別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月13日　提出
藤沢 -51　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
藤沢 -51 神奈川県 神奈川第９ 氏名  不動産鑑定士　長橋　克宜   TEL.
鑑定評価額 802,000,000 円  １㎡当たりの価格 300,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 220,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 藤沢市湘南台３丁目１６番２５
 ②地積
　(㎡)		 2,674  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)
準防
（その他）



(80,200)
台形
1.2:1		 共同住宅

ＲＣ9		 中高層マンションが
多い住宅地域
 南東16m市道、三方路 水道、ガス、下水 湘南台

700m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西     0 ｍ、南     0 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 高層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  56.0 ｍ、奥行　約　　  48.0 ｍ、規模　　     2,674 ㎡程度、形状　台形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない 街

路		 １６ｍ市道 交通

施設		 湘南台駅南西方

700m		 法令

規制		 １住居
(70,200)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 駅徒歩圏の幹線道路に面した共同住宅地域であり、特段の地域要因の変動は見込まれず、現状の環境を維持して
推移していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    308,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　              294,000 円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は神奈川県内のＪＲ線及び私鉄の各駅沿線で、主として湘南地区から県央地区を含む広域な圏域に位置する
共同住宅地域。画地規模から路線商業施設用地との競合の可能性もあり得るが、主な需要者は神奈川県東部の居住者及
び都心通勤者等をターゲットとするマンションディベロッパーである。最寄り駅からの距離や買回りの利便性も概ね良
好で、分譲マンション立地としての適性は高い。湘南台エリアについては、３ＬＤＫ程度のマンションが分譲の中心。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 標準地と同等のマンション素地の取引は少なく、また路線商業施設と競合する取引事例を採用せざるを得なかったが、
比準価格は開発素地として相応の立地及び規模を有する取引事例を採用したものであり、事業者の実需を反映した価格
水準にある。開発法による価格は、投資採算性に着目した価格であり、標準地の個別性を反映して精度が高い。従って
、比準価格及び開発法による価格を関連づけて、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　藤沢 -2                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    296,000 円／㎡		 [109.5]
100		 100
[102.0]		 100
[108.9]		 [103.0]
100		 301,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    282,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 就労人口が増加していて、高齢化率は神奈川
県では概ね平均である。総人口はほぼ横ばい
。新築着工戸数は物価高騰等の影響等で、や
や減少している。

近隣地域は共同住宅地域として熟成しており
、地域要因に影響を及ぼす格別の変動は見当
たらない。分譲マンション素地の価格は上昇
している。

個別的要因について、代替競争関係にある不
動産との競争力の程度に格別の変動はない。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -4.0
交通・接近　　　  +8.0
環境　　　　　　  +5.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 藤沢 -51　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６０９
０２
-4		 藤沢市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東16m国道、
中間画地
商業

(90,400)
b １０６０９
０２
-26		 藤沢市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西8m県道、
中間画地
１住居

(70,200)
c １０６０９
０６Ｄ
-40		 藤沢市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西16m市道、
北西8m、角地
２住居

(80,200)
d １０６０９
０３
-14		 藤沢市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西35m県道、
東6m、二方路
２住居

(80,200)
e １０６０９
０８
-5		 藤沢市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北22m県道、
西6m、南5.5m、
三方路
２中専
風致地区
(40,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
427,477  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
442,866 		 100
[ 119.9]
369,363 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
380,000 
b (　           ) 
250,174  		 100
[ 100.0]		 [ 105.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
263,433 		 100
[  92.2]
285,719 
294,000 
c (　           ) 
290,932  		 100
[ 100.0]		 [ 105.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
293,149 		 100
[ 104.0]
281,874 
290,000 
d (　           ) 
219,139  		 100
[ 100.0]		 [ 103.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
216,008 		 100
[  75.2]
287,245 
296,000 
e (　           ) 
242,450  		 100
[ 100.0]		 [ 103.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  87.6]
287,287 		 100
[  94.0]
305,624 
315,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +9.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.53 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.53 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -12.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    308,000 円／㎡]  



藤沢 -51　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 都心部と相違して賃貸マンション建設のための土地取引は殆ど見受けられず、最有効使用を分譲マンション用地
と判断したため。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない 開発法を適用する
場合の理由		 最有効使用を分譲マンション用地と判断したため。
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

