別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月11日　提出
小田原 5-9　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
小田原 5-9 神奈川県 神奈川第１２ 氏名  不動産鑑定士　小泉　正義   TEL.
鑑定評価額 83,700,000 円  １㎡当たりの価格 495,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 380,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 小田原市栄町２丁目４７番３外
｢栄町２－８－２４｣		 ②地積
　(㎡)		 169  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）
高度4種最高31m
駐車付置義務

(100,336)
台形
1:1		 店舗兼住宅

Ｓ4		 中層の店舗ビル等が
建ち並ぶ繁華な商業
地域		 東5.6m市道、北側道 水道、ガス、下水 小田原

400m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    15 ｍ、南    35 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 中層店舗事務所併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.5 ｍ、奥行　約　　  12.6 ｍ、規模　　       169 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ５．６ｍ市道 交通

施設		 小田原駅南東方

400m		 法令

規制		 商業
(100,336)
防火 
高度4種最高31m
駐車付置義務
⑤地域要因の将
　来予測		 小田原駅に近い商店街であり、地元住民が日常的に利用する商業施設を中心とし繁華性は高い。観光客数の回復
やマンション建築の進行等からも需要は堅調であり、地価は上昇傾向にあるとみられる。
(3)最有効使用の判定 中層店舗事務所併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0
角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    508,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    427,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は小田原駅のほか県西の主要駅周辺の商業地域。需要者は地元の中小企業者のほか、大手企業の出店需要や
、不動産投資家の需要もみられ、規模によりマンション敷地としての需要もみられる。背後人口の減少や、商業中心の
郊外への移行から、旧来の商店街等は繁華性低下傾向が強いが、駅至近の商業地ではインバウンド増加等による観光客
需要もあり、需要は堅調とみられる。取引件数は多くなく、取引の中心となる価格を見出しにくい状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は小田原駅付近で中小規模店舗が建ち並ぶ比較的繁華性の高い商業地域であり、規模により相応の出店需要は
存するが、市場の熟成度から投資目的の取引は少なく、収益価格は比準価格に比してやや説得力が劣ると判断した。比
準価格は、市内商業地で繁華性や規模等の類似する事例を中心に選択して試算され、規範性は高いと判断した。以上か
ら比準価格を重視し収益価格を関連づけ、代表標準地との検討も踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　小田原 5-1                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    722,000 円／㎡		 [104.0]
100		 100
[100.0]		 100
[151.8]		 [100.0]
100		 495,000 
⑧-1対象標準地の検討
□継続　■新規
前年標準地の価格
　　　　　　            円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 コロナ禍の落ち着きや、インバウンド回復等
による観光需要増加等の影響から、駅周辺部
を中心に、市内商業地の需要は上昇傾向にあ
るとみられる。

小田原駅に近く繁華性の高い商業地域、コロ
ナ禍の影響は落ち着き観光客数は回復してい
る。大型マンションが建設中。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +6.4
交通・接近　　　  +2.5
環境　　　　　　 +20.0
行政　　　　　　 +16.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
 ％  ％
３　試算価格算定内訳 小田原 5-9　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６１２
０７Ｄ
-18		 小田原市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北5.3m市道、
中間画地
近商
高度2種最高15m
(90,200)
b １０６１２
１１Ｄ
-92		 小田原市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東22m国道、
中間画地
商業
高度4種最高31m
駐車場整備地区
(100,400)
c １０６１２
０７Ｄ
-31		 小田原市

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北5.5m市道、
中間画地
商業
高度4種最高31m
(100,330)
d １０６１２
０７Ｄ
-32		 小田原市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南16.5m市道、
中間画地
商業
高度4種最高31m
(100,400)
e １０６１２
０７
-4		 小田原市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南8m市道、
中間画地
商業
高度4種最高31m
(100,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
253,760  		 100
[ 100.0]		 [ 103.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
263,657 		 100
[  50.2]
525,213 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
525,000 
b (　           ) 
272,682  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
271,872 		 100
[  55.1]
493,416 
493,000 
c (　    302,480) 
302,480  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
313,369 		 100
[  71.7]
437,056 
437,000 
d (　           ) 
285,358  		 100
[ 100.0]		 [ 103.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
294,775 		 100
[  58.4]
504,752 
505,000 
e (　           ) 
271,821  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
279,976 		 100
[  55.3]
506,286 
506,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.3 交通・接近　  -3.4 環境　　　　 -44.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.4 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -47.5
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.1 交通・接近　  +2.5 環境　　　　 -30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.4 交通・接近　  -0.5 環境　　　　 -47.5
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.4 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -47.5
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    508,000 円／㎡]  



小田原 5-9　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内にあり再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

