別記様式第三 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月11日　提出
小田原 13-1　林地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
小田原 13-1 神奈川県 神奈川第１２ 氏名  不動産鑑定士　宮代　亮二   TEL.
鑑定評価額 4,650,000 円  １㎡当たりの価格 1,360  円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 円／㎡ 
9.0 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月14日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別 中
(3)鑑定評価の条件 当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番 小田原市久野字家路戸石４４０８番
 ②地積(㎡) 3,418  ⑨法令上の規制等
③形状 ④土地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給
処理施
設状況		 ⑧主要な交通施設との
　接近の状況		 ｢調区｣ 地森計


（その他）
土砂災害警戒区域
台形 山林（雑木林）
 福祉施設の開発も見ら
れる雑木林等が多い地
域		 南東2.7m未舗装道路、背面道 小田原

4.7km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東　  300 ｍ、西　  300 ｍ、南　  300 ｍ、北　  300 ｍ ②地域区分  市街化近郊林地以外
③標準的規模等 規模　　     3,418 ㎡程度、形状　　台形      、方位・傾斜度(　南東　)向　11 °
④地域的特性 特記

事項		 周辺に、学校、社会福祉施設
等が存する。		 道

路		 ２．７ｍ未舗装道路 交通

施設		 小田原駅西方

4.7km		 法令

規制		 ｢調区｣
地森計
土砂災害警戒区域
⑤地域要因の将
　来予測		 周辺に、学校、社会福祉施設、採石場等が存する山林地域であり、長期的にみれば、資材置き場等への転用も期
待し得る。
(3)最有効使用の判定 林地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0
二方路　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		 取引事例比較法 比準価格　　　　　　       1,380 円／㎡ 
控除法 控除後価格　　　　　       1,150 円／㎡ 
収益還元法 収益価格　　　　　　       /     円／㎡ 
(6)市場の特性 同一需給圏は、神奈川県西部の都市近郊林地地域及び農村林地地域である。主たる需要者は、資材置き場等としての利
用を期待する事業者、学校用地、福祉施設用地等への転用を期待する法人等である。周辺にて資材置き場等としての利
用を目的とした取引は散見されるが、林業収入を企図した取引はほぼ見られない。中心価格帯は、１平方メートルあた
り、数百円から数千円までと開差が大きい。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、神奈川県西部の林地の取引事例から求めた実証的な価格であり、高い規範性が認められる。控除後価格は
、林地を資材置き場等に転用することを想定して求めた価格であり、控除法を適用するにあたっては、各種想定要因を
多く含まざるを得ない面があるため、やや規範性に劣る。よって、比準価格を重視し、控除後価格を比較考量のうえ、
下記標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等
①■標準地　　□基準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地等番号
　[ 秦野 13-1                   ]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 交通・接近　　　　　　   0.0
自然　　　　　　　　　   0.0
宅地化　　　　　　　　   0.0
行政　　　　　　　　　   0.0
その他　　　　　　　　   0.0
[前年標準地等の価格]
　　　　　　　　      1,330 円／㎡		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.0]		 [ 100.0]
100		 　　1,370 
イ

対
象
標
準
地		 ⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　      1,360 円／㎡ ⑨変動率 　　　　　　　   0.0 ％／年間
⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]



[地域要因]



[個別的要因]		 ウッドショック等の収束により、山元立木価格が上
昇から微減に転じ、用材林地需要はやや減退してい
る。

周辺エリアにおいて、資材置き場への転用、近隣地
域における学校施設等、転用目的の林地需要が見ら
れるようになってきている。

個別的要因に変動はない。
地域要因の比較
交通・接近　　　　　　  -1.0
自然　　　　　　　　　   0.0
宅地化　　　　　　　　   0.0
行政　　　　　　　　　   0.0
その他　　　　　　　　   0.0
３　試算価格算定内訳 小田原 13-1　林地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事例
　番号		 ②所在及び地番 ③取引時点 ④類型 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地の
　形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制等
a １０６１２
１１ＲＤ
-3		 小田原市


