別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月11日　提出
小田原 5-10　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
小田原 5-10 神奈川県 神奈川第１２ 氏名  不動産鑑定士　小泉　正義   TEL.
鑑定評価額 54,500,000 円  １㎡当たりの価格 177,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 140,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 小田原市南鴨宮３丁目４４番２１
｢南鴨宮３－４４－３８｣		 ②地積
　(㎡)		 308  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）
高度3種最高20m


(90,300)

1:1.5		 銀行

ＲＣ3		 店舗、事務所に一般
住宅も見られる駅前
商業地域		 西18m市道 水道、ガス、下水 鴨宮

130m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    45 ｍ、南    50 ｍ、北    45 ｍ ②標準的使用 中層店舗事務所併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       308 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １８ｍ市道 交通

施設		 鴨宮駅南方

130m		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
高度3種最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 中低層店舗、事務所のほか一般住宅も多く混在する、駅に近い近隣型商業地域。特段の変動要因はなく、今後も
現在の状態が継続すると予測される。繁華性が低いが、背後住宅地の影響から地価はやや上昇傾向にある。
(3)最有効使用の判定 中層店舗事務所併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    180,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    122,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は小田原市内及び隣接市町の駅周辺商業地域。主たる需要者は地元の中小企業者であるが、駅に近いエリア
では大手企業の支店等もみられる。商業中心は郊外大型店に移行が進み、駅周辺の商店街等は繁華性が低下した状態が
続いている。背後住宅地の影響もあり地価は安定化傾向とみられる。取引件数は多くなく、取引の中心となる価格を見
出しにくい状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は駅前商業地域であるが繁華性は高くなく、駅前の立地から相応の出店需要は存するが、市場の熟成度から投
資目的の取引は少なく、収益価格は比準価格に比してやや説得力が劣ると判断した。比準価格は、市内路線商業地を中
心に繁華性等の類似性に留意し選択して試算され、規範性は高いと判断した。以上から比準価格を重視し収益価格を関
連づけ、代表標準地との検討も踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　小田原 5-6                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    164,000 円／㎡		 [102.4]
100		 100
[100.0]		 100
[ 94.8]		 [100.0]
100		 177,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    176,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 コロナ禍の落ち着きや、インバウンド回復等
による観光需要増加等の影響から、駅周辺部
を中心に、市内商業地の需要は上昇傾向にあ
るとみられる。

駅に近い商業地域、繁華性はやや低く、地域
要因に特段の変動はない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -1.2
環境　　　　　　  -4.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 小田原 5-10　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６１２
１１Ｄ
-35		 小田原市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 西（駅前広場
）市道、
中間画地
近商
高度2種最高15m
都市機能誘導区域
(90,200)
b １０６１２
１１Ｄ
-125		 小田原市

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 南東13.5m国
道、中間画地
近商
高度3種最高20m
都市機能誘導区域
(90,300)
c １０６１２
０７
-21		 小田原市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西11m市道、
中間画地
１中専
高度2種最高15m
(70,200)
d １０６１２
０１Ｄ
-46		 小田原市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南（駅前広場
）市道、
中間画地
近商
高度地区2種
土地区画整理
(90,200)
e １０６１２
０７
-31		 小田原市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東15m県道、
中間画地
１住居
高度2種最高15m
(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
150,864  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 110.0]
137,149 		 100
[  86.3]
158,921 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
159,000 
b (　           ) 
181,990  		 100
[ 100.0]		 [ 100.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
182,354 		 100
[  95.6]
190,747 
191,000 
c (　           ) 
129,771  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
130,290 		 100
[  72.7]
179,216 
179,000 
d (　           ) 
194,954  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 110.0]
177,231 		 100
[  86.5]
204,891 
205,000 
e (　           ) 
226,887  		 100
[ 100.0]		 [ 100.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
227,341 		 100
[  93.3]
243,667 
244,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.8 交通・接近　  +0.1 環境　　　　  -5.0
画地　　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -0.4 環境　　　　  -4.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　 -12.7 環境　　　　  -6.5
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +0.1 環境　　　　  -4.0
画地　　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -6.7 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    180,000 円／㎡]  



小田原 5-10　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内にあり再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

