別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
小田原 9-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
小田原 9-3 神奈川県 神奈川第１２ 氏名  不動産鑑定士　原　哲也   TEL.
鑑定評価額 197,000,000 円  １㎡当たりの価格 62,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 49,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月9日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 小田原市扇町４丁目２８８番１外
｢扇町４－４－１０｣		 ②地積
　(㎡)		 3,154  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 工業
(60,200)

（その他）
高度5種最高31m

1.5:1		 工場

 工場、倉庫等が建ち
並ぶ工業地域
 南東4m市道 水道、下水 小田原

2.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   250 ｍ、西   150 ｍ、南   340 ｍ、北   220 ｍ ②標準的使用 工場兼倉庫地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  70.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     3,154 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 市道４ｍ 交通

施設		 小田原駅北東方

2.1km		 法令

規制		 工業
(60,200)
高度5種最高31m
⑤地域要因の将
　来予測		 工場・倉庫と一般住宅が混在する工住混在地域。県央地域ほどではないが、県西地域でも工場・倉庫需要は上向
きで地価は上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 工場兼倉庫地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     64,400 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     31,200 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は県西地域・県央地域・湘南地域における工業地域と判定した。典型的な需要者は圏内で事業を営む事業法
人が中心となる。物流需要を中心とした工場・倉庫需要が圏内でも見られることから地価は上昇傾向で推移している。
取引価格は取引属性・目的により規模等が多様であり、市場での中心となる価格帯は見出しにくい。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は県西・県央地域の工業地事例から試算された実証的な価格である。一方収益価格は倉庫の建築を想定した理
論的な価格である。対象地における典型的な需要者は工場としての利用を目的とする地元事業法人であることから、比
準価格の規範性は収益価格のそれより勝るものと思料する。従って本件においては比準価格を重視し収益価格を比較考
量して、代表標準地との検討を踏まえ上記の通り鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　小田原 9-2                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     61,000 円／㎡		 [104.3]
100		 100
[100.0]		 100
[102.8]		 [100.0]
100		 61,900 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     61,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物価上昇すなわち貨幣価値の下落が続いてお
り、不動産価格に全般的に上昇圧力が掛かっ
ている。


周辺には住宅もみられ、純然たる工業地域で
はないが、全国的な工業地需要増大を受け、
近隣地域の需要も同様に増加している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +7.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　  -2.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 小田原 9-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６１２
０７Ｄ
-41		 小田原市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 東7.7m市道、
北4m、角地
工業
高度5種最高31m
(60,200)
b １０６１２
０８Ｄ
-35		 秦野市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西8m市道、
南東4m、角地
準工

(70,200)
c １０６１２
０８Ｄ
-51		 小田原市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西13m私道、
中間画地
準工

(60,200)
d １０６１２
１３Ｄ
-19		 中郡二宮町

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南9m町道、
中間画地
工専

(60,200)
e １０６１２
０６
-20		 小田原市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北13m市道、
西12m、
準角地
工専
高度5種最高31m
(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
75,625  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
77,894 		 100
[ 124.5]
62,565 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
62,600 
b (　           ) 
80,823  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
83,086 		 100
[ 117.2]
70,892 
70,900 
c (　           ) 
60,494  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
61,885 		 100
[ 103.7]
59,677 
59,700 
d (　           ) 
66,895  		 100
[ 100.0]		 [ 104.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
73,585 		 100
[ 101.9]
72,213 
72,200 
e (　           ) 
68,728  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
69,272 		 100
[ 103.7]
66,800 
66,800 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 +14.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +8.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +8.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     64,400 円／㎡]  



小田原 9-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  対象不動産は既成市街地に存し、再調達原価が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

25,331,427 
4,339,960 
20,991,467 
16,189,800 
4,801,667 		 （　0.9416）
4,521,250 		 （  4.8 -  0.2 ）
4.6％  
⑧収益価格 　     98,288,043 円　　　　（　     31,200 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
小田原 9-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
倉庫 1,100.00 Ｓ2 2,200.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
工業
高度5種最高31m
 60 ％   200 ％   200 ％   3,154 ㎡     70.0 m x   50.0 m  前面道路：市道     　   4.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １棟貸しの倉庫。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しの為。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 2		 倉庫
1,100.00 
100.0 
1,100.00 
1,005 
1,105,500 		 6.0  6,633,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,200.00 
100.0 
2,200.00 

