別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
茅ケ崎 -32　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
茅ケ崎 -32 神奈川県 神奈川第１０ 氏名  不動産鑑定士　石井　孝憲   TEL.
鑑定評価額 33,200,000 円  １㎡当たりの価格 234,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 175,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 茅ケ崎市十間坂３丁目３４０６番６
｢十間坂３－８－２９｣		 ②地積
　(㎡)		 142  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)
準防
（その他）
高度3種最高20m


(70,200)

1:1		 住宅

Ｗ2		 一般住宅のほかに共
同住宅等が見られる
住宅地域		 北6.3m市道 水道、ガス、下水 茅ケ崎

1.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西    25 ｍ、南    55 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.6 ｍ、奥行　約　　  11.7 ｍ、規模　　       142 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北６．３ｍ
市道		 交通

施設		 茅ケ崎駅北西方

1.0km		 法令

規制		 １住居
(70,200)
準防 
高度3種最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 茅ケ崎駅の徒歩圏にあって、環境良好な低層住宅地域として熟成しており、格別の変動要因は認められない。な
お、当面の地価は、利便性良好な交通接近条件等を反映し、強含みの傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    242,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    139,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は茅ケ崎市の南部にあって、茅ケ崎駅徒歩圏に存する低層住宅地域。需要者は市内居住者が中心であるが、
都心通勤圏であり、湘南ブランドによる影響も相俟って同一需給圏外からの転入者もある程度認められる。各種店舗が
集積する茅ケ崎駅から１ｋｍに存し、利便性がより重視される近時の市況の中にあって、需給は安定的に推移している
。土地については３５００万円程度、新築戸建は５０００～５５００万円程度が需要の中心となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域を含む周辺地域内には、その交通利便性及び行政的条件を反映して賃貸アパート等が散見されるものの、戸建
住宅が多くを占めて環境良好な住宅地域が形成されている。当該地域の土地取引は個人による自用住宅の取得を目的と
するものが中心であり、賃貸収益を目的とする取引は投資採算性から少数に留まる。よって、市場実勢を反映した比準
価格を重視して収益価格を比較考量し、代表標準地の価格との均衡を踏まえ本件鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　茅ケ崎 -7                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    183,000 円／㎡		 [103.3]
100		 100
[101.0]		 100
[ 80.1]		 [100.0]
100		 234,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    218,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 茅ケ崎市の人口は概ね微増傾向で推移してい
る。テレワーク普及等による住宅需要増大で
、地価はＪＲ東海道本線以南を中心に上昇傾
向にある。

茅ケ崎駅の徒歩圏にあって、交通利便性及び
住環境が概ね良好な低層住宅地域。足下の需
給は強含みに推移しており、地域要因に格別
の変動はない。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -6.0
環境　　　　　　 -13.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 茅ケ崎 -32　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６１０
０５
-13		 茅ケ崎市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西4m市道、
中間画地
１低専

(60,100)
b １０６１０
１２
-53		 茅ケ崎市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東4m未舗装私
道、中間画地
１住居
高度3種最高20m
(70,160)
c １０６１０
０３
-4		 茅ケ崎市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東13m市道、
南4.2m、角地
１低専

(70,100)
d １０６１０
０３
-2		 茅ケ崎市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北4m市道、
中間画地
１低専

(60,100)
e １０６１０
０２
-38		 茅ケ崎市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西4m市道、
南4m、角地
２中専
高度2種最高15m
(80,160)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
268,254  		 100
[ 100.0]		 [ 103.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 126.3]
218,979 		 100
[  90.3]
242,502 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
243,000 
b (　           ) 
347,138  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 157.0]
226,414 		 100
[  93.0]
243,456 
243,000 
c (　           ) 
285,232  		 100
[ 100.0]		 [ 107.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 132.6]
232,101 		 100
[  93.1]
249,303 
249,000 
d (　           ) 
282,368  		 100
[ 100.0]		 [ 106.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 129.0]
232,242 		 100
[  92.0]
252,437 
252,000 
e (　           ) 
254,852  		 100
[ 100.0]		 [ 105.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 131.6]
204,308 		 100
[  91.3]
223,777 
224,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.61 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 +26.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.61 		 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 +31.3 行政　　　　   0.0 その他　　　 +22.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.61 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 +32.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.61 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  +4.0
画地　　　　 +29.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.61 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 +31.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    242,000 円／㎡]  



