別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
藤沢 5-7　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
藤沢 5-7 神奈川県 神奈川第９ 氏名  不動産鑑定士　萩原　国彦   TEL.
鑑定評価額 29,200,000 円  １㎡当たりの価格 239,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 185,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月11日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 藤沢市藤沢３丁目５７２９番１
｢藤沢３－２－３３｣		 ②地積
　(㎡)		 122  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)
準防
（その他）



(90,200)

1:1		 店舗兼倉庫

Ｗ2		 低層の小売店舗等が
建ち並ぶ国道沿いの
商業地域		 東16m国道 水道、ガス、下水 藤沢本町

250m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    20 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 ３階建程度の店舗付事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.5 ｍ、奥行　約　　  10.5 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １６ｍ国道 交通

施設		 藤沢本町駅東方

250m		 法令

規制		 近商
(90,200)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 藤沢本町駅にほど近い幹線道路沿いに低層の店舗や事業所等が連たんする路線商業地域。地域要因に特段の変動
は認められないものの、堅調な不動産需要に支えられて、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 ３階建程度の店舗付事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    242,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    194,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は「藤沢本町」駅を中心に藤沢市に存する路線商業地域である。主な需要者は市内及び隣接市において商業
活動をしている事業者である。最寄駅から比較的近く、マンション適地を中心とした需要は見られるものの、新規供給
が少なく、成約件数は少ない状況にある。取引価格帯は立地条件、画地規模によりばらつきがあり、総額での中心価格
帯は見出し難いが、単価では１㎡中２０万円台半ばが多い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 低層店舗もしくは店舗付共同住宅等が建ち並ぶ「藤沢本町」駅から比較的近い路線商業地域に存する。共同住宅を中心
に賃貸需要は相応にあるものの、店舗の需要はやや弱く、収益物件の動向も賃貸アパートを除くと低調な状況にある。
よって、不動産の市場性を適切に反映している比準価格を重視し、想定要素を多く含み、相対的な信頼性がやや劣る収
益価格を比較衡量し、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　藤沢 5-8                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    306,000 円／㎡		 [105.2]
100		 100
[100.0]		 100
[134.9]		 [100.0]
100		 239,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    231,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 コロナ禍ようやく沈静化したものの、海外景
気の下振れや物価上昇、中東情勢等の不動産
市況に影響を与える要因には十分留意してい
く必要がある。

藤沢本町駅に近い国道沿いの路線商業地域で
ある。地域要因に変動はないが、堅調なの需
要に支えられ、地価は緩やかな上昇傾向で推
移している。

地域内の標準的画地である。特に着目する個
別的要因の変動はない。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -5.5
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +40.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 藤沢 5-7　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６０９
１０
-9		 藤沢市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東17.5m国
道、中間画地
近商

(200)
b １０６０９
０２
-40		 藤沢市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東25m県道、
中間画地
準住居

(70,200)
c １０６０９
０８
-33		 藤沢市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東15m市道、
南4m、角地
２中専
風致地区
(40,200)
d １０６０９
０３
-31		 藤沢市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西15m県道、
中間画地
準住居

(70,200)
e １０６０９
０６Ｄ
-76		 藤沢市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 東16.5m国道、
中間画地
近商

(90,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
289,149  		 100
[ 100.0]		 [ 105.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
305,630 		 100
[ 126.1]
242,371 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
242,000 
b (　           ) 
278,358  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
285,039 		 100
[ 113.1]
252,024 
252,000 
c (　           ) 
363,205  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
360,031 		 100
[ 125.5]
286,877 
287,000 
d (　           ) 
366,829  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
376,733 		 100
[ 133.7]
281,775 
282,000 
e (　           ) 
274,537  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
283,322 		 100
[ 100.0]
283,322 
283,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -13.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.5 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.5 環境　　　　 +40.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    242,000 円／㎡]  



藤沢 5-7　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,644,094 
1,141,778 
4,502,316 
3,401,120 
1,101,196 		 （　0.9466）
1,042,392 		 （  4.6 -  0.2 ）
4.4％  
⑧収益価格 　     23,690,727 円　　　　（　    194,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
藤沢 5-7　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 85.00 Ｓ3 225.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防

