鑑定評価書

令和6年1月12日　提出
藤沢 9-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

藤沢 9-3

神奈川県

神奈川第９

氏名

不動産鑑定士　冨樫　絵美

TEL.

鑑定評価額

131,000,000 円

１㎡当たりの価格

127,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月9日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	96,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月7日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	藤沢市石川４丁目８番１５				②地積　(㎡)	1,035 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) （その他） (70,200)
	1:2	倉庫Ｓ1	工場、倉庫、住宅が混在する地域	南12m市道、西側道	水道、ガス、下水	湘南台 2.9km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 90 ｍ、南 0 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

倉庫地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 25.0 ｍ、奥行　約　　 40.0 ｍ、規模　　 1,000 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１２ｍ市道

交通

施設

湘南台駅南西方

2.9km

法令

規制

準工
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

県道背後に工場、倉庫の他、一般住宅も見受けられる地域である。県道へのアクセスが良好であるため利便性が
優れ、地価は上昇傾向にある。その他については、今後も現状のまま推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

倉庫地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 130,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 79,500 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、藤沢市及びその周辺の内陸部の工業地域である。主な需要者は、中小規模の工場経営者、物流業者等で
ある。高速インターチェンジへのアクセスが良好なエリア等については、強い引き合いは認められ、地価は上昇傾向で
ある。工業地域内の土地取引については、件数が少なく、市場の中心価格帯を把握するのは困難であるが、概ね１㎡当
たり１０～１５万程度が相場である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、収集した多数の取引事例の中から規範性のある事例を採用し、適正な価格形成要因の比較を行って求めた
ものであり、信頼性は高い。一方、標準地の存する地域は、工場・倉庫共に自用で用いるケースが多いエリアであり、
そのため土地価格に見合う賃料水準が形成されていないことから、収益価格は低位に求められた。よって、本件では、
比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    123,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

県内では圏央道などの交通インフラの整備が
進捗し、特に物流施設適地の大規模工業地に
ついては需要が底堅い。

地域的な変動要因は特に見当たらない。県道
背後の工業地域であり、市街地へのアクセス
は良好であり地価は上昇傾向にある。

規模・形状は標準的、南側で街路に接道する
角画地である。個別的要因に変動は認められ
ない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

藤沢 9-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０６０９１０Ｄ -21	藤沢市		建付地	（　）	ほぼ整形	北8m市道、中間画地		工業 (60,200)
b	１０６０９１１Ｄ -8	綾瀬市		更地	（　）	不整形	北東4.5m市道、中間画地		準工 (60,200)
c	１０６０９０６Ｄ -86	鎌倉市		更地	（　）	長方形	北7m道路、中間画地		工業高度3種最高20m (60,200)
d	１０６０９０５Ｈ -3	藤沢市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南6m市道、東6m、角地		準工 (70,200)
e	１０６０９０５Ｄ -1	鎌倉市		更地	（　）	不整形	南16m県道、中間画地		工業高度3種最高31m (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 108,098	100 [ 100.0]	[ 103.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	112,314	100 [ 88.5]	126,908	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	131,000
b	(　 ) 126,841	100 [ 100.0]	[ 105.3] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	140,593	100 [ 109.3]	128,630		132,000
c	(　 ) 217,855	100 [ 100.0]	[ 104.2] 100	100 [ / ]	100 [ 120.0]	189,171	100 [ 134.2]	140,962		145,000
d	(　 ) 135,295	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	130,270	100 [ 104.4]	124,780		129,000
e	(　 ) 257,697	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	274,244	100 [ 154.5]	177,504		183,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.28	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 +0.28	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.28	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +20.0
b	正常	％／月 +0.28	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.28	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +7.5	環境　　　　 +30.0
c	正常	％／月 +0.28	画地　　　　 +20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.28	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 +0.28	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.28	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +5.5	環境　　　　 +45.0
e	正常	％／月 +0.28	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 130,000 円／㎡]

藤沢 9-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	10,648,136	2,151,778	8,496,358	4,657,050	3,839,308	（　0.9429） 3,620,084	（ 4.6 - 0.2 ） 4.4％
	⑧収益価格	82,274,636 円　　　　（　 79,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

藤沢 9-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
倉庫	600.00	Ｓ1	600.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工	70 ％	200 ％	200 ％	1,035 ㎡	24.7 m x 42.0 m	前面道路：市道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

倉庫の一棟貸しを想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

倉庫一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	倉庫	600.00	100.0	600.00	1,549	929,400	6.0	5,576,400
							0.0	0
～

～

～

～

計		600.00	100.0	600.00		929,400		5,576,400
								0

⑨年額支払賃料	929,400 円　×　12ヶ月　＝　 11,152,800 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 600.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	11,152,800 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 557,640 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	10,595,160 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	5,576,400 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 52,976 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	10,648,136 円　　　　（　 10,288 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０６０９０２Ｔ　　　　-58	1,664 ( 1,571)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,513	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,557 円/㎡　月額支払賃料（　 1,549 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０６０９０２Ｔ　　　　-59	1,441 ( 1,398)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,601
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

藤沢 9-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	213,300 円	71,100,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	111,528 円	11,152,800　×　　　　 1.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,062,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 586,500 円	71,100,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	106,650 円	71,100,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	71,100 円	71,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,151,778 円　（　　　　　　 2,079 円／㎡）　　（経費率　　 20.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

80 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

10 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

10 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9429

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	71,100,000 円	設計監理料率　 115,000 円／㎡　×　 600.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0655	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0607 ×　 80 ％　＋　0.0763 × 10 ％　＋ 0.0926 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,657,050 円（　　　　　 4,500 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	10,648,136 円
②総費用	2,151,778 円
③純収益　①－②	8,496,358 円
④建物等に帰属する純収益	4,657,050 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,839,308 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,620,084 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,498 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 82,274,636 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 79,500 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

藤沢 9-3　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	藤沢市石川四丁目８番１５	0210000008387-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月13日　提出
藤沢 9-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

藤沢 9-3

神奈川県

神奈川第９

氏名

不動産鑑定士　磯部　伸夫

TEL.

