別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月11日　提出
小田原 -18　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
小田原 -18 神奈川県 神奈川第１２ 氏名  不動産鑑定士　川嶋　創   TEL.
鑑定評価額 11,500,000 円  １㎡当たりの価格 77,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 62,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月12日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 小田原市前川字町屋窪６８７番１６
 ②地積
　(㎡)		 149  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)
準防
（その他）
高度2種最高15m


(70,200)

1:1.2		 住宅

Ｗ2		 一般住宅、共同住宅
が混在する住宅地域
 南東5m市道 水道、下水 国府津

2.2km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西    50 ｍ、南    45 ｍ、北    55 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.8 ｍ、奥行　約　　  13.8 ｍ、規模　　       149 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北　５ｍ
市道		 交通

施設		 国府津駅北東方

2.2km		 法令

規制		 １住居
(70,200)
準防 
高度2種最高15m
⑤地域要因の将
　来予測		 一般住宅を中心に共同住宅も見られる利便性にやや劣る住宅地域であり、特別な変動要因が無いため今後も現状
を維持するものと予測する。地価は少子高齢化等によりやや弱含み状態で推移していくものと思われる。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     81,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     45,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は小田原市内のバス便利用の低層住宅地域である。需要者は市内に居住する第一次取得層が中心であり、圏
外からの転入者は少ない。ＪＲ東海道本線沿線に所在し、交通利便性にやや劣るため需要者が限定され、地価は若干弱
含みの状態である。取引の中心価格帯は、土地は１，２００万円前後、新築戸建で総額２，７００万円前後である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 ＪＲ東海道本線の各駅からバス便利用の地域に所在し、戸建住宅を中心にアパートも散見される低層住宅地域であるが
、当該地域は収益性よりも居住の快適性が重視される住宅地域である。収益価格は土地価格に見合う賃料水準が形成さ
れていないため低位に試算された。よって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、更に代表標準地との検討を踏
まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　小田原 -21                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    103,000 円／㎡		 [101.0]
100		 100
[102.0]		 100
[134.9]		 [102.0]
100		 77,100 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     77,100 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 少子高齢化が進んでおり、利便性による地域
の選好性で不動産需要に変化が認められる。
全般的に市況は回復傾向にある。


バス便利用の交通利便性にやや劣る住宅地域
でるが、需要はようやく落ち着きを取り戻し
ている。地域要因に特段の変動要因はない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 +31.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 小田原 -18　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６１２
１２
-39		 中郡二宮町

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南西6m道路、
中間画地
１住居
高度2種最高15m
(70,200)
b １０６１２
０５Ｄ
-47		 小田原市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南4.5m市道、
中間画地
１中専

(60,150)
c １０６１２
０４Ｄ
-25		 小田原市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東15m国道、
中間画地
１住居
高度2種最高15m
(70,200)
d １０６１２
０４Ｄ
-26		 小田原市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東4.9m市道
、中間画地
１住居
高度2種最高15m
(70,196)
e １０６１２
０４Ｄ
-23		 小田原市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東4.5m私道、
中間画地
１住居
高度2種最高15m
(70,180)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
104,226  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
103,194 		 100
[ 127.4]
81,000 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
82,600 
b (　           ) 
51,887  		 100
[ 100.0]		 [  99.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[  96.9]
53,493 		 100
[  74.5]
71,803 
73,200 
c (　           ) 
124,244  		 100
[ 100.0]		 [  99.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.9]
119,461 		 100
[ 139.1]
85,881 
87,600 
d (　           ) 
100,142  		 100
[ 100.0]		 [  99.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.0]
101,052 		 100
[ 124.7]
81,036 
82,700 
e (　           ) 
92,897  		 100
[ 100.0]		 [  99.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
91,885 		 100
[ 118.5]
77,540 
79,100 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.01 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  -3.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.01 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +7.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  +3.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.01 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
-0.01 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     81,000 円／㎡]  



