別記様式第二 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
藤沢 3-1　宅地見込地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
藤沢 3-1 神奈川県 神奈川第９ 氏名  不動産鑑定士　羽田　直樹   TEL. 
鑑定評価額 59,000,000 円  １㎡当たりの価格 46,300 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月9日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別 比準
(3)鑑定評価の条件 当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地		 ①所在及び地番 藤沢市今田字殿窪８０３番１
 ②地積(㎡) 1,275  ⑨法令上の規制等
③形状 ④土地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給
処理施
設状況		 ⑧主要な交通施設との
　接近の状況		 １低専
(40,60)

（その他）
河川保全区域

4:1		 田 周辺が宅地化されつつある熟成度中位の地域 六会日大前

1.4km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    0 ｍ、西   50 ｍ、南   80 ｍ、北   10 ｍ ②標準的使用 戸建住宅用地としての宅地見込地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   70.0 ｍ、奥行　約　　   18.0 ｍ、規模　　      1,300 ㎡程度、形状　ほぼ整形
④地域的特性 特記

事項		 特定都市河川浸水被害対策法
の適用流域であり、雨水対策
工事を要する。		 道

路		 交通

施設		 六会日大前駅北東方

1.4km		 法令

規制		 １低専
(40,60)
河川保全区域
⑤地域要因の
　将来予測		 最寄駅の徒歩圏外縁にあって市街化区域に存するものの、未だ田畑が多く残る宅地見込地地域。周辺では小規模
開発が散見されるが、当該地域の地域要因には格別の変動は見られず、当面は現況を維持するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅用地としての宅地見込地 (4)対象標準地
　の個別的要
　因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		 取引事例比較法 比準価格　　　　　     49,900 円／㎡
控除法 控除後価格　　　　     42,500 円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲は藤沢市及び周辺市町の宅地見込地地域である。主たる需要者は、宅地分譲や戸建分譲を手掛ける中
堅以上のデベロッパー及び不動産業者等と把握する。宅地見込地は、完成宅地の売れ行きを左右する立地条件や、造成
費用に影響を与える道路付け及び地勢の状態等によって需要に強弱が見られ、業者仕入れとしての価格も大きく異なる
。また、宅地見込地の取引は少なく、条件によって価格も区々であることから中心となる価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　 ・検証及び鑑定
　 評価額の決定の
　 理由		 比準価格は、市場において現実に発生した同種土地の取引価格から試算したものであり、客観的且つ実証的な説得力を
有している。一方、控除法による価格は、開発業者の事業採算性を反映したものであり、諸々の想定要素を含むもので
はあるが、需要者行動の観点から相応に重視されるべきものと判断する。いずれも適切に求められているが、本件では
より実証的な比準価格を重視し、控除法による価格を比較考量することによって鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等
①□標準地　　□基準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地等番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 画地　　　　　　　　　       

行政　　　　　　　　　       

その他　　　　　　　　       
[前年標準地等の価格]
　　　　　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100
            
イ
対
象
標
準
地		 ⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　     46,300 円／㎡ ⑨変動率 　　　　　　   0.0 ％／年間
⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]



[地域要因]



[個別的要因]		 藤沢市の人口は概ね横ばいで推移し、高齢化率は県
平均よりやや低い。住宅地の需給は総じて堅調であ
るが、一部地域では供給過剰感が認められる。

最寄駅の徒歩圏外縁に存する宅地見込地地域。農地
が多い土地利用や地域の開発機運について格別の変
動・変化はなく、当面は現況維持と予測する。

個別的要因に変動はない。

 地域要因の比較
交通・接近　　　　　　       

環境　　　　　　　　　       

宅地造成　　　　　　　       

行政　　　　　　　　　       

その他　　　　　　　　       
３　試算価格算定内訳 藤沢 3-1　宅地見込地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事例
　番号		 ②所在及び地番 ③取引時点 ④現況
　地目		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地の
　形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施設
　の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６０９
０３
-52		 藤沢市 畑   不整形 北西3.4m市道
、北東3.9m、
角地

１低専

(60,80)
b １０６０９
０２
-8		 藤沢市 雑種地   不整形 南西4m市道、
中間画地

｢調区｣ 

(50,80)
c １０６０９
１０Ｄ
-25		 藤沢市 畑   ほぼ台形 南1.8m未舗装
市道、
南西1.8m、
角地

１住居
生産緑地地区
地区計画等
(70,160)
d １０６０９
０３
-18		 藤沢市 畑   ほぼ整形 東2m市道、
北東2m、角地

１住居

(70,160)
e １０６０９
０６
-42		 藤沢市 雑種地   ほぼ台形 北東4m市道、
南西3.5m、
二方路

｢調区｣ 

(60,80)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補正 ⑫時点修正 ⑬標準化補正 ⑭推定価格
　　(円／㎡)		 ⑮地域要因
　の比較		 ⑯標準価格
　　(円／㎡)		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱査定価格
　　(円／㎡)
a (　　            )
49,849 		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 116.4]
42,826 		 100
[ 137.3]
31,192 		 画地　　    0.0


