鑑定評価書

令和6年1月11日　提出
茅ケ崎 -12　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

茅ケ崎 -12

神奈川県

神奈川第１０

氏名

不動産鑑定士　玉井　純

TEL.

鑑定評価額

32,900,000 円

１㎡当たりの価格

187,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月8日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	145,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月20日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	茅ケ崎市松林１丁目１４０６番９外｢松林１－１３－３９｣				②地積　(㎡)	176 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) 準防（その他）高度2種最高15m (70,200)
	1:1	住宅Ｗ2	中規模一般住宅等が建ち並ぶ住宅地域	南5.2m市道	水道、ガス、下水	辻堂 1.9km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 80 ｍ、西 50 ｍ、南 50 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.2 ｍ、奥行　約　　 13.4 ｍ、規模　　 176 ㎡程度、形状　正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

基準方位　北　５．
２ｍ市道

交通

施設

辻堂駅西方

1.9km

法令

規制

１中専
(70,200)
準防
高度2種最高15m

⑤地域要因の将
　来予測

一般住宅を中心とする成熟した住宅地域で、今後も現在の住環境を維持すると思われる。特段の変動要因はなく
、交通利便性がやや劣るが、戸建開発は比較的盛んで、地価は強含み傾向で推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 191,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 102,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏はＪＲ辻堂駅、茅ケ崎駅を最寄駅とする住宅地域である。需要者の中心は茅ケ崎市及び隣接市町に地縁性を
有し、都心方面への通勤利便性及び住環境を重視する一次・二次取得者である。最寄駅からはやや距離があるものの、
生活利便施設等への接近性は概ね良好で、住環境は良好である。需要の中心価格帯は、土地総額１００－１３０㎡程度
で１５００万円から２，０００万円程度、新築戸建は３，５００万円から５，０００万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は、最寄駅からバス便圏内に存する、戸建住宅を主体とする低層住宅地域で、取引は戸建住宅用地が大半であ
り、賃料水準は低廉で、土地の収益性は低く、その価格は主に取引動向により決定される。従って、対象不動産と用途
、規模、性格等が類似の取引事例に基づく市場性を反映し実証的な比準価格を中心に、低い投資採算性により低位に求
められた収益価格を参酌して、更に代表標準地との検討結果を十分に踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　茅ケ崎 -7 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 183,000 円／㎡

[103.3]
100

100
[101.0]

100
[102.6]

[102.0]
100

186,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    180,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍の影響も和らぎ、低金利継続を背景
に、特に需要の強い大規模物流倉庫地を始め
、住宅地商業地でも広域的に活発な取引動向
が認められる。

駅から徒歩圏外の住宅地域で、地域要因に特
段の変化はない。戸建住宅を中心に宅地の細
分化等が見られる。地価は強含み傾向で推移
している。

特段個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　  +8.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

茅ケ崎 -12　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０６１０１１ -23	茅ケ崎市		建付地	（　）	ほぼ正方形	東4.3m市道、中間画地		１中専高度1種最高12m (70,172)
b	１０６１０１１ -17	茅ケ崎市		建付地	（　）	長方形	東10.9m市道、中間画地		１中専高度2種最高15m (70,200)
c	１０６１０１１ -15	茅ケ崎市		建付地	（　）	長方形	東4.5m市道、中間画地		１中専高度2種最高15m (60,180)
d	１０６１００６Ｄ -306	茅ケ崎市		更地	（　）	長方形	東4m市道、北5.2m、角地		１中専高度2種最高15m (80,160)
e	１０６１００４ -42	茅ケ崎市		建付地	（　）	袋地等	南5m市道、中間画地		１住居高度3種最高20m (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 155,469	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	158,548	100 [ 88.5]	179,150	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	183,000
b	(　 ) 184,839	100 [ 100.0]	[ 103.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 111.1]	171,862	100 [ 99.5]	172,726		176,000
c	(　 ) 178,590	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	182,126	100 [ 95.1]	191,510		195,000
d	(　 ) 213,148	100 [ 100.0]	[ 104.3] 100	100 [ / ]	100 [ 92.7]	239,820	100 [ 126.9]	188,983		193,000
e	(　 ) 220,423	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 92.1]	246,510	100 [ 119.6]	206,112		210,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.33	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 +0.33	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.33	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +8.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -4.0
b	正常	％／月 +0.33	画地　　　　 +11.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.33	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.33	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.33	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +27.0
d	正常	％／月 +0.33	画地　　　　 -7.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.33	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +15.0
e	正常	％／月 +0.33	画地　　　　 -7.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 191,000 円／㎡]

