別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
藤沢 5-15　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
藤沢 5-15 神奈川県 神奈川第９ 氏名  不動産鑑定士　羽田　直樹   TEL.
鑑定評価額 47,500,000 円  １㎡当たりの価格 273,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 210,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月9日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 藤沢市辻堂元町５丁目５３１５番２外
｢辻堂元町５－１２－２０｣		 ②地積
　(㎡)		 174  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準住居
(60,200)
準防
（その他）



(70,200)

1:2		 店舗兼住宅

Ｗ2		 住宅、自動車関連営
業所、店舗等混在の
商業地域		 南東15m県道 水道、ガス、下水 辻堂

1.4km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   180 ｍ、西   100 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 ３階建程度の店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １５ｍ　県道 交通

施設		 辻堂駅南東方

1.4km		 法令

規制		 準住居
(70,200)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 県道沿いに住宅、店舗、自動車関連営業所等が連たんする路線商業地域。周辺では大規模住宅団地が完成したほ
か、同一路線上に大規模店舗の進出が散見されるなど、当該地域の商況性は緩やかに上昇している。
(3)最有効使用の判定 ３階建程度の店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    278,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    210,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、藤沢市及び周辺市域に存する幹線道路沿いの路線商業地域。中心的需要者は、同一需給圏に地縁や事業
基盤を有する小売事業者並びに沿道サービス関連の事業者である。その他、広域的に多店舗展開を図る圏域外からの企
業進出も見受けられる。背後人口の増加や商況性の高まり等の影響を受け、近年の需給は概ね堅調に推移している。業
種や利用形態により画地規模が大きく相違するため、取引価格も区々であり、中心的価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域を含む周辺地域には、既存地主による資産運用目的の収益物件が散見され、賃貸店舗市場の熟成もある程度認
められる。しかしながら、標準地の画地規模を前提とすると、主たる需要者は個人経営の中小事業者が中心であり、土
地取引は自用目的になされることが一般的である。このような地域的特性を考慮し、本件では、市場実勢を反映する比
準価格を重視して収益価格を比較考量し、代表標準地との検討をも踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　藤沢 5-8                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    306,000 円／㎡		 [105.2]
100		 100
[100.0]		 100
[117.9]		 [100.0]
100		 273,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    260,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 足下の人口は概ね横ばいで推移。また、主要
駅である藤沢、辻堂、湘南台駅周辺の土地需
要は旺盛であり、これら地域の地価は上昇傾
向が鮮明である。

近在の大規模団地の完成及び熟成により、背
後人口は近年増加傾向にある。この様な周辺
地域の影響を受け、地価は緩やかな上昇傾向
で推移している。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -6.0
交通・接近　　　 +13.0
環境　　　　　　 +11.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 藤沢 5-15　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６０９
０８
-33		 藤沢市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東15m市道、
南4m、角地
２中専
風致地区
(40,200)
b １０６０９
０３
-31		 藤沢市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西15m県道、
中間画地
準住居

(70,200)
c １０６０９
１０Ｄ
-19		 藤沢市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西15m国道、
南6m、角地
準住居

(80,200)
d １０６０９
０６
-11		 藤沢市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東18m県道、
中間画地
準住居

(70,200)
e １０６０９
０６Ｄ
-67		 藤沢市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北西16m市道、
中間画地
２住居

(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
363,205  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
355,595 		 100
[ 124.7]
285,160 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
285,000 
b (　           ) 
366,829  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 137.5]
276,389 		 100
[ 101.0]
273,652 
274,000 
c (　           ) 
190,040  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
193,361 		 100
[  70.7]
273,495 
273,000 
d (　           ) 
172,550  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
173,396 		 100
[  61.8]
280,576 
281,000 
e (　           ) 
151,247  		 100
[ 100.0]		 [ 105.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  98.0]
162,668 		 100
[  58.2]
279,498 
279,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 +10.0
b 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 +25.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 -40.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -40.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    278,000 円／㎡]  



藤沢 5-15　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

7,975,071 
1,402,606 
6,572,465 
4,874,450 
1,698,015 		 （　0.9466）
1,607,341 		 （  4.6 -  0.2 ）
4.4％  
⑧収益価格 　     36,530,477 円　　　　（　    210,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
藤沢 5-15　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 105.00 Ｓ3 315.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準住居 準防

