別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
藤沢 -45　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
藤沢 -45 神奈川県 神奈川第９ 氏名  不動産鑑定士　松崎　明   TEL.
鑑定評価額 38,400,000 円  １㎡当たりの価格 194,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 150,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 藤沢市村岡東１丁目１１番８
 ②地積
　(㎡)		 198  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)
準防
（その他）



(70,200)

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 一般住宅、アパート
、営業所等が混在の
住宅地域		 南5.5m市道 水道、ガス、下水 藤沢

1.7km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西    70 ｍ、南    90 ｍ、北   130 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       198 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北５．５ｍ
市道		 交通

施設		 藤沢駅東方

1.7km		 法令

規制		 １住居
(70,200)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は、中小規模の一般住宅のほかアパート、営業所等もみられる区画整理済の住宅地域で、当分は現状維
持のまま推移すると予測され、２０３２年村岡新駅（仮称）開業予定で、周辺地域の発展が期待される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    198,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     96,800 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ東海道本線、小田急江ノ島線、江ノ島電鉄線沿線で藤沢市南部の住宅地域。需要者は藤沢市内在住
者が中心であるが、茅ケ崎市、鎌倉市等の隣接市からの転入も比較的多く東京からの転入者は増加している。同一需給
圏内における宅地供給は小規模開発が多く、近年は既存宅地の細分化もみられる様になった。近隣地域及びその周辺で
は土地が２００㎡程度で４，０００万円前後、新築戸建住宅で５，５００万円程度の取引が中心である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 中小規模一般住宅が多い住宅地域であり、自用目的の一般住宅の取引が中心である。節税目的等の地主保有のアパート
もみられるが立地に見合った収益が得られないのが実情であり相対的に低く求められた。よって村岡東地区及びその周
辺地区の複数の取引事例から求めたより実証的な比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、さらに代表標準地との検
討を踏まえ、単価と総額との関連も考慮して鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　藤沢 -32                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    200,000 円／㎡		 [105.0]
100		 100
[100.0]		 100
[110.2]		 [102.0]
100		 194,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    187,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 藤沢市は湘南地区の中核都市であり、鉄道網
が充実し利便性は良好である。人口は概ね横
ばい傾向にある。地価は全般的に上昇傾向で
推移している。

近隣地域は特段の変化はない。近くに大型店
舗が多く生活利便性は良好である。村岡新駅
（仮称）の期待感から地価は上昇傾向にある
。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +2.3
環境　　　　　　 +10.0
行政　　　　　　  -3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 藤沢 -45　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６０９
０５
-21		 藤沢市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東6m市道、
中間画地
１低専

(50,80)
b １０６０９
０５
-6		 藤沢市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東6m市道、
中間画地
１低専

(50,80)
c １０６０９
０５
-23		 藤沢市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南西5.2m市道
、中間画地
１低専

(50,80)
d １０６０９
０７Ｈ
-19		 藤沢市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北3.6m市道、
西1.8m、角地
１低専

(60,80)
e １０６０９
０３
-34		 藤沢市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 東4m市道、
中間画地
１低専

(50,80)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
220,030  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
213,324 		 100
[  90.5]
235,717 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
240,000 
b (　           ) 
269,210  		 100
[ 100.0]		 [ 104.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 126.3]
222,530 		 100
[ 115.6]
192,500 
196,000 
c (　           ) 
201,160  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 107.1]
191,581 		 100
[  95.5]
200,608 
205,000 
d (　           ) 
185,699  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.0]
194,505 		 100
[  98.6]
197,267 
201,000 
e (　           ) 
134,936  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.9]
136,962 		 100
[  73.0]
187,619 
191,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -2.8 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +18.0
画地　　　　 +26.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -2.5 環境　　　　  +2.0
画地　　　　  +7.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  +2.3 環境　　　　  +8.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +1.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    198,000 円／㎡]  



藤沢 -45　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,276,550 
765,662 
3,510,888 
2,642,500 
868,388 		 （　0.9709）
843,118 		 （  4.6 -  0.2 ）
4.4％  
⑧収益価格 　     19,161,773 円　　　　（　     96,800 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
藤沢 -45　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 115.00 Ｗ2 212.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居 準防

