令和6年1月12日　提出 茅ケ崎 -27　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   茅ケ崎 -27 神奈川県 神奈川第１０ 氏名  不動産鑑定士　岡田　輝彦   TEL.

鑑定評価額 15,800,000 円  １㎡当たりの価格 65,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 茅ケ崎市芹沢字中ノ谷１０５７番２ ②地積 　(㎡) 243   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (50,100) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅、農家住宅 等が混在する住宅地 域 南西4m市道 水道 茅ケ崎 5.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   190 ｍ、南   170 ｍ、北   240 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.7 ｍ、奥行　約　　  13.8 ｍ、規模　　       243 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ４ｍ市道 交通 施設 茅ケ崎駅北方 5.7km 法令 規制 ｢調区｣  (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 市街化調整区域内の中規模住宅が見られる地域である。地域要因に大きな変動要因が認められないことから、今 後も現状を維持して推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     65,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、茅ヶ崎市、寒川町に所在する最寄り駅からバス便の住宅地域の存する圏域と判定した。主たる需要者は 、茅ケ崎市又は周辺市町在住者等が考えられる。近隣地域は、一般住宅と農家住宅が混在する市街化調整区域の住宅地 域であるので、需要はあまりなく取引などが少ない地域である。中心価格帯は、１５０㎡程度で土地で１，０００万円 程度、新築建売で２，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、市街化調整区域にある住宅地域であり賃貸市場が成立していない。典型的な需要者は、自己の住宅地とし て購入する個人が考えられる。当該需要者は、居住の快適性・利便性を重視し、市場性に基づく実証的な比準価格の説 得力は高いものと思われる。よって、代表標準地との均衡にも留意のうえ比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとお り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　平塚 -30                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     42,500 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 66.2] [100.0] 100 64,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     64,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 茅ケ崎市の人口は、微増傾向にある。住宅着 工は、前年度の反動で、直近（令和４年度） では大幅に減少している。 市内の地価は、茅ケ崎駅南部徒歩圏や辻堂駅 周辺地域で引き続き需要が強く、それ以外の 周辺の地域にも波及効果が出てきている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +5.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -37.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.8 ％  ％