別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
逗子 -2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
逗子 -2 神奈川県 神奈川第８ 氏名  不動産鑑定士　高畠　祐二   TEL.
鑑定評価額 52,100,000 円  １㎡当たりの価格 283,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 215,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 逗子市逗子４丁目１１４０番６
｢逗子４－４－８｣		 ②地積
　(㎡)		 184  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(50,100)

（その他）

1:1.2		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅等が
建ち並ぶ閑静な住宅
地域		 北4.5m市道 水道、ガス、下水 逗子

700m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    25 ｍ、西    75 ｍ、南    20 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北　　４
．５ｍ市道		 交通

施設		 逗子駅南東方

700m		 法令

規制		 １低専
(50,100)
⑤地域要因の将
　来予測		 地域要因に特段の変動要因がないため、当面は現状を維持するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    287,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    207,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は主に逗子駅を中心として広がる徒歩圏内の住宅地域である。需要者の中心は横浜や都心部に通勤する一次
取得者層及び買い替え層である。近年は、テレワークの推進を背景とした需要が多く見られるようになり、コロナ禍が
落ち着いてきた現在においても、徒歩圏の平坦な住宅地域の需要は強く高値取引もみられる。取引の中心となる価格帯
は土地は５０００万円程度、新築戸建で６０００万円台前半と判断する。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 最寄り駅から徒歩圏内であるが、アパートはあまり見られない住宅地域である。それに加え、アパート経営は土地所有
者の節税目的で行われる場合が多く、その賃料水準は土地取得費の回収を必要としない水準にあるため、収益価格は低
位に試算された。したがって、市場の実態を反映し相対的に信頼性の高い比準価格を重視し、収益価格を比較考量して
、対象標準地の鑑定評価額を標記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    269,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　逗子 -7                    　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    275,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 個人消費は着実に回復しているが、コスト高
（物価高）が家計の実質所得への下押し圧力
となっており、不動産市場への影響が懸念さ
れる。

最寄り駅から徒歩圏内の人気の住宅地域であ
り、需要が強く地価は上昇傾向にある。



個別的要因の変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.2 ％ +2.9 ％
３　試算価格算定内訳 逗子 -2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６０８
０２Ｄ
-115		 逗子市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南3.3m私道、
中間画地
１低専

(50,100)
b １０６０８
０４Ｄ
-15		 逗子市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南1.8m市道、
中間画地
１低専

(50,100)
c １０６０８
０６Ｄ
-36		 逗子市

 底地


   
（　          ） 		 台形 北2.8m市道、
中間画地
１低専

(50,100)
d １０６０８
０２Ｄ
-188		 逗子市

 更地


   
（　          ） 		 袋地等 南2m未舗装道
路、中間画地
１低専

(50,100)
e １０６０８
１０
-6		 逗子市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南10m県道、
中間画地
近商

(90,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
318,054  		 100
[ 100.0]		 [ 109.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
342,688 		 100
[ 116.5]
294,153 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
294,000 
b (　           ) 
349,297  		 100
[ 100.0]		 [ 109.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
373,268 		 100
[ 122.6]
304,460 
304,000 
c (　    115,825) 
289,563  		 100
[ 100.0]		 [ 104.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[  85.9]
351,588 		 100
[ 118.4]
296,949 
297,000 
d (　           ) 
130,183  		 100
[ 100.0]		 [ 107.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[  63.0]
221,724 		 100
[  78.4]
282,811 
283,000 
e (　           ) 
252,491  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
254,966 		 100
[  99.8]
255,477 
255,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.43 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.9 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.43 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.9 交通・接近　  -0.8 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.43 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.9 交通・接近　  +1.6 環境　　　　 +20.0
画地　　　　 -14.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.43 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.5 交通・接近　  -1.3 環境　　　　 -15.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 -30.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.5 交通・接近　  -1.3 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.5 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    287,000 円／㎡]  



逗子 -2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し再調達原価を把握することが困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,696,557 
672,330 
4,024,227 
2,214,720 
1,809,507 		 （　0.9702）
1,755,584 		 （  4.8 -  0.2 ）
4.6％  
⑧収益価格 　     38,164,870 円　　　　（　    207,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
逗子 -2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 90.90 Ｗ2 160.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専

