別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月13日　提出
藤沢 5-17　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
藤沢 5-17 神奈川県 神奈川第９ 氏名  不動産鑑定士　津田　秀樹   TEL.
鑑定評価額 208,000,000 円  １㎡当たりの価格 180,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 135,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月7日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 藤沢市石川６丁目１８番４５
 ②地積
　(㎡)		 1,158  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)

（その他）
地区計画等


(70,200)

1:2		 店舗、事務所兼倉庫

ＲＣ2		 店舗、営業所等の混
在する県道沿いの地
域		 南西25m県道、南東側道 水道、ガス、下水 湘南台

2.5km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西     0 ｍ、南   120 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 ３階程度の店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  48.0 ｍ、規模　　     1,200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２５ｍ県道 交通

施設		 湘南台駅南西方

2.5km		 法令

規制		 準工
(60,200)
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 県道沿いに店舗兼事務所、営業所等が建ち並ぶ地域であり、今後も現況の地域環境のまま推移するものと予測さ
れる。
(3)最有効使用の判定 ３階程度の店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    181,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    100,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は藤沢市及び周辺市内の商業地域である。需要者は藤沢市内の商業事業者等が中心であるが、不動産開発業
者等による土地取得も一部に見られる。路線商業地への新規投資は多くはないものの、需要に比べ供給が比較的少なく
、背後住宅地と比較した相対的な割安感から地価は上昇に転じる地域も見られる。尚、立地や画地規模等の個別性に差
があり、一定の取引価格水準を把握することは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は低層店舗や営業所等が見られる路線商業地域である。商業事業者向けの賃貸市場の成熟度は低く、土地価格
に見合う賃料水準は形成されていないため、投資採算性は低い。自用目的の事業用不動産としての取引が中心であるこ
とから、不動産取引市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地価格との検討を踏
まえた調整を行い、標準地の鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　藤沢 5-8                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    306,000 円／㎡		 [105.2]
100		 100
[100.0]		 100
[183.8]		 [103.0]
100		 180,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    177,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 観光客は増加しており、商況は回復基調にあ
る。飲食店や小売店舗等の需要も改善が見ら
れている。


県道沿いの路線商業地域であり、特筆すべき
地域要因の変動は認められない。



角地格差以外については地域内でほぼ標準的
な画地条件の土地であり、特筆すべき個別的
要因の変動は認められない。
 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　 -13.0
交通・接近　　　 +13.0
環境　　　　　　 +87.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 藤沢 5-17　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６０９
０６
-11		 藤沢市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東18m県道、
中間画地
準住居

(70,200)
b １０６０９
０６Ｄ
-67		 藤沢市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北西16m市道、
中間画地
２住居

(70,200)
c １０６０９
１０Ｄ
-19		 藤沢市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西15m国道、
南6m、角地
準住居

(80,200)
d １０６０９
１２
-20		 海老名市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南西12m県道、
北西4m、角地
近商

(100,200)
e １０６０９
０６Ｄ
-69		 海老名市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西15m市道、
中間画地
１住居

(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
172,550  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
176,001 		 100
[  97.8]
179,960 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
185,000 
b (　           ) 
151,247  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
156,692 		 100
[  95.0]
164,939 
170,000 
c (　           ) 
190,040  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
193,361 		 100
[ 104.0]
185,924 
192,000 
d (　           ) 
163,279  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.9]
168,397 		 100
[ 101.5]
165,908 
171,000 
e (　           ) 
172,527  		 100
[ 100.0]		 [ 105.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
181,671 		 100
[ 101.0]
179,872 
185,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +9.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  -1.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +1.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    181,000 円／㎡]  



藤沢 5-17　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

40,930,701 
8,793,444 
32,137,257 
26,754,500 
5,382,757 		 （　0.9466）
5,095,318 		 （  4.6 -  0.2 ）
4.4％  
⑧収益価格 　    115,802,682 円　　　　（　    100,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
藤沢 5-17　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 600.00 ＬＳ3 1,800.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工
地区計画等
 70 ％   200 ％   200 ％   1,158 ㎡     24.0 m x   48.0 m  前面道路：県道     　  25.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗、２階及び３階は事務所で、各階部分貸しを想定。 ⑦有効率　  88.3 ％
の理由		 共用部分を考慮したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
600.00 
85.0 
510.00 
2,861 
1,459,110 		 6.0  8,754,660 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
600.00 
90.0 
540.00 
2,146 
1,158,840 		 3.0  3,476,520 
0.0  0 

