別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月13日　提出
藤沢 -43　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
藤沢 -43 神奈川県 神奈川第９ 氏名  不動産鑑定士　津田　秀樹   TEL.
鑑定評価額 2,470,000,000 円  １㎡当たりの価格 251,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 190,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月7日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 藤沢市辻堂西海岸３丁目１番２８
｢辻堂西海岸３－１－４１｣		 ②地積
　(㎡)		 9,827  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２中専
(60,200)
準防
（その他）
風致地区


(40,200)

2:1		 共同住宅

ＲＣ5F1B		 中層の共同住宅が建
ち並ぶ住宅地域
 東8.5m県道、北側道 水道、ガス、下水 辻堂

1.8km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西   150 ｍ、南   180 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 中層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　 145.6 ｍ、奥行　約　　  68.0 ｍ、規模　　     9,800 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ８．５ｍ県道 交通

施設		 辻堂駅南東方

1.8km		 法令

規制		 ２中専
(40,200)
準防 
風致地区
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は共同住宅が建ち並ぶ既成の住宅地域として熟成しており、今後も現況を維持するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 中層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    252,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　              249,000 円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は藤沢市及び周辺市内のマンション立地に適する地域である。需要者の中心は主に首都圏の中堅及び大手不
動産開発業者である。建築費が高止まり傾向にあり、販売価格は概ね緩やかな上昇傾向で推移しているが、採算性に伴
う用地の取得意欲に差が見られる。最寄駅へはバス便となり交通利便性にやや劣るが、辻堂海浜公園に近接し住環境は
概ね良好である。尚、地域内画地の個別性に差があり、需要の中心となる取引総額水準の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は辻堂駅徒歩圏外の中層共同住宅地である。地域周辺には居住用収益物件も見られるが、土地価格に見合う賃
料水準は形成されておらず、収益性は低い。また開発法による価格は投資採算性を反映するが、算定過程には幅があり
推定要素も含まれる。本件では不動産取引市場の実態を反映した比準価格を重視し、開発法による価格を関連付け、代
表標準地価格との検討を踏まえた調整を行い、標準地の鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　藤沢 -6                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    290,000 円／㎡		 [109.0]
100		 100
[101.0]		 100
[124.6]		 [100.0]
100		 251,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    240,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 藤沢市の人口は概ね横這いで推移し、高齢化
率は県平均より低い。不動産市況は概ね堅調
に推移している。


共同住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、地域要
因に特別な変動は認められない。



特筆すべき個別的要因の変動は認められない
。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +7.0
環境　　　　　　 +20.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 藤沢 -43　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６０９
１１
-22		 海老名市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西7m市道、
中間画地
準工

(60,200)
b １０６０９
０３
-14		 藤沢市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西35m県道、
東6m、二方路
２住居

(80,200)
c １０６０９
０８
-5		 藤沢市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北22m県道、
西6m、南5.5m、
三方路
２中専
風致地区
(40,200)
d １０６０９
０５Ｄ
-1		 鎌倉市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南16m県道、
中間画地
工業
高度3種最高31m
(60,200)
e １０６０９
１２
-28		 綾瀬市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南東4.4m市道
、北5.5m、
二方路
１中専

(80,160)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
261,159  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
262,204 		 100
[ 101.7]
257,821 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
258,000 
b (　           ) 
219,139  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
215,916 		 100
[ 100.6]
214,628 
215,000 
c (　           ) 
242,450  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.9]
243,906 		 100
[ 107.1]
227,737 
228,000 
d (　           ) 
257,697  		 100
[ 100.0]		 [ 100.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
271,803 		 100
[  93.8]
289,769 
290,000 
e (　           ) 
214,213  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
225,487 		 100
[  84.0]
268,437 
268,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +7.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  +1.0
画地　　　　  -0.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    252,000 円／㎡]  



藤沢 -43　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 近隣地域ではファミリータイプの分譲マンションが一般的であり、収益目的で建築される大型賃貸マンションは
近隣地域及び周辺地域においてほぼ見られず、賃貸想定が困難であるため、収益還元法の適用は断念することと
した。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

7,571,495,482 
5,128,776,728 
12 
610,000 
15,651.37 
292,000 
18,411.19 
⑧開発法による価格 　　        2,442,718,754 円　　　　（　              249,000 円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
藤沢 -43　宅地-6
(4)-2　開発計画
土地
①総面積 ②公共潰地(②a～②cの合計)  ㎡  ③敷地有効面積(①－②)
②a道路 ②b公園 ②cその他
9,827 ㎡   ㎡   ㎡   ㎡  9,827.00 ㎡            
総面積に対する割合
（     100.0 ％）  （           ％）  （           ％）  （           ％）  （     100.0 ％）            
建物
①建築面積 ②延床面積 ③容積率算入床面積 ④容積率不算入床面積 ⑤分譲可能床面積 ⑥建物構造･戸数･標準住戸
3,929.74 ㎡  18,411.19 ㎡  17,016.55 ㎡  1,394.64 ㎡  15,651.37 ㎡  ＲＣ・5F 1B
 (   220 戸)
 71㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合 延床面積に対する有効率
（      40.0 ％）  （     187.4 ％）  （     173.2 ％）  （      14.2 ％）  （     85.01 ％） 
公法上の規制
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 間口･奥行 前面道路、幅員等
２中専 準防
風致地区
40 ％ 
200 ％ 
200 ％ 		 間口