18,248,865 
3,903,261 
14,345,604 
12,492,000 
1,853,604 		 （　0.9504）
1,761,665 		 （  4.9 -  0.2 ）
4.7％  
⑧収益価格 　     37,482,234 円　　　　（　    122,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
小田原 5-10　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 230.00 ＲＣ4 920.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
高度3種最高20m
 90 ％   300 ％   300 ％   308 ㎡     14.0 m x   22.0 m  前面道路：市道     　  18.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １、２階店舗フロア貸、３階以上事務所、平均専有面積６９㎡ ⑦有効率　  87.5 ％
の理由		 同種の建物における標準的な有効率による
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
230.00 
85.0 
195.50 
2,505 
489,728 		 6.0  2,938,368 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
230.00 
85.0 
195.50 
2,204 
430,882 		 6.0  2,585,292 
0.0  0 

 3～ 3		 事務所
230.00 
90.0 
207.00 
1,804 
373,428 		 3.0  1,120,284 
0.0  0 

 4～ 4		 事務所
230.00 
90.0 
207.00 
1,703 
352,521 		 3.0  1,057,563 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
920.00 
87.5 
805.00 

1,646,559 		 7,701,507 
0 
⑨年額支払賃料      1,646,559 円　×　12ヶ月　＝　      19,758,708 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     805.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されており計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        19,758,708 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,580,697 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 18,178,011 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         7,701,507 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          70,854 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      18,248,865 円　　　　（　        59,250 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６１２０３
Ｔ
　　　　-22		 2,276  
(   2,179) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
2,810 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,518 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,505 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １０６１２０８
Ｔ
　　　　-7		 1,994  
(   1,989) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,099 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
小田原 5-10　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 900,000 円  　　　　    180,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 592,761 円  　　　       19,758,708　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      610,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,440,000 円  　　　　    180,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料       180,000 円  　　　　    180,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       180,000 円  　　　　    180,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,903,261 円　（　　　　　　        12,673 円／㎡）　　（経費率　　  21.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9504    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 180,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 190,000 円／㎡　×　     920.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0694     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0523 ×　 35 ％　＋　0.0650 ×  35 ％　＋ 0.0945 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 12,492,000 円  
（　　　　　        40,558 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 18,248,865 円      
②総費用 3,903,261 円      
③純収益　①－② 14,345,604 円      
④建物等に帰属する純収益 12,492,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,853,604 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,761,665 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        5,720 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     37,482,234 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     122,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 小田原 5-10　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　小田原市南鴨宮三丁目４４番２１
 0203000382847-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
小田原 5-10　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
小田原 5-10 神奈川県 神奈川第１２ 氏名  不動産鑑定士　山口　隆一   TEL.
鑑定評価額 54,200,000 円  １㎡当たりの価格 176,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 140,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 小田原市南鴨宮３丁目４４番２１
｢南鴨宮３－４４－３８｣		 ②地積
　(㎡)		 308  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）
高度3種最高20m


(90,300)

1:1.5		 銀行

ＲＣ3		 店舗、事務所に一般
住宅も見られる駅前
商業地域		 西18m市道 水道、ガス、下水 鴨宮

130m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    45 ｍ、南    50 ｍ、北    45 ｍ ②標準的使用 中層店舗事務所併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       308 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １８ｍ市道 交通

施設		 鴨宮駅南方

130m		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
高度3種最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 鴨宮駅前の商業地域であるが、店舗・事務所のほかに一般住宅も混在し、繁華性は低い。特別な変動要因がない
ため当分の間は現状維持と予測する。地価は横ばいで推移している。
(3)最有効使用の判定 中層店舗事務所併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    185,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    139,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は県央、県西地区の駅前及び駅周辺商業地域である。需要者は地元企業、個人業者が中心であるが、全国展
開するフランチャイズチェーン業者等の需要も或程度は見込められる。駅周辺商業地域とはいえ繁華性は低いが、駅に
近いため一定の潜在需要が認められる。商業地であり取引規模等により取引総額は一定ではなく需要の中心となる価格
帯の把握は難しい。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 商況がやや乏しい駅前商業地域に存し、収益性及び投資採算性が貫徹する様な商業地域ではない。近隣地域内では自用
目的での取引が多いため、本件では、比準価格を中心に、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえて、上記
のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　小田原 5-6                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    164,000 円／㎡		 [102.4]
100		 100
[100.0]		 100
[ 94.8]		 [100.0]
100		 177,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    176,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 県西地区の商業地は一部の繁華性が高い地域
を除くと依然として需要は回復途上にあるも
のの、地価は、横ばいまたは上昇地点が多く
なっている。

