別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月11日　提出
小田原 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
小田原 5-2 神奈川県 神奈川第１２ 氏名  不動産鑑定士　川嶋　創   TEL.
鑑定評価額 201,000,000 円  １㎡当たりの価格 159,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 125,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月12日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 小田原市中里字反町２８７番３
 ②地積
　(㎡)		 1,266  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 工業
(60,200)

（その他）
高度5種最高31m

1:3		 店舗

Ｗ1		 準幹線道路沿いに店
舗が建ち並ぶ路線商
業地域		 東16m市道 水道、ガス、下水 鴨宮

1.4km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    60 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  19.9 ｍ、奥行　約　　  63.7 ｍ、規模　　     1,266 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １６ｍ市道 交通

施設		 鴨宮駅北東方

1.4km		 法令

規制		 工業
(60,200)
高度5種最高31m
⑤地域要因の将
　来予測		 郊外の幹線道路沿いに店舗等が建ち並ぶ路線商業地域であり、付近には大型商業施設が所在するため需要は底堅
い。新型コロナの影響は収まり店舗需要は安定しており、地価は上昇傾向で推移していくものと思われる。
(3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    163,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     94,100 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は小田原市内の幹線道路沿いの路線商業地域である。主たる需要者は地元の中小事業者であるが、画地規模
によっては大手チェーン店等も需要者と捉えうる。背後人口は減少傾向にあるが、当該地域は市内有数の集客力を有し
ている。新型コロナの影響で店舗需要は減少していたが、現在は回復しつつある。取引の中心価格帯は、取引も少なく
、用途、規模等により様々なため見出すことは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 現実の取引事例から求めた比準価格は、市場の実態を反映した合理的かつ実証的な価格であり、標準地と類似性の高い
路線商業地の事例と比準した比準価格は規範性が高い。一方で、小田原市内では自己使用の店舗利用が中心で、収益価
格による取引は理論的であるが想定要素が多く流動的側面は否定できない。以上より、比準価格を重視し、収益価格を
比較考量し、更に代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　小田原 5-13                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    181,000 円／㎡		 [101.1]
100		 100
[100.0]		 100
[115.6]		 [100.0]
100		 158,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    157,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 商業地域の不動産需要の優劣は鮮明になって
いる。場所によりその度合いは様々であるが
、全体的に地価は上昇傾向にある。


小田原市内では有数の路線商業地域であり、
需要には根強いものがある。地域要因に特に
変動は認められない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +8.0
環境　　　　　　  +7.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 小田原 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６１２
１１Ｄ
-125		 小田原市

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 南東13.5m国
道、中間画地
近商
高度3種最高20m
都市機能誘導区域
(90,300)
b １０６１２
１３
-38		 小田原市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西15m市道、
中間画地
商業
高度4種最高31m
(100,400)
c １０６１２
１３
-37		 小田原市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東21m国道、
中間画地
近商
高度3種最高20m
(90,300)
d １０６１２
０３
-33		 小田原市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南東12m国道、
北東1.8m、
角地
近商
高度2種最高15m
(90,200)
e １０６１２
１３Ｄ
-49		 小田原市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東8m県道、
中間画地
１住居
高度2種最高15m
(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
181,990  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.0]
184,747 		 100
[ 118.5]
155,905 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
156,000 
b (　           ) 
150,830  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  93.0]
162,669 		 100
[ 114.4]
142,193 
142,000 
c (　           ) 
167,062  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  93.0]
180,175 		 100
[ 105.8]
170,298 
170,000 
d (　           ) 
122,617  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.0]
125,745 		 100
[  78.4]
160,389 
160,000 
e (　           ) 
120,733  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
121,216 		 100
[  73.3]
165,370 
165,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　 +14.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  -7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +8.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    163,000 円／㎡]  



小田原 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

44,008,472 
8,274,341 
35,734,131 
29,842,000 
5,892,131 		 （　0.9504）
5,599,881 		 （  4.9 -  0.2 ）
4.7％  
⑧収益価格 　    119,146,404 円　　　　（　     94,100 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
小田原 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 696.30 ＲＣ3 2,088.90
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
工業
高度5種最高31m
 60 ％   200 ％   200 ％   1,266 ㎡     19.8 m x   63.7 m  前面道路：市道     　  16.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 周辺の利用状況により、１階は店舗、２階以上は専有面積５９㎡程度の共同住宅計２０戸を想定。 ⑦有効率　  86.7 ％
の理由		 同種の標準的な有効率を採用。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
696.30 
90.0 
626.67 
2,965 
1,858,077 		 6.0  11,148,462 
0.0  0 