行政　　    0.0


その他　    0.0







　　　[100.0]
　　　　100
31,200 
b (　　            )
15,019 		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 108.0]
13,906 		 100
[  26.8]
51,888 
51,900 
c (　　            )
80,000 		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 105.0]
76,190 		 100
[ 155.9]
48,871 
48,900 
d (　　            )
90,071 		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 118.8]
75,817 		 100
[ 154.3]
49,136 
49,100 
e (　　            )
16,768 		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 116.4]
14,405 		 100
[  29.0]
49,672 
49,700 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月
　  0.00		 画地　　　　 +16.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +30.0 宅地造成　　 +10.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月
　  0.00		 画地　　　　  +8.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -30.0 宅地造成　　 +30.0
行政　　　　 -70.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月
　  0.00		 画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +20.0 宅地造成　　 +30.0
行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月
　  0.00		 画地　　　　 +18.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +20.0 宅地造成　　 +30.0
行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月
　  0.00		 画地　　　　 +16.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 -20.0 宅地造成　　 +30.0
行政　　　　 -70.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　[比準価格：      49,900 円／㎡]
藤沢 3-1　宅地見込地-3
(2)控除後価格算定内訳
(2)-1転換後・造成後の更地を想定した価格から求めた価格(控除法を適用した控除後価格)
①転換後・造成後の
　更地を想定した価格
　(円／㎡)		 ②有効宅地化率
　を乗じた価格
　　　(円／㎡)		 ③造成工事費
　　　(円／㎡)		 ④公共公益施設
　負担金
　　 （円／㎡）		 ⑤投下資本収益
　(③+④) x np (円／㎡)
　n： 22.0 月　p：  0.8 ％		 ⑥販売費及び一
　般管理費
　　　(円／㎡)		 ⑦差引額(円／㎡)
　②-(③+④
　　　+⑤+⑥)
155,000  （　   68.0 ％）
105,400 		 22,000    3,872  8,000  71,528 
⑧投下資本収益等控除後の価格
 n: 48.0 月　p:  0.8 ％(円／㎡)		 ⑨熟成度修正
 r:  4.0 ％　m:  5.0 年(円／㎡)		 ⑩個別的要因の比較 ⑪控除後価格
　　　　(円／㎡)
　　1　
　 1+np　： 0.7225　　　　     51,679		 　　1　
　(1+r)m　： 0.8219　     42,475		 　　　　　　　　　　　　　　　　　　[100.0]
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　100		 42,500 
(2)-2転換後・造成後の更地を想定した価格の判定
取引事例比較法 NO ①取引事例
　番号		 ②取引価格
　　(円／㎡)		 ③事情補正 ④時点修正 ⑤建付減価
　の補正		 ⑥標準化補
　正		 ⑦地域要因
　の比較		 ⑧標準価格
　　(円／㎡)		 ⑨個別的要因の比較 ⑩査定価格
　　(円／㎡)
a １０６０９
１０
-23

    181,679 		 100
[100.0]		 [102.4]
100		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[109.1]

    162,402 		 街路　　　　   0.0
交通・接近
　　　　　　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
行政　　　　   0.0
その他　　　   0.0

　　　　　[100.0]
　　　　　　100

    162,000 
b １０６０９
０６Ｄ
-51

    176,757 		 100
[100.0]		 [103.3]
100		 100
[100.0]		 100
[102.0]		 100
[110.2]

    162,441 

    162,000 
c １０６０９
０６Ｄ
-38

    136,116 		 100
[100.0]		 [102.4]
100		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[120.1]

    145,070 

    145,000 
NO ⑪事情の
　内容		 ⑫月率変
　動率		 ⑬標準化補正の内訳 ⑭地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月

　  0.30		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　   -2.0 交通・接近   +6.0 環境　　　   +5.0
画地　　　   +5.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
b 正常 ％／月

　  0.30		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　   -1.0 交通・接近   +6.0 環境　　　   +5.0
画地　　　   +2.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
c 正常 ％／月