奥行		  145.6 ｍ

  68.0 ｍ		 前面道路： 県道

特定道路までの距離：		    8.5 ｍ

       ｍ
(4)-3収支計画
収入 ①a販売単価 住宅 610,000 円／㎡  店舗等  円／㎡ 
①b販売単価の算定根拠 同一需給圏内の類似地域等における類似の取引価格等を比較検討して査定
②販売総額 　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額
住宅 　    610,000 円／㎡　　×　　    15,651.37 ㎡　　＝　　　　       9,547,335,700 円 
店舗等 　            円／㎡　　×　　              ㎡　　＝　　　　                     円 
合　計　　　　　　　　         9,547,335,700 円 
支出 ③a建築工事費(単価) 　建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料                                          
　   292,000 円／㎡　　×　 (1＋　　     3 ％）　＝　　　　　　　   300,760 円／㎡ 
③b建築工事費(単価)の算定根拠 類似建物の建築費等を参考として査定
④建築工事費(総額) 延床面積　　　　　　　　　　 建築工事費(総額)     
　    300,760 円／㎡　　×　　　  18,411.19 ㎡　　＝　　　　       5,537,349,504 円 
⑤a開発負担金 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　               円 
⑤b開発負担金の算定根拠 開発指導要綱より査定
⑥販売管理費 販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費         
　　　         9,547,335,700 円　　×　　　　　      8 ％　　＝　　　　         763,786,856 円 
支出合計　④+⑤+⑥         6,301,136,360 円 
(4)-4　投下資本収益率     12 ％
投下資本収益率の算定根拠 開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担率を考慮して査定
(4)-5　開発スケジュール
項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間
準備期間 8 ヶ月  開発負担金 6 ヶ月  販売管理費(1期目) 8 ヶ月 
建築工事(1期目) 8 ヶ月  販売収入(1期目) 11 ヶ月  販売管理費(2期目) 18 ヶ月 
建築工事(2期目) 18 ヶ月  販売収入(2期目) 18 ヶ月  販売管理費(3期目)  ヶ月 
建築工事(3期目) 26 ヶ月  販売収入(3期目) 26 ヶ月 
(4)-6　収支の複利現価
項目 ①金額 ②販売総額比 ③複利現価率 ④割引期間(月) ⑤複利現価(①×③)
収入 販売総額(1期) 763,786,856 円  (      8 ％) ×　　0.9013  （     11 ヶ月） ＝　　          688,401,093 円 
販売総額(2期) 190,946,714 円  (      2 ％) ×　　0.8437  （     18 ヶ月） ＝　　          161,101,743 円 
販売総額(3期) 8,592,602,130 円  (     90 ％) ×　　0.7823  （     26 ヶ月） ＝　　        6,721,992,646 円 
収入合計 － － － － 7,571,495,482 円 
支出 建築工事費(1期) 553,734,950 円  (     10 ％) ×　　0.9272  （      8 ヶ月） ＝　　          513,423,046 円 
建築工事費(2期) 553,734,950 円  (     10 ％) ×　　0.8437  （     18 ヶ月） ＝　　          467,186,177 円 
建築工事費(3期) 4,429,879,603 円  (     80 ％) ×　　0.7823  （     26 ヶ月） ＝　　        3,465,494,813 円 
開発負担金  円  (    100 ％) ×　　0.9449  （      6 ヶ月） ＝　　                      円 
販売管理費(1期) 458,272,114 円  (     60 ％) ×　　0.9272  （      8 ヶ月） ＝　　          424,909,904 円 
販売管理費(2期) 305,514,742 円  (     40 ％) ×　　0.8437  （     18 ヶ月） ＝　　          257,762,788 円 
販売管理費(3期)  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
支出合計 － － － － 5,128,776,728 円 
(4)-7　開発法による価格 　　　　　　　　　　収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　 開発法による価格
        7,571,495,482 円　　－　　　　　　        5,128,776,728 円　　＝　　　　　         2,442,718,754 円 