鑑定評価額

131,000,000 円

１㎡当たりの価格

127,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月10日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	96,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月15日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	藤沢市石川４丁目８番１５				②地積　(㎡)	1,035 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) （その他） (70,200)
	1:2	倉庫Ｓ1	工場、倉庫、住宅が混在する地域	南12m市道、西側道	水道、ガス、下水	湘南台 2.9km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 90 ｍ、南 0 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

倉庫地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 24.7 ｍ、奥行　約　　 42.0 ｍ、規模　　 1,035 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１２ｍ市道

交通

施設

湘南台駅南西方

2.9km

法令

規制

準工
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

工場、倉庫、住宅等が混在する地域として熟成しており、今後も同様の環境を維持するものと予測する。今後は
インフラ整備期待等の要因が期待される。今後の地価は小幅な上昇傾向が続くものと予測される。

(3)最有効使用の判定

倉庫地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 128,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 77,100 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、藤沢市及び隣接市町に存する中小規模の工場、倉庫が見られる工業地域を中心とした範囲である。需要
者の中心は、同一需給圏内にある中小規模の法人であるが、周辺の交通インフラの整備を見越して、圏外からも含めた
工場、倉庫の実需、投資需要が見込まれる。近隣地域及び市内の工業地では堅調な需要が見受けられ、地価の上昇傾向
が推察される。取引価格は乖離があり、中心価格帯は見出し難いが、概ね１㎡当たり１０～１５万程度が相場である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は同一需給圏内の地域特性が類似した取引事例を中心に試算した。収益価格は、自社利用の物件が多く投資市
場としての熟成度が低い為、比準価格に比し低位に試算された。以上、実需の多い工業地の市場性を反映した比準価格
を重視し、収益価格を比較考量して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

建設費が高騰する中においても、物流施設の
投資需要の高まりは続いている。製造業も業
況が好調であり、設備投資意欲が増している
。

工場、倉庫、住宅が混在する地域であり、大
きな地域要因の変動はない。製造業実需のほ
か、投資用の需要も見込まれ、堅調な動きが
見られる。

角地であり、効用が優れる。大きな個別的要
因の変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

藤沢 9-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０６０９０５Ｈ -3	藤沢市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南6m市道、東6m、角地		準工 (70,200)
b	１０６０９１０Ｄ -21	藤沢市		建付地	（　）	ほぼ整形	北8m市道、中間画地		工業 (60,200)
c	１０６０９１１ -18	綾瀬市		建付地	（　）	不整形	南13m県道、東6m、角地		工業 (70,200)
d	１０６０９１０Ｄ -23	藤沢市		更地	（　）	長方形	北1.8m市道、中間画地		工専 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 135,295	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	130,399	100 [ 105.7]	123,367	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	127,000
b	(　 ) 108,098	100 [ 100.0]	[ 104.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	112,638	100 [ 83.1]	135,545		140,000
c	(　 ) 106,348	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.9]	109,648	100 [ 91.7]	119,573		123,000
d	(　 ) 48,671	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	50,228	100 [ 44.2]	113,638		117,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +15.0
a	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -25.0	交通・接近　 +4.5	環境　　　　 -40.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 128,000 円／㎡]

藤沢 9-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在するため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	10,100,491	2,071,842	8,028,649	4,303,350	3,725,299	（　0.9429） 3,512,584	（ 4.6 - 0.2 ） 4.4％
	⑧収益価格	79,831,455 円　　　　（　 77,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

藤沢 9-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
倉庫	610.00	Ｓ1	580.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工	70 ％	200 ％	200 ％	1,035 ㎡	24.7 m x 42.0 m	前面道路：市道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平屋建倉庫

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

倉庫一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	倉庫	580.00	100.0	580.00	1,520	881,600	6.0	5,289,600
							0.0	0
～

～

～

～

計		580.00	100.0	580.00		881,600		5,289,600
								0

⑨年額支払賃料	881,600 円　×　12ヶ月　＝　 10,579,200 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 580.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	10,579,200 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 528,960 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	10,050,240 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	5,289,600 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 50,251 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	10,100,491 円　　　　（　 9,759 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０６０９０２Ｔ　　　　-58	1,664 ( 1,571)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 91.0]	100 [108.0]	100 [110.0]	1,539	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,528 円/㎡　月額支払賃料（　 1,520 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０６０９１６Ｔ　　　　-43	1,478 ( 1,433)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,482
c	１０６０９０６Ｔ　　　　-26	1,389 ( 1,331)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 91.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	1,558

藤沢 9-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	197,100 円	65,700,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	105,792 円	10,579,200　×　　　　 1.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,062,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 542,000 円	65,700,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	98,550 円	65,700,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	65,700 円	65,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,071,842 円　（　　　　　　 2,002 円／㎡）　　（経費率　　 20.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

80 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

10 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

10 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9429

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	65,700,000 円	設計監理料率　 110,000 円／㎡　×　 580.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0655	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0607 ×　 80 ％　＋　0.0763 × 10 ％　＋ 0.0926 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,303,350 円（　　　　　 4,158 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	10,100,491 円
②総費用	2,071,842 円
③純収益　①－②	8,028,649 円
④建物等に帰属する純収益	4,303,350 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,725,299 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,512,584 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,394 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 79,831,455 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 77,100 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

藤沢 9-3　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	藤沢市石川四丁目８番１５	0210000008387-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考