　  0.20		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　   +3.0 交通・接近   +6.0 環境　　　  +10.0
画地　　　  -20.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
⑮比準価格 155,000 円／㎡ 
同一需給圏内の
類似地域にある
転換後・造成後
の公示価格から
の検討		 ①標準地番号 ②公示価格
　　(円／㎡)		 ③時点修正 ④標準化補
　正		 ⑤地域要因
　の比較		 ⑥標準価格
　　(円／㎡)		 ⑦個別的要
　因の比較		 ⑧規準価格
　　(円／㎡)
藤沢

-33
146,000 		 [102.1]
100		 100
[102.0]		 100
[ 94.1]
155,306 		 [100.0]
100
155,000 
⑨地域要因の比較の内訳
街路　　  -3.0
交通・接近　　   0.0
環境　　  -3.0
行政　　   0.0
その他　    0.0
転換後・造成後の更地を想定した価格 155,000 円／㎡ 
(2)-3想定開発区域の概況及び想定開発工事の概要
＊開発区域面積　　　　　　　　　　　　　　　  10,000 ㎡
　うち既存公共用地面積　　　　　　　　　　　         ㎡

＊開発区域の範囲（標準地を中心として）
　東      0 ｍ、西     50 ｍ、南     80 ｍ、北     10 ｍ

＊開発区域の土地の利用状況
　田　 20 ％、畑　 70 ％、森林　 10 ％、その他　    ％

＊造成画地数　　　　　　　　　　　　　　　     41　画地
＊１画地平均面積 　　　　　　　　　　　　　　    165 ㎡
＊平均盛土高　　　　　　　　　　　　　　　　　   1.5 ｍ
＊造成後の公共減歩率　　　　　　　　　　　　　  32.0 ％
＊既存公共用地率　　　　　　　　　　　　　　　       ％
＊造成後の減歩率　　　　　　　　　　　　　　　       ％		 ＊擁壁工事の概要
　コンクリートブロック積
　
　
　
＊道路工事の概要
　幅員６ｍ　アスファルト・コンク
　リート舗装
　
　
＊排水工事の概要
　分流式
　
　
　		 ＊公園緑地の工事の概要
　公園１箇所　５００㎡　砂場、ベ
　ンチ、植樹等
　
　
＊水道工事の概要
　　引込延長　　　　　　　 400.0 ｍ
＊電気工事の概要
　　引込延長　　　　　　　 400.0 ｍ
＊その他
　
　
　
　
　
４　不動産ＩＤ 藤沢 3-1　宅地見込地-4
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　藤沢市今田字殿窪８０３番１
 0210000011659-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
備考 　
別記様式第二 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
藤沢 3-1　宅地見込地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
藤沢 3-1 神奈川県 神奈川第９ 氏名  不動産鑑定士　加藤　鉄   TEL. 
鑑定評価額 59,000,000 円  １㎡当たりの価格 46,300 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月11日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別 比準
(3)鑑定評価の条件 当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地		 ①所在及び地番 藤沢市今田字殿窪８０３番１
 ②地積(㎡) 1,275  ⑨法令上の規制等
③形状 ④土地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給
処理施
設状況		 ⑧主要な交通施設との
　接近の状況		 １低専
(40,60)

（その他）
河川保全区域

4:1		 田 周辺が宅地化されつつある熟成度中位の地域 六会日大前

1.4km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    0 ｍ、西   50 ｍ、南   80 ｍ、北   10 ｍ ②標準的使用 戸建住宅用地としての宅地見込地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   70.0 ｍ、奥行　約　　   18.0 ｍ、規模　　      1,275 ㎡程度、形状　ほぼ整形
④地域的特性 特記

