別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月11日　提出
小田原 5-11　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
小田原 5-11 神奈川県 神奈川第１２ 氏名  不動産鑑定士　柳　彰彦   TEL.
鑑定評価額 22,800,000 円  １㎡当たりの価格 138,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 110,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 小田原市栢山字大丸２６８５番５
 ②地積
　(㎡)		 165  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)
準防
（その他）
高度2種最高15m


(90,200)
台形
1:2.5		 店舗兼住宅

Ｗ2		 小売店舗等を主体と
した駅に近い商業地
域		 南東6.8m市道 水道、ガス、下水 栢山

70m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南     0 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       165 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ６．８ｍ市道 交通

施設		 栢山駅東方

70m		 法令

規制		 近商
(90,200)
準防 
高度2種最高15m
⑤地域要因の将
　来予測		 小田急線栢山駅前の繁華性の低い商店街にある菓子店である。今後も現状のまま推移するものと予測される。地
価は長期の低下傾向を脱し、現在はほぼ横ばい状態にある。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    150,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     72,700 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、小田原市及び近隣市町の商業地域である。典型的な需用者としては企業、個人経営者等が想定される。
対象不動産は栢山駅至近の商業地域にあるが、繁華性、店舗等の連たん性に劣り、収益性も低いため、新規出店は少な
いのが現状である。このような状況下、取引件数は少なく、また需要者の規模や業態により取引価格や規模等も様々で
あり、市場の中心価格帯を把握することは困難な状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象不動産は繁華性、商業集積度の低い小田急線栢山駅前商業地域にある店舗である。繁華性が低いため、当該地域で
は自己利用目的が取引の中心で、収益目的の取引はほとんど見受けられない。従って、市場の実態を反映した比準価格
を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　小田原 5-6                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    164,000 円／㎡		 [102.4]
100		 100
[100.0]		 100
[121.9]		 [100.0]
100		 138,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    138,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 小田原市の地価は長期の下落傾向を脱し、よ
うやく緩やかではあるが上昇基調に入ったも
のと思われる。


小田急線栢山駅前の繁華性の低い商業地域で
、特段の地域要因の変動はない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +4.0
交通・接近　　　 -11.2
環境　　　　　　 +25.0
行政　　　　　　  +5.6
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 小田原 5-11　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６１２
０７
-18		 小田原市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西12m県道、
中間画地
近商
高度2種最高15m
(90,200)
b １０６１２
１３Ｄ
-49		 小田原市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東8m県道、
中間画地
１住居
高度2種最高15m
(70,200)
c １０６１２
１１Ｄ
-35		 小田原市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 西（駅前広場
）市道、
中間画地
近商
高度2種最高15m
都市機能誘導区域
(90,200)
d １０６１２
０７
-21		 小田原市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西11m市道、
中間画地
１中専
高度2種最高15m
(70,200)
e １０６１２
０３Ｄ
-29		 小田原市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東15m県道、
中間画地
１住居
高度2種最高15m
(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
125,000  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
126,125 		 100
[ 102.4]
123,169 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
123,000 
b (　           ) 
120,733  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
122,423 		 100
[  91.1]
134,383 
134,000 
c (　           ) 
150,864  		 100
[ 100.0]		 [ 102.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
155,239 		 100
[  99.5]
156,019 
156,000 
d (　           ) 
129,771  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
130,939 		 100
[  78.3]
167,227 
167,000 
e (　           ) 
166,500  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
168,665 		 100
[  86.9]
194,091 
194,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　  -3.4 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　 -10.7 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +1.5 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　 -25.4 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +8.0 交通・接近　 -19.5 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    150,000 円／㎡]  



小田原 5-11　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  本件は既成市街地の宅地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,759,334 
1,042,448 
4,716,886 
4,120,200 
596,686 		 （　0.9445）
563,570 		 （  4.9 -  0.2 ）
4.7％  
⑧収益価格 　     11,990,851 円　　　　（　     72,700 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
小田原 5-11　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 109.00 Ｓ3 327.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
高度2種最高15m
 90 ％   200 ％   200 ％   165 ㎡      7.6 m x   18.0 m  前面道路：市道     　   6.8 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ３階建て鉄骨造の店舗兼共同住宅を想定。 ⑦有効率　  85.0 ％
の理由		 類似不動産の有効率を参考に算出。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
109.00 
85.0 
92.65 
2,239 
207,443 		 6.0  1,244,658 
0.0  0 

