令和6年1月13日　提出 茅ケ崎 -30　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   茅ケ崎 -30 神奈川県 神奈川第１０ 氏名  不動産鑑定士　四家　俊英   TEL.

鑑定評価額 28,500,000 円  １㎡当たりの価格 179,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 140,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 茅ケ崎市下町屋３丁目３９番１１ ｢下町屋３－９－７｣ ②地積 　(㎡) 159   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,150) 準防 （その他） 建築協定 (70,150) 1.2:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 北西4.7m市道 水道、ガス、下水 茅ケ崎 2.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ．７ｍ市道 交通 施設 茅ケ崎駅北西方 2.3km 法令 規制 １低専 (70,150) 準防  建築協定 ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域内は区画の整った良質な住宅地として既に熟成し、格別の変動要因はなく当分の間は現状維持である。 最寄り駅からやや遠いものの住宅需要は依然として根強く、今後も地価は上昇で推移するものと予測。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    179,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、東海道本線に所在する「茅ケ崎」駅から徒歩及びバス便利用の住宅地域一円。需要者は茅ケ崎市内の居 住者を中心に、一部は市外へも及んでいる。最寄り駅からやや遠いものの良質な住宅地域であり、東京方面から見た総 額での割安感等から購入需要は増加しており、これは市内の人口社会増にも繋がっているため、不動産市場は堅調に推 移している。市場において土地は２０００万円台、新築住宅は４０００万円台の物件が取引の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域及び同一需給圏内の類似地域において、対象標準地と住環境が概ね類似する、茅ケ崎市下町屋地区周辺を中心 とした信頼性ある取引事例を収集することが出来た。一方、対象標準地は建築協定により共同住宅の建築はできず、ま た戸建住宅の賃貸借は少ないことから、収益価格は試算出来なかった。したがって、本件においては比準価格を重視し 、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　茅ケ崎 -22                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    168,000 円／㎡ [103.0] 100 100 [101.0] 100 [ 96.0] [100.0] 100 178,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    173,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内の景気は、海外経済の回復ペース鈍化の 影響などを受けつつも、緩やかに回復してい る。市内の人口、及び世帯数は微増が続く。 最寄り駅からやや遠い住宅地域であるが、住 宅需要は依然として根強く、生活上の利便性 を有するため、建築費の上昇はあるが、地価 は堅調に推移。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  -3.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.5 ％  ％