              249,000 円／㎡ 
４　不動産ＩＤ 藤沢 -43　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　藤沢市辻堂西海岸三丁目１番２８
 0210010027560-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
藤沢 -43　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
藤沢 -43 神奈川県 神奈川第９ 氏名  不動産鑑定士　加藤　鉄   TEL.
鑑定評価額 2,410,000,000 円  １㎡当たりの価格 245,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 190,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月11日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 藤沢市辻堂西海岸３丁目１番２８
｢辻堂西海岸３－１－４１｣		 ②地積
　(㎡)		 9,827  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２中専
(60,200)
準防
（その他）
風致地区


(40,200)

2:1		 共同住宅

ＲＣ5F1B		 中層の共同住宅が建
ち並ぶ住宅地域
 東8.5m県道、北側道 水道、ガス、下水 辻堂

1.8km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西   150 ｍ、南   180 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 中層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　 145.6 ｍ、奥行　約　　  68.0 ｍ、規模　　     9,800 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ８．５ｍ県道 交通

施設		 辻堂駅南東方

1.8km		 法令

規制		 ２中専
(40,200)
準防 
風致地区
⑤地域要因の将
　来予測		 共同住宅が建ち並ぶ既成の住宅地域である。今後も暫くは同様の環境を維持するものと思料される。地価は上昇
傾向が続くものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    250,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　              240,000 円／㎡
(6)市場の特性 藤沢市及び周辺市内のマンション立地に適する地域を同一需給圏の範囲と捉えた。マンション建設を目的とした不動産
開発業者が需要の中心である。近時では建築費の高騰が続き、それに伴い販売価格も上昇傾向で推移している。近隣地
域は最寄駅からはやや距離はあるものの、湘南エリアのマンションとして住環境は概ね良好である。市場での取引価格
は規模・容積率やデベロッパーの販売力等にも影響を受けるため総額の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 マンション用地として検討できる土地の事例を採用して試算された比準価格は、信頼性を有する価格と思料される。開
発法による価格は事業者の投資採算性に着目した価格であり、近隣地域及び周辺のマンション販売状況等の実態を考慮
した価格である。従って、両価格はいずれも説得力を有する価格であると判断し、両価格をそれぞれ関連付けて、代表
標準地の価格との均衡にも十分留意し、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　藤沢 -6                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    290,000 円／㎡		 [109.0]
100		 100
[101.0]		 100
[127.6]		 [100.0]
100		 245,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    240,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 市内の人口は増加傾向が続いている。高齢化
率は県平均水準より低い。市内全体で住宅地
の需要はこれまでは堅調に推移してきた。


共同住宅を中心とした住宅地域である。近時
において地域要に影響を与える特段の要因は
認められない。地価は上昇傾向である。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +6.5
環境　　　　　　 +26.0
行政　　　　　　  -3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 藤沢 -43　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６０９
１０
-37		 藤沢市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南西4.5m市道
、中間画地
１住居

(70,180)
b １０６０９
０３
-14		 藤沢市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西35m県道、
東6m、二方路
２住居

(80,200)
c １０６０９
０６Ｄ
-124		 鎌倉市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 接面道路無、
無道路地
１住居
高度2種最高20m
(70,200)
d １０６０９
０６Ｄ
-65		 藤沢市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北西6m市道、
北6m、角地
１住居

(80,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
201,511  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[  91.8]
222,365 		 100
[  89.3]
249,009 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
249,000 
b (　           ) 
219,139  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
216,586 		 100
[  86.7]
249,811 
250,000 
c (　           ) 
150,118  		 100
[ 100.0]		 [ 105.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  87.0]
182,730 		 100
[  73.2]
249,631 
250,000 
d (　           ) 
224,404  		 100
[ 100.0]		 [ 103.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
227,484 		 100
[  90.8]
250,533 
251,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.18 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +0.5 環境　　　　  -7.0
画地　　　　  -8.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -0.5 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.18 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.18 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -15.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -13.0
画地　　　　 -13.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.18 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -2.5 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    250,000 円／㎡]  



藤沢 -43　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 近隣地域ではファミリータイプの分譲マンションが一般的であり、収益目的で建築される大型賃貸マンションは
近隣地域及び周辺地域においてほぼ見られず、賃貸想定が困難であるため、収益還元法の適用は断念することと
した。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

7,459,784,893 
5,103,478,126 
12 
601,000 
15,651.37 
291,000 
18,411.19 
⑧開発法による価格 　　        2,356,306,767 円　　　　（　              240,000 円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
藤沢 -43　宅地-6
(4)-2　開発計画
土地
①総面積 ②公共潰地(②a～②cの合計)  ㎡  ③敷地有効面積(①－②)
②a道路 ②b公園 ②cその他
9,827 ㎡   ㎡   ㎡   ㎡  9,827.00 ㎡            
総面積に対する割合
（     100.0 ％）  （           ％）  （           ％）  （           ％）  （     100.0 ％）            
建物
①建築面積 ②延床面積 ③容積率算入床面積 ④容積率不算入床面積 ⑤分譲可能床面積 ⑥建物構造･戸数･標準住戸
3,929.74 ㎡  18,411.19 ㎡  17,016.55 ㎡  1,394.64 ㎡  15,651.37 ㎡  ＲＣ・5F 1B
 (   220 戸)
 71㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合 延床面積に対する有効率
（      40.0 ％）  （     187.4 ％）  （     173.2 ％）  （      14.2 ％）  （     85.01 ％） 
公法上の規制
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 間口･奥行 前面道路、幅員等
２中専 準防
風致地区
40 ％ 
200 ％ 
200 ％ 		 間口