 3～ 3		 事務所
600.00 
90.0 
540.00 
2,146 
1,158,840 		 3.0  3,476,520 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,800.00 
88.3 
1,590.00 

3,776,790 		 15,707,700 
0 
⑨年額支払賃料      3,776,790 円　×　12ヶ月　＝　      45,321,480 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,590.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        45,321,480 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     4,532,148 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 40,789,332 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        15,707,700 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         141,369 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      40,930,701 円　　　　（　        35,346 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６０９１１
Ｔ
　　　　-42		 2,651  
(   2,561) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
2,525 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,875 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,861 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １０６０９１１
Ｔ
　　　　-43		 3,896  
(   3,764) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[102.0]		 100
[100.0]
3,820 
c １０６０９１１
Ｔ
　　　　-44		 2,509  
(   2,430) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
2,281 
藤沢 5-17　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,825,000 円  　　　　    365,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,359,644 円  　　　       45,321,480　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,685,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,011,200 円  　　　　    365,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料       547,500 円  　　　　    365,000,000　×　　　　  0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       365,000 円  　　　　    365,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       8,793,444 円　（　　　　　　         7,594 円／㎡）　　（経費率　　  21.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9466    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 365,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 197,000 円／㎡　×　   1,800.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0733     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0566 ×　 40 ％　＋　0.0763 ×  30 ％　＋ 0.0926 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 26,754,500 円  
（　　　　　        23,104 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 40,930,701 円      
②総費用 8,793,444 円      
③純収益　①－② 32,137,257 円      
④建物等に帰属する純収益 26,754,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 5,382,757 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 5,095,318 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        4,400 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    115,802,682 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     100,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 藤沢 5-17　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　藤沢市石川六丁目１８番４５
 0210000009538-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月13日　提出
藤沢 5-17　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
藤沢 5-17 神奈川県 神奈川第９ 氏名  不動産鑑定士　磯部　伸夫   TEL.
鑑定評価額 210,000,000 円  １㎡当たりの価格 181,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 135,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 藤沢市石川６丁目１８番４５
 ②地積
　(㎡)		 1,158  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)

（その他）
地区計画等


(70,200)

1:2		 店舗、事務所兼倉庫

ＲＣ2		 店舗、営業所等の混
在する県道沿いの地
域		 南西25m県道、南東側道 水道、ガス、下水 湘南台

2.5km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西     0 ｍ、南   120 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 ３階建程度の店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  48.0 ｍ、規模　　     1,200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２５ｍ県道 交通

施設		 湘南台駅南西方

2.5km		 法令

規制		 準工
(60,200)
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 店舗、営業所等が見られる県道沿いの地域であり、当面はほぼ現状の環境を維持するものと予測する。今後の地
価は小幅な上昇傾向が続くものと予測される。
(3)最有効使用の判定 ３階建程度の店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    183,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    105,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、藤沢市北部を中心とする市内の路線商業地域である。需要者は、営業所、事業所等を展開する法人、フ
ランチャイズ契約をする中小法人のほか、当該法人に賃貸する投資家が想定される。交通量が多く駐車場確保の可能な
画地は堅調な需要が見込める。競合店状況は厳しいが、現在の市場状況において比較的堅調な動きが見られる。中心と
なる価格帯は見出し難いが、土地単価は１㎡あたり１８～２０万円程度となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域の１Ｆ店舗の賃貸需要は安定的であるが、上層階、大型物件の賃貸需要には難がある。本件では、広域的に路
線商業地等の事例を収集採用した比準価格の説得力は高い。収益価格は、想定賃貸規模が大きく、高位の賃料水準を期
待し難い状況を反映し、比準価格に比し低位に得られた。よって、土地の潜在価値を反映した比準価格を重視し、収益
価格を比較考量して、代表標準地との均衡に留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　藤沢 5-8                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    306,000 円／㎡		 [105.2]
100		 100
[100.0]		 100
[183.0]		 [103.0]
100		 181,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    177,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 飲食系店舗の出店圧力はやや弱いが、日用品
中心の物販店舗、特に路線型店舗は堅調であ
り、用途毎の温度差が続いている。