 2～ 2		 居宅
696.30 
85.0 
591.86 
1,631 
965,324 		 1.0  965,324 
1.0  965,324 

 3～ 3		 居宅
696.30 
85.0 
591.86 
1,631 
965,324 		 1.0  965,324 
1.0  965,324 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,088.90 
86.7 
1,810.39 

3,788,725 		 13,079,110 
1,930,648 
⑨年額支払賃料      3,788,725 円　×　12ヶ月　＝　      45,464,700 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,810.39 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   5,000 円／台　×　  21 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,260,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        45,464,700 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　       1,260,000 円　　×　　   8.0 ％　＝　　     3,737,976 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 42,986,724 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        13,079,110 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         120,328 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,930,648 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         901,420 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      44,008,472 円　　　　（　        34,762 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６１２０３
Ｔ
　　　　-22		 2,276  
(   2,179) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 93.0]		 100
[ 80.0]		 100
[100.0]
3,059 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,980 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,965 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １０６１２０３
Ｔ
　　　　-14		 2,050  
(   2,045) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 94.0]		 100
[ 75.0]		 100
[100.0]
2,908 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
小田原 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,150,000 円  　　　　    430,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,401,741 円  　　　       46,724,700　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      422,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,440,000 円  　　　　    430,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料       430,000 円  　　　　    430,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       430,000 円  　　　　    430,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       8,274,341 円　（　　　　　　         6,536 円／㎡）　　（経費率　　  18.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9504    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 430,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 200,000 円／㎡　×　   2,088.90 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0694     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0523 ×　 35 ％　＋　0.0650 ×  35 ％　＋ 0.0945 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 29,842,000 円  
（　　　　　        23,572 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 44,008,472 円      
②総費用 8,274,341 円      
③純収益　①－② 35,734,131 円      
④建物等に帰属する純収益 29,842,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 5,892,131 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 5,599,881 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        4,423 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    119,146,404 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      94,100 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 小田原 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　小田原市中里字反町２８７番３
 0203000313312-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月10日　提出
小田原 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
小田原 5-2 神奈川県 神奈川第１２ 氏名  不動産鑑定士　下村　太   TEL.
鑑定評価額 201,000,000 円  １㎡当たりの価格 159,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 125,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 小田原市中里字反町２８７番３
 ②地積
　(㎡)		 1,266  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 工業
(60,200)

（その他）
高度5種最高31m

1:3		 店舗

Ｗ1		 準幹線道路沿いに店
舗が建ち並ぶ路線商
業地域		 東16m市道 水道、ガス、下水 鴨宮

1.4km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    60 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  19.9 ｍ、奥行　約　　  63.7 ｍ、規模　　     1,266 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １６ｍ市道 交通

施設		 鴨宮駅北東方

1.4km		 法令

規制		 工業
(60,200)
高度5種最高31m
⑤地域要因の将
　来予測		 準幹線道路沿いに店舗が建ち並ぶ路線商業地域である。巡礼街道周辺は市内でも繁華性が高く需要は底堅い。地
価は横ばいから上昇へ転じている。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    165,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    102,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は概ね小田原市及びその周辺の幹線道路沿いの路線商業地域と判定した。主な需要者は地元周辺の中小企業
や個人事業者の他、広域的にチェーン展開する法人事業者等である。近隣地域は巡礼街道や大型商業施設から近く、小
田原市内の路線商業地域の中では最も繁華性が高く、店舗用地の需要は底堅い。供給が少ないため取引件数も少なく、
取引の中心となる価格水準を把握することは困難である。地価は横這いから微増傾向に転じている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は広幅員街路に面する路線商業地から複数の取引事例を採用して試算され信頼性は高い。近隣地域は巡礼街道
に近い準幹線道路沿いに低層店舗等が建ち並ぶ路線商業地域であることから、収益性を反映して求められた収益価格の
信頼性は高い。したがって、豊富な資料に基づき市場性を反映して求められた比準価格を重視し、商業地としての収益
性を反映して求められた収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、標記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　小田原 5-13                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    181,000 円／㎡		 [101.1]
100		 100
[100.0]		 100
[115.5]		 [100.0]
100		 158,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    157,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は、このところ一部に足踏みもみられる
が、緩やかに回復している。市内の不動産市
況も回復基調で、地価が上昇に転じた地域も
拡大している。