 森林   不整形 南西4m林道
｢調区｣ 地森計
b １０６１２
０６ＲＤ
-1		 南足柄市


 森林の
土地所
有権		   ほぼ台形 接面道路無
｢調区｣ 地森計
c １０６１２
１１ＲＤ
-1		 足柄上郡中井町


 森林の
土地所
有権		   台形 西6m町道
｢調区｣ 地森計
d １０６１２
１１ＲＤ
-2		 足柄上郡中井町


 森林の
土地所
有権		   不整形 南西6.7m町道
｢調区｣ 地森計 県
環保普通
e １０６１２
１０Ｒ
-1		 小田原市


 森林の
土地所
有権		   不整形 北3.1m道路
｢調区｣ 地森計
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補正 ⑫時点修正 ⑬標準化補正 ⑭推定価格
　　(円／㎡)		 ⑮地域要因
　の比較		 ⑯標準価格
　　(円／㎡)		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱査定価格
　　(円／㎡)
a (　            ) 
1,792  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]
1,792 		 100
[ 129.6]
1,383 		 交通・　    0.0
接近

自然　　    0.0

宅地化　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0




　　　[ 100.0]
　　　　100
1,380 
b (　            ) 
1,574  		 100
[ 100.0]		 [  98.5]
100		 100
[ 100.0]
1,550 		 100
[ 116.4]
1,332 
1,330 
c (　            ) 
2,897  		 100
[ 100.0]		 [  98.5]
100		 100
[ 100.0]
2,854 		 100
[ 191.1]
1,493 
1,490 
d (　            ) 
399  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]
399 		 100
[  29.1]
1,371 
1,370 
e (　            ) 
3,929  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]
3,929 		 100
[ 197.0]
1,994 
1,990 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常

 ％／月
　  0.00		 交通・接近　   0.0 自然　　　　   0.0 宅地化　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 自然　　　　   0.0 宅地化　　　 +35.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常

 ％／月
　 -0.06		 交通・接近　   0.0 自然　　　　   0.0 宅地化　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 自然　　　　   0.0 宅地化　　　 +20.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常

 ％／月
　 -0.06		 交通・接近　   0.0 自然　　　　   0.0 宅地化　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 自然　　　　   0.0 宅地化　　　 +95.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常

 ％／月
　  0.00		 交通・接近　   0.0 自然　　　　   0.0 宅地化　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 自然　　　　   0.0 宅地化　　　 -70.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常

 ％／月
　  0.00		 交通・接近　   0.0 自然　　　　   0.0 宅地化　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 自然　　　　   0.0 宅地化　　　 +95.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　[比準価格：　      1,380 円／㎡]
小田原 13-1　林地-3
(2)控除後価格算定内訳
(2)-1転換後・造成後の更地を想定した価格から求めた価格(控除法を適用した控除後価格)
①転換後・造成後の
　更地を想定した価格
　　　　　(円／㎡)		 ②有効宅地化率
　を乗じた価格
　　　(円／㎡)		 ③造成工事費
　　　(円／㎡)		 ④公共公益施設
　負担金
　　　(円／㎡)		 ⑤投下資本収益
　(③+④) X np (円／㎡)
 n:   5.0 月 p:   1.0 ％		 ⑥販売費及び一
　般管理費
　　　(円／㎡)		 ⑦差引額(円／㎡)
　②-(③+④+⑤+⑥)

