別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
茅ケ崎 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
茅ケ崎 5-3 神奈川県 神奈川第１０ 氏名  不動産鑑定士　丸山　隆之   TEL.
鑑定評価額 104,000,000 円  １㎡当たりの価格 217,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 165,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 茅ケ崎市高田５丁目５３９番２外
｢高田５－５－１０｣		 ②地積
　(㎡)		 480  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)
準防
（その他）
高度3種最高20m
高度2種最高15m

(87,200)

1:2		 診療所兼住宅

ＲＣ2		 店舗、営業所、医院
等の混在する路線商
業地域		 東10m県道 水道、ガス、下水 茅ケ崎

1.9km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西     0 ｍ、南   250 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中層店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       480 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １０ｍ県道 交通

施設		 茅ケ崎駅北東方

1.9km		 法令

規制		 近商
(87,200)
準防 
高度3種最高20m
高度2種最高15m
⑤地域要因の将
　来予測		 茅ヶ崎駅から約２ｋｍに位置する近隣商業地域で、背後人口や交通量の多い県道に接面すること等から、郊外部
の店舗用地としての適性が認められる。地域要因に特段の変動はないため、今後も現状を維持すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    222,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    116,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、茅ヶ崎市及び周辺市等の郊外部に位置する近隣商業地域等である。主な市場参加者は、自用の店舗等を
運営する法人等である。背後人口に恵まれた地域を中心に、ドラッグストアや日用品店舗等の進出意欲は高く、幹線道
路沿いなど街路条件の良好な土地に対する需要は堅調である。中心価格帯は、繁華性の程度、視認性、画地規模等によ
り大きく異なるが、㎡当たり１０万円台半ばから２０万円台前半の取引が多い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 同一需給圏内には近隣居住者向けの日用品店舗等が立地しており、投資目的の不動産事業者等による土地取引も想定さ
れるが、賃貸需要はやや弱い。主な市場参加者は物販、サービス等の事業を展開し自己使用目的で土地を取得する法人
等であるため、市場で実際に取引された取引事例をもとに試算した比準価格を中心に、収益価格を参酌し、代表標準地
との均衡、広域的な土地価格水準の検討及び単価と総額との関連を考慮して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　茅ケ崎 5-5                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    250,000 円／㎡		 [108.0]
100		 100
[100.0]		 100
[124.5]		 [100.0]
100		 217,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    208,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 茅ヶ崎市内の商業地は、茅ヶ崎駅周辺を中心
に需要が堅調で、高値の取引が見られる。エ
リアにより強弱はあるが、市内全域で地価は
上昇傾向にある。

茅ヶ崎市郊外部においても、交通アクセスや
背後人口に恵まれた物件に対する需要は堅調
で、地価は上昇傾向にある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　 +10.0
環境　　　　　　 +11.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 茅ケ崎 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６１０
１２
-51		 茅ケ崎市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東11m市道、
中間画地
１住居
高度3種最高20m
(70,200)
b １０６１０
１２
-61		 茅ケ崎市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北東16m市道、
中間画地
１住居
高度3種最高20m
(70,200)
c １０６１０
０４
-13		 茅ケ崎市

 建付
地

   
（　          ） 		 正方形 北11m市道、
中間画地
２中専
高度1種最高12m
(70,200)
d １０６１０
０３
-23		 高座郡寒川町

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南15m町道、
西8m、角地
１住居
高度地区1種12m
(80,200)
e １０６１０
０５
-10		 茅ケ崎市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 東16m県道、
南8m、角地
準工
高度4種最高20m
(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
239,904  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
246,381 		 100
[ 111.3]
221,367 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
221,000 
b (　           ) 
226,586  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.0]
240,134 		 100
[ 107.1]
224,215 
224,000 
c (　           ) 
265,581  		 100
[ 100.0]		 [ 103.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
274,876 		 100
[ 120.5]
228,113 
228,000 
d (　           ) 
192,910  		 100
[ 100.0]		 [ 103.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[  98.9]
201,492 		 100
[  91.3]
220,692 
221,000 
e (　           ) 
185,315  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
184,415 		 100
[  85.0]
216,959 
217,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +17.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　 +13.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  -1.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    222,000 円／㎡]  



