別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月11日　提出
茅ケ崎 -14　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
茅ケ崎 -14 神奈川県 神奈川第１０ 氏名  不動産鑑定士　玉井　純   TEL.
鑑定評価額 42,900,000 円  １㎡当たりの価格 325,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 230,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 茅ケ崎市浜竹２丁目２７１０番４
｢浜竹２－７－６｣		 ②地積
　(㎡)		 132  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)
準防
（その他）
高度1種最高12m


(70,160)
台形
1:2		 住宅

Ｗ2		 中小規模の一般住宅
が多く見られる住宅
地域		 東3.8m市道 水道、ガス、下水 辻堂

650m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   150 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.5 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　台形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 基準方位北　３．８
ｍ市道		 交通

施設		 辻堂駅南西方

650m		 法令

規制		 １中専
(70,160)
準防 
高度1種最高12m
⑤地域要因の将
　来予測		 一般戸建住宅を中心に、共同住宅も見られる住宅地域として成熟しており、今後もほぼ現状を維持して行くもの
と予測される。利便性に優れて人気があり、地価は強含み傾向で推移している。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    332,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    145,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ東海道線辻堂駅周辺地域を中心に、藤沢駅、茅ケ崎駅最寄りの徒歩圏内住宅地域である。需要者の中
心は、茅ケ崎市及び藤沢市内在住で横浜、東京方面への通勤利便性を重視するサラリーマンの一次取得者であるが、一
部隣接市等からの流入も見受けられる。住環境及び利便性に優れ、人気は高い。需要の中心価格帯は、土地は１００－
１３０㎡程度で２，８００－３，５００万円程度、新築戸建住宅は３，５００－５，５００万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は、最寄駅から徒歩圏内に存する、戸建住宅を主体とする低層住宅地域で、取引は戸建住宅用地が大半であり
、賃料水準は低廉で、土地の収益性は低く、その価格は主に取引動向により決定される。従って、対象不動産と用途、
規模、性格等が類似の取引事例に基づく市場性を反映した比準価格を中心に、低い収益性により低位に求められた収益
価格を参酌して、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    288,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　茅ケ崎 -7                  　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    300,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 コロナ禍の影響も和らぎ、低金利継続を背景
に、特に需要の強い大規模物流倉庫地を始め
、住宅地商業地でも広域的に活発な取引動向
が認められる。

駅から徒歩圏内の戸建住宅を中心とした住宅
地域である。地域要因に特段の変更はない。
需要は強く地価は強含み傾向で推移している
。

個別的要因に特段の変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+12.8 ％ +8.3 ％
３　試算価格算定内訳 茅ケ崎 -14　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６１０
０６Ｄ
-277		 茅ケ崎市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北東4m市道、
中間画地
１低専

(70,150)
b １０６１０
０１
-38		 茅ケ崎市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東4m市道、
中間画地
１住居
高度2種最高15m
(70,160)
c １０６１０
０６
-58		 茅ケ崎市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 東4m私道、
中間画地
１低専

(70,150)
d １０６１０
１１
-39		 茅ケ崎市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南4m市道、
東4m、角地
１中専
高度1種最高12m
(80,160)
e １０６１０
１１
-13		 茅ケ崎市

 更地


   
（　          ） 		 台形 西4m市道、
中間画地
１住居
高度2種最高15m
(70,160)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
363,274  		 100
[ 100.0]		 [ 111.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  96.0]
423,063 		 100
[  99.5]
425,189 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
429,000 
b (　           ) 
295,334  		 100
[ 100.0]		 [ 109.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
317,339 		 100
[  96.3]
329,532 
333,000 
c (　           ) 
300,840  		 100
[ 100.0]		 [ 106.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
316,925 		 100
[ 100.4]
315,662 
319,000 
d (　           ) 
293,437  		 100
[ 100.0]		 [ 115.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.1]
321,078 		 100
[ 100.3]
320,118 
323,000 
e (　           ) 
318,240  		 100
[ 100.0]		 [ 110.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
348,804 		 100
[  99.5]
350,557 
354,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.5 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　  -4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.5 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.5 交通・接近　  +4.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.5 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  +4.0
画地　　　　  +5.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+1.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.5 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    332,000 円／㎡]  



