別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
藤沢 5-12　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
藤沢 5-12 神奈川県 神奈川第９ 氏名  不動産鑑定士　高橋　芳明   TEL.
鑑定評価額 239,000,000 円  １㎡当たりの価格 432,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 330,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 藤沢市湘南台１丁目９番２
 ②地積
　(㎡)		 554  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(90,400)

1:1.5		 店舗、事務所兼住宅

ＲＣ8		 中高層店舗ビルが多
く見られる商業地域
 北西32m市道 水道、ガス、下水 湘南台

300m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西   140 ｍ、南     0 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 高層の店舗、事務所兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  28.0 ｍ、規模　　       550 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ３２ｍ市道 交通

施設		 湘南台駅東方

300m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 湘南台駅徒歩圏の繁華性中位の商業地域内に存するが、用途の多様性等の影響もあり、当面は堅調に推移するも
のと判断する。
(3)最有効使用の判定 高層の店舗、事務所兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    454,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    296,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、小田急江ノ島線、相鉄線及び市営地下鉄線の駅に近い商業地域及び一部路線商業地域にも及ぶ。需要者
は、資金力豊富な地元企業を中心に、投資法人及び不動産業者等。郊外路線商業地域に店舗が集積している影響で、駅
周辺店舗等は苦戦し、容積率の高い地域においては中高層店舗兼マンション等用途の多様性が見られる。その場合の需
要者は、デベロッパーであり、希少性から高値取引になる場合もあるので、中心となる価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、対象地と価格牽連性のある、極力地域性が類似する商業地の取引事例より求めたので、信頼性を有する。
一方、収益価格も、商業地域においては、裏付けとなる価格であるが、用途の多様性を基礎に、土地価格水準が上昇し
ているが、それに見合う賃料水準が上昇していないことから低位に求められた。よって実証的で精度の高い比準価格を
重視し、収益価格を比較考量し、更に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　藤沢 5-14                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    424,000 円／㎡		 [104.2]
100		 100
[100.0]		 100
[103.6]		 [100.0]
100		 426,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    413,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 藤沢市は湘南地区の中核都市であり、鉄道網
が充実し、交通の利便性は良好である。商業
背後地人口も堅調に推移している。


近年の相鉄線、ＪＲ線及び東横線等の直通運
転等は、交通利便性の向上に寄与している。
その影響は、全般的に認められる。


対象地について、最有効使用の競争力の程度
に影響を与え得る個別的要因の変動は特にな
い。
 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　 -10.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +20.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 藤沢 5-12　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６０９
１２Ｄ
-39		 藤沢市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南32m市道、
北8m、二方路
商業

(100,400)
b １０６０９
０６
-11		 藤沢市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東18m県道、
中間画地
準住居

(70,200)
c １０６０９
０２
-5		 藤沢市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南東8m市道、
北東8m、角地
商業

(100,400)
d １０６０９
０８
-12		 藤沢市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西16m国道、
中間画地
準住居

(70,200)
e １０６０９
０３
-31		 藤沢市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西15m県道、
中間画地
準住居

(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
699,187  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
697,855 		 100
[ 110.0]
634,414 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
634,000 
b (　           ) 
172,550  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
179,452 		 100
[  53.7]
334,175 
334,000 
c (　           ) 
783,683  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
773,234 		 100
[ 114.0]
678,275 
678,000 
d (　           ) 
489,130  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
504,782 		 100
[  95.1]
530,791 
531,000 
e (　           ) 
366,829  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 120.0]
316,696 		 100
[  63.9]
495,612 
496,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -14.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -24.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +50.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -14.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +14.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -15.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　 +20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    454,000 円／㎡]  



藤沢 5-12　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  対象地は、既成市街地に存し、適正な再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

67,212,349 
13,689,566 
53,522,783 
45,754,200 
7,768,583 		 （　0.9299）
7,224,005 		 （  4.6 -  0.2 ）
4.4％  
⑧収益価格 　    164,181,932 円　　　　（　    296,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
藤沢 5-12　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗、事務所付共同住宅 393.49 ＲＣ10 2,566.49
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 90 ％   400 ％   400 ％   554 ㎡     19.8 m x   28.0 m  前面道路：市道     　  32.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２～３階事務所、４～１０階ファミリータイプ、約４１㎡程度の２ＤＫ想定。 ⑦有効率　  75.6 ％
の理由		 共用部分を考慮した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
249.34 
82.7 
206.20 
3,884 
800,881 		 8.0  6,407,048 
1.0  800,881 

