別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月13日　提出
藤沢 -38　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
藤沢 -38 神奈川県 神奈川第９ 氏名  不動産鑑定士　磯部　伸夫   TEL.
鑑定評価額 40,000,000 円  １㎡当たりの価格 238,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 180,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 藤沢市辻堂太平台１丁目５３５５番２１
｢辻堂太平台１－７－２｣		 ②地積
　(㎡)		 168  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(40,80)

（その他）
風致地区

1:1		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅が多
い区画整然とした住
宅地域		 北西4.1m市道 水道、ガス、下水 辻堂

1.6km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西    70 ｍ、南    70 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  13.2 ｍ、規模　　       168 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北　４．
１ｍ市道		 交通

施設		 辻堂駅南東方

1.6km		 法令

規制		 １低専
(40,80)
風致地区
⑤地域要因の将
　来予測		 中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域であり、今後も同様の環境を維持するものと予測される。住環境
が良好であり、辻堂駅圏として堅調な需要が見込まれる。地価は上昇傾向で推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    238,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     78,200 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は東海道本線、小田急江ノ島線沿線の各駅で、市域南部の辻堂駅勢圏を中心とする住宅地域である。需要者
は市内居住者が中心であるが、都心通勤圏にある為、圏外からの転入者も見られ、１・２次取得者が見られる。海岸部
に近い人気のある地域であり、小規模物件が中心であるが、旺盛な戸建需要が見込まれる。土地は１７０㎡程度で４，
０００万円台、土地建物総額で７，０００万円程度が中心価格帯である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は辻堂駅、鵠沼海岸駅圏の住宅地の取引事例を中心に試算された。区画整然とした住宅地域であり、居住の快
適性を重視した自用目的の取引が支配的である。収益価格は、投資適格性の面、駅接近性が劣ることから、土地価格に
見合う収益が得られず、低位に試算された。以上より、実需住宅の市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格は参
考にとどめ、代表標準地価格から検討した価格との均衡を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　藤沢 -6                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    290,000 円／㎡		 [109.0]
100		 100
[101.0]		 100
[131.5]		 [100.0]
100		 238,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    226,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 市の人口は概ね横這い傾向にあり、高齢化率
は県平均よりも低い。利便性の高い中心部、
海岸部では、品薄感もあり過熱した市場状況
が続いている。

中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地
域であり、大きな地域要因の変動はない。駅
からやや距離があるものの、辻堂駅圏の好調
さが見られる。

大きな個別的要因の変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  +5.5
環境　　　　　　 +21.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 藤沢 -38　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６０９
０３Ｄ
-16		 藤沢市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北西6m市道、
中間画地
１低専

(50,80)
b １０６０９
０７Ｄ
-24		 藤沢市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東4m市道、
中間画地
１低専
風致地区
(40,80)
c １０６０９
０５Ｄ
-28		 藤沢市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 西4m市道、
中間画地
１低専

(50,80)
d １０６０９
０３
-48		 藤沢市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南6m市道、
西6m、準角地
１中専
風致地区
地区計画等
(40,200)
e １０６０９
０３
-53		 藤沢市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 西7m市道、
中間画地
１低専

(50,80)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
223,111  		 100
[ 100.0]		 [ 108.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 110.0]
220,271 		 100
[ 102.5]
214,899 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
215,000 
b (　           ) 
246,559  		 100
[ 100.0]		 [ 105.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 110.0]
236,248 		 100
[  94.1]
251,061 
251,000 
c (　           ) 
238,781  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.5]
237,649 		 100
[ 105.8]
224,621 
225,000 
d (　           ) 
284,583  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 115.6]
251,841 		 100
[ 108.7]
231,684 
232,000 
e (　           ) 
268,863  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
271,525 		 100
[ 103.5]
262,343 
262,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -1.5 環境　　　　  +1.0
画地　　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -4.0
画地　　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +8.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　  +5.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -0.5 環境　　　　  +3.0
画地　　　　 +15.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +1.5 環境　　　　  -1.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    238,000 円／㎡]  



