別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
小田原 -4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
小田原 -4 神奈川県 神奈川第１２ 氏名  不動産鑑定士　杉本　隆司   TEL.
鑑定評価額 17,000,000 円  １㎡当たりの価格 101,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 80,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 小田原市酒匂５丁目７２７番３外
｢酒匂５－１１－２３｣		 ②地積
　(㎡)		 168  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)
準防
（その他）
高度2種最高15m


(70,160)

1:1		 住宅

ＬＳ2		 一般住宅のほかに店
舗等が散見される住
宅地域		 南4m市道 水道、ガス、下水 鴨宮

1.7km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西   110 ｍ、南    80 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.2 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       168 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北　　４
ｍ市道		 交通

施設		 鴨宮駅南東方

1.7km		 法令

規制		 １中専
(70,160)
準防 
高度2種最高15m
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域は最寄駅からやや離れた国道１号線北側背後の住宅地域として熟成しており、比較的良好な住環境を維
持している。地価水準は住環境等から値頃感があり需要は安定しており、地価は若干の上昇傾向である。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    105,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     61,200 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は東海道本線鴨宮駅、国府津駅の駅勢圏にある住宅地域である。需要者の中心は小田原市内及び近隣市町の
一次取得者である。同一需給圏内においては小規模開発或いは既存敷地の分割による宅地供給が主である。市場での需
給動向は最寄駅からやや離れた国道１号線北側背後の住宅地域であるが住環境等から値頃感がある。市場での中心価格
帯は、標準的な土地で１５００万円前後、新築の戸建住宅で３０００万円～３５００万円前後である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 国道背後の一般住宅、アパート、店舗等の混在する住宅地域であるが、収益目的の取引は少なく、戸建住宅等の自己利
用目的の取引が中心である。比準価格は規範性の高い事例から求めた価格で信頼性が高く説得力がある。収益価格は求
める段階において想定要因が多く相対的に説得力が劣り低位に試算された。従って、自用目的での取引が主で規範性が
ある比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　小田原 -21                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    103,000 円／㎡		 [101.0]
100		 100
[102.0]		 100
[102.7]		 [102.0]
100		 101,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    100,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 市内住宅地は僅かながら上昇傾向を示してい
るが、利便性、住環境等による選別化、２極
化が進み、地域間で変動状況が異なる傾向が
見られる。

国道１号線北側背後の海岸部に近い最寄駅か
らやや離れた住宅地域であるが、住環境等か
ら値頃感があり、地価は安定している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +1.7
環境　　　　　　  -1.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 小田原 -4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６１２
０３
-6		 小田原市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 西5.2m市道、
中間画地
１中専
高度2種最高15m
(70,200)
b １０６１２
０１
-26		 小田原市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東3m市道、
中間画地
１中専
高度2種最高15m
(70,160)
c １０６１２
０４
-32		 小田原市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南4m私道、
中間画地
１住居
高度2種最高15m
(70,160)
d １０６１２
０４Ｄ
-34		 小田原市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西4.1m市道、
中間画地
１住居
高度2種最高15m
(70,164)
e １０６１２
０８
-23		 小田原市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北16m市道、
中間画地
１住居
高度2種最高15m
(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
134,741  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
131,863 		 100
[ 100.0]
131,863 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
135,000 
b (　           ) 
140,887  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  96.0]
147,638 		 100
[ 103.1]
143,199 
146,000 
c (　           ) 
97,485  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
95,956 		 100
[  93.1]
103,068 
105,000 
d (　           ) 
97,350  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
97,832 		 100
[  97.0]
100,858 
103,000 
e (　           ) 
118,689  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.0]
132,668 		 100
[ 126.9]
104,545 
107,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +1.2 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  -4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.2 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　 +10.0 環境　　　　 +12.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    105,000 円／㎡]  



小田原 -4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,127,788 
552,451 
2,575,337 
2,078,340 
496,997 		 （　0.9718）
482,982 		 （  4.9 -  0.2 ）
4.7％  
⑧収益価格 　     10,276,213 円　　　　（　     61,200 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
小田原 -4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 100.00 ＬＳ2 188.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専 準防
高度2種最高15m
 70 ％   200 ％   160 ％   168 ㎡     13.2 m x   13.0 m  前面道路：市道     　   4.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ファミリータイプの共同住宅で、間取は２ＤＫ、平均専有面積４７㎡ ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
94.00 
100.0 
94.00 
1,320 
124,080 		 1.0  124,080 
1.0  124,080 