 2～ 3		 事務所
362.15 
79.7 
288.63 
2,913 
840,779 		 6.0  5,044,674 
1.0  840,779 

 4～10		 住宅
227.55 
72.6 
165.20 
2,525 
417,130 		 2.0  834,260 
1.0  417,130 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,566.49 
75.6 
1,939.86 

5,402,349 		 22,336,216 
5,402,349 
⑨年額支払賃料      5,402,349 円　×　12ヶ月　＝　      64,828,188 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,939.86 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   1,500 円／台　×　  18 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         324,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        64,828,188 円　　×　　       ％                          
＋　　　         324,000 円　　×　　       ％　＝　　               円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 65,152,188 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        22,336,216 円　×　　 100.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         223,362 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        5,402,349 円　×　　 100.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　       1,836,799 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      67,212,349 円　　　　（　       121,322 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６０９０２
Ｔ
　　　　-41		 3,436  
(   3,333) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 74.3]		 100
[120.0]
4,282 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,020 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,884 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １０６０９０２
Ｔ
　　　　-42		 3,896  
(   3,764) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[108.9]		 100
[100.0]
3,975 
c １０６０９０８
Ｔ
　　　　-31		 2,411  
(   2,288) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 85.0]		 100
[ 80.0]
3,940 
藤沢 5-12　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 3,435,000 円  　　　　    687,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,954,566 円  　　　       65,152,188　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      914,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    5,667,700 円  　　　　    687,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料     1,030,500 円  　　　　    687,000,000　×　　　　  0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       687,000 円  　　　　    687,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      13,689,566 円　（　　　　　　        24,710 円／㎡）　　（経費率　　  20.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9299    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 687,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 260,000 円／㎡　×　   2,566.49 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0666     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0498 ×　 40 ％　＋　0.0629 ×  30 ％　＋ 0.0926 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 45,754,200 円  
（　　　　　        82,589 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 67,212,349 円      
②総費用 13,689,566 円      
③純収益　①－② 53,522,783 円      
④建物等に帰属する純収益 45,754,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 7,768,583 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 7,224,005 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       13,040 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    164,181,932 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     296,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 藤沢 5-12　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　藤沢市湘南台一丁目９番２
 0210000146790-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
藤沢 5-12　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
藤沢 5-12 神奈川県 神奈川第９ 氏名  不動産鑑定士　冨樫　絵美   TEL.
鑑定評価額 241,000,000 円  １㎡当たりの価格 435,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 330,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月7日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 藤沢市湘南台１丁目９番２
 ②地積
　(㎡)		 554  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(90,400)

1:1.5		 店舗、事務所兼住宅

ＲＣ8		 中高層店舗ビルが多
く見られる商業地域
 北西32m市道 水道、ガス、下水 湘南台

300m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西   140 ｍ、南     0 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  19.5 ｍ、奥行　約　　  28.0 ｍ、規模　　       550 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ３２ｍ市道 交通

施設		 湘南台駅東方

300m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 「湘南台駅」に近い中高層の店舗兼共同住宅、店舗兼事務所ビルが建ち並ぶ商業地域であり、引き合いが強く地
価は上昇傾向にある。その他については、今後も現状のまま推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    448,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    294,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、藤沢市及びその周辺の商業地域で、特に代替競争関係が強いのは小田急江ノ島線沿線の最寄駅に近い商
業地域である。主な需要者は不動産賃貸業を営む不動産会社等であり、賃貸用の店舗兼共同住宅等の敷地として取引す
るケースが多い。背後の住宅地域の人気を受け、近隣地域に存する商業地に対する引き合いも高まっている。市場の中
心価格帯は、取引が少なく、物件の個別性によってさまざまであることから需要の中心価格帯は見出し難い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、収集した多数の取引事例の中から規範性のある事例を採用し、適正な価格形成要因の比較を行って求めた
ものであり、信頼性は高い。収益価格は、当該地域が最寄駅に近い商業地域であり、収益性を基礎として求められた収
益価格は説得力を有するが、想定要素を含み、やや信頼性に乏しい。よって、比準価格を重視し、収益価格を関連づけ
、代表標準地との検討も踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　藤沢 5-14                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    424,000 円／㎡		 [104.2]
100		 100
[100.0]		 100
[100.8]		 [100.0]
100		 438,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    413,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 商業地の賑わいが回復傾向にあり、また、背
後の住宅需要が堅調であることも受け、市内
の商業地の地価は上昇傾向にある。