10,900 		 （　   70.0 ％）
7,630 
4,500 
 
225 
830 
2,075 
⑧投下資本収益等控除後の価格
　n： 11.0 月　p：  1.0 ％(円／㎡)		 ⑨熟成度修正
　r：  5.0 ％　m： 10.0 年(円／㎡)		 ⑩個別的要因の比較 ⑪控除後価格
　　　　(円／㎡)
　　1　
　 1+np　： 0.9009　　　　      1,869		 　　1　
　(1+r)m　： 0.6139　      1,147		 　　　　　　　　　　　　　　　　[ 100.0]
 　　　　　　　　　　　　　　　　　100
      1,150 
(2)-2転換後・造成後の更地を想定した価格の判定
取引事例比較法 NO ①取引事例
　番号		 ②取引価格
　　(円／㎡)		 ③事情補正 ④時点修正 ⑤建付減価
　の補正		 ⑥標準化補
　正		 ⑦地域要因
　の比較		 ⑧標準価格
　　(円／㎡)		 ⑨個別的要因の比較 ⑩査定価格
　　(円／㎡)
a １０６１２
０７
-8
      9,728 		 100
[100.0]		 [ 99.7]
100		 100
[  /  ]		 100
[100.0]		 100
[ 88.2]
     10,996 		 街路　　　    0.0
交通・接近
　　　　　    0.0
環境　　　    0.0
画地　　　    0.0
行政　　　    0.0
その他　　    0.0


　　　　[100.0]
　　　　　100
     11,000 
b １０６１２
０３Ｄ
-15
      9,033 		 100
[100.0]		 [ 99.4]
100		 100
[  /  ]		 100
[100.0]		 100
[ 83.3]
     10,779 
     10,800 
c １０６１２
１０Ｄ
-4
     11,299 		 100
[100.0]		 [ 99.0]
100		 100
[  /  ]		 100
[100.0]		 100
[103.9]
     10,766 
     10,800 
NO ⑪事情の
　内容		 ⑫月率変
　動率		 ⑬標準化補正の内訳 ⑭地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月
　 -0.03		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　    0.0 交通・接近   -2.0 環境　　　  -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
b 正常 ％／月
　 -0.04		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　    0.0 交通・接近   -2.0 環境　　　  -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
c 正常 ％／月
　 -0.06		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　   +1.0 交通・接近   -2.0 環境　　　   +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
⑮比準価格 10,900 円／㎡
同一需給圏内の
類似地域にある
転換後・造成後
の公示価格から
の検討		 ①標準地番号 ②公示価格
　　(円／㎡)		 ③時点修正 ④標準化補
　正		 ⑤地域要因
　の比較		 ⑥標準価格
　　(円／㎡)		 ⑦個別的要
　因の比較		 ⑧規準価格
　　(円／㎡)

 		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 [     ]
100
 
⑨地域要因の比較の内訳 街路　        交通・接近　       環境　        行政　        その他　       
転換後・造成後の更地を想定した価格 10,900 円／㎡ 
(2)-3想定開発区域の概況及び想定開発工事の概要
＊開発区域面積　　　　　　　　　　　　　　　 70,000 ㎡
　うち既存公共用地面積　　　　　　　　　　　        ㎡
＊開発形態： 単独ないし隣地を含めた一体開発
＊想定用途モデル： 資材置き場、車両置き場
＊開発区域の範囲（標準地を中心として）
　東    40ｍ、西    30ｍ、南    40ｍ、北    60ｍ
＊開発区域の土地の利用状況
　田     ％、畑     ％、森林 100 ％、その他     ％
＊造成画地数　　　　　　　　　　　　　　　     1　画地
＊1画地平均面積 　　　　　　　　　　　　　　  7,000 ㎡
＊平均盛土高　　　　　　　　　　　　　　　　    1.0 ｍ
＊造成後の公共減歩率（又は非有効部分）　　　  30.0 ％
＊既存公共用地率　　　　　　　　　　　　　　        ％
＊造成後の減歩率　　　　　　　　　　　　　　        ％		 ＊擁壁工事の概要
　間知ブロック積擁壁
　
　
　
＊道路工事の概要
　既存未舗装道路の整備等
　
　
　
＊排水工事の概要
　雨水排水管渠、雨水浸透ます等
　
　
　
 ＊公園緑地の工事の概要
　なし
　
　
　
＊水道工事の概要
　　引込延長　　　　　　　　　       ｍ
＊電気工事の概要
　　引込延長　　　　　　　　　       ｍ
＊その他
　傾斜地を平坦地に造成することを
　想定。
　
　
　
　(備考)
　転換後・造成後の公示価格からの検討の適用が困難な理由
本件評価において、転換後・造成後の土地は、資材置き場等としての利用を想定しているが、同種別の標準地等は存しないため、転換後・造
成後の公示価格からの検討の適用は困難である。
小田原 13-1　林地-4
(3)収益価格算定内訳
①総収益