小田原 -18　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,690,673 
487,226 
2,203,447 
1,879,350 
324,097 		 （　0.9718）
314,957 		 （  4.9 -  0.2 ）
4.7％  
⑧収益価格 　      6,701,213 円　　　　（　     45,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
小田原 -18　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 85.00 ＬＳ2 170.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居 準防
高度2種最高15m
 70 ％   200 ％   200 ％   149 ㎡     10.8 m x   13.8 m  前面道路：市道     　   5.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 周辺の利用状況及び画地規模等を考慮し、専有面積４２㎡程度の２ＤＫを想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
85.00 
100.0 
85.00 
1,259 
107,015 		 1.0  107,015 
1.0  107,015 

 2～ 2		 住宅
85.00 
100.0 
85.00 
1,285 
109,225 		 1.0  109,225 
1.0  109,225 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
170.00 
100.0 
170.00 

216,240 		 216,240 
216,240 
⑨年額支払賃料        216,240 円　×　12ヶ月　＝　       2,594,880 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     170.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   4,000 円／台　×　   2 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　          96,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,594,880 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　          96,000 円　　×　　   4.0 ％　＝　　       107,635 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,583,245 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           216,240 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,076 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          216,240 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         105,352 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,690,673 円　　　　（　        18,058 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６１２０３
Ｔ
　　　　-9		 1,319  
(   1,319) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 94.0]		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]
1,432 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,340 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,285 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １０６１２０５
Ｔ
　　　　-10		 1,311  
(   1,311) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 98.0]		 100
[102.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,312 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
小田原 -18　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 127,500 円  　　　　     25,500,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 80,726 円  　　　        2,690,880　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       24,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      204,000 円  　　　　     25,500,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        25,500 円  　　　　     25,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        25,500 円  　　　　     25,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         487,226 円　（　　　　　　         3,270 円／㎡）　　（経費率　　  18.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9718    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 25,500,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 150,000 円／㎡　×　     170.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0737     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0588 ×　 40 ％　＋　0.0783 ×  40 ％　＋ 0.0945 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,879,350 円  
（　　　　　        12,613 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,690,673 円      
②総費用 487,226 円      
③純収益　①－② 2,203,447 円      
④建物等に帰属する純収益 1,879,350 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 324,097 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 314,957 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,114 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      6,701,213 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      45,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 小田原 -18　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　小田原市前川字町屋窪６８７番１６
 0203000376075-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月11日　提出
小田原 -18　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
小田原 -18 神奈川県 神奈川第１２ 氏名  不動産鑑定士　酒井　義直   TEL.
鑑定評価額 11,500,000 円  １㎡当たりの価格 76,900 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 62,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月17日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 小田原市前川字町屋窪６８７番１６
 ②地積
　(㎡)		 149  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)
準防
（その他）
高度2種最高15m


(70,200)

1:1.2		 住宅

Ｗ2		 一般住宅、共同住宅
が混在する住宅地域
 南東5m市道 水道、下水 国府津

2.2km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西    50 ｍ、南    45 ｍ、北    55 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  13.5 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 小田原市の東端部、小規模な
土地区画整理事業による街区
整然とした郊外の住宅地域		 街

路		 基準方位北、５ｍ市
道		 交通

施設		 国府津駅北東方

2.2km		 法令

規制		 １住居
(70,200)
準防 
高度2種最高15m
⑤地域要因の将
　来予測		 郊外に位置する一般住宅が多い住宅地域で、当面は現状を維持するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     81,100 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     38,900 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ東海道本線国府津駅や二宮駅を最寄駅とする住宅地域で、特に郊外住宅地域との代替性が強い。主
たる需要者は、地縁性を有する一次所得者層等が中心で、圏域外からの転入は多くない。利便性に劣る地域だが、値頃
感から取引価格は徐々にではあるが弱含みから横ばい傾向に推移すると予測する。中心となる価格帯は、土地１２０㎡
～１６０㎡程度で１１百万円～１６百万円程度、新築戸建住宅は小規模物件が中心で２０百万円～２５百万円程度。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格が収益価格より高位に試算された。比準価格は、国府津駅を最寄とする住宅地域の取引事例を適切に補・修正
し得たことから、市場性が反映されており信頼性が高い。収益価格の試算に当たっては、賃料・利回り等を適切に想定
したが、典型的需要者が自用目的の個人であることを踏まえると、相対的な信頼性にやや劣る。従って、比準価格を重
視し、収益価格を比較考量し、さらに代表標準地との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　小田原 -21                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    103,000 円／㎡		 [101.0]
100		 100
[102.0]		 100
[135.6]		 [102.0]
100		 76,700 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     77,100 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 市内人口は減少傾向だが、コロナ後のペント
アップ需要への期待や県内他地域の地価動向
の影響を受け、全体的に不動産市場に改善傾
向が認められる。