茅ケ崎 -14　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に存し、再調達原価が把握出来ないので、原価法は適用しない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,076,072 
548,053 
2,528,019 
1,682,700 
845,319 		 （　0.9732）
822,664 		 （  4.6 -  0.3 ）
4.3％  
⑧収益価格 　     19,131,721 円　　　　（　    145,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
茅ケ崎 -14　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 69.56 Ｗ2 139.12
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専 準防
高度1種最高12m
 70 ％   200 ％   160 ％   132 ㎡      9.4 m x   17.0 m  前面道路：市道     　   3.8 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 近隣地域の賃貸市場動向、公法上の規制を参考に、単身者ないし２人世帯向け、３４．７８㎡２ＤＫ２戸×２Ｆと査定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段を想定した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
69.56 
100.0 
69.56 
1,800 
125,208 		 1.0  125,208 
1.0  125,208 

 2～ 2		 住宅
69.56 
100.0 
69.56 
1,880 
130,773 		 1.0  130,773 
1.0  130,773 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
139.12 
100.0 
139.12 

255,981 		 255,981 
255,981 
⑨年額支払賃料        255,981 円　×　12ヶ月　＝　       3,071,772 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     139.12 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,071,772 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       122,871 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,948,901 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           255,981 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,457 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          255,981 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         124,714 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,076,072 円　　　　（　        23,304 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６１００４
Ｔ
　　　　-9		 1,938  
(   1,858) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[ 98.0]		 100
[ 98.0]
2,059 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,882 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,880 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １０６１００３
　　　　-5		 1,627  
(   1,558) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[102.0]		 100
[ 98.0]
1,661 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
茅ケ崎 -14　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 118,500 円  　　　　     23,700,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 92,153 円  　　　        3,071,772　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       88,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      201,400 円  　　　　     23,700,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        23,700 円  　　　　     23,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        23,700 円  　　　　     23,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         548,053 円　（　　　　　　         4,152 円／㎡）　　（経費率　　  17.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9732    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 23,700,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 170,000 円／㎡　×　     139.12 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0710     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0559 ×　 40 ％　＋　0.0757 ×  40 ％　＋ 0.0920 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,682,700 円  
（　　　　　        12,748 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,076,072 円      
②総費用 548,053 円      
③純収益　①－② 2,528,019 円      
④建物等に帰属する純収益 1,682,700 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 845,319 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 822,664 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        6,232 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     19,131,721 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     145,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 茅ケ崎 -14　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　茅ヶ崎市浜竹二丁目２７１０番４
 0211000126744-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
茅ケ崎 -14　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
茅ケ崎 -14 神奈川県 神奈川第１０ 氏名  不動産鑑定士　難波　秀夫   TEL.
鑑定評価額 42,900,000 円  １㎡当たりの価格 325,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 230,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月11日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 茅ケ崎市浜竹２丁目２７１０番４
｢浜竹２－７－６｣		 ②地積
　(㎡)		 132  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)
準防
（その他）
高度1種最高12m


(70,160)
台形
1:2		 住宅

Ｗ2		 中小規模の一般住宅
が多く見られる住宅
地域		 東3.8m市道 水道、ガス、下水 辻堂

650m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   150 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.5 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北　　３
．８ｍ市道		 交通

施設		 辻堂駅南西方

650m		 法令

規制		 １中専
(70,160)
準防 
高度1種最高12m
⑤地域要因の将
　来予測		 辻堂駅徒歩圏の既成住宅地域で、当面は現状維持と判断される。地価は、生活利便性が良好なところから、強含
み傾向にあり、ここしばらくは当該傾向で推移していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    344,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    185,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ辻堂駅勢圏にある住宅地域。需要者は市内及び周辺市域からの転入が大部分である。需要層は一次取
得者が中心であるところ、敷地規模により二次取得者もみられる。供給は小規模開発分譲が多く、大量の宅地供給はな
い。都心への接近性及び生活利便性が良好であるので、需要は旺盛である。土地は１００～１２０㎡程度で３，０００
～３，５００万円程度、新築戸建で５，０００～６，０００万円程度が取引の中心価格帯となる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 自己利用目的中心の住宅地域であり、周辺で更地並びに配分法が適用できる新築及び中古建物付土地の信頼性のある取
引事例を収集し得た。一方、アパート等の賃貸物件もみられるが賃貸事例は少なく、また元本と果実の関係が希薄であ
るため収益価格は低位に試算された。標準地は収益性よりも居住の利便性を重視する既成住宅地域に所在するので比準
価格を重視し、収益価格を参酌のうえ、類似する他の標準地との秤量的検討に留意して、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    288,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　茅ケ崎（県） -7            　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    300,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 人口総数微増、高齢化率上昇、新築住宅着工
戸数増加。ホテル、物流施設、マンション開
発がみられ、徒歩圏住宅地及び駅周辺商業地
は強含み傾向。