茅ケ崎 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

15,018,421 
2,999,422 
12,018,999 
9,452,100 
2,566,899 		 （　0.9526）
2,445,228 		 （  4.6 -  0.2 ）
4.4％  
⑧収益価格 　     55,573,364 円　　　　（　    116,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
茅ケ崎 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 276.07 Ｓ3 647.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
高度3種最高20m
高度2種最高15m		 87 ％   200 ％   200 ％   480 ㎡     15.9 m x   30.2 m  前面道路：県道     　  10.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２・３階をファミリータイプの賃貸住宅と想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段及び外廊下を想定しているため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
243.00 
100.0 
243.00 
2,720 
660,960 		 6.0  3,965,760 
0.0  0 

 2～ 3		 居宅
202.00 
100.0 
202.00 
1,650 
333,300 		 1.0  333,300 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
647.00 
100.0 
647.00 

1,327,560 		 4,632,360 
0 
⑨年額支払賃料      1,327,560 円　×　12ヶ月　＝　      15,930,720 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     647.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        15,930,720 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       955,843 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 14,974,877 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,632,360 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          43,544 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      15,018,421 円　　　　（　        31,288 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６１００７
Ｔ
　　　　-13		 2,847  
(   2,762) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 93.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
2,783 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,734 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,720 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １０６１００７
Ｔ
　　　　-5		 3,133  
(   3,002) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[120.5]		 100
[100.0]
2,680 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
茅ケ崎 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 735,000 円  　　　　    147,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 477,922 円  　　　       15,930,720　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      243,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,249,500 円  　　　　    147,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       147,000 円  　　　　    147,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       147,000 円  　　　　    147,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,999,422 円　（　　　　　　         6,249 円／㎡）　　（経費率　　  20.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9526    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 147,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 220,000 円／㎡　×　     647.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0643     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0498 ×　 40 ％　＋　0.0607 ×  35 ％　＋ 0.0926 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 9,452,100 円  
（　　　　　        19,692 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 15,018,421 円      
②総費用 2,999,422 円      
③純収益　①－② 12,018,999 円      
④建物等に帰属する純収益 9,452,100 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,566,899 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,445,228 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        5,094 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     55,573,364 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     116,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 茅ケ崎 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　茅ヶ崎市高田五丁目５３９番２
 0211000072790-0000
2 　茅ヶ崎市高田五丁目５３９番８
 0211010042688-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月10日　提出
茅ケ崎 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
茅ケ崎 5-3 神奈川県 神奈川第１０ 氏名  不動産鑑定士　田邊　和之   TEL.
鑑定評価額 105,000,000 円  １㎡当たりの価格 218,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 165,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月11日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 茅ケ崎市高田５丁目５３９番２外
｢高田５－５－１０｣		 ②地積
　(㎡)		 480  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)
準防
（その他）
高度3種最高20m
高度2種最高15m

(87,200)

1:2		 診療所兼住宅

ＲＣ2		 店舗、営業所、医院
等の混在する路線商
業地域		 東10m県道 水道、ガス、下水 茅ケ崎

1.9km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西     0 ｍ、南   250 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中層店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       480 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １０ｍ県道 交通

施設		 茅ケ崎駅北東方

1.9km		 法令

規制		 近商
(87,200)
準防 
高度3種最高20m
高度2種最高15m
⑤地域要因の将
　来予測		 茅ケ崎駅より約２ｋｍの交通量の多い県道沿いの近隣商業地域。隣接地で約１８０戸分譲マンション竣工し背後
人口の増加で収益性等地域要因の向上が認められ、地価は強含みで推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    226,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    141,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は茅ケ崎市及び周辺市町の郊外路線若しくは近隣型の商業地域。需要者の中心は地縁を有する中小の事業法
人、自営業者、フランチャイズ業者等が想定される。周辺の大型店舗への顧客流出等があるが、背後住宅地の取引は活
発で転入者は増えており、日用品等の商況は底堅い。立地や規模が類似する店舗・営業所用地の取引は少なく、個々の
画地条件、客足の流れ等も多様なため、需給の中心価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は茅ケ崎市内の路線型・近隣型商業地の類似する取引事例に基づいており信頼できる価格である。近隣居住者
向け日用品店舗等はコロナ禍の影響が回復しつつあるものの、郊外地域の店舗・業務系賃料水準は低く地価水準に見合
う賃料を収受できず収益価格は低位に求められた。したがって、市場で生起した実証的な比準価格を標準に、収益価格
を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　茅ケ崎 5-5                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    250,000 円／㎡		 [108.0]
100		 100
[100.0]		 100
[123.6]		 [100.0]
100		 218,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    208,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 茅ケ崎駅前商業地は、分譲マンションに加え
相続対策や投資目的の賃貸マンション建設用
地等の需要が強く、過熱感のある高値取引も
見られる。

