令和6年1月11日　提出 小田原 -30　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   小田原 -30 神奈川県 神奈川第１２ 氏名  不動産鑑定士　宮代　亮二   TEL.

鑑定評価額 21,700,000 円  １㎡当たりの価格 31,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月14日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 小田原市久野字南舟原二３３０３番ロ外 ②地積 　(㎡) 692   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (50,100) （その他） 土砂災害警戒区域 1.5:1 住宅 Ｗ2 農家住宅が建ち並ぶ 農地に囲まれた農家 住宅地域 南7.5m市道 水道 足柄 4.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  36.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       692 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ７．５ｍ市道 交通 施設 足柄駅西方 4.3km 法令 規制 ｢調区｣  (50,100) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 小田原市西部の山間部周辺の農地が見られる農家住宅地域である。駅距離もあり、居住の利便性は低い。特段の 変動要因はなく、当面は現状を維持していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     31,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、小田原市及び周辺市町に存する市街化調整区域内に存する住宅地域である。主たる需要者は、地縁があ る農業従事者並びに小田原市及び隣接市町に居住する一次取得者等が想定される。市街化調整区域内に存することから 、需要・供給ともに著しく限定され、取引件数に乏しく、取引価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は同一需給圏内の類似地域等の取引事例を適切に選択して試算した。対象標準地は、市街化調整区域内の住宅 地域に存しており、賃貸アパートは見受けられず、賃貸市場は未成熟である。対象標準地に係る主たる需要者層は、居 住の快適性等を重視する個人等であることから、市場性を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との均衡にも留意 のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　南足柄 -9                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     26,800 円／㎡ [ 99.6] 100 100 [100.0] 100 [ 85.5] [100.0] 100 31,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     31,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] リモートワーク需要は落ち着きを見せつつあ るが、市内の駅徒歩圏内の地域における住宅 地需要は底堅く推移している。 市街化調整区域内の市街地から距離のある農 家住宅地域である。住宅地としての需要は弱 い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 -11.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.3 ％  ％