14,663,213 
2,907,532 
11,755,681 
8,189,200 
3,566,481 		 （　0.9504）
3,389,584 		 （  4.9 -  0.2 ）
4.7％  
⑧収益価格 　     72,118,809 円　　　　（　    427,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
小田原 5-9　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 130.00 ＲＣ4 520.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度4種最高31m
駐車付置義務		 100 ％   500 ％   336 ％   169 ㎡     13.5 m x   12.6 m  前面道路：市道     　   5.6 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １、２階店舗フロア貸、３階以上事務所、平均専有面積５５㎡ ⑦有効率　  83.8 ％
の理由		 同種の建物における標準的な有効率による
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
130.00 
80.0 
104.00 
4,360 
453,440 		 12.0  5,441,280 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
130.00 
85.0 
110.50 
3,052 
337,246 		 6.0  2,023,476 
0.0  0 

 3～ 3		 事務所
130.00 
85.0 
110.50 
2,398 
264,979 		 3.0  794,937 
0.0  0 

 4～ 4		 事務所
130.00 
85.0 
110.50 
2,398 
264,979 		 3.0  794,937 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
520.00 
83.8 
435.50 

1,320,644 		 9,054,630 
0 
⑨年額支払賃料      1,320,644 円　×　12ヶ月　＝　      15,847,728 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     435.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されており計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        15,847,728 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,267,818 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 14,579,910 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         9,054,630 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          83,303 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      14,663,213 円　　　　（　        86,765 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６１２０８
Ｔ
　　　　-5		 4,334  
(   4,204) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 92.0]		 100
[102.0]		 100
[100.0]
4,618 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,404 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,360 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １０６１２０１
Ｔ
　　　　-1		 3,238  
(   3,133) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[103.0]		 100
[100.0]
3,309 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
小田原 5-9　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 590,000 円  　　　　    118,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 475,432 円  　　　       15,847,728　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      662,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      944,000 円  　　　　    118,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料       118,000 円  　　　　    118,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       118,000 円  　　　　    118,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,907,532 円　（　　　　　　        17,204 円／㎡）　　（経費率　　  19.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9504    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 118,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 220,000 円／㎡　×　     520.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0694     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0523 ×　 35 ％　＋　0.0650 ×  35 ％　＋ 0.0945 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 8,189,200 円  
（　　　　　        48,457 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 14,663,213 円      
②総費用 2,907,532 円      
③純収益　①－② 11,755,681 円      
④建物等に帰属する純収益 8,189,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,566,481 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,389,584 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       20,057 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     72,118,809 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     427,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 小田原 5-9　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　小田原市栄町二丁目４７番３
 0203000243807-0000
2 　小田原市栄町二丁目４７番６
 0203000243810-0000
3 　小田原市栄町二丁目４７番７
 0203000243811-0000
4 　小田原市栄町二丁目４７番９
 0203000243813-0000
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月10日　提出
小田原 5-9　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
小田原 5-9 神奈川県 神奈川第１２ 氏名  不動産鑑定士　下村　太   TEL.
鑑定評価額 82,800,000 円  １㎡当たりの価格 490,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 380,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 小田原市栄町２丁目４７番３外
｢栄町２－８－２４｣		 ②地積
　(㎡)		 169  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）
高度4種最高31m
駐車付置義務

(100,336)
台形
1:1		 店舗兼住宅

Ｓ4		 中層の店舗ビル等が
建ち並ぶ繁華な商業
地域		 東5.6m市道、北側道 水道、ガス、下水 小田原

400m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    15 ｍ、南    35 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 中層店舗事務所併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.5 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       169 ㎡程度、形状　台形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ５．６ｍ市道 交通

施設		 小田原駅南東方

400m		 法令

規制		 商業
(100,336)
防火 
高度4種最高31m
駐車付置義務
⑤地域要因の将
　来予測		 中層の店舗ビル等が建ち並ぶ商業地域である。格別の変動要因はなく、将来も概ね現状のまま推移するものと予
測される。小田原市の中心商業地で地価は堅調に推移している。
(3)最有効使用の判定 中層店舗事務所併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0
台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    510,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    407,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、概ね神奈川県西部及びその周辺の商業地域と判定した。主な需要者は、投資目的で取得する不動産業者
や地元企業等であるが、規模の大きな画地は全国展開する法人事業者である。近隣地域及びその周辺は、近年は大型店
舗の相次ぐ撤退があったものの建替え事業が進行している。小田原駅周辺の繁華性の高い商業地域で希少性があり、需
要は底堅い。供給が少ないため取引の中心となる価格水準を把握することは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、近隣地域周辺の規範性の認められる複数の事例から試算され信頼性は高い。駅周辺の繁華性の高い商業地
で、賃貸店舗や貸し事務所も多く収益を基準に価格形成される傾向にあることから、収益価格も信頼性を有する。した
がって、市場性を反映して求められた比準価格と収益性を反映して求められた収益価格を共に重視し、代表標準地との
検討を踏まえ、標記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　小田原 5-1                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    722,000 円／㎡		 [104.0]
100		 100
[100.0]		 100
[152.9]		 [100.0]
100		 491,000 
⑧-1対象標準地の検討
□継続　■新規
前年標準地の価格
　　　　　　            円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は、このところ一部に足踏みもみられる
が、緩やかに回復している。市内の不動産市
況も回復基調で、地価が上昇に転じた地域も
拡大している。

