別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
茅ケ崎 -33　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
茅ケ崎 -33 神奈川県 神奈川第１０ 氏名  不動産鑑定士　石井　孝憲   TEL.
鑑定評価額 26,800,000 円  １㎡当たりの価格 176,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 135,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 茅ケ崎市室田１丁目１００番２５
｢室田１－１０－５｣		 ②地積
　(㎡)		 152  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)
準防
（その他）
高度2種最高15m


(70,200)

1:1.2		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅等が
建ち並ぶ住宅地域
 西5.2m市道 水道、ガス、下水 辻堂

2.5km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西   100 ｍ、南    70 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.5 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       152 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北５．２ｍ
市道		 交通

施設		 辻堂駅北西方

2.5km		 法令

規制		 １中専
(70,200)
準防 
高度2種最高15m
⑤地域要因の将
　来予測		 駅から平坦な中規模一般住宅が建ち並ぶ住環境良好な住宅地域であり、今後も現状を維持して推移していくもの
と予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    181,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     75,400 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、茅ケ崎市にあって、ＪＲ東海道本線の北側に存するバス便圏域の住宅地。需要者は地元に地縁性を有す
る同一需給圏内の居住者又は周辺企業等に勤務する第１次、２次取得者等。大規模な宅地開発は見られず、中小規模の
宅地開発による住宅供給が主である。土地は３０坪程で２５００万円前後、戸建住宅は４０００万円程度。駅からはバ
ス便圏域であるが、地域西方にある団地周辺、及び県道沿いは路線商業地であり、利便性は高い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 標準地周辺は中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、アパート等、賃貸需要も見られるが、自用目的の土地や戸建
住宅の取引が中心である。投資採算性から収益主体の市場参加者はほぼ見られない。以上より本件では、現実の取引に
基づき市場性を反映している比準価格を主標とし、収益価格を関連づけ、かつ、周辺や類似地域の不動産市場の動向に
も留意し、さらに、代表標準地との検討結果を十分に踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　茅ケ崎 -7                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    183,000 円／㎡		 [103.3]
100		 100
[101.0]		 100
[108.1]		 [101.0]
100		 175,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    170,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 茅ケ崎市の人口は概ね微増傾向で推移してい
る。テレワーク普及等による住宅需要増大で
、地価はＪＲ東海道本線以南を中心に上昇傾
向にある。

駅からバス便圏の住宅地域。藤沢駅、辻堂駅
、茅ケ崎駅いずれからもバス路線あり。周囲
では比較的高値での新築戸建が散見される。
需給は強含み。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  +6.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 茅ケ崎 -33　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６１０
０４
-44		 茅ケ崎市

 建付
地

   
（　          ） 		 袋地等 西3m市道、
中間画地
１中専
高度2種最高15m
(70,160)
b １０６１０
０６
-29		 茅ケ崎市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南東4.2m市道
、中間画地
１中専
高度2種最高15m
(70,168)
c １０６１０
０６Ｄ
-353		 茅ケ崎市

 建付
地

   
（　          ） 		 袋地等 南10m市道、
中間画地
１住居

(70,200)
d １０６１０
０９
-22		 茅ケ崎市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東10m市道、
中間画地
１低専

(60,100)
e １０６１０
０４
-11		 茅ケ崎市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 西4m私道、
中間画地
１中専
高度2種最高15m
(70,160)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
151,272  		 100
[ 100.0]		 [ 101.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.9]
169,245 		 100
[  95.0]
178,153 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
180,000 
b (　           ) 
161,281  		 100
[ 100.0]		 [ 101.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
172,656 		 100
[  97.0]
177,996 
180,000 
c (　           ) 
136,426  		 100
[ 100.0]		 [ 103.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  76.5]
184,576 		 100
[ 103.0]
179,200 
181,000 
d (　           ) 
123,359  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  68.2]
184,496 		 100
[  99.8]
184,866 
187,000 
e (　           ) 
197,981  		 100
[ 100.0]		 [ 102.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 122.2]
166,226 		 100
[  95.0]
174,975 
177,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.29 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -9.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.29 		 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -3.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.29 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -23.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.29 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -24.2 行政　　　　   0.0 その他　　　 -10.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.29 		 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 +24.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    181,000 円／㎡]  