茅ケ崎 -12　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存し、再調達原価が把握出来ないので、原価法は適用しない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,538,051	850,796	3,687,255	2,896,800	790,455	（　0.9732） 769,271	（ 4.6 - 0.3 ） 4.3％
	⑧収益価格	17,890,023 円　　　　（　 102,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

茅ケ崎 -12　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	120.00	Ｗ2	240.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専準防高度2種最高15m	70 ％	200 ％	200 ％	176 ㎡	13.2 m x 13.4 m	前面道路：市道　 5.2 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

近隣地域の賃貸市場動向、公法上の規制を参考に、単身者向３０㎡×４室×２Ｆと想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段を採用

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	120.00	100.0	120.00	1,600	192,000	1.0	192,000
							0.0	0
2～ 2	住宅	120.00	100.0	120.00	1,680	201,600	1.0	201,600
							0.0	0
～

～

～

計		240.00	100.0	240.00		393,600		393,600
								0

⑨年額支払賃料	393,600 円　×　12ヶ月　＝　 4,723,200 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 240.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,723,200 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 188,928 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,534,272 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	393,600 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,779 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,538,051 円　　　　（　 25,784 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０６１００３　　　　-13	1,747 ( 1,675)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	1,801	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,683 円/㎡　月額支払賃料（　 1,680 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０６１００４Ｔ　　　　-15	1,639 ( 1,572)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,643
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

茅ケ崎 -12　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	204,000 円	40,800,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	141,696 円	4,723,200　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 76,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 346,800 円	40,800,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	40,800 円	40,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	40,800 円	40,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 850,796 円　（　　　　　　 4,834 円／㎡）　　（経費率　　 18.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9732

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	40,800,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 240.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0710	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0559 ×　 40 ％　＋　0.0757 × 40 ％　＋ 0.0920 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,896,800 円（　　　　　 16,459 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,538,051 円
②総費用	850,796 円
③純収益　①－②	3,687,255 円
④建物等に帰属する純収益	2,896,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	790,455 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	769,271 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,371 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,890,023 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 102,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

茅ケ崎 -12　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	茅ヶ崎市松林一丁目１４０６番９	0211000055437-0000
2	茅ヶ崎市松林一丁目１４４４番６	0211000055538-0000
3	茅ヶ崎市松林一丁目１７１９番１０	0211000055986-0000
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月11日　提出
茅ケ崎 -12　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

茅ケ崎 -12

神奈川県

神奈川第１０

氏名

不動産鑑定士　山谷　弘幸

TEL.

鑑定評価額

33,100,000 円

１㎡当たりの価格

188,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月10日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	145,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	茅ケ崎市松林１丁目１４０６番９外｢松林１－１３－３９｣				②地積　(㎡)	176 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) 準防（その他）高度2種最高15m (70,200)
	1:1	住宅Ｗ2	中規模一般住宅等が建ち並ぶ住宅地域	南5.2m市道	水道、ガス、下水	辻堂 1.9km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 80 ｍ、西 50 ｍ、南 50 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.2 ｍ、奥行　約　　 13.4 ｍ、規模　　 176 ㎡程度、形状　正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北　　　５
．２ｍ市道

交通

施設

辻堂駅西方

1.9km

法令

規制

１中専
(70,200)
準防
高度2種最高15m

⑤地域要因の将
　来予測

駅からやや距離があるものの一般住宅を中心とする成熟した閑静な住宅地域で、今後も現況を維持すると思われ
る。今後も地価は強含み傾向と予測される。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 191,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 123,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、茅ヶ崎市内のＪＲ東海道本線北側の辻堂駅及び茅ヶ崎駅の両駅を最寄駅とする住宅地域である。主な需
要者は茅ヶ崎市内や隣接市に居住する一次取得者、買替層等である。近年は東京都からの転入者も多く見られる。最寄
駅からはやや距離があるものの都心等への通勤利便性は良好と評価でき居住環境も良質である。賃貸市場については安
定しており、賃料水準は横ばい状態にある。取引の中心価格帯は、１５０㎡規模で３千万円台程度と把握される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、市場実態に適合した客観的・実証的な価格である。収益価格は、収益性を反映した価格である。同一需給
圏のエンドユーザーは中高所得者層であり良好な戸建住宅を指向し、生活快適性、交通利便性が重要視される。一方、
２階建てアパートを想定した収益価格は土地に見合うだけの収益が査定されず低位であった。よって、比準価格の規範
性が高いと判断し、比準価格を重視し、収益価格を参考に、代表標準地との均衡を踏まえ、鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　茅ケ崎 -7 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 183,000 円／㎡

