別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
藤沢 -32　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
藤沢 -32 神奈川県 神奈川第９ 氏名  不動産鑑定士　羽田　直樹   TEL.
鑑定評価額 32,300,000 円  １㎡当たりの価格 210,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 160,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月9日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 藤沢市弥勒寺３丁目１０６番１１
｢弥勒寺３－２１－３｣		 ②地積
　(㎡)		 154  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(50,80)

（その他）

1.2:1		 住宅

ＬＳ2		 中規模一般住宅が多
い区画整然とした住
宅地域		 北6m市道 水道、ガス、下水 藤沢

1.3km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西    40 ｍ、南    80 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北６ｍ市
道		 交通

施設		 藤沢駅北東方

1.3km		 法令

規制		 １低専
(50,80)
⑤地域要因の将
　来予測		 藤沢駅の徒歩圏外縁に存する低層住宅地として熟成しており、地域要因に格別の変動は認められない。よって、
今後も現在の住環境を維持していくものと考える。また、当面の地価は強含み傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    215,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    120,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は藤沢市内にあってＪＲ東海道線及び小田急江ノ島線沿線に存する住宅地域。需要者は市内居住者が中心で
あるが、都心通勤圏であることから同一需給圏外からの転入者も認められ、その総額水準から二次取得者以上が多い。
ターミナル駅としての藤沢駅徒歩圏外縁部に存するため、利便性がより重視される近時の市況を反映し、現下の需給は
総じて堅調に推移している。土地は３０００万円台前半、新築戸建は５０００万円台前半が取引の中心である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域を含む周辺地域内には、地主による資産運用目的のアパートも一部見受けられるものの、戸建住宅が多くを占
めて環境良好な住宅地域が形成されている。当該地域の土地取引は、エンドユーザーによる自用住宅の取得を目的とす
るものが中心であり、賃貸収益を目的とする取引は少数にとどまる。よって、本件評価に際しては、市場実勢に即した
比準価格を重視して収益価格を比較考量し、周辺公示価格との検討をも踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    200,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　藤沢（県） -6              　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    204,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 足下の人口は概ね横ばいで推移。また、主要
駅である藤沢、辻堂、湘南台駅周辺の土地需
要は旺盛であり、これら地域の地価は上昇傾
向が鮮明である。

一般住宅が区画整然と建ち並ぶ、住環境良好
な住宅地域。地域要因に格別の変動は認めら
れず、今後も現状を維持しつつ推移するもの
と予測する。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.0 ％ +2.9 ％
３　試算価格算定内訳 藤沢 -32　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６０９
０５
-3		 藤沢市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 東4m市道、
中間画地
１住居

(70,160)
b １０６０９
０７Ｈ
-19		 藤沢市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北3.6m市道、
西1.8m、角地
１低専

(60,80)
c １０６０９
０３
-32		 藤沢市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南4m市道、
北西4m、
二方路
１中専

(80,160)
d １０６０９
１０
-48		 藤沢市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東4m市道、
中間画地
１中専

(65,140)
e １０６０９
０３
-27		 藤沢市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西2.8m市道
、中間画地
１低専

(50,80)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
213,263  		 100
[ 100.0]		 [ 105.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.0]
250,229 		 100
[ 119.5]
209,397 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
209,000 
b (　           ) 
185,699  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.8]
194,907 		 100
[  90.3]
215,844 
216,000 
c (　           ) 
126,059  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  93.0]
142,054 		 100
[ 104.9]
135,418 
135,000 
d (　           ) 
250,143  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[  94.1]
271,941 		 100
[  99.9]
272,213 
272,000 
e (　           ) 
239,880  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.0]
254,418 		 100
[ 116.2]
218,948 
219,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  -3.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -5.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    215,000 円／㎡]  



藤沢 -32　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,850,606 
477,600 
2,373,006 
1,532,650 
840,356 		 （　0.9709）
815,902 		 （  4.6 -  0.2 ）
4.4％  
⑧収益価格 　     18,543,227 円　　　　（　    120,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
藤沢 -32　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 76.80 Ｗ2 122.84
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専