2,211,000 		 13,266,000 
0 
⑨年額支払賃料      2,211,000 円　×　12ヶ月　＝　      26,532,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   2,200.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        26,532,000 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,326,600 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 25,205,400 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        13,266,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         126,027 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      25,331,427 円　　　　（　         8,032 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６１２０８
Ｔ
　　　　-10		 1,177  
(   1,173) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
1,070 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,010 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,005 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １０６１２０８
Ｔ
　　　　-12		 668  
(     648) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 70.0]		 100
[100.0]
954 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
小田原 9-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 242,000 円  　　　　    242,000,000　×　　　　   0.1 ％
②維持管理費 132,660 円  　　　       26,532,000　×　　　　   0.5 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,545,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,936,000 円  　　　　    242,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料       242,000 円  　　　　    242,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       242,000 円  　　　　    242,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,339,960 円　（　　　　　　         1,376 円／㎡）　　（経費率　　  17.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 80 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 10 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 10 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9416    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 242,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 110,000 円／㎡　×　   2,200.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0669     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0622 ×　 80 ％　＋　0.0776 ×  10 ％　＋ 0.0939 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 16,189,800 円  
（　　　　　         5,133 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 25,331,427 円      
②総費用 4,339,960 円      
③純収益　①－② 20,991,467 円      
④建物等に帰属する純収益 16,189,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,801,667 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,521,250 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,433 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     98,288,043 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      31,200 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 小田原 9-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　小田原市扇町四丁目２８８番１
 0203000143350-0000
2 　小田原市扇町四丁目２８９番１
 0203000143352-0000
3 　小田原市扇町四丁目２８９番２
 0203000143353-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月14日　提出
小田原 9-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
小田原 9-3 神奈川県 神奈川第１２ 氏名  不動産鑑定士　齋藤　隆一   TEL.
鑑定評価額 199,000,000 円  １㎡当たりの価格 63,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 49,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 小田原市扇町４丁目２８８番１外
｢扇町４－４－１０｣		 ②地積
　(㎡)		 3,154  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 工業
(60,200)

（その他）
高度5種最高31m

1.5:1		 工場

 工場、倉庫等が建ち
並ぶ工業地域
 南東4m市道 水道、下水 小田原

2.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   250 ｍ、西   150 ｍ、南   340 ｍ、北   220 ｍ ②標準的使用 工場兼倉庫地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  65.5 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     3,154 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ４ｍ市道 交通

施設		 小田原駅北東方

2.1km		 法令

規制		 工業
(60,200)
高度5種最高31m
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は、中小規模の工場が多い工業地域であり、既存の工場等が主体であることから格別な変動要因は少な
く、今後も実需取引を中心に現状を維持するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 工場兼倉庫地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     66,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     31,200 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、小田原市内の工業地域を中心に県下市町の工業地域一円である。需要者の中心は地縁性を有する企業を
主体として利便性の高いエリアに関しては大手メーカー等の外部需要も考えられる。主に中小規模の工場等が建ち並ぶ
工業地域であり、地域的特性から物流関係の大型需要は少なく、企業の設備投資等の面から需給関係は不透明な部分も
存するものの、旧来から小田原市の工場立地を形成してきた水を生かした研究所乃至製造業向けの需要が期待される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 周辺地域は従来からの中小工場を主体とした工業地域であり、当該地域内においては、主に自己所有や利用目的の物件
が中心であり、工場、倉庫等への賃貸需要は少なく、賃貸市場の熟成度は低いため、本件においては実証性、市場性等
を十分反映する比準価格を重視し、収益性、投資採算性等を反映した収益価格を考量して、単価と総額との関連も留意
のうえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。この価格は代表標準地の価格と対比させても妥当なものと判断する。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　小田原 9-2                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     61,000 円／㎡		 [104.3]
100		 100
[100.0]		 100
[101.7]		 [100.0]
100		 62,600 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     61,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 県西地域においては、交通接近性、利便性、
住環境等の良好なエリアを除き、人口減少・
高齢化等の社会構造的な問題は継続している
。