茅ケ崎 -33　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,995,070 
571,520 
2,423,550 
1,917,000 
506,550 		 （　0.9732）
492,974 		 （  4.6 -  0.3 ）
4.3％  
⑧収益価格 　     11,464,512 円　　　　（　     75,400 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
茅ケ崎 -33　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 89.43 Ｗ2 158.98
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専 準防
高度2種最高15m
 70 ％   200 ％   200 ％   152 ㎡     11.5 m x   13.0 m  前面道路：市道     　   5.2 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 平均専有面積４０㎡程度の２ＤＫタイプ、仕様は標準的な共同住宅を想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
79.49 
100.0 
79.49 
1,580 
125,594 		 1.0  125,594 
0.0  0 

 2～ 2		 居宅
79.49 
100.0 
79.49 
1,600 
127,184 		 1.0  127,184 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
158.98 
100.0 
158.98 

252,778 		 252,778 
0 
⑨年額支払賃料        252,778 円　×　12ヶ月　＝　       3,033,336 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     158.98 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   7,000 円／台　×　   1 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　          84,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,033,336 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　          84,000 円　　×　　   4.0 ％　＝　　       124,693 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,992,643 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           252,778 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,427 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,995,070 円　　　　（　        19,704 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６１００４
Ｔ
　　　　-16		 1,732  
(   1,627) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[115.5]		 100
[100.0]
1,578 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,601 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,600 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １０６１００４
Ｔ
　　　　-11		 2,282  
(   2,188) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[135.6]		 100
[100.0]
1,683 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
茅ケ崎 -33　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 135,000 円  　　　　     27,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 93,520 円  　　　        3,117,336　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       59,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      229,500 円  　　　　     27,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        27,000 円  　　　　     27,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        27,000 円  　　　　     27,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         571,520 円　（　　　　　　         3,760 円／㎡）　　（経費率　　  19.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9732    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 27,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 170,000 円／㎡　×　     158.98 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0710     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0559 ×　 40 ％　＋　0.0757 ×  40 ％　＋ 0.0920 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,917,000 円  
（　　　　　        12,612 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,995,070 円      
②総費用 571,520 円      
③純収益　①－② 2,423,550 円      
④建物等に帰属する純収益 1,917,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 506,550 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 492,974 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,243 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     11,464,512 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      75,400 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 茅ケ崎 -33　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　茅ヶ崎市室田一丁目１００番２５
 0211000188185-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
茅ケ崎 -33　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
茅ケ崎 -33 神奈川県 神奈川第１０ 氏名  不動産鑑定士　佐竹　良輔   TEL.
鑑定評価額 26,600,000 円  １㎡当たりの価格 175,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 135,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 茅ケ崎市室田１丁目１００番２５
｢室田１－１０－５｣		 ②地積
　(㎡)		 152  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)
準防
（その他）
高度2種最高15m


(70,200)

1:1.2		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅等が
建ち並ぶ住宅地域
 西5.2m市道 水道、ガス、下水 辻堂

2.5km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西   100 ｍ、南    70 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.5 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北、５．２
ｍ市道		 交通

施設		 辻堂駅北西方

2.5km		 法令

規制		 １中専
(70,200)
準防 
高度2種最高15m
⑤地域要因の将
　来予測		 周囲に残された農地や空地に対する宅地化の圧力により、徐々に開発が進んで住宅地域としての熟成度を高めて
いくものと考えられ、地価は安定的に推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    181,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     70,900 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ茅ケ崎駅及び辻堂駅北側の住宅地域である。需要者は当該圏域に居住するする個人で、地域に強い
地縁を有し、市内や周辺都市に通勤している。また、住宅価格の割安感から市外からの転入者もみられる。生活利便性
に劣る地域であるものの駅徒歩圏の地価上昇基調の影響により地価は上昇している。土地価格は一画地２０００万円か
ら２５００万円前後、新築戸建住宅で総額３０００万円後半から４０００万円前半で取引されている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、同一需給圏内で取引された事例を比準して試算したが、市場性を反映した水準で実証的に求められており
説得力は高い。一方で、近隣地域の状況から現実の取引は自用目的が多いことや試算には想定を多く含むことから収益
価格については検証手段として有用であるが、説得力はやや劣ると判断する。よって、鑑定評価額は比準価格を標準に
収益価格を参考として、さらに代表標準地との検討を踏まえて上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　茅ケ崎 -7                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    183,000 円／㎡		 [103.3]
100		 100
[101.0]		 100
[108.1]		 [101.0]
100		 175,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    170,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 人口は転入超過で増加基調にあり、住宅市場
は堅調に推移している。駅前のホテルや商業
施設も開業して小売業や飲食業も売上は回復
傾向にある。