最寄駅から徒歩圏に店舗等が建ち並ぶ繁華性
の高い商業地域である。周辺ではビルの建替
え事業が進行している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +6.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 +40.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
 ％  ％
３　試算価格算定内訳 小田原 5-9　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６１２
０７
-4		 小田原市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南8m市道、
中間画地
商業
高度4種最高31m
(100,400)
b １０６１２
０７
-31		 小田原市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東15m県道、
中間画地
１住居
高度2種最高15m
(70,200)
c １０６１２
１３Ｄ
-46		 秦野市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東6m市道、
中間画地
商業

(100,360)
d １０６１０
０６Ｄ
-458		 厚木市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南6m市道、
中間画地
商業
地区計画等
駐車付置義務
(100,360)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
271,821  		 100
[ 100.0]		 [ 101.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
276,442 		 100
[  59.4]
465,391 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
465,000 
b (　           ) 
226,887  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
228,021 		 100
[  58.1]
392,463 
392,000 
c (　           ) 
390,701  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
390,701 		 100
[  73.5]
531,566 
532,000 
d (　           ) 
415,170  		 100
[ 100.0]		 [ 107.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
468,487 		 100
[  91.8]
510,334 
510,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -40.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -40.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    510,000 円／㎡]  



小田原 5-9　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、土地の再調達原価を把握することが困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

15,982,291 
3,190,246 
12,792,045 
9,299,600 
3,492,445 		 （　0.9266）
3,236,100 		 （  4.9 -  0.2 ）
4.7％  
⑧収益価格 　     68,853,191 円　　　　（　    407,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
小田原 5-9　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 130.00 ＲＣ4 520.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度4種最高31m
駐車付置義務		 100 ％   500 ％   336 ％   169 ㎡     13.5 m x   12.6 m  前面道路：市道     　   5.6 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １～２Ｆ店舗フロア貸し、３～４Ｆ事務所フロア貸し ⑦有効率　  83.8 ％
の理由		 近隣地域における標準的な有効率を採用した
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
130.00 
80.0 
104.00 
4,840 
503,360 		 12.0  6,040,320 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
130.00 
85.0 
110.50 
3,630 
401,115 		 6.0  2,406,690 
0.0  0 

 3～ 4		 事務所
130.00 
85.0 
110.50 
2,420 
267,410 		 3.0  802,230 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
520.00 
83.8 
435.50 

1,439,295 		 10,051,470 
0 
⑨年額支払賃料      1,439,295 円　×　12ヶ月　＝　      17,271,540 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     435.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        17,271,540 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,381,723 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 15,889,817 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        10,051,470 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          92,474 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      15,982,291 円　　　　（　        94,570 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６１２０６
Ｔ
　　　　-15		 6,995  
(   6,604) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[120.0]		 100
[120.0]		 100
[ 98.0]
4,957 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,888 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,840 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １０６１２０６
Ｔ
　　　　-16		 4,767  
(   4,624) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
4,779 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
小田原 5-9　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 670,000 円  　　　　    134,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 518,146 円  　　　       17,271,540　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      662,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,072,000 円  　　　　    134,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料       134,000 円  　　　　    134,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       134,000 円  　　　　    134,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,190,246 円　（　　　　　　        18,877 円／㎡）　　（経費率　　  20.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9266    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 134,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 250,000 円／㎡　×　     520.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0694     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0523 ×　 35 ％　＋　0.0650 ×  35 ％　＋ 0.0945 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 9,299,600 円  
（　　　　　        55,027 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 15,982,291 円      
②総費用 3,190,246 円      
③純収益　①－② 12,792,045 円      
④建物等に帰属する純収益 9,299,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,492,445 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,236,100 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       19,149 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     68,853,191 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     407,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 小田原 5-9　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　小田原市栄町二丁目４７番３
 0203000243807-0000
2 　小田原市栄町二丁目４７番６
 0203000243810-0000
3 　小田原市栄町二丁目４７番７
 0203000243811-0000
4 　小田原市栄町二丁目４７番９
 0203000243813-0000
5 　
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備考