茅ケ崎 -32　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,249,043 
563,935 
2,685,108 
1,810,500 
874,608 		 （　0.9732）
851,169 		 （  4.6 -  0.3 ）
4.3％  
⑧収益価格 　     19,794,628 円　　　　（　    139,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
茅ケ崎 -32　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 80.00 Ｗ2 150.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居 準防
高度3種最高20m
 70 ％   200 ％   200 ％   142 ㎡     11.6 m x   11.7 m  前面道路：市道     　   6.3 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地域要因等を勘案し、小規模世帯向け（平均３８㎡程度、１ＬＤＫ４戸）の低層共同住宅を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
75.00 
100.0 
75.00 
1,795 
134,625 		 1.0  134,625 
1.0  134,625 

 2～ 2		 居宅
75.00 
100.0 
75.00 
1,810 
135,750 		 1.0  135,750 
1.0  135,750 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
150.00 
100.0 
150.00 

270,375 		 270,375 
270,375 
⑨年額支払賃料        270,375 円　×　12ヶ月　＝　       3,244,500 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     150.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,244,500 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       129,780 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,114,720 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           270,375 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,596 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          270,375 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         131,727 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,249,043 円　　　　（　        22,881 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６１００４
Ｔ
　　　　-3		 1,846  
(   1,770) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[101.0]		 100
[102.0]		 100
[ 95.0]
1,886 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,888 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,810 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １０６１００４
Ｔ
　　　　-4		 1,594  
(   1,527) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 82.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,944 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
茅ケ崎 -32　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 127,500 円  　　　　     25,500,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 97,335 円  　　　        3,244,500　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       71,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      216,700 円  　　　　     25,500,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        25,500 円  　　　　     25,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        25,500 円  　　　　     25,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         563,935 円　（　　　　　　         3,971 円／㎡）　　（経費率　　  17.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9732    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 25,500,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 170,000 円／㎡　×　     150.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0710     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0559 ×　 40 ％　＋　0.0757 ×  40 ％　＋ 0.0920 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,810,500 円  
（　　　　　        12,750 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,249,043 円      
②総費用 563,935 円      
③純収益　①－② 2,685,108 円      
④建物等に帰属する純収益 1,810,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 874,608 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 851,169 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        5,994 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     19,794,628 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     139,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 茅ケ崎 -32　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　茅ヶ崎市十間坂三丁目３４０６番６
 0211000054983-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月10日　提出
茅ケ崎 -32　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
茅ケ崎 -32 神奈川県 神奈川第１０ 氏名  不動産鑑定士　田邊　和之   TEL.
鑑定評価額 33,400,000 円  １㎡当たりの価格 235,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 175,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月11日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 茅ケ崎市十間坂３丁目３４０６番６
｢十間坂３－８－２９｣		 ②地積
　(㎡)		 142  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)
準防
（その他）
高度3種最高20m


(70,200)

1:1		 住宅

Ｗ2		 一般住宅のほかに共
同住宅等が見られる
住宅地域		 北6.3m市道 水道、ガス、下水 茅ケ崎

1.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西    25 ｍ、南    55 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       145 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北　６．３
ｍ市道		 交通

施設		 茅ケ崎駅北西方

1.0km		 法令

規制		 １住居
(70,200)
準防 
高度3種最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 茅ケ崎駅徒歩圏で市役所、小中学校にも近い住宅地域。利便性と良好な住環境を兼ね備え、地価は引き続き強含
みで推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    245,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    153,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は茅ケ崎駅徒歩圏で主に東海道本線の北側の住宅地域。地域周辺では既存画地を区割りした建売分譲が活発
で、建設物価の上昇と分譲マンション価格との競合に対応し総額を抑えるべく土地面積が一段と小さくなっている。主
要な需要者は市内に居住・勤務または都心・横浜方面へ通勤する一次及び二次取得者であり市外転入者も多い。需給は
小規模物件が中心となっており土地１００㎡前後で２５００万円程度、新築建売が４８００万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 自用の一般住宅が建ち並ぶ住宅地域で、周辺には共同住宅、賃貸マンションが見られるが地主の土地活用によるものが
多くを占める。地価水準に見合う賃料を収受できず収益価格は低位となった。市場では収益性よりも居住の快適性・利
便性を中心に価格が形成されているため、市場性を反映する実証的な比準価格を標準に、収益価格を比較考量し、代表
標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　茅ケ崎 -7                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    183,000 円／㎡		 [103.3]
100		 100
[101.0]		 100
[ 79.8]		 [100.0]
100		 235,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    218,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 茅ケ崎市は人口の転入増が続き、規模を圧縮
した５０㎡程度の建売、中規模の画地、分譲
マンションいずれも好調で更なる価格上昇を
見せている。