事項		 特定都市河川浸水被害対策法
の適用流域のため、雨水対策
工事が必要となる。		 道

路		 交通

施設		 六会日大前駅北東方

1.4km		 法令

規制		 １低専
(40,60)
河川保全区域
⑤地域要因の
　将来予測		 周辺は農地や未利用も多く見られる宅地見込地地域である。宅地開発された地域も散見されるが、今後も暫くは
同環境を維持していくものと思料される。地価は、今後も横ばい傾向が続くものと予測する。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅用地としての宅地見込地 (4)対象標準地
　の個別的要
　因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		 取引事例比較法 比準価格　　　　　     49,700 円／㎡
控除法 控除後価格　　　　     42,700 円／㎡
(6)市場の特性 小田急江ノ島線沿線の藤沢市北部の宅地見込地地域を中心として、藤沢市及び隣接市を含む範囲を同一需給圏と捉えた
。宅地見込地地域の需要者としては宅地開発事業を行う不動産会社等の法人が中心になることが想定される。近隣地域
周辺では、中小規模の開発が見られるが、農地も多く見られる地域である。取引規模や開発計画の内容等により土地価
格の把握は難しいが、開発用地としての購入では、概ね㎡あたりで３万～８万程度の範囲と思料される。
(7)試算価格の調整
　 ・検証及び鑑定
　 評価額の決定の
　 理由		 取引事例収集の範囲を広げて宅地見込地としての要因を含む事例を広域的に収集し、採用した事例の個別性を考慮して
慎重に補正を行い説得性の高い比準価格を試算することができた。控除法を適用した控除後価格は、各項目について想
定要素は多いが、事業者の投資採算性を考慮した価格が試算された。その結果、比準価格、控除法を適用した価格につ
いてはいずれも規範性が高いため両価格を関連付け、他の標準地の価格との均衡も踏まえ、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等
①□標準地　　□基準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地等番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 画地　　　　　　　　　       

行政　　　　　　　　　       

その他　　　　　　　　       
[前年標準地等の価格]
　　　　　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100
            
イ
対
象
標
準
地		 ⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　     46,300 円／㎡ ⑨変動率 　　　　　　   0.0 ％／年間
⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]



[地域要因]



[個別的要因]		 市内人口は増加傾向が続いていており、住宅地の需
要もこれまで堅調に推移してきている。今後も市内
の住宅地の更なる拡大も予想される。

六会日大前駅が最寄駅となる宅地化の進行が将来的
には見込まれる宅地見込地地域である。周辺では中
小規模の開発が見られる。

個別的要因に変動はない。

 地域要因の比較
交通・接近　　　　　　       

環境　　　　　　　　　       

宅地造成　　　　　　　       

行政　　　　　　　　　       

その他　　　　　　　　       
３　試算価格算定内訳 藤沢 3-1　宅地見込地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事例
　番号		 ②所在及び地番 ③取引時点 ④現況
　地目		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地の
　形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施設
　の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６０９
１０Ｄ
-26		 藤沢市 雑種地   不整形 南12m県道、
中間画地

１低専

(50,80)
b １０６０９
０３
-52		 藤沢市 畑   不整形 北西3.4m市道
、北東3.9m、
角地

１低専

(60,80)
c １０６０９
１６
-35		 海老名市 雑種地   台形 北6m市道、
中間画地

｢調区｣ 

(50,100)
d １０６０９
１２
-1		 綾瀬市 その他   ほぼ長方形 接面道路無、
無道路地

｢調区｣ 

(50,100)
e  









NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補正 ⑫時点修正 ⑬標準化補正 ⑭推定価格
　　(円／㎡)		 ⑮地域要因
　の比較		 ⑯標準価格
　　(円／㎡)		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱査定価格
　　(円／㎡)
a (　　            )
51,000 		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  97.0]
52,577 		 100
[ 102.0]
51,546 		 画地　　    0.0


行政　　    0.0


その他　    0.0







　　　[100.0]
　　　　100
51,500 
b (　　            )
49,849 		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  95.0]
52,473 		 100
[ 110.3]
47,573 
47,600 
c (　　            )
45,244 		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]
45,244 		 100
[  90.5]
49,993 
50,000 
d (　　            )
39,882 		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]
39,882 		 100
[  80.6]
49,481 
49,500 
e (　　            )
 		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月
　  0.00		 画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　   0.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月
　  0.00		 画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　   0.0 宅地造成　　  +5.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月
　  0.00		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  -0.5 環境　　　　   0.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　  -9.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月
　  0.00		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　 -10.5 環境　　　　   0.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
e ％／月
　      		 画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       交通・接近　       環境　　　　       宅地造成　　      
行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　[比準価格：      49,700 円／㎡]
藤沢 3-1　宅地見込地-3
(2)控除後価格算定内訳
(2)-1転換後・造成後の更地を想定した価格から求めた価格(控除法を適用した控除後価格)
①転換後・造成後の
　更地を想定した価格
　(円／㎡)		 ②有効宅地化率
　を乗じた価格
　　　(円／㎡)		 ③造成工事費
　　　(円／㎡)		 ④公共公益施設
　負担金
　　 （円／㎡）		 ⑤投下資本収益
　(③+④) x np (円／㎡)
　n： 22.0 月　p：  0.8 ％		 ⑥販売費及び一
　般管理費
　　　(円／㎡)		 ⑦差引額(円／㎡)
　②-(③+④
　　　+⑤+⑥)
152,000  （　   68.0 ％）
103,360 		 20,000    3,520  8,000  71,840 
⑧投下資本収益等控除後の価格
 n: 48.0 月　p:  0.8 ％(円／㎡)		 ⑨熟成度修正
 r:  4.0 ％　m:  5.0 年(円／㎡)		 ⑩個別的要因の比較 ⑪控除後価格
　　　　(円／㎡)
　　1　
　 1+np　： 0.7225　　　　     51,904		 　　1　
　(1+r)m　： 0.8219　     42,660		 　　　　　　　　　　　　　　　　　　[100.0]
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　100		 42,700 
(2)-2転換後・造成後の更地を想定した価格の判定
取引事例比較法 NO ①取引事例
　番号		 ②取引価格
　　(円／㎡)		 ③事情補正 ④時点修正 ⑤建付減価
　の補正		 ⑥標準化補
　正		 ⑦地域要因
　の比較		 ⑧標準価格
　　(円／㎡)		 ⑨個別的要因の比較 ⑩査定価格
　　(円／㎡)
a １０６０９
０２
-16