 50 ％   100 ％   100 ％   184 ㎡     12.0 m x   15.0 m  前面道路：市道     　   4.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ２ＤＫ、平均専有面積４０㎡、４戸 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
80.00 
100.0 
80.00 
2,372 
189,760 		 1.0  189,760 
1.0  189,760 

 2～ 2		 住宅
80.00 
100.0 
80.00 
2,445 
195,600 		 1.0  195,600 
1.0  195,600 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
160.00 
100.0 
160.00 

385,360 		 385,360 
385,360 
⑨年額支払賃料        385,360 円　×　12ヶ月　＝　       4,624,320 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     160.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  10,000 円／台　×　   1 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         120,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,624,320 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         120,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       237,216 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,507,104 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           385,360 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           3,661 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          385,360 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         185,792 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,696,557 円　　　　（　        25,525 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６０８０９
Ｔ
　　　　-20		 2,450  
(   2,348) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
2,659 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,550 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,445 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １０６０８０６
Ｔ
　　　　-14		 2,230  
(   2,137) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[ 92.0]		 100
[ 98.0]
2,524 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
逗子 -2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 144,000 円  　　　　     28,800,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 142,330 円  　　　        4,744,320　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       98,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      230,400 円  　　　　     28,800,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        28,800 円  　　　　     28,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        28,800 円  　　　　     28,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         672,330 円　（　　　　　　         3,654 円／㎡）　　（経費率　　  14.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9702    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 28,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 180,000 円／㎡　×　     160.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0769     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0622 ×　 40 ％　＋　0.0830 ×  40 ％　＋ 0.0939 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,214,720 円  
（　　　　　        12,037 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,696,557 円      
②総費用 672,330 円      
③純収益　①－② 4,024,227 円      
④建物等に帰属する純収益 2,214,720 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,809,507 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,755,584 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        9,541 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     38,164,870 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     207,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 逗子 -2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　逗子市逗子四丁目１１４０番６
 0202000454451-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
逗子 -2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
逗子 -2 神奈川県 神奈川第８ 氏名  不動産鑑定士　柴崎　久   TEL.
鑑定評価額 52,100,000 円  １㎡当たりの価格 283,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 215,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 逗子市逗子４丁目１１４０番６
｢逗子４－４－８｣		 ②地積
　(㎡)		 184  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(50,100)

（その他）

1:1.2		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅等が
建ち並ぶ閑静な住宅
地域		 北4.5m市道 水道、ガス、下水 逗子

700m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    25 ｍ、西    75 ｍ、南    20 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない。 街

路		 基準方位北、４．５
ｍ市道		 交通

施設		 逗子駅南東方

700m		 法令

規制		 １低専
(50,100)
⑤地域要因の将
　来予測		 低層住宅地域として熟成しており、特に大きく地域要因が変化する状況になく、今後も現状を維持するものと思
われる。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    287,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    206,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は逗子市及び葉山町のＪＲ横須賀線逗子駅及び京急逗子線逗子葉山駅を最寄駅とする住宅地域で、需要者は
県内周辺地域在住の買替による二次取得者や高額所得者層が中心だが、住民や行政による乱開発の規制によって良好な
景観や環境が保たれている地域であることが好感されて都心部等からの転入も見られる。市場の中心価格帯は、１５０
～２００㎡前後の土地で４０００～５０００万円前後。更地等を購入して注文住宅の建築を希望する需要者が多い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域周辺にはアパートも散見されるが、収益を目的とした土地取引は少なく、典型的な需要者は居住の快適性を指
向する自己使用を目的としている。そして、地域的特性が類似する規範性の高い取引事例を採用できたことから、市場
参加者の属性と行動を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量して鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    269,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　逗子 -7                    　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    275,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 逗子市の人口は少子高齢化による自然減が常
態化して微減傾向で推移するが、都心方面等
からの転入者による転入超過の社会増の年が
多くなっている。