 50 ％   80 ％   80 ％   154 ㎡     13.3 m x   12.0 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １ＤＫタイプ（専有面積３１㎡程度）の住宅を各階２戸配置した共同住宅を想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
61.42 
100.0 
61.42 
1,859 
114,180 		 2.0  228,360 
1.0  114,180 

 2～ 2		 住宅
61.42 
100.0 
61.42 
1,916 
117,681 		 2.0  235,362 
1.0  117,681 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
122.84 
100.0 
122.84 

231,861 		 463,722 
231,861 
⑨年額支払賃料        231,861 円　×　12ヶ月　＝　       2,782,332 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     122.84 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   8,000 円／台　×　   1 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　          96,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため非計上  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,782,332 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　          96,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       143,917 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,734,415 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           463,722 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           4,405 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          231,861 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         111,786 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,850,606 円　　　　（　        18,510 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６０９０３
Ｔ
　　　　-30		 2,072  
(   1,986) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]
2,034 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,000 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,916 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １０６０９０３
Ｔ
　　　　-34		 2,109  
(   2,022) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]
1,977 
c １０６０９０８
Ｔ
　　　　-3		 1,627  
(   1,624) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
2,015 
藤沢 -32　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 101,500 円  　　　　     20,300,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 86,350 円  　　　        2,878,332　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       71,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      167,400 円  　　　　     20,300,000　×　　  50.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料        30,450 円  　　　　     20,300,000　×　　　　  0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        20,300 円  　　　　     20,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         477,600 円　（　　　　　　         3,101 円／㎡）　　（経費率　　  16.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9709    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 20,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 165,000 円／㎡　×　     122.84 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0755     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0607 ×　 40 ％　＋　0.0817 ×  40 ％　＋ 0.0926 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,532,650 円  
（　　　　　         9,952 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,850,606 円      
②総費用 477,600 円      
③純収益　①－② 2,373,006 円      
④建物等に帰属する純収益 1,532,650 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 840,356 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 815,902 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        5,298 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     18,543,227 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     120,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 藤沢 -32　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　藤沢市弥勒寺三丁目１０６番１１
 0210000310980-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月13日　提出
藤沢 -32　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
藤沢 -32 神奈川県 神奈川第９ 氏名  不動産鑑定士　長橋　克宜   TEL.
鑑定評価額 32,300,000 円  １㎡当たりの価格 210,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 160,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 藤沢市弥勒寺３丁目１０６番１１
｢弥勒寺３－２１－３｣		 ②地積
　(㎡)		 154  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(50,80)

（その他）

1.2:1		 住宅

ＬＳ2		 中規模一般住宅が多
い区画整然とした住
宅地域		 北6m市道 水道、ガス、下水 藤沢

1.3km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西    40 ｍ、南    80 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       154 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない 街

路		 基準方位　北　　６
ｍ市道		 交通

施設		 藤沢駅北東方

1.3km		 法令

規制		 １低専
(50,80)
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域は区画整然とした熟成度の高い住宅地域であることから、現状の環境を維持して推移していくものと予
測する。地域要因に変動はないが、周辺部の中規模以上の住宅地が細分化される傾向もみられる。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    222,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    129,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、東海道本線、小田急江ノ島線沿線で、隣接市の一部を含む住環境が良好で閑静な住宅地域である。地縁
を有する需要者が中心であるが、都心通勤圏にあることから、同一需給圏外からの転入者も見られる。最寄り駅からは
概ね限界徒歩圏であり、区画整然として熟成度が高く、居住環境の良好な住宅地域である。既存宅地分割による住宅地
供給も見られ、需給は安定していて底堅い。中心となる価格帯は、土地が１２０㎡程度で３，０００万円前後である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域の取引は個人住宅取得のための自用目的が殆どである。付近にはアパート等も見られるが、収益物件の取得を
目的とした取引は見当たらず、これらは既存の地主が保有する遊休地を相続対策等で有効活用したものが多いことから
、土地の価格に見合う収益が得られていないため、収益価格は低位に試算された結果となった。従って鑑定評価額の決
定にあたっては、需給を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    200,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　藤沢（県） -6              　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    204,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 就労人口が増加していて、高齢化率は神奈川
県では概ね平均である。総人口はほぼ横ばい
。新築着工戸数は物価高騰等の影響等で、や
や減少している。