 70 ％   200 ％   200 ％   174 ㎡     10.0 m x   17.0 m  前面道路：県道     　  15.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗、２～３階はファミリータイプ住戸（専有面積５０㎡）を各階３戸配置した店舗兼共同住宅を想定 ⑦有効率　  91.7 ％
の理由		 当該地域として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
105.00 
85.0 
89.25 
3,300 
294,525 		 6.0  1,767,150 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
105.00 
95.0 
99.75 
2,050 
204,488 		 2.0  408,976 
1.0  204,488 

 3～ 3		 住宅
105.00 
95.0 
99.75 
2,100 
209,475 		 2.0  418,950 
1.0  209,475 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
315.00 
91.7 
288.75 

708,488 		 2,595,076 
413,963 
⑨年額支払賃料        708,488 円　×　12ヶ月　＝　       8,501,856 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     288.75 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため非計上  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         8,501,856 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       680,148 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 7,821,708 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,595,076 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          23,875 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          413,963 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         129,488 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       7,975,071 円　　　　（　        45,834 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６０９０３
Ｔ
　　　　-45		 2,284  
(   2,215) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 70.0]		 100
[100.0]
3,263 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,316 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,300 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １０６０９０３
Ｔ
　　　　-46		 4,696  
(   4,537) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[140.0]		 100
[100.0]
3,354 
c １０６０９１６
Ｔ
　　　　-33		 3,567  
(   3,405) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
3,243 
藤沢 5-15　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 332,500 円  　　　　     66,500,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 255,056 円  　　　        8,501,856　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      100,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      548,600 円  　　　　     66,500,000　×　　  50.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料        99,750 円  　　　　     66,500,000　×　　　　  0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        66,500 円  　　　　     66,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,402,606 円　（　　　　　　         8,061 円／㎡）　　（経費率　　  17.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9466    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 66,500,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 205,000 円／㎡　×　     315.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0733     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0566 ×　 40 ％　＋　0.0763 ×  30 ％　＋ 0.0926 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,874,450 円  
（　　　　　        28,014 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 7,975,071 円      
②総費用 1,402,606 円      
③純収益　①－② 6,572,465 円      
④建物等に帰属する純収益 4,874,450 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,698,015 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,607,341 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        9,238 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     36,530,477 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     210,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 藤沢 5-15　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　藤沢市辻堂元町五丁目５３１５番２
 0210000247051-0000
2 　藤沢市辻堂元町五丁目５３１５番３
 0210000247052-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月13日　提出
藤沢 5-15　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
藤沢 5-15 神奈川県 神奈川第９ 氏名  不動産鑑定士　柳田　さをり   TEL.
鑑定評価額 47,500,000 円  １㎡当たりの価格 273,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 210,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 藤沢市辻堂元町５丁目５３１５番２外
｢辻堂元町５－１２－２０｣		 ②地積
　(㎡)		 174  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準住居
(60,200)
準防
（その他）



(70,200)

1:2		 店舗兼住宅

Ｗ2		 住宅、自動車関連営
業所、店舗等混在の
商業地域		 南東15m県道 水道、ガス、下水 辻堂

1.4km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   180 ｍ、西   100 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中低層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 １５ｍ県道 交通

施設		 辻堂駅南東方

1.4km		 法令

規制		 準住居
(70,200)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 特段の変動要因は存しない。マンション等住宅利用も見られるが、県道沿いの路線商業地域として、さらに熟成
度を増していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中低層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    292,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    235,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、藤沢市を中心に、周辺市の路線商業地域。需要層は同一需給圏内に地縁性を持つ個人事業者、全国でチ
ェーン展開をするコンビニエンスストア、賃貸マンション等を手がける不動産業者等。代替性を有する不動産の供給量
は多くはなく、画地規模により価格帯はまちまちであるが、その希少性は高い。住宅地と異なり、商業地の中心価格帯
の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域内は中低層の共同住宅、店舗兼居宅等が混在しており、賃貸市場も、店舗等業務用物件の市場の熟成度は低く
、収益価格は比準価格よりも低く求められた。よって、本件では、現実の取引に基づき市場性を反映している比準価格
を標準とし、収益価格も考慮して、かつ、周辺や類似地域の不動産市場の動向にも留意し、さらに、代表標準地との検
討を十分に踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　藤沢 5-8                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    306,000 円／㎡		 [105.2]
100		 100
[100.0]		 100
[117.9]		 [100.0]
100		 273,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    260,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 人口及び高齢化率は概ね横ばい。南側に湘南
の海、北側に工業地、また文教都市等の面も
有する。藤沢駅南口再開発、村岡新駅（仮称
）等への期待大。