巡礼街道近くの準幹線道路沿いの路線商業地
域である。格別の地域要因の変動は認められ
ない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　 +10.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 小田原 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６１２
０７
-21		 小田原市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西11m市道、
中間画地
１中専
高度2種最高15m
(70,200)
b １０６１２
０３
-33		 小田原市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南東12m国道、
北東1.8m、
角地
近商
高度2種最高15m
(90,200)
c １０６１２
１３
-37		 小田原市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東21m国道、
中間画地
近商
高度3種最高20m
(90,300)
d １０６１２
１３Ｄ
-49		 小田原市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東8m県道、
中間画地
１住居
高度2種最高15m
(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
129,771  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
130,679 		 100
[  77.6]
168,401 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
168,000 
b (　           ) 
122,617  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
120,213 		 100
[  73.5]
163,555 
164,000 
c (　           ) 
167,062  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
167,563 		 100
[  87.6]
191,282 
191,000 
d (　           ) 
120,733  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
120,733 		 100
[  72.7]
166,070 
166,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +7.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    165,000 円／㎡]  



小田原 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、土地の再調達原価を把握することが困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

42,824,847 
7,920,358 
34,904,489 
28,384,600 
6,519,889 		 （　0.9266）
6,041,329 		 （  4.9 -  0.2 ）
4.7％  
⑧収益価格 　    128,538,915 円　　　　（　    102,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
小田原 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 696.00 ＲＣ3 2,088.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
工業
高度5種最高31m
 60 ％   200 ％   200 ％   1,266 ㎡     19.8 m x   63.7 m  前面道路：市道     　  16.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １Ｆ店舗フロア貸し、２～３Ｆ共同住宅（５２．２㎡／戸×２４戸） ⑦有効率　  88.3 ％
の理由		 近隣地域における標準的な有効率を採用した
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
696.00 
85.0 
591.60 
2,866 
1,695,526 		 6.0  10,173,156 
0.0  0 

 2～ 3		 住宅
696.00 
90.0 
626.40 
1,576 
987,206 		 1.0  987,206 
1.0  987,206 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,088.00 
88.3 
1,844.40 

3,669,938 		 12,147,568 
1,974,412 
⑨年額支払賃料      3,669,938 円　×　12ヶ月　＝　      44,039,256 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,844.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   5,500 円／台　×　  21 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,386,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        44,039,256 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　       1,386,000 円　　×　　   8.0 ％　＝　　     3,634,020 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 41,791,236 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        12,147,568 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         111,758 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,974,412 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         921,853 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      42,824,847 円　　　　（　        33,827 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６１２０６
Ｔ
　　　　-13		 3,150  
(   3,058) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
3,158 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,880 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,866 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １０６１２０６
Ｔ
　　　　-14		 2,050  
(   2,045) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
2,615 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
小田原 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,045,000 円  　　　　    409,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,362,758 円  　　　       45,425,256　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      422,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,272,000 円  　　　　    409,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料       409,000 円  　　　　    409,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       409,000 円  　　　　    409,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       7,920,358 円　（　　　　　　         6,256 円／㎡）　　（経費率　　  18.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9266    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 409,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 190,000 円／㎡　×　   2,088.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0694     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0523 ×　 35 ％　＋　0.0650 ×  35 ％　＋ 0.0945 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 28,384,600 円  
（　　　　　        22,421 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 42,824,847 円      
②総費用 7,920,358 円      
③純収益　①－② 34,904,489 円      
④建物等に帰属する純収益 28,384,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 6,519,889 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 6,041,329 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        4,772 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    128,538,915 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     102,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 小田原 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　小田原市中里字反町２８７番３
 0203000313312-0000
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備考