徒歩圏の利便性が良好な熟成した既成住宅地
域で、需要が供給を上回る市況にあり、地価
は強含みで推移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+12.8 ％ +8.3 ％
３　試算価格算定内訳 茅ケ崎 -14　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６１０
０１
-38		 茅ケ崎市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東4m市道、
中間画地
１住居
高度地区
(70,160)
b １０６１０
０６
-58		 茅ケ崎市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 東4m私道、
中間画地
１低専

(70,150)
c １０６１０
０８
-5		 茅ケ崎市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北4.5m道路、
中間画地
１住居
高度3種最高20m
(70,180)
d １０６１０
０６Ｄ
-274		 茅ケ崎市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北東4m市道、
中間画地
１中専
高度1種最高12m
(70,160)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
295,334  		 100
[ 100.0]		 [ 109.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
317,339 		 100
[ 104.0]
305,134 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
308,000 
b (　           ) 
300,840  		 100
[ 100.0]		 [ 106.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
316,925 		 100
[ 102.9]
307,993 
311,000 
c (　           ) 
315,463  		 100
[ 100.0]		 [ 111.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.0]
367,383 		 100
[  96.9]
379,136 
383,000 
d (　           ) 
298,537  		 100
[ 100.0]		 [ 113.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.0]
354,202 		 100
[  96.0]
368,960 
373,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.07 		 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    344,000 円／㎡]  



茅ケ崎 -14　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在し再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,085,314 
523,530 
2,561,784 
1,485,120 
1,076,664 		 （　0.9732）
1,047,809 		 （  4.6 -  0.3 ）
4.3％  
⑧収益価格 　     24,367,651 円　　　　（　    185,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
茅ケ崎 -14　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 65.00 ＬＳ2 130.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専 準防
高度1種最高12m
 70 ％   200 ％   160 ％   132 ㎡      9.4 m x   17.0 m  前面道路：市道     　   3.8 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 周辺の利用状況から１戸あたり３２．５㎡程度の共同住宅を想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段であるため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
65.00 
100.0 
65.00 
1,950 
126,750 		 1.0  126,750 
1.0  126,750 

 2～ 2		 住宅
65.00 
100.0 
65.00 
2,000 
130,000 		 1.0  130,000 
1.0  130,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
130.00 
100.0 
130.00 

256,750 		 256,750 
256,750 
⑨年額支払賃料        256,750 円　×　12ヶ月　＝　       3,081,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     130.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,081,000 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       123,240 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,957,760 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           256,750 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,465 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          256,750 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         125,089 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,085,314 円　　　　（　        23,374 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６１００４
Ｔ
　　　　-9		 1,938  
(   1,858) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 93.0]		 100
[100.0]
2,315 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,086 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,000 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １０６１００４
Ｔ
　　　　-8		 1,557  
(   1,492) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 93.0]		 100
[ 95.0]
1,958 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
茅ケ崎 -14　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 110,500 円  　　　　     22,100,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 92,430 円  　　　        3,081,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       88,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      187,800 円  　　　　     22,100,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        22,100 円  　　　　     22,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        22,100 円  　　　　     22,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         523,530 円　（　　　　　　         3,966 円／㎡）　　（経費率　　  17.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9732    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 22,100,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 170,000 円／㎡　×　     130.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0672     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0559 ×　 40 ％　＋　0.0662 ×  40 ％　＋ 0.0920 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,485,120 円  
（　　　　　        11,251 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,085,314 円      
②総費用 523,530 円      
③純収益　①－② 2,561,784 円      
④建物等に帰属する純収益 1,485,120 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,076,664 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,047,809 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        7,938 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     24,367,651 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     185,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 茅ケ崎 -14　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　茅ヶ崎市浜竹二丁目２７１０番４
 0211000126744-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
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