 70 ％   200 ％   200 ％   198 ㎡     12.0 m x   16.0 m  前面道路：市道     　   5.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ２ＬＤＫ（５３㎡）ファミリータイプ４戸、木造２階建共同住宅を想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 廊下等は床面積不算入のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
106.00 
100.0 
106.00 
1,669 
176,914 		 2.0  353,828 
1.0  176,914 

 2～ 2		 住宅
106.00 
100.0 
106.00 
1,721 
182,426 		 2.0  364,852 
1.0  182,426 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
212.00 
100.0 
212.00 

359,340 		 718,680 
359,340 
⑨年額支払賃料        359,340 円　×　12ヶ月　＝　       4,312,080 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     212.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,312,080 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       215,604 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,096,476 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           718,680 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           6,827 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          359,340 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         173,247 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,276,550 円　　　　（　        21,599 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６０９１６
Ｔ
　　　　-24		 1,292  
(   1,278) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 87.0]		 100
[ 85.0]		 100
[100.0]
1,747 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,797 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,721 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １０６０９１６
Ｔ
　　　　-23		 1,932  
(   1,852) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 92.0]		 100
[111.0]		 100
[100.0]
1,892 
c １０６０９１６
Ｔ
　　　　-22		 1,524  
(   1,459) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 82.0]		 100
[106.0]		 100
[100.0]
1,753 
藤沢 -45　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 175,000 円  　　　　     35,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 129,362 円  　　　        4,312,080　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       85,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      288,700 円  　　　　     35,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料        52,500 円  　　　　     35,000,000　×　　　　  0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        35,000 円  　　　　     35,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         765,662 円　（　　　　　　         3,867 円／㎡）　　（経費率　　  17.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9709    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 35,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 165,000 円／㎡　×　     212.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0755     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0607 ×　 40 ％　＋　0.0817 ×  40 ％　＋ 0.0926 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,642,500 円  
（　　　　　        13,346 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,276,550 円      
②総費用 765,662 円      
③純収益　①－② 3,510,888 円      
④建物等に帰属する純収益 2,642,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 868,388 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 843,118 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        4,258 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     19,161,773 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      96,800 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 藤沢 -45　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　藤沢市村岡東一丁目１１番８
 0210000312037-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
藤沢 -45　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
藤沢 -45 神奈川県 神奈川第９ 氏名  不動産鑑定士　羽田　直樹   TEL.
鑑定評価額 38,600,000 円  １㎡当たりの価格 195,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 150,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月9日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 藤沢市村岡東１丁目１１番８
 ②地積
　(㎡)		 198  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)
準防
（その他）



(70,200)

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 一般住宅、アパート
、営業所等が混在の
住宅地域		 南5.5m市道 水道、ガス、下水 藤沢

1.7km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西    70 ｍ、南    90 ｍ、北   130 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北５．５
ｍ市道		 交通

施設		 藤沢駅東方

1.7km		 法令

規制		 １住居
(70,200)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 バス便地域にあって戸建住宅を中心にアパート等が混在する地域。地域要因に特段の変動はなく、今後も現環境
を維持するものと考える。尚、近年の需給は改善傾向にあり、当面の地価は強含みで推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    199,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     97,900 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、藤沢市にあってＪＲ東海道線及び小田急江ノ島線沿線に存する住宅地域。需要者は市内居住者が中心で
あるが、同一需給圏外からの転入者も認められ、その総額水準から二次取得者以上が多い。バス便地域に所在し、交通
利便性はやや劣る。しかし、区画整理がなされた環境良好な住宅地であり、周辺には大型商業施設も多いことから、近
年の需給は概ね安定的に推移している。土地は２００㎡で４千万円前後、新築戸建は５千万円台後半が需要の中心。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域及び周辺地域には行政的条件を反映してアパート等が散見されるものの、戸建住宅が多くを占めて環境良好な
住宅地域が形成されている。そして、当該地域の土地取引は、エンドユーザーによる自用住宅の取得を目的とするもの
が中心であり、賃貸収益を目的とする取引は少数にとどまる。したがって、市場の取引実勢に即した比準価格を重視し
て収益価格を比較考量し、代表標準地の価格との検討をも踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　藤沢 -32                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    200,000 円／㎡		 [105.0]
100		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 [102.0]
100		 195,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    187,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 藤沢市の人口は概ね横ばいで推移しており、
高齢化率は県平均よりやや低い。足下の不動
産市況は、一般的要因の影響により、総じて
堅調である。

