別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
小田原 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
小田原 5-4 神奈川県 神奈川第１２ 氏名  不動産鑑定士　伊東　良平   TEL.
鑑定評価額 18,500,000 円  １㎡当たりの価格 140,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 110,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 小田原市南町１丁目５０２番１
｢南町１－９－２６｣		 ②地積
　(㎡)		 132  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）
高度3種最高20m


(90,300)

1:3.5		 店舗兼住宅

Ｓ2		 低層の小売店舗等が
多い国道沿いの商業
地域		 南22m国道 水道、ガス、下水 小田原

1.4km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   150 ｍ、西   130 ｍ、南     0 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 低層店舗事務所併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  21.2 ｍ、規模　　       132 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 国道２２ｍ 交通

施設		 小田原駅南西方

1.4km		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
高度3種最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 　国道１号線沿いの、小田原から箱根方面に至る旧街道沿いの商業地域で、老舗の商店を中心に店舗・店舗併用
ビルが建ち並んでいる。一部に共同住宅も見られ、今後も古い建物の建替えが進むと考えられる。
(3)最有効使用の判定 低層店舗事務所併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    143,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     79,600 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 　同一需給圏は、ＪＲ東海道本線沿線及び小田急小田原線沿線で、小田原市及び周辺市町を含む広域に存する幹線道路
沿い又はその背後の圏域と考えられる。需要者の中心は、県西地区の企業及び地元の個人事業主である。純粋に商業利
用目的の取引は少なく、住宅と併用した土地利用が多いが、土地の価格は、背後の住宅地と拮抗している。土地の利用
目的に応じて価格が決まるため、需要の中心となる価格帯は見出し難い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 　比準価格は、同一需給圏内の類似した商業用地または近傍の住宅地の取引事例から求めており、実証的で規範性が高
い。一方、近隣地域では賃貸投資よりも自己利用の需要が強く、賃貸を前提とした収益価格は低位に試算された。よっ
て、市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との比較検討を行って、表記のとおり
鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　小田原 5-6                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    164,000 円／㎡		 [102.4]
100		 100
[100.0]		 100
[119.7]		 [100.0]
100		 140,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    138,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 小田原市内の観光客数の回復も見られ、小売
店の商況は改善しているが、商業地の需要が
高まる状況にはない。ただし、用地需要の減
退もない。

小田原駅南方の老舗商店が並ぶ街道沿いの地
域である。今後は共同住宅への建て替えや転
用が進み、引き続き商住混在の地域となると
見込まれる。

特に変動要因はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +7.0
環境　　　　　　 +13.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 小田原 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６１２
１２Ｄ
-13		 小田原市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南21m国道、
中間画地
近商
高度3種最高20m
(90,300)
b １０６１２
０６
-37		 小田原市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東22m国道、
中間画地
商業
駐車付置義務
(100,400)
c １０６１２
０８Ｄ
-26		 小田原市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南5.5m市道、
東4.5m、角地
１中専
高度2種最高15m
(80,200)
d １０６１２
１０
-19		 小田原市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西7.4m市道、
中間画地
１低専

(60,150)
e １０６１２
０５Ｄ
-7		 小田原市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西15m国道、
中間画地
１住居
高度2種最高15m
(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
94,415  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
100,577 		 100
[ 100.0]
100,577 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
101,000 
b (　           ) 
264,419  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
265,477 		 100
[ 128.1]
207,242 
207,000 
c (　           ) 
131,744  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.1]
124,732 		 100
[  80.4]
155,139 
155,000 
d (　           ) 
88,654  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.0]
99,194 		 100
[  79.5]
124,772 
125,000 
e (　           ) 
141,264  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
142,253 		 100
[  84.8]
167,751 
168,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +7.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    143,000 円／㎡]  