東海道本線沿線の駅前商業地域であるが商況
が乏しい。地域要因に特別な変動はない。駅
に近いため一定の需要があり、地価はほぼ横
ばい傾向にある。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　 -10.5
環境　　　　　　  +7.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 小田原 5-10　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６１２
１１Ｄ
-35		 小田原市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 西（駅前広場
）市道、
中間画地
近商
高度2種最高15m
(90,200)
b １０６１２
１１Ｄ
-125		 小田原市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東13.5m国
道、中間画地
近商
高度3種最高20m
(90,300)
c １０６１２
０７Ｄ
-33		 小田原市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南4m道路、
中間画地
商業
高度4種最高31m
(100,240)
d １０６１２
０３Ｄ
-29		 小田原市

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 東15m県道、
中間画地
１住居
高度2種最高15m
(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
150,864  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
150,864 		 100
[  79.1]
190,726 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
191,000 
b (　           ) 
181,990  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
182,718 		 100
[ 102.5]
178,261 
178,000 
c (　           ) 
184,282  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.0]
193,021 		 100
[  80.2]
240,675 
241,000 
d (　           ) 
166,500  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
166,500 		 100
[  80.7]
206,320 
206,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 -24.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.8 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -0.4 環境　　　　  +4.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.8 交通・接近　  -5.7 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -0.7 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -7.8 環境　　　　  -7.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.9 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    185,000 円／㎡]  



小田原 5-10　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に存し、原価法の適用が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

19,385,044 
4,086,673 
15,298,371 
13,186,000 
2,112,371 		 （　0.9504）
2,007,597 		 （  4.9 -  0.2 ）
4.7％  
⑧収益価格 　     42,714,830 円　　　　（　    139,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
小田原 5-10　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 230.00 ＲＣ4 920.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
高度3種最高20m
 90 ％   300 ％   300 ％   308 ㎡     14.0 m x   22.0 m  前面道路：市道     　  18.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階：店舗（フロア貸し）、２～４階：事務所（部分貸し、平均専用面積約６９㎡） ⑦有効率　  88.8 ％
の理由		 地域の標準的な有効率を採用
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
230.00 
85.0 
195.50 
2,687 
525,309 		 6.0  3,151,854 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
230.00 
90.0 
207.00 
2,150 
445,050 		 6.0  2,670,300 
0.0  0 

 3～ 3		 事務所
230.00 
90.0 
207.00 
1,881 
389,367 		 3.0  1,168,101 
0.0  0 

 4～ 4		 事務所
230.00 
90.0 
207.00 
1,881 
389,367 		 3.0  1,168,101 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
920.00 
88.8 
816.50 

1,749,093 		 8,158,356 
0 
⑨年額支払賃料      1,749,093 円　×　12ヶ月　＝　      20,989,116 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     816.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        20,989,116 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,679,129 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 19,309,987 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         8,158,356 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          75,057 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      19,385,044 円　　　　（　        62,938 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６１２１１
Ｔ
　　　　-7		 3,218  
(   3,210) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[116.0]		 100
[100.0]
2,774 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,700 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,687 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １０６１２１１
Ｔ
　　　　-3		 2,768  
(   2,760) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[105.5]		 100
[100.0]
2,624 
c １０６１２０７
Ｔ
　　　　-10		 2,193  
(   2,188) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 81.0]		 100
[100.0]
2,707 
小田原 5-10　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 950,000 円  　　　　    190,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 629,673 円  　　　       20,989,116　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      607,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,520,000 円  　　　　    190,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料       190,000 円  　　　　    190,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       190,000 円  　　　　    190,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,086,673 円　（　　　　　　        13,268 円／㎡）　　（経費率　　  21.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9504    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 190,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 200,000 円／㎡　×　     920.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0694     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0523 ×　 35 ％　＋　0.0650 ×  35 ％　＋ 0.0945 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 13,186,000 円  
（　　　　　        42,812 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 19,385,044 円      
②総費用 4,086,673 円      
③純収益　①－② 15,298,371 円      
④建物等に帰属する純収益 13,186,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,112,371 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,007,597 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        6,518 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     42,714,830 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     139,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 小田原 5-10　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　小田原市南鴨宮三丁目４４番２１
 0203000382847-0000
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備考