藤沢駅のバス便地域にあって、交通利便性は
やや劣る。区画整理済みの混在住宅地域とし
て熟成しており、地域要因に格別の変動は認
められない。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　  +9.0
行政　　　　　　  -3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 藤沢 -45　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６０９
１０
-32		 藤沢市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南2.6m市道、
中間画地
１住居

(70,160)
b １０６０９
１０
-44		 藤沢市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南4.1m市道、
中間画地
１低専

(50,80)
c １０６０９
１０
-42		 藤沢市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西4m市道、
中間画地
１住居

(70,160)
d １０６０９
１０
-34		 藤沢市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南6m市道、
中間画地
１低専

(50,80)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
196,089  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.9]
212,480 		 100
[ 111.8]
190,054 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
194,000 
b (　           ) 
281,726  		 100
[ 100.0]		 [ 104.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.9]
297,678 		 100
[ 151.1]
197,007 
201,000 
c (　           ) 
158,174  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
161,021 		 100
[  80.8]
199,283 
203,000 
d (　           ) 
220,778  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
219,046 		 100
[  98.9]
221,482 
226,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.0 交通・接近　  +8.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  -3.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　 +50.0
画地　　　　  -1.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    199,000 円／㎡]  



藤沢 -45　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,284,119 
762,791 
3,521,328 
2,642,500 
878,828 		 （　0.9709）
853,254 		 （  4.6 -  0.2 ）
4.4％  
⑧収益価格 　     19,392,136 円　　　　（　     97,900 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
藤沢 -45　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 115.00 Ｗ2 212.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居 準防

 70 ％   200 ％   200 ％   198 ㎡     12.0 m x   16.0 m  前面道路：市道     　   5.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ファミリータイプ住戸（平均専有面積５３㎡）を各階２戸配置した共同住宅を想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
106.00 
100.0 
106.00 
1,672 
177,232 		 2.0  354,464 
1.0  177,232 

 2～ 2		 住宅
106.00 
100.0 
106.00 
1,724 
182,744 		 2.0  365,488 
1.0  182,744 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
212.00 
100.0 
212.00 

359,976 		 719,952 
359,976 
⑨年額支払賃料        359,976 円　×　12ヶ月　＝　       4,319,712 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     212.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため非計上  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,319,712 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       215,986 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,103,726 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           719,952 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           6,840 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          359,976 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         173,553 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,284,119 円　　　　（　        21,637 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６０９０３
Ｔ
　　　　-38		 1,904  
(   1,825) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[ 97.0]
1,784 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,800 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,724 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １０６０９０３
Ｔ
　　　　-39		 2,101  
(   2,014) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[105.0]		 100
[ 97.0]
1,875 
c １０６０９０６
Ｔ
　　　　-4		 1,657  
(   1,587) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]
1,798 
藤沢 -45　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 175,000 円  　　　　     35,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 129,591 円  　　　        4,319,712　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       82,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      288,700 円  　　　　     35,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料        52,500 円  　　　　     35,000,000　×　　　　  0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        35,000 円  　　　　     35,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　なし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         762,791 円　（　　　　　　         3,852 円／㎡）　　（経費率　　  17.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9709    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 35,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 165,000 円／㎡　×　     212.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0755     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0607 ×　 40 ％　＋　0.0817 ×  40 ％　＋ 0.0926 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,642,500 円  
（　　　　　        13,346 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,284,119 円      
②総費用 762,791 円      
③純収益　①－② 3,521,328 円      
④建物等に帰属する純収益 2,642,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 878,828 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 853,254 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        4,309 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     19,392,136 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      97,900 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 藤沢 -45　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　藤沢市村岡東一丁目１１番８
 0210000312037-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
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