茅ケ崎駅まで約１ｋｍの立地で市役所、小中
学校、商店街に近く生活利便性に優る住宅地
であり、地価上昇の勢いを強めている。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -7.5
環境　　　　　　 -12.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 茅ケ崎 -32　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６１０
１１
-12		 茅ケ崎市

 建付
地

   
（　          ） 		 袋地等 北4.2m村道、
中間画地
１低専

(60,100)
b １０６１０
０４
-9		 茅ケ崎市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南3m市道、
中間画地
１住居
高度2種最高15m
(70,160)
c １０６１０
０６Ｄ
-442		 茅ケ崎市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 西4m私道、
中間画地
準工
高度4種最高20m
(70,200)
d １０６１０
０６Ｄ
-435		 茅ケ崎市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東5.5m市道
、東20m、
角地
１住居
高度3種最高20m
(80,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
185,331  		 100
[ 100.0]		 [ 106.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  92.0]
214,541 		 100
[  87.1]
246,316 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
246,000 
b (　           ) 
289,727  		 100
[ 100.0]		 [ 105.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  86.7]
353,888 		 100
[  97.4]
363,335 
363,000 
c (　           ) 
206,647  		 100
[ 100.0]		 [ 108.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.8]
246,930 		 100
[ 110.1]
224,278 
224,000 
d (　           ) 
318,674  		 100
[ 100.0]		 [ 107.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 130.0]
262,783 		 100
[  99.0]
265,437 
265,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.65 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.5 交通・接近　  -6.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  -8.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.65 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.5 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　 -13.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.65 		 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　  +6.0
画地　　　　  -6.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.65 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +1.0
画地　　　　 +30.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    245,000 円／㎡]  



茅ケ崎 -32　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,243,250 
563,961 
2,679,289 
1,720,320 
958,969 		 （　0.9732）
933,269 		 （  4.6 -  0.3 ）
4.3％  
⑧収益価格 　     21,703,930 円　　　　（　    153,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
茅ケ崎 -32　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 80.00 ＬＳ2 150.40
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居 準防
高度3種最高20m
 70 ％   200 ％   200 ％   142 ㎡     11.6 m x   11.7 m  前面道路：市道     　   6.3 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １ＬＤＫ４戸、平均専有面積約３８㎡。駐車場なしの計画。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外廊下等は床面積不算入のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
75.20 
100.0 
75.20 
1,758 
132,202 		 1.0  132,202 
1.0  132,202 

 2～ 2		 住宅
75.20 
100.0 
75.20 
1,831 
137,691 		 1.0  137,691 
1.0  137,691 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
150.40 
100.0 
150.40 

269,893 		 269,893 
269,893 
⑨年額支払賃料        269,893 円　×　12ヶ月　＝　       3,238,716 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     150.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,238,716 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       129,549 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,109,167 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           269,893 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,591 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          269,893 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         131,492 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,243,250 円　　　　（　        22,840 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６１００４
Ｔ
　　　　-3		 1,846  
(   1,770) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[106.1]		 100
[ 96.0]
1,849 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,910 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,831 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １０６１００４
Ｔ
　　　　-2		 2,473  
(   2,371) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[102.0]		 100
[121.0]		 100
[102.0]
1,964 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
茅ケ崎 -32　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 128,000 円  　　　　     25,600,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 97,161 円  　　　        3,238,716　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       70,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      217,600 円  　　　　     25,600,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        25,600 円  　　　　     25,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        25,600 円  　　　　     25,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         563,961 円　（　　　　　　         3,972 円／㎡）　　（経費率　　  17.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9732    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 25,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 170,000 円／㎡　×　     150.40 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0672     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0559 ×　 40 ％　＋　0.0662 ×  40 ％　＋ 0.0920 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,720,320 円  
（　　　　　        12,115 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,243,250 円      
②総費用 563,961 円      
③純収益　①－② 2,679,289 円      
④建物等に帰属する純収益 1,720,320 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 958,969 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 933,269 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        6,572 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     21,703,930 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     153,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 茅ケ崎 -32　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　茅ヶ崎市十間坂三丁目３４０６番６
 0211000054983-0000
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備考