 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,077,510 円  
（　　　　　        11,702 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,427,810 円      
②総費用 933,265 円      
③純収益　①－② 4,494,545 円      
④建物等に帰属する純収益 3,077,510 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,417,035 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,377,500 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        5,238 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     29,945,652 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     114,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 逗子 -5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　逗子市桜山八丁目２１９４番２０
 0202000443068-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
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備考