別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月13日　提出
藤沢 -47　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
藤沢 -47 神奈川県 神奈川第９ 氏名  不動産鑑定士　津田　秀樹   TEL.
鑑定評価額 22,500,000 円  １㎡当たりの価格 152,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 120,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月7日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 藤沢市石川３丁目８番１５外
 ②地積
　(㎡)		 148  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(50,80)

（その他）

1.5:1		 住宅

Ｗ2		 一般住宅等が見られ
る区画整然とした住
宅地域		 南東5m市道 水道、ガス、下水 湘南台

3.5km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    90 ｍ、西    20 ｍ、南    20 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北　　５
ｍ市道		 交通

施設		 湘南台駅南西方

3.5km		 法令

規制		 １低専
(50,80)
⑤地域要因の将
　来予測		 区画整然とした既成住宅地域であり、最寄駅から徒歩圏外であるものの生活利便性は概ね良好である。特別な変
動要因は認められず、今後も現在の住環境を維持していくものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    153,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     52,700 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は藤沢市内のＪＲ東海道本線及び小田急江ノ島線沿線各駅が利用可能な住宅地域である。需要者は藤沢市在
住の一次取得者等が中心であるが、周辺市からの転入も見られる。石川周辺の住宅地域は、最寄駅から距離があり利便
性にやや劣るが、住環境は概ね良好であり、駅徒歩圏域と比較した相対的な割安感から一定の需要が存する。需要の中
心となる価格帯は、土地１５０㎡程度で２，０００万円台前半、新築戸建住宅で３，０００万円台半ば前後である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は湘南台駅から徒歩圏外の住宅地域である。地域周辺にはアパート等の収益物件が存在するものの、有効活用
や節税対策で建築された物件が中心であり、投資目的の取引は少ない。居住環境の快適性等が重視される住宅地域であ
り、自己使用目的の取引が中心であることから、不動産取引市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較
考量して、代表標準地価格との検討を踏まえた調整を行い、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　藤沢 -28                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    148,000 円／㎡		 [102.7]
100		 100
[100.0]		 100
[102.0]		 [102.0]
100		 152,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    151,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 藤沢市の人口は概ね横這いで推移し、高齢化
率は県平均より低い。不動産市況は概ね堅調
に推移している。


最寄駅徒歩圏外の住宅地域であり、特別な地
域要因の変動は認められない。



方位格差以外については地域内でほぼ標準的
な画地条件の土地であり、特筆すべき個別的
要因の変動は認められない。
 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　  +2.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 藤沢 -47　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６０９
１２Ｄ
-27		 藤沢市

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 北4m市道、
中間画地
１低専

(50,80)
b １０６０９
１２Ｄ
-28		 藤沢市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東6m市道、
北東6m、角地
１低専

(60,80)
c １０６０９
０６
-32		 藤沢市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東3.8m市道
、中間画地
１低専

(50,80)
d １０６０９
０６
-39		 藤沢市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東4m私道、
中間画地
１低専

(50,80)
e １０６０９
０２
-24		 藤沢市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北西6m市道、
中間画地
１低専
建築協定
(50,80)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
123,675  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.0]
127,173 		 100
[  96.0]
132,472 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
135,000 
b (　           ) 
185,664  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
183,140 		 100
[  99.0]
184,990 
189,000 
c (　           ) 
152,900  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
149,902 		 100
[ 106.5]
140,753 
144,000 
d (　           ) 
140,257  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
138,868 		 100
[  99.9]
139,007 
142,000 
e (　           ) 
146,647  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
146,647 		 100
[  98.0]
149,640 
153,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -1.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　 +12.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -1.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    153,000 円／㎡]  



藤沢 -47　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,185,011 
411,995 
1,773,016 
1,419,400 
353,616 		 （　0.9709）
343,326 		 （  4.6 -  0.2 ）
4.4％  
⑧収益価格 　      7,802,864 円　　　　（　     52,700 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
藤沢 -47　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 62.00 Ｗ2 114.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専