 2～ 2		 住宅
94.00 
100.0 
94.00 
1,347 
126,618 		 1.0  126,618 
1.0  126,618 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
188.00 
100.0 
188.00 

250,698 		 250,698 
250,698 
⑨年額支払賃料        250,698 円　×　12ヶ月　＝　       3,008,376 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     188.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   5,000 円／台　×　   2 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         120,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金で担保されるので計上不要  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,008,376 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　         120,000 円　　×　　   4.0 ％　＝　　       125,135 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,003,241 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           250,698 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,407 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          250,698 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         122,140 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,127,788 円　　　　（　        18,618 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６１２０７
Ｔ
　　　　-1		 1,654  
(   1,587) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,688 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,405 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,347 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １０６１２０７
Ｔ
　　　　-2		 1,820  
(   1,818) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
1,655 
c １０６１２０７
Ｔ
　　　　-3		 1,554  
(   1,553) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]		 100
[115.0]		 100
[100.0]
1,379 
小田原 -4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 141,000 円  　　　　     28,200,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 93,851 円  　　　        3,128,376　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       35,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      225,600 円  　　　　     28,200,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        28,200 円  　　　　     28,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        28,200 円  　　　　     28,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         552,451 円　（　　　　　　         3,288 円／㎡）　　（経費率　　  17.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9718    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 28,200,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 150,000 円／㎡　×　     188.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0737     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0588 ×　 40 ％　＋　0.0783 ×  40 ％　＋ 0.0945 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,078,340 円  
（　　　　　        12,371 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,127,788 円      
②総費用 552,451 円      
③純収益　①－② 2,575,337 円      
④建物等に帰属する純収益 2,078,340 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 496,997 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 482,982 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,875 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     10,276,213 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      61,200 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 小田原 -4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　小田原市酒匂五丁目７２７番３
 0203000258295-0000
2 　小田原市酒匂五丁目７２９番８
 0203000258314-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月11日　提出
小田原 -4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
小田原 -4 神奈川県 神奈川第１２ 氏名  不動産鑑定士　宮代　亮二   TEL.
鑑定評価額 17,000,000 円  １㎡当たりの価格 101,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 80,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月14日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 小田原市酒匂５丁目７２７番３外
｢酒匂５－１１－２３｣		 ②地積
　(㎡)		 168  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)
準防
（その他）
高度2種最高15m


(70,160)

1:1		 住宅

ＬＳ2		 一般住宅のほかに店
舗等が散見される住
宅地域		 南4m市道 水道、ガス、下水 鴨宮

1.7km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西   110 ｍ、南    80 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.2 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       168 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北、４ｍ市
道		 交通

施設		 鴨宮駅南東方

1.7km		 法令

規制		 １中専
(70,160)
準防 
高度2種最高15m
⑤地域要因の将
　来予測		 ＪＲ東海道本線以南の国道背後の熟成した住宅地域である。駅距離がややあるも、国道背後という利便性に加え
、閑静な住環境であり、需要は安定している。特段の変動要因はなく、当面は現状を維持するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    104,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     51,200 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ東海道本線駅勢圏の小田原市東部の住宅地域である。周辺の土地利用状況等から、主たる需要者は
、市内及び隣接市町に居住する一次取得者等が想定される。取引価格帯は、３０坪～５０坪前後の土地で１，１００万
円～１，８００万円程度、新築戸建住宅で総額２，２００万円～３，２００万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は同一需給圏内の類似地域等の取引事例を適切に選択し、収益価格は周辺の利用状況等を参考に賃貸用共同住
宅を想定し試算した。対象標準地は、やや利便性が低いが、居住環境の良好な地域に存している。対象標準地に係る主
たる需要者層は、居住の利便性を考慮しつつ、居住の快適性を重視する個人等であることから、市場性を的確に反映し
た比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との均衡にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　小田原 -21                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    103,000 円／㎡		 [101.0]
100		 100
[102.0]		 100
[102.9]		 [102.0]
100		 101,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    100,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 リモートワーク需要は落ち着きを見せつつあ
るが、市内の駅徒歩圏内の地域における住宅
地需要は底堅く推移している。