近隣住民向け店舗、診療所や営業所等が立地
する商業地域で近傍の大型マンション完成に
より数百人の背後顧客が増え、地価は強含み
で推移している。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +5.0
交通・接近　　　  +9.0
環境　　　　　　  +8.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 茅ケ崎 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６１０
０８
-7		 茅ケ崎市

 建付
地

   
（　          ） 		 袋地等 北西13m国道、
中間画地
２住居
高度3種最高20m
(70,200)
b １０６１０
０４
-20		 茅ケ崎市

 建付
地

   
（　          ） 		 正方形 北東10m市道、
南西4m、
二方路
準工
高度4種最高31m
(80,200)
c １０６１０
０４
-13		 茅ケ崎市

 建付
地

   
（　          ） 		 正方形 北11m市道、
中間画地
２中専
高度1種最高12m
(70,200)
d １０６１０
０９
-8		 平塚市

 更地


   
（　          ） 		 台形 北東22m市道、
中間画地
近商
高度3種最高20m
(90,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
215,429  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  80.0]
277,903 		 100
[ 108.1]
257,080 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
257,000 
b (　           ) 
259,940  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
259,435 		 100
[ 127.1]
204,119 
204,000 
c (　           ) 
265,581  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
276,204 		 100
[ 120.3]
229,596 
230,000 
d (　           ) 
248,778  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
254,500 		 100
[ 104.1]
244,476 
244,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　 -20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +7.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +18.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  +8.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    226,000 円／㎡]  



茅ケ崎 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

17,576,038 
3,411,760 
14,164,278 
11,123,900 
3,040,378 		 （　0.9554）
2,904,777 		 （  4.6 -  0.3 ）
4.3％  
⑧収益価格 　     67,552,953 円　　　　（　    141,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
茅ケ崎 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 276.07 Ｓ3 729.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
高度3種最高20m
高度2種最高15m		 87 ％   200 ％   200 ％   480 ㎡     15.9 m x   30.2 m  前面道路：県道     　  10.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 周辺状況、有効需要等を勘案し、１Ｆ店舗、２・３Ｆを賃貸住宅（各階４戸、平均専有面積約６０㎡） ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 標準的な有効率を採用。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
243.00 
100.0 
243.00 
2,557 
621,351 		 6.0  3,728,106 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
243.00 
100.0 
243.00 
2,046 
497,178 		 2.0  994,356 
1.0  497,178 

 3～ 3		 住宅
243.00 
100.0 
243.00 
1,790 
434,970 		 2.0  869,940 
1.0  434,970 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
729.00 
100.0 
729.00 

1,553,499 		 5,592,402 
932,148 
⑨年額支払賃料      1,553,499 円　×　12ヶ月　＝　      18,641,988 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     729.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        18,641,988 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,118,519 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 17,523,469 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         5,592,402 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          52,569 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
          932,148 円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      17,576,038 円　　　　（　        36,617 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６１００７
Ｔ
　　　　-7		 2,067  
(   2,000) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 94.0]		 100
[ 88.3]		 100
[100.0]
2,490 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,570 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,557 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １０６１００７
Ｔ
　　　　-3		 2,719  
(   2,637) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[103.0]		 100
[100.0]
2,666 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
茅ケ崎 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 865,000 円  　　　　    173,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 559,260 円  　　　       18,641,988　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      171,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,470,500 円  　　　　    173,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       173,000 円  　　　　    173,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       173,000 円  　　　　    173,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,411,760 円　（　　　　　　         7,108 円／㎡）　　（経費率　　  19.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9554    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 173,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 230,000 円／㎡　×　     729.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0643     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0468 ×　 40 ％　＋　0.0600 ×  30 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 11,123,900 円  
（　　　　　        23,175 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 17,576,038 円      
②総費用 3,411,760 円      
③純収益　①－② 14,164,278 円      
④建物等に帰属する純収益 11,123,900 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,040,378 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,904,777 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        6,052 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     67,552,953 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     141,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 茅ケ崎 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　茅ヶ崎市高田五丁目５３９番２
 0211000072790-0000
2 　茅ヶ崎市高田五丁目５３９番８
 0211010042688-0000
3 　
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備考