　　　(円／㎡)		 ②純収益率 ③純収益


　　　(円／㎡)		 ④収益価格(A)
　③÷[(1+r)u-1)]
　　　　　　(円／㎡)
　r：     ％　u：    年		 ⑤転換後・造成後
　の更地を想定した
　価格
　　　　(円／㎡)		 ⑥有効宅地化率を乗じた
　価格

　　　　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費


　　　(円／㎡)

            		 [     ]
100
            
            
 		  [     ]
　 100　　　           
 
⑧付帯費用

⑦×α
　　(円／㎡)		 ⑨転用見込時期における素
　地価格
　　　　　　　(円／㎡)
　　　　⑥-⑦-⑧		 ⑩転用見込時期以後に得
　られる純収益の総和④

　　　　　　(円／㎡)		 ⑪転用見込時期における
　価値増分
　　　　　(円／㎡)
　　　　⑨-⑩		 ⑫増分の現在価格
　⑪×　　1　
　　　　(1+r)m
　m：    年、r：    ％		 ⑬収益価格
　　④+⑫

　　　　(円／㎡)
α：     

　　           
            
            
            
            
            
⑭収益還元法が適用できない場合その理由 国内林業の経営環境は厳しい状況下にあること、対象標準地は雑木林等であり、林業収入
は見込めないことから、収益還元法の適用は断念した。
４　不動産ＩＤ
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　小田原市久野字家路戸石４４０８番
 0203000214146-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
備考 　
別記様式第三 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
小田原 13-1　林地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
小田原 13-1 神奈川県 神奈川第１２ 氏名  不動産鑑定士　伊東　良平   TEL.
鑑定評価額 4,610,000 円  １㎡当たりの価格 1,350  円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 円／㎡ 
9.0 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別 中
(3)鑑定評価の条件 当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番 小田原市久野字家路戸石４４０８番
 ②地積(㎡) 3,418  ⑨法令上の規制等
③形状 ④土地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給
処理施
設状況		 ⑧主要な交通施設との
　接近の状況		 ｢調区｣ 地森計


（その他）
土砂災害警戒区域
台形 山林（雑木林）
 福祉施設の開発も見ら
れる雑木林等が多い地
域		 南東2.7m未舗装道路、背面道 小田原

4.7km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東　  300 ｍ、西　  300 ｍ、南　  300 ｍ、北　  300 ｍ ②地域区分  市街化近郊林地以外
③標準的規模等 規模　　     3,418 ㎡程度、形状　　台形      、方位・傾斜度(　南東　)向　11 °
④地域的特性 特記