バス便のエリアであるが住環境が良好な地域
要因に変化はない。辻堂駅勢圏の郊外である
ため市場性は保たれており、地価は上昇基調
を維持している。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　  +6.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 茅ケ崎 -33　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６１０
０４
-7		 茅ケ崎市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西6m市道、
中間画地
１中専
高度2種最高15m
(70,200)
b １０６１０
０６Ｄ
-210		 茅ケ崎市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南4m市道、
中間画地
１住居
高度3種最高20m
(70,160)
c １０６１０
０９
-16		 茅ケ崎市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 西4.9m道路、
東4m、二方路
１中専
高度2種最高15m
(70,196)
d １０６１０
０４
-12		 茅ケ崎市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 東4m未舗装私
道、南4m、
角地
１中専
高度2種最高15m
(80,160)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
182,042  		 100
[ 100.0]		 [ 102.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
185,467 		 100
[ 102.9]
180,240 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
182,000 
b (　           ) 
182,070  		 100
[ 100.0]		 [ 105.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
187,782 		 100
[ 100.0]
187,782 
190,000 
c (　           ) 
163,974  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.8]
171,519 		 100
[  96.0]
178,666 
180,000 
d (　           ) 
156,429  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 112.2]
142,208 		 100
[  88.2]
161,234 
163,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.29 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.29 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.29 		 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  -1.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.29 		 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　 +13.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    181,000 円／㎡]  



茅ケ崎 -33　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存しており、土地の再調達原価を求めることが困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,316,867 
613,568 
2,703,299 
2,215,530 
487,769 		 （　0.9728）
474,502 		 （  4.6 -  0.2 ）
4.4％  
⑧収益価格 　     10,784,136 円　　　　（　     70,900 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
茅ケ崎 -33　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 91.00 Ｗ2 182.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専 準防
高度2種最高15m
 70 ％   200 ％   200 ％   152 ㎡     11.5 m x   13.0 m  前面道路：市道     　   5.2 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 木造２階建共同住宅、２ＤＫファミリータイプ、平均専有面積約４６㎡の住戸４戸を想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
91.00 
100.0 
91.00 
1,500 
136,500 		 1.0  136,500 
0.0  0 

 2～ 2		 居宅
91.00 
100.0 
91.00 
1,579 
143,689 		 1.0  143,689 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
182.00 
100.0 
182.00 

280,189 		 280,189 
0 
⑨年額支払賃料        280,189 円　×　12ヶ月　＝　       3,362,268 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     182.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   7,500 円／台　×　   1 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　          90,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,362,268 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　          90,000 円　　×　　   4.0 ％　＝　　       138,091 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,314,177 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           280,189 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,690 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,316,867 円　　　　（　        21,821 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６１００３
　　　　-13		 1,747  
(   1,675) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[103.0]		 100
[112.0]		 100
[ 95.0]
1,594 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,580 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,579 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １０６１００４
Ｔ
　　　　-17		 1,915  
(   1,800) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[111.0]		 100
[116.6]		 100
[ 95.0]
1,557 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
茅ケ崎 -33　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 123,600 円  　　　　     30,900,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 103,568 円  　　　        3,452,268　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       62,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      262,600 円  　　　　     30,900,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        30,900 円  　　　　     30,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        30,900 円  　　　　     30,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         613,568 円　（　　　　　　         4,037 円／㎡）　　（経費率　　  18.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9728    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 30,900,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 170,000 円／㎡　×　     182.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0717     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0566 ×　 40 ％　＋　0.0763 ×  40 ％　＋ 0.0926 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,215,530 円  
（　　　　　        14,576 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,316,867 円      
②総費用 613,568 円      
③純収益　①－② 2,703,299 円      
④建物等に帰属する純収益 2,215,530 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 487,769 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 474,502 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,122 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     10,784,136 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      70,900 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 茅ケ崎 -33　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　茅ヶ崎市室田一丁目１００番２５
 0211000188185-0000
2 　
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備考