 90 ％   200 ％   200 ％   122 ㎡     11.4 m x   10.7 m  前面道路：国道     　  16.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 周辺環境及び敷地規模を勘案して１階を店舗、２～３階事務所を想定した。 ⑦有効率　  88.3 ％
の理由		 同種の建物の標準的な有効率を採用した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
75.00 
85.0 
63.75 
3,228 
205,785 		 8.0  1,646,280 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
75.00 
90.0 
67.50 
2,550 
172,125 		 6.0  1,032,750 
0.0  0 

 3～ 3		 事務所
75.00 
90.0 
67.50 
2,100 
141,750 		 6.0  850,500 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
225.00 
88.3 
198.75 

519,660 		 3,529,530 
0 
⑨年額支払賃料        519,660 円　×　12ヶ月　＝　       6,235,920 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     198.75 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等で担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         6,235,920 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       623,592 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,612,328 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,529,530 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          31,766 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,644,094 円　　　　（　        46,263 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６０９０２
Ｔ
　　　　-46		 3,985  
(   3,860) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[124.0]		 100
[ 99.0]		 100
[100.0]
3,246 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,250 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,228 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １０６０９０５
Ｔ
　　　　-63		 3,956  
(   3,815) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[109.0]		 100
[ 99.0]		 100
[100.0]
3,666 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
藤沢 5-7　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 232,000 円  　　　　     46,400,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 187,078 円  　　　        6,235,920　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      223,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      382,800 円  　　　　     46,400,000　×　　  50.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料        69,600 円  　　　　     46,400,000　×　　　　  0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        46,400 円  　　　　     46,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,141,778 円　（　　　　　　         9,359 円／㎡）　　（経費率　　  20.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9466    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 46,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 200,000 円／㎡　×　     225.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0733     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0566 ×　 40 ％　＋　0.0763 ×  30 ％　＋ 0.0926 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,401,120 円  
（　　　　　        27,878 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,644,094 円      
②総費用 1,141,778 円      
③純収益　①－② 4,502,316 円      
④建物等に帰属する純収益 3,401,120 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,101,196 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,042,392 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        8,544 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     23,690,727 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     194,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 藤沢 5-7　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　藤沢市藤沢三丁目５７２９番１
 0210000274993-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
藤沢 5-7　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
藤沢 5-7 神奈川県 神奈川第９ 氏名  不動産鑑定士　羽田　直樹   TEL.
鑑定評価額 29,400,000 円  １㎡当たりの価格 241,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 185,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月9日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 藤沢市藤沢３丁目５７２９番１
｢藤沢３－２－３３｣		 ②地積
　(㎡)		 122  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)
準防
（その他）



(90,200)

1:1		 店舗兼倉庫

Ｗ2		 低層の小売店舗等が
建ち並ぶ国道沿いの
商業地域		 東16m国道 水道、ガス、下水 藤沢本町

250m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    20 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 ３階建程度の店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １６ｍ　国道 交通

施設		 藤沢本町駅東方

250m		 法令

規制		 近商
(90,200)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 藤沢本町駅の近傍にあって国道沿いに低層店舗や事業所等が連たんする商業地域。周辺住民を顧客対象とする近
隣商業地域であるが、路線商業地域としての性格も併せ持つ。当面の地価は強含みで推移するものと予測。
(3)最有効使用の判定 ３階建程度の店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    246,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    193,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ東海道線及び小田急江ノ島線等の沿線商業地域。需要者は主に当該圏域に事業基盤や地縁的関係を有
する事業者が想定される。また、国道に面することから、広域的に多店舗展開を図る大手事業者の参入も認められる状
況にある。商業地域として際だった繁華性はないが、近年の人口増加を反映して需給はやや強含みに推移している。地
積規模や業種、業態等が多岐にわたるため、中心的価格帯の判断は困難であるが、概ね３～５千万円が需要の中心。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 最寄駅の近傍にあって周辺には賃貸ビルが存するものの繁華性や商況性は低く、収益性に基づく市場の熟成度はやや劣
る。この様な地域的特性を反映し、投資採算性からアプローチした収益価格は低位に求められたものと考えられる。こ
のため、本件評価に当たっては、同一需給圏内の商業地域における土地取引の実態及び実勢を反映し、より実証的な比
準価格を重視して収益価格を比較考量し、代表標準地の価格との検討も踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　藤沢 5-8                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    306,000 円／㎡		 [105.2]
100		 100
[100.0]		 100
[134.2]		 [100.0]
100		 240,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    231,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 コロナ禍で減少した観光客数は、足下では回
復傾向にある。また、商業地域の不動産市況
は、潤沢な投資資金の流入により、概ね堅調
に推移している。