小田原 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,253,018 
953,444 
4,299,574 
3,776,850 
522,724 		 （　0.9445）
493,713 		 （  4.9 -  0.2 ）
4.7％  
⑧収益価格 　     10,504,532 円　　　　（　     79,600 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
小田原 5-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 100.00 Ｓ3 300.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
高度3種最高20m
 90 ％   300 ％   300 ％   132 ㎡      6.1 m x   21.6 m  前面道路：国道     　  22.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗一括貸、２・３階は４５㎡２ＤＫ４戸を想定 ⑦有効率　  88.3 ％
の理由		 上階への内階段を確保
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
100.00 
85.0 
85.00 
2,196 
186,660 		 6.0  1,119,960 
1.0  186,660 

 2～ 3		 居宅
100.00 
90.0 
90.00 
1,493 
134,370 		 1.0  134,370 
1.0  134,370 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
300.00 
88.3 
265.00 

455,400 		 1,388,700 
455,400 
⑨年額支払賃料        455,400 円　×　12ヶ月　＝　       5,464,800 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     265.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   6,000 円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         5,464,800 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       437,184 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,027,616 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,388,700 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          12,776 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          455,400 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         212,626 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,253,018 円　　　　（　        39,796 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６１２１２
Ｔ
　　　　-35		 1,535  
(   1,469) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 80.0]		 100
[100.0]
2,132 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,300 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,196 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １０６１２０２
Ｔ
　　　　-58		 1,483  
(   1,482) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 80.0]
2,423 
c １０６１２０８
Ｔ
　　　　-9		 2,281  
(   2,209) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
2,287 
小田原 5-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 247,500 円  　　　　     49,500,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 163,944 円  　　　        5,464,800　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       47,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      396,000 円  　　　　     49,500,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        49,500 円  　　　　     49,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        49,500 円  　　　　     49,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         953,444 円　（　　　　　　         7,223 円／㎡）　　（経費率　　  18.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9445    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 49,500,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 165,000 円／㎡　×　     300.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0763     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0588 ×　 35 ％　＋　0.0783 ×  35 ％　＋ 0.0945 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,776,850 円  
（　　　　　        28,613 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,253,018 円      
②総費用 953,444 円      
③純収益　①－② 4,299,574 円      
④建物等に帰属する純収益 3,776,850 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 522,724 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 493,713 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,740 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     10,504,532 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      79,600 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 小田原 5-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　小田原市南町一丁目５０２番１
 0203000386671-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月11日　提出
小田原 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
小田原 5-4 神奈川県 神奈川第１２ 氏名  不動産鑑定士　宮代　亮二   TEL.
鑑定評価額 18,500,000 円  １㎡当たりの価格 140,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 110,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月14日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 小田原市南町１丁目５０２番１
｢南町１－９－２６｣		 ②地積
　(㎡)		 132  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）
高度3種最高20m


(90,300)

1:3.5		 店舗兼住宅

Ｓ2		 低層の小売店舗等が
多い国道沿いの商業
地域		 南22m国道 水道、ガス、下水 小田原

1.4km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   150 ｍ、西   130 ｍ、南     0 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.1 ｍ、奥行　約　　  21.6 ｍ、規模　　       132 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２２ｍ国道 交通

施設		 小田原駅南西方

1.4km		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
高度3種最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 国道沿いに小規模店舗、店舗併用住宅等が建ち並ぶ、商業繁華性がやや劣る商業地域である。特段の変動要因は
なく、当面は現状を維持していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    143,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     79,800 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、小田原市及び周辺市町の幹線及び準幹線道路沿いに低層店舗、店舗・事務所兼共同住宅が建ち並ぶ、商
業収益性がやや劣る路線商業地域及び近隣商業地域である。主たる需要者は、観光客または近隣住民向けに販売する地
場企業、自営業者等が想定される。取引価格帯は、取引件数が少ないことから、価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は同一需給圏内の類似地域等の取引事例を適切に選択して試算し、収益価格は周辺の利用状況等を参考に店舗
兼共同住宅を想定して試算した。対象標準地は、商業地としての繁華性がやや劣る路線商業地域に存しており、対象標
準地に係る主たる需要者層は、自用目的を主とした自営業者等であることから、市場性を的確に反映した比準価格を重
視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　小田原 5-6                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    164,000 円／㎡		 [102.4]
100		 100
[100.0]		 100
[121.4]		 [100.0]
100		 138,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    138,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 市内の駅徒歩圏内の底堅い住宅地需要の影響
を受け、中層複合用途の建築物による利用期
待を背景に、商業地需要は横ばいまたは堅調
に推移している。