事項		 学校，社会福祉施設等が周辺
に存する。		 道

路		 ２．７ｍ未舗装道路 交通

施設		 小田原駅西方

4.7km		 法令

規制		 ｢調区｣
地森計
土砂災害警戒区域
⑤地域要因の将
　来予測		 　周辺に私立学校や社会福祉施設が見られる山林であり、現況は樹種はさまざまな雑木林である。具体的な施設
用地としての土地利用や宅地開発はないものの、長期では施設用地としての利用が行われる可能性がある。
(3)最有効使用の判定 林地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0
二方路　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		 取引事例比較法 比準価格　　　　　　       1,400 円／㎡ 
控除法 控除後価格　　　　　         979 円／㎡ 
収益還元法 収益価格　　　　　　       /     円／㎡ 
(6)市場の特性 　同一需給圏は、神奈川県西部の都市近郊山林または農地近接の現況山林の範囲と考えられる。主たる需要者は、林業
経営者及び営林業者が考えられるが、資材置場や現有林を活用した施設の用地として、公営／民営の事業者による用地
取得も考えられる。国内の木材流通価格は上昇しているものの、林業経営における収益改善は見込まれず、林地の所有
権価格の上昇を誘因するには至っていない。なお、宅地化するための造成工事費は上昇している。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 　比準価格は、林地の現実の取引事例から求められたもので、林地の売買市場における価格水準を反映しており、規範
性が高い。一方、控除法は、林地の他目的への転用を想定して求めた価格であるが、想定事項が多く適用の過程におい
て規範性に劣る。本件では、同一需給圏内の現実の取引事例から求めた比準価格を重視し、控除法による価格を比較考
量して、下記の標準地との比較検討を踏まえ、表記の通り鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等
①■標準地　　□基準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地等番号
　[ 秦野 13-1                   ]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 交通・接近　　　　　　   0.0
自然　　　　　　　　　   0.0
宅地化　　　　　　　　   0.0
行政　　　　　　　　　   0.0
その他　　　　　　　　   0.0
[前年標準地等の価格]
　　　　　　　　      1,330 円／㎡		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 　　1,330 
イ

対
象
標
準
地		 ⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　      1,360 円／㎡ ⑨変動率 　　　　　　　  -0.7 ％／年間
⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]



[地域要因]



[個別的要因]		 林業用の山林需要は低迷し、現有林を利用した施設
用地の需要も減退している。ただし、近郊山林の大
幅な単価下落はない。

近隣地域及びその周辺での土地利用は概ね現況を維
持すると考えられる。


北側に隣接する砕石場の事業者が本地を取得した。
土地利用の現況に変化はない。
地域要因の比較
交通・接近　　　　　　   0.0
自然　　　　　　　　　   0.0
宅地化　　　　　　　　   0.0
行政　　　　　　　　　   0.0
その他　　　　　　　　   0.0
３　試算価格算定内訳 小田原 13-1　林地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事例
　番号		 ②所在及び地番 ③取引時点 ④類型 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地の
　形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制等
a １０６１２
１１ＲＤ
-3		 小田原市


 森林   不整形 南西4m林道
｢調区｣ 地森計
b １０６１２
１０Ｒ
-1		 小田原市


 森林の
土地所
有権		   不整形 北3.1m道路
｢調区｣ 地森計
c １０６１２
０６ＲＤ
-1		 南足柄市


 森林の
土地所
有権		   ほぼ台形 接面道路無
｢調区｣ 地森計
d １０６１２
０２ＲＤ
-2		 足柄下郡真鶴町


 森林の
土地所
有権		   不整形 北10m国道
（都）
e  
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補正 ⑫時点修正 ⑬標準化補正 ⑭推定価格
　　(円／㎡)		 ⑮地域要因
　の比較		 ⑯標準価格
　　(円／㎡)		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱査定価格
　　(円／㎡)
a (　            ) 
1,792  		 100
[ 100.0]		 [  99.2]
100		 100
[ 100.0]
1,778 		 100
[ 130.0]
1,368 		 交通・　    0.0
接近

自然　　    0.0

宅地化　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0




　　　[ 100.0]
　　　　100
1,370 
b (　            ) 
3,929  		 100
[ 100.0]		 [  98.7]
100		 100
[ 130.0]
2,983 		 100
[ 195.0]
1,530 
1,530 
c (　            ) 
1,574  		 100
[ 100.0]		 [  97.0]
100		 100
[ 100.0]
1,527 		 100
[ 110.0]
1,388 
1,390 
d (　            ) 
2,915  		 100
[ 100.0]		 [  98.1]
100		 100
[  90.0]
3,177 		 100
[ 225.0]
1,412 
1,410 
e (　            ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常

 ％／月
　 -0.12		 交通・接近　   0.0 自然　　　　   0.0 宅地化　　　   0.0 交通・接近　 +30.0 自然　　　　   0.0 宅地化　　　   0.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常