奥行		  145.6 ｍ

  68.0 ｍ		 前面道路： 県道

特定道路までの距離：		    8.5 ｍ

       ｍ
(4)-3収支計画
収入 ①a販売単価 住宅 601,000 円／㎡  店舗等  円／㎡ 
①b販売単価の算定根拠 同一需給圏内の類似地域等における類似の取引価格等を比較検討して査定
②販売総額 　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額
住宅 　    601,000 円／㎡　　×　　    15,651.37 ㎡　　＝　　　　       9,406,473,370 円 
店舗等 　            円／㎡　　×　　              ㎡　　＝　　　　                     円 
合　計　　　　　　　　         9,406,473,370 円 
支出 ③a建築工事費(単価) 　建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料                                          
　   291,000 円／㎡　　×　 (1＋　　     3 ％）　＝　　　　　　　   299,730 円／㎡ 
③b建築工事費(単価)の算定根拠 類似建物の建築費等を参考として査定
④建築工事費(総額) 延床面積　　　　　　　　　　 建築工事費(総額)     
　    299,730 円／㎡　　×　　　  18,411.19 ㎡　　＝　　　　       5,518,385,979 円 
⑤a開発負担金 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　               円 
⑤b開発負担金の算定根拠 開発指導要綱より査定
⑥販売管理費 販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費         
　　　         9,406,473,370 円　　×　　　　　      8 ％　　＝　　　　         752,517,870 円 
支出合計　④+⑤+⑥         6,270,903,848 円 
(4)-4　投下資本収益率     12 ％
投下資本収益率の算定根拠 開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担率を考慮して査定
(4)-5　開発スケジュール
項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間
準備期間 8 ヶ月  開発負担金 6 ヶ月  販売管理費(1期目) 8 ヶ月 
建築工事(1期目) 8 ヶ月  販売収入(1期目) 11 ヶ月  販売管理費(2期目) 18 ヶ月 
建築工事(2期目) 18 ヶ月  販売収入(2期目) 18 ヶ月  販売管理費(3期目)  ヶ月 
建築工事(3期目) 26 ヶ月  販売収入(3期目) 26 ヶ月 
(4)-6　収支の複利現価
項目 ①金額 ②販売総額比 ③複利現価率 ④割引期間(月) ⑤複利現価(①×③)
収入 販売総額(1期) 752,517,870 円  (      8 ％) ×　　0.9013  （     11 ヶ月） ＝　　          678,244,356 円 
販売総額(2期) 188,129,467 円  (      2 ％) ×　　0.8437  （     18 ヶ月） ＝　　          158,724,831 円 
販売総額(3期) 8,465,826,033 円  (     90 ％) ×　　0.7823  （     26 ヶ月） ＝　　        6,622,815,706 円 
収入合計 － － － － 7,459,784,893 円 
支出 建築工事費(1期) 551,838,598 円  (     10 ％) ×　　0.9272  （      8 ヶ月） ＝　　          511,664,748 円 
建築工事費(2期) 551,838,598 円  (     10 ％) ×　　0.8437  （     18 ヶ月） ＝　　          465,586,225 円 
建築工事費(3期) 4,414,708,783 円  (     80 ％) ×　　0.7823  （     26 ヶ月） ＝　　        3,453,626,681 円 
開発負担金  円  (    100 ％) ×　　0.9449  （      6 ヶ月） ＝　　                      円 
販売管理費(1期) 451,510,722 円  (     60 ％) ×　　0.9272  （      8 ヶ月） ＝　　          418,640,741 円 
販売管理費(2期) 301,007,148 円  (     40 ％) ×　　0.8437  （     18 ヶ月） ＝　　          253,959,731 円 
販売管理費(3期)  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
支出合計 － － － － 5,103,478,126 円 
(4)-7　開発法による価格 　　　　　　　　　　収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　 開発法による価格
        7,459,784,893 円　　－　　　　　　        5,103,478,126 円　　＝　　　　　         2,356,306,767 円 

              240,000 円／㎡ 
４　不動産ＩＤ 藤沢 -43　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　藤沢市辻堂西海岸三丁目１番２８
 0210010027560-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考