2,729,570,156 
1,943,425,556 
14 
696,000 
5,112.53 
345,000 
5,868.65 
⑧開発法による価格 　　          786,144,600 円　　　　（　              294,000 円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
藤沢 -51　宅地-6
(4)-2　開発計画
土地
①総面積 ②公共潰地(②a～②cの合計)  ㎡  ③敷地有効面積(①－②)
②a道路 ②b公園 ②cその他
2,674 ㎡   ㎡   ㎡   ㎡  2,674.00 ㎡            
総面積に対する割合
（     100.0 ％）  （           ％）  （           ％）  （           ％）  （     100.0 ％）            
建物
①建築面積 ②延床面積 ③容積率算入床面積 ④容積率不算入床面積 ⑤分譲可能床面積 ⑥建物構造･戸数･標準住戸
855.58 ㎡  5,868.65 ㎡  5,346.77 ㎡  521.88 ㎡  5,112.53 ㎡  ＲＣ・9F
 (    72 戸)
 71㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合 延床面積に対する有効率
（      32.0 ％）  （     219.5 ％）  （     200.0 ％）  （      19.5 ％）  （     87.12 ％） 
公法上の規制
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 間口･奥行 前面道路、幅員等
１住居 準防
80 ％ 
200 ％ 
200 ％ 		 間口

奥行		   56.0 ｍ

  48.0 ｍ		 前面道路： 市道

特定道路までの距離：		   16.0 ｍ

       ｍ
(4)-3収支計画
収入 ①a販売単価 住宅 696,000 円／㎡  店舗等  円／㎡ 
①b販売単価の算定根拠 同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定
②販売総額 　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額
住宅 　    696,000 円／㎡　　×　　     5,112.53 ㎡　　＝　　　　       3,558,320,880 円 
店舗等 　            円／㎡　　×　　              ㎡　　＝　　　　                     円 
合　計　　　　　　　　         3,558,320,880 円 
支出 ③a建築工事費(単価) 　建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料                                          
　   345,000 円／㎡　　×　 (1＋　　     3 ％）　＝　　　　　　　   355,350 円／㎡ 
③b建築工事費(単価)の算定根拠 類似建物の建築費等を参考として査定
④建築工事費(総額) 延床面積　　　　　　　　　　 建築工事費(総額)     
　    355,350 円／㎡　　×　　　   5,868.65 ㎡　　＝　　　　       2,085,424,778 円 
⑤a開発負担金 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　               円 
⑤b開発負担金の算定根拠 開発指導要綱より査定
⑥販売管理費 販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費         
　　　         3,558,320,880 円　　×　　　　　     10 ％　　＝　　　　         355,832,088 円 
支出合計　④+⑤+⑥         2,441,256,866 円 
(4)-4　投下資本収益率     14 ％
投下資本収益率の算定根拠 開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担率を考慮して査定
(4)-5　開発スケジュール
項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間
準備期間 9 ヶ月  開発負担金  ヶ月  販売管理費(1期目) 8 ヶ月 
建築工事(1期目) 9 ヶ月  販売収入(1期目) 18 ヶ月  販売管理費(2期目) 16 ヶ月 
建築工事(2期目) 19 ヶ月  販売収入(2期目) 24 ヶ月  販売管理費(3期目)  ヶ月 
建築工事(3期目) 25 ヶ月  販売収入(3期目) 26 ヶ月 
(4)-6　収支の複利現価
項目 ①金額 ②販売総額比 ③複利現価率 ④割引期間(月) ⑤複利現価(①×③)
収入 販売総額(1期) 177,916,044 円  (      5 ％) ×　　0.8216  （     18 ヶ月） ＝　　          146,175,822 円 
販売総額(2期) 2,312,908,572 円  (     65 ％) ×　　0.7695  （     24 ヶ月） ＝　　        1,779,783,146 円 
販売総額(3期) 1,067,496,264 円  (     30 ％) ×　　0.7528  （     26 ヶ月） ＝　　          803,611,188 円 
収入合計 － － － － 2,729,570,156 円 
支出 建築工事費(1期) 208,542,478 円  (     10 ％) ×　　0.9064  （      9 ヶ月） ＝　　          189,022,902 円 
建築工事費(2期) 208,542,478 円  (     10 ％) ×　　0.8126  （     19 ヶ月） ＝　　          169,461,618 円 
建築工事費(3期) 1,668,339,822 円  (     80 ％) ×　　0.7611  （     25 ヶ月） ＝　　        1,269,773,439 円 
開発負担金  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
販売管理費(1期) 213,499,253 円  (     60 ％) ×　　0.9164  （      8 ヶ月） ＝　　          195,650,715 円 
販売管理費(2期) 142,332,835 円  (     40 ％) ×　　0.8397  （     16 ヶ月） ＝　　          119,516,882 円 
販売管理費(3期)  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
支出合計 － － － － 1,943,425,556 円 
(4)-7　開発法による価格 　　　　　　　　　　収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　 開発法による価格
        2,729,570,156 円　　－　　　　　　        1,943,425,556 円　　＝　　　　　           786,144,600 円 