 ％／月
　 -0.12		 交通・接近　   0.0 自然　　　　   0.0 宅地化　　　   0.0 交通・接近　 +50.0 自然　　　　   0.0 宅地化　　　 +30.0
行政　　　　   0.0 その他　　　 +30.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常

 ％／月
　 -0.12		 交通・接近　   0.0 自然　　　　   0.0 宅地化　　　   0.0 交通・接近　 +10.0 自然　　　　   0.0 宅地化　　　   0.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常

 ％／月
　 -0.12		 交通・接近　   0.0 自然　　　　 -10.0 宅地化　　　   0.0 交通・接近　 +50.0 自然　　　　   0.0 宅地化　　　 +50.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月
　      		 交通・接近　       自然　　　　       宅地化　　　       交通・接近　       自然　　　　       宅地化　　　      
行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　[比準価格：　      1,400 円／㎡]
小田原 13-1　林地-3
(2)控除後価格算定内訳
(2)-1転換後・造成後の更地を想定した価格から求めた価格(控除法を適用した控除後価格)
①転換後・造成後の
　更地を想定した価格
　　　　　(円／㎡)		 ②有効宅地化率
　を乗じた価格
　　　(円／㎡)		 ③造成工事費
　　　(円／㎡)		 ④公共公益施設
　負担金
　　　(円／㎡)		 ⑤投下資本収益
　(③+④) X np (円／㎡)
 n:   5.0 月 p:   1.0 ％		 ⑥販売費及び一
　般管理費
　　　(円／㎡)		 ⑦差引額(円／㎡)
　②-(③+④+⑤+⑥)

11,000 		 （　   70.0 ％）
7,700 
4,600 
 
230 
1,100 
1,770 
⑧投下資本収益等控除後の価格
　n： 11.0 月　p：  1.0 ％(円／㎡)		 ⑨熟成度修正
　r：  5.0 ％　m： 10.0 年(円／㎡)		 ⑩個別的要因の比較 ⑪控除後価格
　　　　(円／㎡)
　　1　
　 1+np　： 0.9009　　　　      1,595		 　　1　
　(1+r)m　： 0.6139　        979		 　　　　　　　　　　　　　　　　[ 100.0]
 　　　　　　　　　　　　　　　　　100
        979 
(2)-2転換後・造成後の更地を想定した価格の判定
取引事例比較法 NO ①取引事例
　番号		 ②取引価格
　　(円／㎡)		 ③事情補正 ④時点修正 ⑤建付減価
　の補正		 ⑥標準化補
　正		 ⑦地域要因
　の比較		 ⑧標準価格
　　(円／㎡)		 ⑨個別的要因の比較 ⑩査定価格
　　(円／㎡)
a １０６１２
１０
-36
     15,717 		 100
[100.0]		 [ 99.8]
100		 100
[100.0]		 100
[106.7]		 100
[130.0]
     11,308 		 街路　　　    0.0
交通・接近
　　　　　    0.0
環境　　　    0.0
画地　　　    0.0
行政　　　    0.0
その他　　    0.0


　　　　[100.0]
　　　　　100
     11,300 
b １０６１２
０７Ｄ
-2
     16,273 		 100
[100.0]		 [ 99.4]
100		 100
[  /  ]		 100
[100.0]		 100
[150.0]
     10,784 
     10,800 
c １０６１２
１０
-29
      7,127 		 100
[100.0]		 [ 99.8]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 65.0]
     10,943 
     10,900 
NO ⑪事情の
　内容		 ⑫月率変
　動率		 ⑬標準化補正の内訳 ⑭地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月
　 -0.03		 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +10.0 街路　　　    0.0 交通・接近  +30.0 環境　　　    0.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
b 正常 ％／月
　 -0.03		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　    0.0 交通・接近  +50.0 環境　　　    0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
c 正常 ％／月
　 -0.03		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　    0.0 交通・接近  +30.0 環境　　　  -50.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
⑮比準価格 11,000 円／㎡
同一需給圏内の
類似地域にある
転換後・造成後
の公示価格から
の検討		 ①標準地番号 ②公示価格
　　(円／㎡)		 ③時点修正 ④標準化補
　正		 ⑤地域要因
　の比較		 ⑥標準価格
　　(円／㎡)		 ⑦個別的要
　因の比較		 ⑧規準価格
　　(円／㎡)