 50 ％   80 ％   80 ％   148 ㎡     15.0 m x   10.0 m  前面道路：市道     　   5.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 共同住宅（１Ｋ）の２階建、平均専有面積は約２８．５㎡で各階２戸を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段想定のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
57.00 
100.0 
57.00 
1,594 
90,858 		 2.0  181,716 
1.0  90,858 

 2～ 2		 住宅
57.00 
100.0 
57.00 
1,627 
92,739 		 2.0  185,478 
1.0  92,739 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
114.00 
100.0 
114.00 

183,597 		 367,194 
183,597 
⑨年額支払賃料        183,597 円　×　12ヶ月　＝　       2,203,164 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     114.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,203,164 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       110,158 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,093,006 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           367,194 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           3,488 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          183,597 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　          88,517 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,185,011 円　　　　（　        14,764 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６０９１１
Ｔ
　　　　-32		 1,670  
(   1,600) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 98.0]
1,893 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,699 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,627 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １０６０９１１
Ｔ
　　　　-33		 1,459  
(   1,457) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]
1,504 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
藤沢 -47　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 94,000 円  　　　　     18,800,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 66,095 円  　　　        2,203,164　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       49,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      155,100 円  　　　　     18,800,000　×　　  50.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料        28,200 円  　　　　     18,800,000　×　　　　  0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        18,800 円  　　　　     18,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         411,995 円　（　　　　　　         2,784 円／㎡）　　（経費率　　  18.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9709    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 18,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 165,000 円／㎡　×　     114.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0755     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0607 ×　 40 ％　＋　0.0817 ×  40 ％　＋ 0.0926 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,419,400 円  
（　　　　　         9,591 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,185,011 円      
②総費用 411,995 円      
③純収益　①－② 1,773,016 円      
④建物等に帰属する純収益 1,419,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 353,616 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 343,326 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,320 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      7,802,864 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      52,700 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 藤沢 -47　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　藤沢市石川三丁目８番１６
 0210000002661-0000
2 　藤沢市石川三丁目８番１５
 0210010002726-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
藤沢 -47　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
藤沢 -47 神奈川県 神奈川第９ 氏名  不動産鑑定士　高橋　芳明   TEL.
鑑定評価額 22,900,000 円  １㎡当たりの価格 155,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 120,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 藤沢市石川３丁目８番１５外
 ②地積
　(㎡)		 148  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(50,80)

（その他）

1.5:1		 住宅

Ｗ2		 一般住宅等が見られ
る区画整然とした住
宅地域		 南東5m市道 水道、ガス、下水 湘南台

3.5km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    90 ｍ、西    20 ｍ、南    20 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       148 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北　５ｍ
市道		 交通

施設		 湘南台駅西方

3.5km		 法令

規制		 １低専
(50,80)
⑤地域要因の将
　来予測		 中規模一般住宅が多いバス圏の住宅地域であり、値頃感から後もやや強含みで推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    155,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     67,600 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は小田急江ノ島線沿線であり、藤沢市及び大和市の一部に亘る圏域の住宅地。需要者は、藤沢市内の在住者
が中心であるが、都心通勤圏にあるため、隣接市等からの転入者も認められる。バス圏の住宅地域であるが、徒歩圏の
住宅地が高止まりであることから、バス圏においても上昇が認められる。値頃感があるため、需要者は一時取得層の割
合が高い。土地は１５０㎡程度で２，５００万円前後、新築戸建は４，５００万円程度が需要の中心となる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域を含む周辺地域内には、既存地主による資産運用目的の賃貸アパート等も散見される。しかしながら、駅から
バス圏であり、生活利便施設が少ないこと等もあって賃貸共同住宅の需要は弱い。一方、当該地域内では居住の快適性
や利便性等を重視した自用目的の土地取引が多くを占める。よって、取引市場の実勢を反映した比準価格を重視して収
益価格を参酌し、代表標準地の価格との均衡も踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　藤沢 -28                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    148,000 円／㎡		 [102.7]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.9]		 [102.0]
100		 155,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    151,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 藤沢市の人口は、概ね横ばいである。高齢化
率は県平均よりやや低い。また、地価動向及
び趨勢には利便性及び快適性による二極化が
見られる。