藤沢駅方面から湘南海岸方面へ走行する県道
沿いの商業地域。「藤沢ＳＳＴ」に近く、ま
た、バス通りでもあり、車両通行量は常に多
い。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -6.0
交通・接近　　　 +13.0
環境　　　　　　 +11.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 藤沢 5-15　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６０９
０３
-31		 藤沢市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西15m県道、
中間画地
準住居

(70,200)
b １０６０９
１０Ｄ
-20		 藤沢市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北9m市道、
東4.5m、角地
１住居

(80,200)
c １０６０９
０５Ｄ
-1		 鎌倉市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南16m県道、
中間画地
工業
高度3種最高31m
(60,200)
d １０６０９
１０
-10		 藤沢市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東17.5m国
道、中間画地
近商

(90,200)
e １０６０９
０７
-22		 鎌倉市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西10.6m市
道、中間画地
１住居
風致地区
(40,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
366,829  		 100
[ 100.0]		 [ 103.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 110.0]
346,153 		 100
[ 106.0]
326,559 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
327,000 
b (　           ) 
334,055  		 100
[ 100.0]		 [ 109.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
354,163 		 100
[ 112.1]
315,935 
316,000 
c (　           ) 
257,697  		 100
[ 100.0]		 [ 101.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[  85.0]
308,327 		 100
[ 108.0]
285,488 
285,000 
d (　           ) 
297,685  		 100
[ 100.0]		 [ 103.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
308,997 		 100
[ 112.2]
275,398 
275,000 
e (　           ) 
296,212  		 100
[ 100.0]		 [ 102.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
304,802 		 100
[  95.9]
317,833 
318,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +6.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +7.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　 -15.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　 +10.0 環境　　　　 -11.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    292,000 円／㎡]  



藤沢 5-15　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、再調達原価の把握が困難であったため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

8,038,862 
1,382,406 
6,656,456 
4,757,170 
1,899,286 		 （　0.9466）
1,797,864 		 （  4.6 -  0.2 ）
4.4％  
⑧収益価格 　     40,860,545 円　　　　（　    235,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
藤沢 5-15　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 105.00 Ｓ3 315.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準住居 準防

 70 ％   200 ％   200 ％   174 ㎡     10.0 m x   17.0 m  前面道路：県道     　  15.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗、２階、３階は平均専有面積５０㎡程度の標準的な共同住宅を想定した。 ⑦有効率　  91.7 ％
の理由		 共用部分等を考慮。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
105.00 
85.0 
89.25 
3,300 
294,525 		 6.0  1,767,150 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
105.00 
95.0 
99.75 
2,050 
204,488 		 2.0  408,976 
1.0  204,488 

 3～ 3		 住宅
105.00 
95.0 
99.75 
2,100 
209,475 		 2.0  418,950 
1.0  209,475 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
315.00 
91.7 
288.75 

708,488 		 2,595,076 
413,963 
⑨年額支払賃料        708,488 円　×　12ヶ月　＝　       8,501,856 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     288.75 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         8,501,856 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       680,148 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 7,821,708 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,595,076 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          23,875 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          413,963 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         193,279 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       8,038,862 円　　　　（　        46,200 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６０９０２
Ｔ
　　　　-47		 4,113  
(   3,957) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[135.0]		 100
[100.0]
3,207 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,316 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,300 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １０６０９０３
Ｔ
　　　　-46		 4,696  
(   4,537) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[130.0]		 100
[100.0]
3,612 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
藤沢 5-15　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 324,500 円  　　　　     64,900,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 255,056 円  　　　        8,501,856　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      105,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      535,400 円  　　　　     64,900,000　×　　  50.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料        97,350 円  　　　　     64,900,000　×　　　　  0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        64,900 円  　　　　     64,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,382,406 円　（　　　　　　         7,945 円／㎡）　　（経費率　　  17.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9466    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 64,900,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 200,000 円／㎡　×　     315.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0733     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0566 ×　 40 ％　＋　0.0763 ×  30 ％　＋ 0.0926 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,757,170 円  
（　　　　　        27,340 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 8,038,862 円      
②総費用 1,382,406 円      
③純収益　①－② 6,656,456 円      
④建物等に帰属する純収益 4,757,170 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,899,286 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,797,864 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       10,333 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     40,860,545 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     235,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 藤沢 5-15　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　藤沢市辻堂元町五丁目５３１５番２
 0210000247051-0000
2 　藤沢市辻堂元町五丁目５３１５番３
 0210000247052-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考