地域的な変動要因は特に見当たらない。最寄
駅に近い商業地域で、背後住宅地に対する引
き合いが強いこともあり地価は上昇傾向であ
る。

規模・形状は標準的、北西側で街路に接道す
る中間画地である。個別的要因に変動は認め
られない。
 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -5.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　  +3.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 藤沢 5-12　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６０９
０６
-41		 藤沢市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北4.5m私道、
西4m、角地
１住居

(80,180)
b １０６０９
０２
-40		 藤沢市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東25m県道、
中間画地
準住居

(70,200)
c １０６０９
１２Ｄ
-50		 藤沢市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 東6m市道、
西4m、二方路
近商
地区計画等
(100,200)
d １０６０９
０２
-4		 藤沢市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東16m国道、
角地
商業

(90,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
339,479  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
336,842 		 100
[  77.7]
433,516 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
434,000 
b (　           ) 
278,358  		 100
[ 100.0]		 [ 103.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
288,101 		 100
[  68.9]
418,144 
418,000 
c (　           ) 
309,029  		 100
[ 100.0]		 [ 110.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[  96.9]
351,126 		 100
[  81.2]
432,421 
432,000 
d (　           ) 
427,477  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
444,576 		 100
[  96.0]
463,100 
463,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.44 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -11.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.44 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.44 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +5.5 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -3.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.44 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    448,000 円／㎡]  



藤沢 5-12　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

67,298,376 
13,836,017 
53,462,359 
45,754,200 
7,708,159 		 （　0.9299）
7,167,817 		 （  4.6 -  0.2 ）
4.4％  
⑧収益価格 　    162,904,932 円　　　　（　    294,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
藤沢 5-12　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗、事務所兼共同住宅 393.49 ＲＣ10 2,566.49
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 90 ％   400 ％   400 ％   554 ㎡     19.8 m x   28.0 m  前面道路：市道     　  32.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階を店舗、２、３階を事務所、４～１０階を共同住宅（平均専用面積約４１㎡、２８戸）の店舗・事務所兼共同住宅を想定 ⑦有効率　  75.6 ％
の理由		 標準的な共用部分を考慮し有効率を査定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
249.34 
82.7 
206.20 
4,084 
842,121 		 8.0  6,736,968 
1.0  842,121 

 2～ 3		 事務所
362.15 
79.7 
288.49 
3,063 
883,645 		 6.0  5,301,870 
1.0  883,645 

 4～10		 住宅
227.55 
72.6 
165.29 
2,655 
438,845 		 2.0  877,690 
1.0  438,845 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,566.49 
75.6 
1,940.21 

5,681,326 		 23,484,538 
5,681,326 
⑨年額支払賃料      5,681,326 円　×　12ヶ月　＝　      68,175,912 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,940.21 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  13,000 円／台　×　  18 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       2,808,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        68,175,912 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　       2,808,000 円　　×　　   8.0 ％　＝　　     5,678,713 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 65,305,199 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        23,484,538 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         216,058 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        5,681,326 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　       1,777,119 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      67,298,376 円　　　　（　       121,477 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６０９０２
Ｔ
　　　　-41		 3,436  
(   3,333) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
4,125 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,227 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,084 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １０６０９０２
Ｔ
　　　　-42		 3,896  
(   3,764) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
4,329 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
藤沢 5-12　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 3,435,000 円  　　　　    687,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 2,129,517 円  　　　       70,983,912　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      886,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    5,667,700 円  　　　　    687,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料     1,030,500 円  　　　　    687,000,000　×　　　　  0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       687,000 円  　　　　    687,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      13,836,017 円　（　　　　　　        24,975 円／㎡）　　（経費率　　  20.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9299    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 687,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 260,000 円／㎡　×　   2,566.49 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0666     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0498 ×　 40 ％　＋　0.0629 ×  30 ％　＋ 0.0926 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 45,754,200 円  
（　　　　　        82,589 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 67,298,376 円      
②総費用 13,836,017 円      
③純収益　①－② 53,462,359 円      
④建物等に帰属する純収益 45,754,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 7,708,159 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 7,167,817 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       12,938 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    162,904,932 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     294,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 藤沢 5-12　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　藤沢市湘南台一丁目９番２
 0210000146790-0000
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備考