藤沢 -38　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在するため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,784,863 
520,890 
2,263,973 
1,668,550 
595,423 		 （　0.9709）
578,096 		 （  4.6 -  0.2 ）
4.4％  
⑧収益価格 　     13,138,545 円　　　　（　     78,200 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
藤沢 -38　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
連棟式住宅 65.00 Ｗ2 130.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専
風致地区
 40 ％   80 ％   80 ％   168 ㎡     13.0 m x   13.2 m  前面道路：市道     　   4.1 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 連棟式住宅２戸 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 連棟式住宅のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 2		 住宅
130.00 
100.0 
130.00 
1,800 
234,000 		 2.0  468,000 
1.0  234,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
130.00 
100.0 
130.00 

234,000 		 468,000 
234,000 
⑨年額支払賃料        234,000 円　×　12ヶ月　＝　       2,808,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     130.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等で担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,808,000 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       140,400 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,667,600 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           468,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           4,446 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          234,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         112,817 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,784,863 円　　　　（　        16,577 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６０９０５
Ｔ
　　　　-21		 1,579  
(   1,577) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 82.0]		 100
[100.0]		 100
[110.0]
1,751 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,879 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,800 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １０６０９０５
Ｔ
　　　　-31		 1,735  
(   1,663) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[104.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,668 
c １０６０９０５
Ｔ
　　　　-32		 2,376  
(   2,278) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]
2,227 
藤沢 -38　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 110,500 円  　　　　     22,100,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 84,240 円  　　　        2,808,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       88,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      182,300 円  　　　　     22,100,000　×　　  50.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料        33,150 円  　　　　     22,100,000　×　　　　  0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        22,100 円  　　　　     22,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         520,890 円　（　　　　　　         3,101 円／㎡）　　（経費率　　  18.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9709    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 22,100,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 170,000 円／㎡　×　     130.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0755     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0607 ×　 40 ％　＋　0.0817 ×  40 ％　＋ 0.0926 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,668,550 円  
（　　　　　         9,932 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,784,863 円      
②総費用 520,890 円      
③純収益　①－② 2,263,973 円      
④建物等に帰属する純収益 1,668,550 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 595,423 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 578,096 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,441 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     13,138,545 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      78,200 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 藤沢 -38　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　藤沢市辻堂太平台一丁目５３５５番２１
 0210000229146-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月13日　提出
藤沢 -38　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
藤沢 -38 神奈川県 神奈川第９ 氏名  不動産鑑定士　柳田　さをり   TEL.
鑑定評価額 40,300,000 円  １㎡当たりの価格 240,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 180,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 藤沢市辻堂太平台１丁目５３５５番２１
｢辻堂太平台１－７－２｣		 ②地積
　(㎡)		 168  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(40,80)

（その他）
風致地区

1:1		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅が多
い区画整然とした住
宅地域		 北西4.1m市道 水道、ガス、下水 辻堂

1.6km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西    70 ｍ、南    70 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 基準方位　北　　４
．１ｍ市道		 交通

施設		 辻堂駅南東方

1.6km		 法令

規制		 １低専
(40,80)
風致地区
⑤地域要因の将
　来予測		 湘南海岸に近い住環境良好な住宅地域であり、特段の変動要因はないが、今後もその人気の高さを反映し、強需
給で推移していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    252,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     72,800 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は藤沢市南部を中心とする湘南海岸に近い品等の良い住宅地一円。需要者は同一需給圏内の居住者のほか、
近年のコロナ禍の影響も含め、その居住環境を求めて同一需給圏外からの転入者も多く見られる。大規模な宅地開発は
見られない。細区分したミニ開発が見られる。土地は５０坪で４０００万円、戸建は６０００万円前後が需要の中心で
あるが、価格帯には幅が見られる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 周囲は、中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域で、共同住宅も一部散見されるが、収益目的の取引はほとんどなく
、自用あるいは転売等目的の取引が中心である。以上より本件では、現実の事例に基づき求められ、不動産の市場性を
反映している比準価格を標準とし、収益価格を関連づけて、かつ、周辺や類似地域の不動産市場の動向にも留意し、代
表標準地との検討結果を十分に踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　藤沢 -6                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    290,000 円／㎡		 [109.0]
100		 100
[101.0]		 100
[129.7]		 [100.0]
100		 241,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    226,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 人口及び高齢化率は概ね横ばい。南側に湘南
の海、北側に工業地、また文教都市等の面も
有する。藤沢駅南口再開発、村岡新駅（仮称
）等への期待大。