    144,586 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[  /  ]		 100
[ 90.9]		 100
[109.0]

    145,927 		 街路　　　　   0.0
交通・接近
　　　　　　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
行政　　　　   0.0
その他　　　   0.0

　　　　　[100.0]
　　　　　　100

    146,000 
b １０６０９
０６Ｄ
-46

    160,306 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[101.0]		 100
[101.0]

    157,147 

    157,000 
c １０６０９
０８
-14

    165,577 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.9]		 100
[108.1]

    151,804 

    152,000 
NO ⑪事情の
　内容		 ⑫月率変
　動率		 ⑬標準化補正の内訳 ⑭地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月

　  0.00		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　    0.0 交通・接近   +8.5 環境　　　    0.0
画地　　　   -9.1 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　   +0.5 その他　　    0.0
b 正常 ％／月

　  0.00		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　    0.0 交通・接近   +0.5 環境　　　    0.0
画地　　　   +1.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　   +0.5 その他　　    0.0
c 正常 ％／月

　  0.00		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　    0.0 交通・接近   +7.0 環境　　　    0.0
画地　　　   +0.9 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　   +1.0 その他　　    0.0
⑮比準価格 152,000 円／㎡ 
同一需給圏内の
類似地域にある
転換後・造成後
の公示価格から
の検討		 ①標準地番号 ②公示価格
　　(円／㎡)		 ③時点修正 ④標準化補
　正		 ⑤地域要因
　の比較		 ⑥標準価格
　　(円／㎡)		 ⑦個別的要
　因の比較		 ⑧規準価格
　　(円／㎡)
藤沢

-33
146,000 		 [102.1]
100		 100
[102.0]		 100
[ 94.1]
155,306 		 [100.0]
100
155,000 
⑨地域要因の比較の内訳
街路　　  -3.0
交通・接近　　   0.0
環境　　  -3.0
行政　　   0.0
その他　    0.0
転換後・造成後の更地を想定した価格 152,000 円／㎡ 
(2)-3想定開発区域の概況及び想定開発工事の概要
＊開発区域面積　　　　　　　　　　　　　　　  10,000 ㎡
　うち既存公共用地面積　　　　　　　　　　　         ㎡

＊開発区域の範囲（標準地を中心として）
　東      0 ｍ、西     50 ｍ、南     80 ｍ、北     10 ｍ

＊開発区域の土地の利用状況
　田　 20 ％、畑　 70 ％、森林　 10 ％、その他　    ％

＊造成画地数　　　　　　　　　　　　　　　     41　画地
＊１画地平均面積 　　　　　　　　　　　　　　    165 ㎡
＊平均盛土高　　　　　　　　　　　　　　　　　   1.5 ｍ
＊造成後の公共減歩率　　　　　　　　　　　　　  32.0 ％
＊既存公共用地率　　　　　　　　　　　　　　　       ％
＊造成後の減歩率　　　　　　　　　　　　　　　       ％		 ＊擁壁工事の概要
　コンクリートブロック積
　
　
　
＊道路工事の概要
　幅員６ｍ　アスファルト・コンク
　リート舗装
　
　
＊排水工事の概要
　分流式
　
　
　		 ＊公園緑地の工事の概要
　公園１箇所　５００㎡　砂場、ベ
　ンチ、植樹等
　
　
＊水道工事の概要
　　引込延長　　　　　　　 400.0 ｍ
＊電気工事の概要
　　引込延長　　　　　　　 400.0 ｍ
＊その他
　
　
　
　
　
４　不動産ＩＤ 藤沢 3-1　宅地見込地-4
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　藤沢市今田字殿窪８０３番１
 0210000011659-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
備考