湘南台駅バス圏に位置する既成住宅地域とし
て十分に熟成している。地域の価格形成に影
響を与え得る格別の要因変動は認められない
。

対象地について、最有効使用の競争力の程度
に影響を与え得る個別的要因の変動は特にな
い。
 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　  -3.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 藤沢 -47　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６０９
０２
-31		 藤沢市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西6m市道、
中間画地
１住居

(70,200)
b １０６０９
０２
-29		 藤沢市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北東8m市道、
中間画地
１住居

(70,200)
c １０６０９
０２
-34		 藤沢市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東16m市道、
中間画地
２住居

(70,200)
d １０６０９
１２Ｄ
-33		 藤沢市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北6m市道、
中間画地
１低専
地区計画等
(50,80)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
172,983  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
171,626 		 100
[ 113.5]
151,212 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
154,000 
b (　     93,781) 
93,781  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
95,281 		 100
[ 110.2]
86,462 
88,200 
c (　           ) 
197,190  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
196,803 		 100
[ 128.2]
153,512 
157,000 
d (　           ) 
168,731  		 100
[ 100.0]		 [ 102.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
173,118 		 100
[ 114.3]
151,459 
154,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +7.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +7.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 +11.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +12.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    155,000 円／㎡]  



藤沢 -47　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  対象地は、既成市街地に存し、適正な再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,186,368 
396,686 
1,789,682 
1,336,350 
453,332 		 （　0.9709）
440,140 		 （  4.6 -  0.2 ）
4.4％  
⑧収益価格 　     10,003,182 円　　　　（　     67,600 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
藤沢 -47　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 62.00 Ｗ2 114.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専

 50 ％   80 ％   80 ％   148 ㎡     15.0 m x   10.0 m  前面道路：市道     　   5.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 単身者向けの１Ｋ（約２９㎡×４戸）を想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段、外廊下を想定した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
57.00 
100.0 
57.00 
1,595 
90,915 		 2.0  181,830 
1.0  90,915 

 2～ 2		 住宅
57.00 
100.0 
57.00 
1,628 
92,796 		 2.0  185,592 
1.0  92,796 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
114.00 
100.0 
114.00 

183,711 		 367,422 
183,711 
⑨年額支払賃料        183,711 円　×　12ヶ月　＝　       2,204,532 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     114.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,204,532 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       110,227 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,094,305 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           367,422 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           3,491 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          183,711 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　          88,572 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,186,368 円　　　　（　        14,773 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６０９０３
Ｔ
　　　　-33		 1,654  
(   1,619) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[117.7]		 100
[100.0]
1,561 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,700 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,628 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １０６０９０６
Ｔ
　　　　-71		 1,364  
(   1,307) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 50.0]		 100
[138.6]		 100
[100.0]
1,968 
c １０６０９１６
Ｔ
　　　　-1		 1,512  
(   1,448) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[123.2]		 100
[100.0]
1,534 
藤沢 -47　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 88,500 円  　　　　     17,700,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 66,136 円  　　　        2,204,532　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       51,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      146,000 円  　　　　     17,700,000　×　　  50.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料        26,550 円  　　　　     17,700,000　×　　　　  0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        17,700 円  　　　　     17,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         396,686 円　（　　　　　　         2,680 円／㎡）　　（経費率　　  18.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9709    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 17,700,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 155,000 円／㎡　×　     114.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0755     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0607 ×　 40 ％　＋　0.0817 ×  40 ％　＋ 0.0926 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,336,350 円  
（　　　　　         9,029 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,186,368 円      
②総費用 396,686 円      
③純収益　①－② 1,789,682 円      
④建物等に帰属する純収益 1,336,350 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 453,332 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 440,140 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,974 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     10,003,182 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      67,600 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 藤沢 -47　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　藤沢市石川三丁目８番１６
 0210000002661-0000
2 　藤沢市石川三丁目８番１５
 0210010002726-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
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備考