 2～ 2		 共同住宅
109.00 
85.0 
92.65 
1,650 
152,873 		 1.0  152,873 
1.0  152,873 

 3～ 3		 共同住宅
109.00 
85.0 
92.65 
1,650 
152,873 		 1.0  152,873 
1.0  152,873 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
327.00 
85.0 
277.95 

513,189 		 1,550,404 
305,746 
⑨年額支払賃料        513,189 円　×　12ヶ月　＝　       6,158,268 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     277.95 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         6,158,268 円　　×　　   9.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       554,244 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,604,024 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,550,404 円　×　　  91.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          14,109 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          305,746 円　×　　  91.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         141,201 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,759,334 円　　　　（　        34,905 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６１２０６
Ｔ
　　　　-40		 2,736  
(   2,654) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,736 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,250 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,239 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １０６１２０１
Ｔ
　　　　-10		 2,239  
(   2,172) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]
2,285 
c １０６１２０６
Ｔ
　　　　-35		 2,095  
(   2,089) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,995 
小田原 5-11　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 270,000 円  　　　　     54,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 184,748 円  　　　        6,158,268　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       47,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      432,000 円  　　　　     54,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        54,000 円  　　　　     54,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        54,000 円  　　　　     54,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,042,448 円　（　　　　　　         6,318 円／㎡）　　（経費率　　  18.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9445    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 54,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 165,000 円／㎡　×　     327.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0763     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0588 ×　 35 ％　＋　0.0783 ×  35 ％　＋ 0.0945 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,120,200 円  
（　　　　　        24,971 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,759,334 円      
②総費用 1,042,448 円      
③純収益　①－② 4,716,886 円      
④建物等に帰属する純収益 4,120,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 596,686 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 563,570 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,416 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     11,990,851 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      72,700 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 小田原 5-11　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　小田原市栢山字大丸２６８５番５
 0203000185841-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
小田原 5-11　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
小田原 5-11 神奈川県 神奈川第１２ 氏名  不動産鑑定士　宮城　博之   TEL.
鑑定評価額 22,800,000 円  １㎡当たりの価格 138,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月14日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 110,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 小田原市栢山字大丸２６８５番５
 ②地積
　(㎡)		 165  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)
準防
（その他）
高度2種最高15m


(90,200)
台形
1:2.5		 店舗兼住宅

Ｗ2		 小売店舗等を主体と
した駅に近い商業地
域		 南東6.8m市道 水道、ガス、下水 栢山

70m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南     0 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       165 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ６．８ｍ市道 交通

施設		 栢山駅東方

70m		 法令

規制		 近商
(90,200)
準防 
高度2種最高15m
⑤地域要因の将
　来予測		 駅に近く小規模店舗のほかに住宅が見られる近隣商業地域である。駅至近で希少性を有するが集客力の上昇を見
込めず、背後の住宅地域の価格と同様に推移する傾向がある。当面は現状のまま推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    141,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     76,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、小田原市及び周辺市町の鉄道駅に近い近隣商業地域および商住混在の商業地域である。需要者の中心は
小規模店舗等の出店目的の地元企業及び個人事業主であるが、大型店舗に比べ集客力に劣る規模の小さい画地は、一般
に競争力が弱く新規出店は少ない。需要は弱く住宅地への転用も増加する傾向にある。取引件数は少なく需要者の規模
や業態により取引価格や画地規模等も様々であるが、取引単価は㎡当たり１１万円台から～１５万円台が多い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 駅至近の商業地域であるが、繁華性が乏しい。このような地域にあって想定される需要者は自己使用目的、あるいは低
廉の賃料で賃借する事業者であるため、不動産が投資目的で売買されることは限られる。取引価格に見合う賃料収入が
得られないことから収益価格は、低位に求められたものと判断される。取引市場の特性を反映した比準価格を重視し、
収益価格を参酌して、代表標準地の価格との均衡に留意して鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　小田原 5-6                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    164,000 円／㎡		 [102.4]
100		 100
[100.0]		 100
[121.8]		 [100.0]
100		 138,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    138,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 市全体で住宅地は下落から上昇に転じ、商業
地は微増から上昇、工業地は上昇している。
市の外縁部は依然として需給は弱含みで推移
している。