              294,000 円／㎡ 
４　不動産ＩＤ 藤沢 -51　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　藤沢市湘南台三丁目１６番２５
 0210000150536-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
藤沢 -51　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
藤沢 -51 神奈川県 神奈川第９ 氏名  不動産鑑定士　冨樫　絵美   TEL.
鑑定評価額 802,000,000 円  １㎡当たりの価格 300,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 220,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月7日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 藤沢市湘南台３丁目１６番２５
 ②地積
　(㎡)		 2,674  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)
準防
（その他）



(80,200)
台形
1.2:1		 共同住宅

ＲＣ9		 中高層マンションが
多い住宅地域
 南東16m市道、三方路 水道、ガス、下水 湘南台

700m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西     0 ｍ、南     0 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 高層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  56.0 ｍ、奥行　約　　  48.0 ｍ、規模　　     2,670 ㎡程度、形状　台形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １６ｍ市道 交通

施設		 湘南台駅南西方

700m		 法令

規制		 １住居
(70,200)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 最寄駅から徒歩圏の共同住宅が多く建ち並ぶ住宅地域である。「湘南台」エリアのマンション素地に対する引き
合いは強く、地価は上昇傾向にある。その他については、今後も現状のまま推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    308,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　              292,000 円／㎡
(6)市場の特性 標準地は規模の大きいマンション開発素地であり、その同一需給圏は、藤沢市を中心とした湘南エリア、県央エリアと
広域的に形成されている。主たる需要者は、マンション開発を目的とした不動産開発業者である。一定の規模を有する
マンション用地については供給が限定的であり、利便性が良好な物件は特に引き合いが強い状況にあるが、地域性・個
別性の各々の条件により物件毎の価格が大きく異なるため、中心となる価格帯の把握が困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 標準地は、最寄駅から徒歩圏の中高層マンションが建ち並ぶ住宅地域に存することから、比準価格については、標準地
と類似性を有する開発素地となりうる事例を採用して求められており、実証的で説得力を有する。また、開発法による
価格は典型的な需要者である不動産開発業者の投資採算性の観点から求められた価格であり信頼性がある。以上より、
本件では両価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　藤沢 -2                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    296,000 円／㎡		 [109.5]
100		 100
[102.0]		 100
[109.2]		 [103.0]
100		 300,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    282,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 藤沢市の人口は概ね横ばい傾向、高齢化率は
県内では低水準である。コロナ禍以降、居住
環境がより重視され市内の住宅地に対する引
き合いは強い。

地域的な変動要因は特に見当たらない。湘南
台駅から徒歩圏の開発素地で希少性を有する
こともあり、地価は上昇傾向である。


規模・形状は標準的、南東側で街路に接道す
る三方路画地である。個別的要因に変動は認
められない。
 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　  +5.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 藤沢 -51　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６０９
０６Ｄ
-65		 藤沢市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北西6m市道、
北6m、角地
１住居

(80,200)
b １０６０９
０２
-50		 藤沢市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北東8m市道、
中間画地
１低専

(50,80)
c １０６０９
０６Ｄ
-40		 藤沢市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西16m市道、
北西8m、角地
２住居

(80,200)
d １０６０９
０２
-4		 藤沢市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東16m国道、
角地
商業

(90,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
224,404  		 100
[ 100.0]		 [ 110.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 111.0]
222,585 		 100
[  81.9]
271,777 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
280,000 
b (　           ) 
307,692  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.5]
303,864 		 100
[  93.5]
324,988 
335,000 
c (　           ) 
290,932  		 100
[ 100.0]		 [ 105.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 113.3]
271,673 		 100
[ 101.0]
268,983 
277,000 
d (　           ) 
427,477  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
444,576 		 100
[ 120.7]
368,331 
379,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.53 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　 +11.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.53 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -0.5 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.53 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 +13.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.44 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +4.5 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    308,000 円／㎡]  



藤沢 -51　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 最有効使用を分譲マンション用地と判断したため。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない 開発法を適用する
場合の理由		 最有効使用を分譲マンション用地と判断したため。
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