周辺地域を含め高齢化率が市平均よりも高い
郊外の住宅地域。地域要因に格別の変動はな
く、圏域外からの流入が多くない状況が続く
。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +3.5
環境　　　　　　 +31.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 小田原 -18　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６１２
０５Ｄ
-47		 小田原市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南4.5m市道、
中間画地
１中専
高度1種最高12m
(60,150)
b １０６１２
０４Ｄ
-26		 小田原市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東4.9m市道
、中間画地
１住居
高度2種最高15m
(70,196)
c １０６１２
１２Ｄ
-19		 小田原市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南7m市道、
北4m、二方路
近商
高度2種最高15m
(100,200)
d １０６１２
１２
-24		 小田原市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北4m道路、
中間画地
１住居
高度2種最高15m
(70,160)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
51,887  		 100
[ 100.0]		 [  99.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[  91.8]
56,352 		 100
[  86.9]
64,847 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
66,100 
b (　           ) 
100,142  		 100
[ 100.0]		 [  99.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.0]
100,850 		 100
[ 117.2]
86,049 
87,800 
c (　           ) 
128,083  		 100
[ 100.0]		 [  99.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
122,664 		 100
[ 141.5]
86,688 
88,400 
d (　           ) 
89,082  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
87,006 		 100
[ 106.0]
82,081 
83,700 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.5 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -8.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +6.5 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　 +11.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  +2.5 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     81,100 円／㎡]  



小田原 -18　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、土地の再調達原価が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,676,658 
494,578 
2,182,080 
1,901,460 
280,620 		 （　0.9718）
272,707 		 （  4.9 -  0.2 ）
4.7％  
⑧収益価格 　      5,802,277 円　　　　（　     38,900 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
小田原 -18　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 86.77 ＬＳ2 158.98
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居 準防
高度2種最高15m
 70 ％   200 ％   200 ％   149 ㎡     10.8 m x   13.8 m  前面道路：市道     　   5.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 標準地の画地条件や近隣地域周辺の賃貸動向等を勘案し、ファミリー向け（約４０㎡）を各階２戸と想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外廊下及び外階段につき有効率１００％
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
79.49 
100.0 
79.49 
1,400 
111,286 		 1.0  111,286 
0.0  0 

 2～ 2		 居宅
79.49 
100.0 
79.49 
1,420 
112,876 		 1.0  112,876 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
158.98 
100.0 
158.98 

224,162 		 224,162 
0 
⑨年額支払賃料        224,162 円　×　12ヶ月　＝　       2,689,944 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     158.98 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   4,000 円／台　×　   2 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　          96,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,689,944 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　          96,000 円　　×　　   4.0 ％　＝　　       111,438 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,674,506 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           224,162 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,152 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,676,658 円　　　　（　        17,964 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６１２０５
Ｔ
　　　　-8		 1,269  
(   1,269) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 98.0]		 100
[ 85.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,523 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,421 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,420 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １０６１２０５
Ｔ
　　　　-11		 1,111  
(   1,110) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 98.0]		 100
[ 86.0]		 100
[105.0]		 100
[ 95.0]
1,322 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
小田原 -18　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 129,000 円  　　　　     25,800,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 83,578 円  　　　        2,785,944　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       24,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      206,400 円  　　　　     25,800,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        25,800 円  　　　　     25,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        25,800 円  　　　　     25,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         494,578 円　（　　　　　　         3,319 円／㎡）　　（経費率　　  18.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9718    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 25,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 162,000 円／㎡　×　     158.98 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0737     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0588 ×　 40 ％　＋　0.0783 ×  40 ％　＋ 0.0945 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,901,460 円  
（　　　　　        12,761 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,676,658 円      
②総費用 494,578 円      
③純収益　①－② 2,182,080 円      
④建物等に帰属する純収益 1,901,460 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 280,620 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 272,707 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,830 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      5,802,277 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      38,900 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 小田原 -18　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　小田原市前川字町屋窪６８７番１６
 0203000376075-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考