栢山駅至近の商業地である。周囲に日用品店
、飲食店等があるが繁華性は乏しく現状を維
持すると判断される。地価は弱含みの傾向が
続いている。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +5.6
交通・接近　　　  -8.1
環境　　　　　　 +23.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 小田原 5-11　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６１２
０７
-18		 小田原市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西12m県道、
中間画地
近商
高度2種最高15m
(90,200)
b １０６１２
１３Ｄ
-49		 小田原市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東8m県道、
中間画地
１住居
高度2種最高15m
(70,200)
c １０６１２
１１Ｄ
-35		 小田原市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 西（駅前広場
）市道、
中間画地
近商
高度2種最高15m
都市機能誘導区域
(90,200)
d １０６１２
０６
-35		 小田原市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南東9m市道、
中間画地
近商
高度2種最高15m
(90,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
125,000  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
125,000 		 100
[  86.8]
144,009 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
144,000 
b (　           ) 
120,733  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
120,733 		 100
[  83.0]
145,461 
145,000 
c (　           ) 
150,864  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
150,864 		 100
[  96.3]
156,660 
157,000 
d (　           ) 
110,439  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  88.0]
125,499 		 100
[  94.1]
133,368 
133,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.6 交通・接近　  -2.2 環境　　　　 -16.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.3 交通・接近　  -6.9 環境　　　　 -12.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.7 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.4 交通・接近　  -8.1 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -12.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    141,000 円／㎡]  



小田原 5-11　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し再調達原価を適切に求める事が困難であるため適用しない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,935,932 
1,069,976 
4,865,956 
4,242,280 
623,676 		 （　0.9445）
589,062 		 （  4.9 -  0.2 ）
4.7％  
⑧収益価格 　     12,533,234 円　　　　（　     76,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
小田原 5-11　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 109.00 Ｓ3 327.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
高度2種最高15m
 90 ％   200 ％   200 ％   165 ㎡      7.6 m x   18.0 m  前面道路：市道     　   6.8 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階：店舗、２～３階：専有面積３５㎡程度の１ＤＫ６戸 ⑦有効率　  93.3 ％
の理由		 類似不動産の有効率を参考に算出。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
109.00 
90.0 
98.10 
2,192 
215,035 		 3.0  645,105 
0.0  0 

 2～ 3		 居宅
109.00 
95.0 
103.55 
1,491 
154,393 		 1.0  154,393 
1.0  154,393 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
327.00 
93.3 
305.20 

523,821 		 953,891 
308,786 
⑨年額支払賃料        523,821 円　×　12ヶ月　＝　       6,285,852 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     305.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         6,285,852 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       502,868 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,782,984 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           953,891 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           8,776 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          308,786 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         144,172 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,935,932 円　　　　（　        35,975 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６１２１１
Ｔ
　　　　-1		 3,283  
(   3,275) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[125.0]		 100
[115.0]		 100
[100.0]
2,284 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,197 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,192 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １０６１２０６
Ｔ
　　　　-35		 2,095  
(   2,089) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]
2,160 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
小田原 5-11　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 278,000 円  　　　　     55,600,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 188,576 円  　　　        6,285,852　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       47,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      444,800 円  　　　　     55,600,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        55,600 円  　　　　     55,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        55,600 円  　　　　     55,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,069,976 円　（　　　　　　         6,485 円／㎡）　　（経費率　　  18.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9445    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 55,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 170,000 円／㎡　×　     327.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0763     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0588 ×　 35 ％　＋　0.0783 ×  35 ％　＋ 0.0945 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,242,280 円  
（　　　　　        25,711 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,935,932 円      
②総費用 1,069,976 円      
③純収益　①－② 4,865,956 円      
④建物等に帰属する純収益 4,242,280 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 623,676 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 589,062 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,570 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     12,533,234 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      76,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 小田原 5-11　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　小田原市栢山字大丸２６８５番５
 0203000185841-0000
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備考