2,618,986,132 
1,838,287,191 
14 
665,000 
5,112.53 
325,000 
5,868.65 
⑧開発法による価格 　　          780,698,941 円　　　　（　              292,000 円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
藤沢 -51　宅地-6
(4)-2　開発計画
土地
①総面積 ②公共潰地(②a～②cの合計)  ㎡  ③敷地有効面積(①－②)
②a道路 ②b公園 ②cその他
2,674 ㎡   ㎡   ㎡   ㎡  2,674.00 ㎡            
総面積に対する割合
（     100.0 ％）  （           ％）  （           ％）  （           ％）  （     100.0 ％）            
建物
①建築面積 ②延床面積 ③容積率算入床面積 ④容積率不算入床面積 ⑤分譲可能床面積 ⑥建物構造･戸数･標準住戸
855.58 ㎡  5,868.65 ㎡  5,346.77 ㎡  521.88 ㎡  5,112.53 ㎡  ＲＣ・9F
 (    72 戸)
 71㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合 延床面積に対する有効率
（      32.0 ％）  （     219.5 ％）  （     200.0 ％）  （      19.5 ％）  （     87.12 ％） 
公法上の規制
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 間口･奥行 前面道路、幅員等
１住居 準防
80 ％ 
200 ％ 
200 ％ 		 間口

奥行		   56.0 ｍ

  48.0 ｍ		 前面道路： 市道

特定道路までの距離：		   16.0 ｍ

       ｍ
(4)-3収支計画
収入 ①a販売単価 住宅 665,000 円／㎡  店舗等  円／㎡ 
①b販売単価の算定根拠 同一需給圏内の類似不動参加からの取引事例等と比較して査定
②販売総額 　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額
住宅 　    665,000 円／㎡　　×　　     5,112.53 ㎡　　＝　　　　       3,399,832,450 円 
店舗等 　            円／㎡　　×　　              ㎡　　＝　　　　                     円 
合　計　　　　　　　　         3,399,832,450 円 
支出 ③a建築工事費(単価) 　建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料                                          
　   325,000 円／㎡　　×　 (1＋　　     3 ％）　＝　　　　　　　   334,750 円／㎡ 
③b建築工事費(単価)の算定根拠 類似建物の建築費等を参考に査定
④建築工事費(総額) 延床面積　　　　　　　　　　 建築工事費(総額)     
　    334,750 円／㎡　　×　　　   5,868.65 ㎡　　＝　　　　       1,964,530,588 円 
⑤a開発負担金 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　               円 
⑤b開発負担金の算定根拠
⑥販売管理費 販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費         
　　　         3,399,832,450 円　　×　　　　　     10 ％　　＝　　　　         339,983,245 円 
支出合計　④+⑤+⑥         2,304,513,833 円 
(4)-4　投下資本収益率     14 ％
投下資本収益率の算定根拠 開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担率を考慮して査定
(4)-5　開発スケジュール
項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間
準備期間 9 ヶ月  開発負担金  ヶ月  販売管理費(1期目) 7 ヶ月 
建築工事(1期目) 9 ヶ月  販売収入(1期目) 18 ヶ月  販売管理費(2期目) 15 ヶ月 
建築工事(2期目) 19 ヶ月  販売収入(2期目) 24 ヶ月  販売管理費(3期目)  ヶ月 
建築工事(3期目) 25 ヶ月  販売収入(3期目) 26 ヶ月 
(4)-6　収支の複利現価
項目 ①金額 ②販売総額比 ③複利現価率 ④割引期間(月) ⑤複利現価(①×③)
収入 販売総額(1期) 271,986,596 円  (      8 ％) ×　　0.8216  （     18 ヶ月） ＝　　          223,464,187 円 
販売総額(2期) 2,447,879,364 円  (     72 ％) ×　　0.7695  （     24 ヶ月） ＝　　        1,883,643,171 円 
販売総額(3期) 679,966,490 円  (     20 ％) ×　　0.7528  （     26 ヶ月） ＝　　          511,878,774 円 
収入合計 － － － － 2,618,986,132 円 
支出 建築工事費(1期) 196,453,059 円  (     10 ％) ×　　0.9064  （      9 ヶ月） ＝　　          178,065,053 円 
建築工事費(2期) 196,453,059 円  (     10 ％) ×　　0.8126  （     19 ヶ月） ＝　　          159,637,756 円 
建築工事費(3期) 1,571,624,470 円  (     80 ％) ×　　0.7611  （     25 ヶ月） ＝　　        1,196,163,384 円 
開発負担金  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
販売管理費(1期) 203,989,947 円  (     60 ％) ×　　0.9264  （      7 ヶ月） ＝　　          188,976,287 円 
販売管理費(2期) 135,993,298 円  (     40 ％) ×　　0.8489  （     15 ヶ月） ＝　　          115,444,711 円 
販売管理費(3期)  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
支出合計 － － － － 1,838,287,191 円 
(4)-7　開発法による価格 　　　　　　　　　　収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　 開発法による価格
        2,618,986,132 円　　－　　　　　　        1,838,287,191 円　　＝　　　　　           780,698,941 円 

              292,000 円／㎡ 
４　不動産ＩＤ 藤沢 -51　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　藤沢市湘南台三丁目１６番２５
 0210000150536-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考