国道沿いの繁華性がやや劣る路線商業地域で
ある。国道沿いの商業地は中層複合用途の建
築物への転換期待もあり、上昇傾向にある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　 +17.0
環境　　　　　　  +7.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 小田原 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６１２
１１Ｄ
-125		 小田原市

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 南東13.5m国
道、中間画地
近商
高度3種最高20m
(90,300)
b １０６１２
１１Ｄ
-36		 小田原市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北西13.1m国
道、南東4m、
角地
１住居
高度2種最高15m
土地区画整理事業
(80,200)
c １０６１２
０４
-14		 小田原市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西22m国道、
中間画地
近商
高度3種最高20m
(90,300)
d １０６１２
０８Ｄ
-50		 小田原市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西12.1m市
道、中間画地
商業
高度4種最高31m
(100,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
181,990  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
183,264 		 100
[ 117.8]
155,572 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
156,000 
b (　           ) 
78,174  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.0]
82,327 		 100
[  63.0]
130,678 
131,000 
c (　           ) 
117,694  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
118,400 		 100
[  97.2]
121,811 
122,000 
d (　           ) 
128,486  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
129,385 		 100
[  90.9]
142,338 
142,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.23 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　 +19.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　 +14.0 環境　　　　 -40.0
画地　　　　  -4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +8.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +8.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    143,000 円／㎡]  



小田原 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,739,888 
1,042,279 
4,697,609 
4,173,610 
523,999 		 （　0.9445）
494,917 		 （  4.9 -  0.2 ）
4.7％  
⑧収益価格 　     10,530,149 円　　　　（　     79,800 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
小田原 5-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 101.25 Ｓ3 303.75
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
高度3種最高20m
 90 ％   300 ％   300 ％   132 ㎡      6.1 m x   21.6 m  前面道路：国道     　  22.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １Ｆは店舗、２・３Ｆは２ＤＫ居宅約４７㎡、４戸を想定。 ⑦有効率　  89.3 ％
の理由		 地域における同種の建物として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
101.25 
81.9 
82.90 
2,367 
196,224 		 5.0  981,120 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
101.25 
93.0 
94.15 
1,657 
156,007 		 1.0  156,007 
0.0  0 

 3～ 3		 住宅
101.25 
93.0 
94.15 
1,681 
158,266 		 1.0  158,266 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
303.75 
89.3 
271.20 

510,497 		 1,295,393 
0 
⑨年額支払賃料        510,497 円　×　12ヶ月　＝　       6,125,964 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     271.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         6,125,964 円　　×　　   6.5 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       398,188 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,727,776 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,295,393 円　×　　  93.5 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          12,112 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,739,888 円　　　　（　        43,484 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６１２１１
Ｔ
　　　　-20		 2,220  
(   2,209) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
2,409 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,377 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,367 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １０６１２０１
Ｔ
　　　　-1		 3,238  
(   3,133) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[135.0]		 100
[100.0]
2,447 
c １０６１２１１
Ｔ
　　　　-109		 1,019  
(     976) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 96.0]		 100
[ 50.0]		 100
[100.0]
2,123 
小田原 5-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 273,500 円  　　　　     54,700,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 183,779 円  　　　        6,125,964　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       38,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      437,600 円  　　　　     54,700,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        54,700 円  　　　　     54,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        54,700 円  　　　　     54,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,042,279 円　（　　　　　　         7,896 円／㎡）　　（経費率　　  18.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9445    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 54,700,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 180,000 円／㎡　×　     303.75 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0763     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0588 ×　 35 ％　＋　0.0783 ×  35 ％　＋ 0.0945 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,173,610 円  
（　　　　　        31,618 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,739,888 円      
②総費用 1,042,279 円      
③純収益　①－② 4,697,609 円      
④建物等に帰属する純収益 4,173,610 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 523,999 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 494,917 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,749 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     10,530,149 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      79,800 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 小田原 5-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　小田原市南町一丁目５０２番１
 0203000386671-0000
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備考