中小規模工場等が存する工業地域であり、実
需による需給動向も見られる。既存の製造・
研究所系工場が主体であることから格別な変
動要因は少ない。

地域内の標準的画地であり、工場、研究所、
倉庫等の需要は存するが、工業地の取引は個
別性が強い点にも注意を要する。
 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +7.0
交通・接近　　　  -5.0
環境　　　　　　   0.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 小田原 9-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６１２
０７Ｄ
-41		 小田原市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 東7.7m市道、
北4m、角地
工業
高度地区5種
(60,200)
b １０６１２
０６
-20		 小田原市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北13m市道、
西12m、
準角地
工専
高度地区5種
(60,200)
c １０６１２
０８Ｄ
-51		 小田原市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西13m私道、
中間画地
準工
高度地区2種
(60,200)
d １０６１２
１３Ｄ
-19		 中郡二宮町

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南9m町道、
中間画地
工専

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
75,625  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
74,185 		 100
[ 112.2]
66,119 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
66,100 
b (　           ) 
68,728  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
67,927 		 100
[ 101.7]
66,792 
66,800 
c (　           ) 
60,494  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
61,885 		 100
[ 101.7]
60,851 
60,900 
d (　           ) 
66,895  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.0]
71,447 		 100
[ 100.9]
70,810 
70,800 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　 +10.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +7.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +7.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     66,000 円／㎡]  



小田原 9-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

25,019,676 
4,431,300 
20,588,376 
15,788,400 
4,799,976 		 （　0.9416）
4,519,657 		 （  4.8 -  0.2 ）
4.6％  
⑧収益価格 　     98,253,413 円　　　　（　     31,200 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
小田原 9-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
倉庫 1,100.00 Ｓ2 2,200.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
工業
高度5種最高31m
 60 ％   200 ％   200 ％   3,154 ㎡     70.0 m x   50.0 m  前面道路：市道     　   4.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 周辺の状況・敷地規模等を勘案し、倉庫（１棟貸し）を想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 倉庫の一棟貸しのため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 2		 倉庫
1,100.00 
100.0 
1,100.00 
1,025 
1,127,500 		 6.0  6,765,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,200.00 
100.0 
2,200.00 

2,255,000 		 13,530,000 
0 
⑨年額支払賃料      2,255,000 円　×　12ヶ月　＝　      27,060,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   2,200.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        27,060,000 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,164,800 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 24,895,200 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        13,530,000 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         124,476 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      25,019,676 円　　　　（　         7,933 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６１２０６
Ｔ
　　　　-17		 1,173  
(   1,173) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[118.5]		 100
[100.0]
1,100 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,030 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,025 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １０６１２０６
Ｔ
　　　　-18		 879  
(     877) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.9]		 100
[100.0]
968 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
小田原 9-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 236,000 円  　　　　    236,000,000　×　　　　   0.1 ％
②維持管理費 135,300 円  　　　       27,060,000　×　　　　   0.5 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,700,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,888,000 円  　　　　    236,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料       236,000 円  　　　　    236,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       236,000 円  　　　　    236,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,431,300 円　（　　　　　　         1,405 円／㎡）　　（経費率　　  17.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 80 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 10 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 10 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9416    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 236,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 104,000 円／㎡　×　   2,200.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0669     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0622 ×　 80 ％　＋　0.0776 ×  10 ％　＋ 0.0939 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 15,788,400 円  
（　　　　　         5,006 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 25,019,676 円      
②総費用 4,431,300 円      
③純収益　①－② 20,588,376 円      
④建物等に帰属する純収益 15,788,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,799,976 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,519,657 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,433 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     98,253,413 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      31,200 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 小田原 9-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　小田原市扇町四丁目２８８番１
 0203000143350-0000
2 　小田原市扇町四丁目２８９番１
 0203000143352-0000
3 　小田原市扇町四丁目２８９番２
 0203000143353-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
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備考