最寄り駅からやや距離があるが、国道１号背
後に存すること等から車両による移動の利便
性は高く、需要は安定している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　  -2.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 小田原 -4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６１２
０４
-32		 小田原市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南4m私道、
中間画地
１住居
高度2種最高15m
(70,160)
b １０６１２
０５
-36		 小田原市

 建付
地

   
（　          ） 		 袋地等 東6.6m市道、
中間画地
１住居
高度2種最高15m
(70,200)
c １０６１２
０３
-6		 小田原市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 西5.2m市道、
中間画地
１中専
高度2種最高15m
(70,200)
d １０６１２
０３Ｄ
-56		 小田原市

 更地


   
（　          ） 		 袋地等 西6m市道、
中間画地
１住居
高度2種最高15m
(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
97,485  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
96,906 		 100
[  94.9]
102,114 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
104,000 
b (　           ) 
127,324  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  85.9]
148,816 		 100
[ 121.0]
122,988 
125,000 
c (　           ) 
134,741  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
134,474 		 100
[ 102.0]
131,837 
134,000 
d (　           ) 
96,799  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[  88.4]
110,268 		 100
[ 109.3]
100,886 
103,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  -6.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　 +13.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　 -14.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　 +14.0 環境　　　　  -6.0
画地　　　　 -11.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    104,000 円／㎡]  



小田原 -4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,367,670 
418,577 
1,949,093 
1,532,960 
416,133 		 （　0.9718）
404,398 		 （  4.9 -  0.2 ）
4.7％  
⑧収益価格 　      8,604,213 円　　　　（　     51,200 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
小田原 -4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 75.10 ＬＳ2 136.56
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専 準防
高度2種最高15m
 70 ％   200 ％   160 ％   168 ㎡     13.2 m x   13.0 m  前面道路：市道     　   4.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １ＤＫ居宅約３４㎡、４戸を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
68.28 
100.0 
68.28 
1,436 
98,050 		 1.0  98,050 
1.0  98,050 

 2～ 2		 住宅
68.28 
100.0 
68.28 
1,480 
101,054 		 1.0  101,054 
1.0  101,054 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
136.56 
100.0 
136.56 

199,104 		 199,104 
199,104 
⑨年額支払賃料        199,104 円　×　12ヶ月　＝　       2,389,248 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     136.56 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,389,248 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       119,462 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,269,786 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           199,104 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           1,891 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          199,104 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　          95,993 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,367,670 円　　　　（　        14,093 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６１２１１
Ｔ
　　　　-37		 1,066  
(   1,066) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 79.0]		 100
[ 85.0]		 100
[100.0]
1,587 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,544 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,480 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １０６１２１１
Ｔ
　　　　-33		 1,504  
(   1,504) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[101.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
1,567 
c １０６１２１１
Ｔ
　　　　-32		 1,667  
(   1,667) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[109.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,529 
小田原 -4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 104,000 円  　　　　     20,800,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 71,677 円  　　　        2,389,248　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       34,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      166,400 円  　　　　     20,800,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        20,800 円  　　　　     20,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        20,800 円  　　　　     20,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         418,577 円　（　　　　　　         2,492 円／㎡）　　（経費率　　  17.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9718    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 20,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 152,000 円／㎡　×　     136.56 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0737     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0588 ×　 40 ％　＋　0.0783 ×  40 ％　＋ 0.0945 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,532,960 円  
（　　　　　         9,125 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,367,670 円      
②総費用 418,577 円      
③純収益　①－② 1,949,093 円      
④建物等に帰属する純収益 1,532,960 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 416,133 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 404,398 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,407 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      8,604,213 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      51,200 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 小田原 -4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　小田原市酒匂五丁目７２７番３
 0203000258295-0000
2 　小田原市酒匂五丁目７２９番８
 0203000258314-0000
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備考