地勢はどこまでも平坦ではあるが、ＪＲ線や
小田急線の最寄り駅からはやや距離がある。
海に近く、住環境良好で、人気は高い。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +6.0
環境　　　　　　 +20.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 藤沢 -38　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６０９
０７Ｄ
-5		 藤沢市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北西6.5m市道
、中間画地
１低専

(50,80)
b １０６０９
０８
-45		 藤沢市

 建付
地

   
（　          ） 		 袋地等 西4.5m市道、
中間画地
１低専

(50,80)
c １０６０９
０７Ｄ
-24		 藤沢市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東4m市道、
中間画地
１低専
風致地区
(40,80)
d １０６０９
０７Ｄ
-19		 藤沢市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西3.7m市道
、中間画地
１低専

(50,80)
e １０６０９
０３
-5		 藤沢市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南4.5m市道、
中間画地
１低専

(50,80)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
242,460  		 100
[ 100.0]		 [ 109.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
265,251 		 100
[ 102.0]
260,050 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
260,000 
b (　           ) 
299,680  		 100
[ 100.0]		 [ 102.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
323,654 		 100
[  99.0]
326,923 
327,000 
c (　           ) 
246,559  		 100
[ 100.0]		 [ 106.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
261,846 		 100
[ 100.0]
261,846 
262,000 
d (　           ) 
253,192  		 100
[ 100.0]		 [ 105.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
268,130 		 100
[  99.0]
270,838 
271,000 
e (　           ) 
210,748  		 100
[ 100.0]		 [ 105.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
217,360 		 100
[ 101.0]
215,208 
215,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.52 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.52 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.52 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.52 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    252,000 円／㎡]  



藤沢 -38　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、再調達原価の把握が困難であったため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,470,673 
466,436 
2,004,237 
1,449,600 
554,637 		 （　0.9709）
538,497 		 （  4.6 -  0.2 ）
4.4％  
⑧収益価格 　     12,238,568 円　　　　（　     72,800 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
藤沢 -38　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
連棟式住宅 65.00 Ｗ2 120.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専
風致地区
 40 ％   80 ％   80 ％   168 ㎡     13.0 m x   13.2 m  前面道路：市道     　   4.1 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 平均専有面積約６０㎡程度、仕様は標準的なタイプの連棟式住宅を想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 連棟式住宅のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 2		 住宅
120.00 
100.0 
120.00 
1,730 
207,600 		 2.0  415,200 
1.0  207,600 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
120.00 
100.0 
120.00 

207,600 		 415,200 
207,600 
⑨年額支払賃料        207,600 円　×　12ヶ月　＝　       2,491,200 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     120.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等で担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,491,200 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       124,560 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,366,640 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           415,200 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           3,944 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          207,600 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         100,089 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,470,673 円　　　　（　        14,706 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６０９０１
Ｔ
　　　　-22		 2,609  
(   2,497) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[120.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
1,977 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,806 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,730 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １０６０９１０
Ｔ
　　　　-33		 1,600  
(   1,533) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,778 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
藤沢 -38　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 96,000 円  　　　　     19,200,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 74,736 円  　　　        2,491,200　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       89,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      158,400 円  　　　　     19,200,000　×　　  50.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料        28,800 円  　　　　     19,200,000　×　　　　  0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        19,200 円  　　　　     19,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         466,436 円　（　　　　　　         2,776 円／㎡）　　（経費率　　  18.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9709    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 19,200,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 160,000 円／㎡　×　     120.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0755     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0607 ×　 40 ％　＋　0.0817 ×  40 ％　＋ 0.0926 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,449,600 円  
（　　　　　         8,629 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,470,673 円      
②総費用 466,436 円      
③純収益　①－② 2,004,237 円      
④建物等に帰属する純収益 1,449,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 554,637 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 538,497 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,205 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     12,238,568 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      72,800 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 藤沢 -38　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　藤沢市辻堂太平台一丁目５３５５番２１
 0210000229146-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
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備考