店舗・営業所等が混在する地域である。車両
交通量が多く、中規模以上の店舗は新規出店
が見られ、地価は小幅な上昇傾向にある。


角地であり、効用が優れる。大きな個別的要
因の変動はない。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -9.0
交通・接近　　　 +13.0
環境　　　　　　 +78.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 藤沢 5-17　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６０９
０５Ｄ
-1		 鎌倉市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南16m県道、
中間画地
工業
高度3種最高31m
(60,200)
b １０６０９
０６Ｄ
-67		 藤沢市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北西16m市道、
中間画地
２住居

(70,200)
c １０６０９
１２Ｄ
-45		 藤沢市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 西14m国道、
北4m、角地
準住居

(80,200)
d １０６０９
１０
-10		 藤沢市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東17.5m国
道、中間画地
近商

(80,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
257,697  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.0]
289,766 		 100
[ 160.0]
181,104 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
187,000 
b (　           ) 
151,247  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
156,692 		 100
[  93.1]
168,305 
173,000 
c (　           ) 
223,482  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
214,968 		 100
[ 118.8]
180,949 
186,000 
d (　           ) 
297,685  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
307,211 		 100
[ 167.5]
183,410 
189,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +60.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.5 環境　　　　 +65.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    183,000 円／㎡]  



藤沢 5-17　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在するため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

41,746,914 
8,924,420 
32,822,494 
27,194,300 
5,628,194 		 （　0.9466）
5,327,648 		 （  4.6 -  0.2 ）
4.4％  
⑧収益価格 　    121,082,909 円　　　　（　    105,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
藤沢 5-17　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 600.00 ＬＳ3 1,800.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工
地区計画等
 70 ％   200 ％   200 ％   1,158 ㎡     24.0 m x   48.0 m  前面道路：県道     　  25.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １Ｆ店舗：フロア貸し、２～３Ｆ事務所：フロア貸 ⑦有効率　  88.3 ％
の理由		 共用部分を考慮
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
600.00 
85.0 
510.00 
3,000 
1,530,000 		 6.0  9,180,000 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
600.00 
90.0 
540.00 
2,150 
1,161,000 		 3.0  3,483,000 
0.0  0 

 3～ 3		 事務所
600.00 
90.0 
540.00 
2,150 
1,161,000 		 3.0  3,483,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,800.00 
88.3 
1,590.00 

3,852,000 		 16,146,000 
0 
⑨年額支払賃料      3,852,000 円　×　12ヶ月　＝　      46,224,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,590.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        46,224,000 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     4,622,400 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 41,601,600 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        16,146,000 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         145,314 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      41,746,914 円　　　　（　        36,051 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６０９０５
Ｔ
　　　　-61		 2,347  
(   2,216) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 81.0]		 100
[112.0]		 100
[ 90.0]
2,875 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,015 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,000 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １０６０９０５
Ｔ
　　　　-62		 1,651  
(   1,597) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 93.0]		 100
[ 72.0]		 100
[ 90.0]
2,740 
c １０６０９０５
Ｔ
　　　　-63		 3,956  
(   3,815) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[109.0]		 100
[101.0]		 100
[105.0]
3,422 
藤沢 5-17　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,855,000 円  　　　　    371,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,386,720 円  　　　       46,224,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,694,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,060,700 円  　　　　    371,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料       556,500 円  　　　　    371,000,000　×　　　　  0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       371,000 円  　　　　    371,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       8,924,420 円　（　　　　　　         7,707 円／㎡）　　（経費率　　  21.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9466    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 371,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 200,000 円／㎡　×　   1,800.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0733     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0566 ×　 40 ％　＋　0.0763 ×  30 ％　＋ 0.0926 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 27,194,300 円  
（　　　　　        23,484 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 41,746,914 円      
②総費用 8,924,420 円      
③純収益　①－② 32,822,494 円      
④建物等に帰属する純収益 27,194,300 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 5,628,194 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 5,327,648 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        4,601 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    121,082,909 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     105,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 藤沢 5-17　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　藤沢市石川六丁目１８番４５
 0210000009538-0000
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備考