区画整理済の住環境が良好な住宅地域であり
、地域要因に特別な変動はないが、標準地周
辺の中規模以上の住宅地域が細分化される傾
向もみられる。

個別的要因について、代替競争関係にある不
動産との競争力の程度に格別の変動はない。

 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.0 ％ +2.9 ％
３　試算価格算定内訳 藤沢 -32　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６０９
０５
-3		 藤沢市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 東4m市道、
中間画地
１住居

(70,160)
b １０６０９
０６Ｄ
-61		 藤沢市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北東6m市道、
中間画地
１低専

(50,80)
c １０６０９
０７Ｈ
-1		 藤沢市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東6m市道、
中間画地
１低専

(50,80)
d １０６０９
１０Ｄ
-35		 藤沢市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西5m市道、
北西5.5m、
角地
１低専

(60,80)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
213,263  		 100
[ 100.0]		 [ 105.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
223,187 		 100
[ 100.9]
221,196 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
221,000 
b (　           ) 
229,865  		 100
[ 100.0]		 [ 103.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
238,370 		 100
[  98.0]
243,235 
243,000 
c (　           ) 
229,430  		 100
[ 100.0]		 [ 107.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 112.2]
220,433 		 100
[  98.0]
224,932 
225,000 
d (　           ) 
150,482  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.1]
146,043 		 100
[  82.9]
176,168 
176,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.41 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.41 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.41 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 +12.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +5.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    222,000 円／㎡]  



藤沢 -32　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,915,073 
479,580 
2,435,493 
1,532,650 
902,843 		 （　0.9709）
876,570 		 （  4.6 -  0.2 ）
4.4％  
⑧収益価格 　     19,922,045 円　　　　（　    129,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
藤沢 -32　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 76.80 Ｗ2 122.84
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専

 50 ％   80 ％   80 ％   154 ㎡     13.0 m x   12.0 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 専有面積約３１㎡前後、１ＬＤＫタイプ４室のアパートを想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
61.42 
100.0 
61.42 
1,887 
115,900 		 2.0  231,800 
1.0  115,900 

 2～ 2		 住宅
61.42 
100.0 
61.42 
1,945 
119,462 		 2.0  238,924 
1.0  119,462 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
122.84 
100.0 
122.84 

235,362 		 470,724 
235,362 
⑨年額支払賃料        235,362 円　×　12ヶ月　＝　       2,824,344 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     122.84 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  10,000 円／台　×　   1 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         120,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,824,344 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         120,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       147,217 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,797,127 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           470,724 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           4,472 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          235,362 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         113,474 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,915,073 円　　　　（　        18,929 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６０９０７
Ｔ
　　　　-51		 1,950  
(   1,949) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[105.0]
2,063 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,030 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,945 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １０６０９０７
Ｔ
　　　　-50		 1,932  
(   1,852) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
2,034 
c １０６０９０７
Ｔ
　　　　-52		 1,557  
(   1,556) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[100.0]
1,946 
藤沢 -32　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 101,500 円  　　　　     20,300,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 88,330 円  　　　        2,944,344　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       71,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      167,400 円  　　　　     20,300,000　×　　  50.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料        30,450 円  　　　　     20,300,000　×　　　　  0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        20,300 円  　　　　     20,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         479,580 円　（　　　　　　         3,114 円／㎡）　　（経費率　　  16.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9709    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 20,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 165,000 円／㎡　×　     122.84 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0755     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0607 ×　 40 ％　＋　0.0817 ×  40 ％　＋ 0.0926 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,532,650 円  
（　　　　　         9,952 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,915,073 円      
②総費用 479,580 円      
③純収益　①－② 2,435,493 円      
④建物等に帰属する純収益 1,532,650 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 902,843 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 876,570 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        5,692 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     19,922,045 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     129,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 藤沢 -32　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　藤沢市弥勒寺三丁目１０６番１１
 0210000310980-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考