最寄駅近傍にあって国道沿いに存する商業地
域。地域要因に格別の変動はない。足下の地
価は市況全般を反映し、緩やかな上昇傾向で
推移している。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -6.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +40.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 藤沢 5-7　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６０９
０６
-11		 藤沢市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東18m県道、
中間画地
準住居

(70,200)
b １０６０９
１２Ｄ
-32		 藤沢市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 西9.5m市道、
中間画地
近商
地区計画等
(90,200)
c １０６０９
０６Ｄ
-67		 藤沢市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北西16m市道、
中間画地
２住居

(70,200)
d １０６０９
０２
-4		 藤沢市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東16m国道、
中間画地
商業

(90,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
172,550  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
173,396 		 100
[  69.0]
251,299 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
251,000 
b (　           ) 
271,559  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
282,421 		 100
[  98.0]
288,185 
288,000 
c (　           ) 
151,247  		 100
[ 100.0]		 [ 105.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  98.0]
162,668 		 100
[  68.8]
236,436 
236,000 
d (　           ) 
427,477  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
442,866 		 100
[ 179.5]
246,722 
247,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -14.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +60.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    246,000 円／㎡]  



藤沢 5-7　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,743,042 
1,166,215 
4,576,827 
3,481,750 
1,095,077 		 （　0.9466）
1,036,600 		 （  4.6 -  0.2 ）
4.4％  
⑧収益価格 　     23,559,091 円　　　　（　    193,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
藤沢 5-7　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 75.00 Ｓ3 225.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防

 90 ％   200 ％   200 ％   122 ㎡     11.4 m x   10.7 m  前面道路：国道     　  16.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２～３階は事務所の店舗兼事務所を想定した ⑦有効率　  88.3 ％
の理由		 当該地域の類似建物としては標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
75.00 
85.0 
63.75 
3,079 
196,286 		 8.0  1,570,288 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
75.00 
90.0 
67.50 
2,617 
176,648 		 6.0  1,059,888 
0.0  0 

 3～ 3		 事務所
75.00 
90.0 
67.50 
2,309 
155,858 		 6.0  935,148 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
225.00 
88.3 
198.75 

528,792 		 3,565,324 
0 
⑨年額支払賃料        528,792 円　×　12ヶ月　＝　       6,345,504 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     198.75 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため非計上  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         6,345,504 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       634,550 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,710,954 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,565,324 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          32,088 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,743,042 円　　　　（　        47,074 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６０９０３
Ｔ
　　　　-41		 2,084  
(   2,017) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 75.0]		 100
[100.0]
3,087 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,100 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,079 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １０６０９０３
Ｔ
　　　　-42		 2,651  
(   2,561) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[100.0]
3,119 
c １０６０９０６
Ｔ
　　　　-62		 3,069  
(   2,972) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,069 
藤沢 5-7　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 237,500 円  　　　　     47,500,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 190,365 円  　　　        6,345,504　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      227,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      391,800 円  　　　　     47,500,000　×　　  50.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料        71,250 円  　　　　     47,500,000　×　　　　  0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        47,500 円  　　　　     47,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,166,215 円　（　　　　　　         9,559 円／㎡）　　（経費率　　  20.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9466    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 47,500,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 205,000 円／㎡　×　     225.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0733     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0566 ×　 40 ％　＋　0.0763 ×  30 ％　＋ 0.0926 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,481,750 円  
（　　　　　        28,539 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,743,042 円      
②総費用 1,166,215 円      
③純収益　①－② 4,576,827 円      
④建物等に帰属する純収益 3,481,750 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,095,077 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,036,600 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        8,497 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     23,559,091 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     193,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 藤沢 5-7　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　藤沢市藤沢三丁目５７２９番１
 0210000274993-0000
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