 		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 [     ]
100
 
⑨地域要因の比較の内訳 街路　        交通・接近　       環境　        行政　        その他　       
転換後・造成後の更地を想定した価格 11,000 円／㎡ 
(2)-3想定開発区域の概況及び想定開発工事の概要
＊開発区域面積　　　　　　　　　　　　　　　  7,000 ㎡
　うち既存公共用地面積　　　　　　　　　　　        ㎡
＊開発形態： 単独開発
＊想定用途モデル： 資材，車両置場
＊開発区域の範囲（標準地を中心として）
　東    40ｍ、西    30ｍ、南    40ｍ、北    60ｍ
＊開発区域の土地の利用状況
　田     ％、畑     ％、森林 100 ％、その他     ％
＊造成画地数　　　　　　　　　　　　　　　     1　画地
＊1画地平均面積 　　　　　　　　　　　　　　  7,000 ㎡
＊平均盛土高　　　　　　　　　　　　　　　　    1.0 ｍ
＊造成後の公共減歩率（又は非有効部分）　　　  30.0 ％
＊既存公共用地率　　　　　　　　　　　　　　        ％
＊造成後の減歩率　　　　　　　　　　　　　　        ％		 ＊擁壁工事の概要
　盛土造成，一部コンクリート等の
　擁壁設置
　
　
＊道路工事の概要
　既存未舗装通路の舗装
　
　
　
＊排水工事の概要
　雨水排水施設の設置
　
　
　
 ＊公園緑地の工事の概要
　一部植栽等
　
　
　
＊水道工事の概要
　　引込延長　　　　　　　　　       ｍ
＊電気工事の概要
　　引込延長　　　　　　　　　       ｍ
＊その他
　傾斜地を平坦地に造成
　
　
　
　
　(備考)
　転換後・造成後の公示価格からの検討の適用が困難な理由
造成後の土地利用に類似した、同一需給圏内の標準地又は都道府県地価調査の基準地がなく、公示価格等を規準とした価格を求めることは困
難。
小田原 13-1　林地-4
(3)収益価格算定内訳
①総収益


　　　(円／㎡)		 ②純収益率 ③純収益


　　　(円／㎡)		 ④収益価格(A)
　③÷[(1+r)u-1)]
　　　　　　(円／㎡)
　r：     ％　u：    年		 ⑤転換後・造成後
　の更地を想定した
　価格
　　　　(円／㎡)		 ⑥有効宅地化率を乗じた
　価格

　　　　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費


　　　(円／㎡)

            		 [     ]
100
            
            
 		  [     ]
　 100　　　           
 
⑧付帯費用

⑦×α
　　(円／㎡)		 ⑨転用見込時期における素
　地価格
　　　　　　　(円／㎡)
　　　　⑥-⑦-⑧		 ⑩転用見込時期以後に得
　られる純収益の総和④

　　　　　　(円／㎡)		 ⑪転用見込時期における
　価値増分
　　　　　(円／㎡)
　　　　⑨-⑩		 ⑫増分の現在価格
　⑪×　　1　
　　　　(1+r)m
　m：    年、r：    ％		 ⑬収益価格
　　④+⑫

　　　　(円／㎡)
α：     

　　           
            
            
            
            
            
⑭収益還元法が適用できない場合その理由 植生が雑木林等の林地で、林業による収益が見込めず、林業経営を前提とした収益還元法
は適用が困難と判断した。
４　不動産ＩＤ
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　小田原市久野字家路戸石４４０８番
 0203000214146-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
備考