[103.3]
100

100
[101.0]

100
[101.6]

[102.0]
100

188,000

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

市の人口は転入超過状態にある。市内の他に
は東京２３区、横浜市の需要者が多い。経済
復調や戸建需要上昇を受け市全体の地価は上
昇傾向にある。

整然とした閑静な環境を維持しており、地価
の上昇傾向が持続している。地域要因に大き
な変化は見られない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　  +7.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

茅ケ崎 -12　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０６１００６Ｄ -214	茅ケ崎市		更地	（　）	ほぼ整形	南西4m市道、北西5m、角地		１中専高度2種最高15m (80,160)
b	１０６１００６Ｄ -217	茅ケ崎市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南5m私道、中間画地		１中専高度2種最高15m (70,200)
c	１０６１００６Ｄ -210	茅ケ崎市		建付地	（　）	ほぼ正方形	南4m市道、中間画地		１住居高度3種最高20m (70,160)
d	１０６１００８ -9	茅ケ崎市		更地	（　）	不整形	北東4.5m道路、中間画地		１低専 (60,100)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 199,589	100 [ 100.0]	[ 106.3] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	204,003	100 [ 108.9]	187,331	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	191,000
b	(　 ) 174,043	100 [ 100.0]	[ 108.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	184,451	100 [ 99.9]	184,636		188,000
c	(　 ) 182,070	100 [ 100.0]	[ 106.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	190,460	100 [ 99.8]	190,842		195,000
d	(　 ) 160,976	100 [ 100.0]	[ 103.7] 100	100 [ / ]	100 [ 90.9]	183,644	100 [ 99.5]	184,567		188,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.37	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 +0.37	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.37	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +3.0
b	正常	％／月 +0.37	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.37	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 +0.37	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.37	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +8.0
d	正常	％／月 +0.37	画地　　　　 -9.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 191,000 円／㎡]

茅ケ崎 -12　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地にあり土地の再調達原価の把握が困難
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,756,652	853,022	3,903,630	2,925,360	978,270	（　0.9728） 951,661	（ 4.6 - 0.2 ） 4.4％
	⑧収益価格	21,628,659 円　　　　（　 123,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

茅ケ崎 -12　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	120.00	Ｗ2	240.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専準防高度2種最高15m	70 ％	200 ％	200 ％	176 ㎡	13.2 m x 13.4 m	前面道路：市道　 5.2 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

単身者向３０㎡×４室×２Ｆ

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	120.00	100.0	120.00	1,693	203,160	1.0	203,160
							0.0	0
2～ 2	居宅	120.00	100.0	120.00	1,745	209,400	1.0	209,400
							0.0	0
～

～

～

計		240.00	100.0	240.00		412,560		412,560
								0

⑨年額支払賃料	412,560 円　×　12ヶ月　＝　 4,950,720 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 240.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,950,720 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 198,029 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,752,691 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	412,560 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,961 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,756,652 円　　　　（　 27,026 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０６１００４Ｔ　　　　-9	1,938 ( 1,858)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [118.5]	100 [100.0]	1,759	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,746 円/㎡　月額支払賃料（　 1,745 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０６１００３　　　　-13	1,747 ( 1,675)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [101.9]	100 [100.0]	1,732
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

茅ケ崎 -12　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	204,000 円	40,800,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	148,522 円	4,950,720　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 72,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 346,800 円	40,800,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	40,800 円	40,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	40,800 円	40,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 853,022 円　（　　　　　　 4,847 円／㎡）　　（経費率　　 17.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9728

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	40,800,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 240.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0717	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0566 ×　 40 ％　＋　0.0763 × 40 ％　＋ 0.0926 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,925,360 円（　　　　　 16,621 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,756,652 円
②総費用	853,022 円
③純収益　①－②	3,903,630 円
④建物等に帰属する純収益	2,925,360 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	978,270 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	951,661 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,407 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 21,628,659 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 123,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

茅ケ崎 -12　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	茅ヶ崎市松林一丁目１４０６番９	0211000055437-0000
2	茅ヶ崎市松林一丁目１４４４番６	0211000055538-0000
3	茅ヶ崎市松林一丁目１７１９番１０	0211000055986-0000
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考