ＪＲ逗子駅徒歩圏の住宅地は以前から広範囲
の需要者に人気があったが、コロナ禍以降さ
らに人気が高まり、需給が逼迫して地価が上
昇している。

個別的要因に特段の変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.2 ％ +2.9 ％
３　試算価格算定内訳 逗子 -2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６０８
０６Ｄ
-39		 逗子市

 建付
地

   
（　          ） 		 袋地等 北2.9m市道、
中間画地
１低専

(50,100)
b １０６０８
０６Ｄ
-46		 逗子市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南2.7m市道、
中間画地
１低専

(50,100)
c １０６０８
０２Ｄ
-188		 逗子市

 更地


   
（　          ） 		 袋地等 南2m未舗装道
路、中間画地
１低専

(50,100)
d １０６０８
０２Ｄ
-115		 逗子市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南3.3m私道、
中間画地
１低専

(50,100)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
191,682  		 100
[ 100.0]		 [ 103.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  75.0]
265,543 		 100
[ 101.4]
261,877 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
262,000 
b (　           ) 
277,804  		 100
[ 100.0]		 [ 109.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
293,987 		 100
[ 110.5]
266,052 
266,000 
c (　           ) 
130,183  		 100
[ 100.0]		 [ 107.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[  63.0]
221,724 		 100
[  87.9]
252,246 
252,000 
d (　           ) 
318,054  		 100
[ 100.0]		 [ 109.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
342,688 		 100
[  93.7]
365,729 
366,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.43 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.5 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +4.0
画地　　　　 -25.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.43 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.5 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.43 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.5 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 -30.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.43 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.4 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    287,000 円／㎡]  



逗子 -2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,820,040 
722,568 
4,097,472 
2,302,650 
1,794,822 		 （　0.9721）
1,744,746 		 （  4.8 -  0.2 ）
4.6％  
⑧収益価格 　     37,929,261 円　　　　（　    206,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
逗子 -2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 91.70 ＬＳ2 166.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専

 50 ％   100 ％   100 ％   184 ㎡     12.0 m x   15.0 m  前面道路：市道     　   4.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 平均専有面積４１．５㎡の１ＬＤＫタイプのアパートを想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 共同住宅
83.00 
100.0 
83.00 
2,360 
195,880 		 1.0  195,880 
1.0  195,880 

 2～ 2		 共同住宅
83.00 
100.0 
83.00 
2,408 
199,864 		 1.0  199,864 
1.0  199,864 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
166.00 
100.0 
166.00 

395,744 		 395,744 
395,744 
⑨年額支払賃料        395,744 円　×　12ヶ月　＝　       4,748,928 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     166.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  10,000 円／台　×　   1 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         120,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,748,928 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         120,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       243,446 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,625,482 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           395,744 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           3,760 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          395,744 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         190,798 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,820,040 円　　　　（　        26,196 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６０８０８
Ｔ
　　　　-31		 1,982  
(   1,901) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 89.0]		 100
[ 90.2]		 100
[ 97.0]
2,545 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,512 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,408 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １０６０８１０
Ｔ
　　　　-109		 1,832  
(   1,757) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 91.0]		 100
[ 84.6]		 100
[ 96.0]
2,479 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
逗子 -2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 157,500 円  　　　　     31,500,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 146,068 円  　　　        4,868,928　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      104,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      252,000 円  　　　　     31,500,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        31,500 円  　　　　     31,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        31,500 円  　　　　     31,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         722,568 円　（　　　　　　         3,927 円／㎡）　　（経費率　　  15.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9721    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 31,500,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 190,000 円／㎡　×　     166.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0731     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0581 ×　 40 ％　＋　0.0776 ×  40 ％　＋ 0.0939 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,302,650 円  
（　　　　　        12,514 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,820,040 円      
②総費用 722,568 円      
③純収益　①－② 4,097,472 円      
④建物等に帰属する純収益 2,302,650 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,794,822 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,744,746 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        9,482 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     37,929,261 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     206,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 逗子 -2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　逗子市逗子四丁目１１４０番６
 0202000454451-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考