別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月13日　提出
藤沢 -31　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
藤沢 -31 神奈川県 神奈川第９ 氏名  不動産鑑定士　柳田　さをり   TEL.
鑑定評価額 33,800,000 円  １㎡当たりの価格 179,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 135,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 藤沢市亀井野字土橋４０１番１７
 ②地積
　(㎡)		 189  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(50,80)

（その他）

1:1.2		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅が建
ち並ぶ住宅地域
 北東4m市道 水道、ガス、下水 六会日大前

800m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西    40 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  14.5 ｍ、規模　　       190 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 基準方位　北　　４
ｍ市道		 交通

施設		 六会日大前駅北方

800m		 法令

規制		 １低専
(50,80)
⑤地域要因の将
　来予測		 中規模一般住宅等が建ち並ぶ住宅地域であり、特段の変動要因はない。駅までの利便性を反映し、今後も地価は
底堅く推移していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    190,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     74,200 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は小田急江ノ島線六会日大前駅、湘南台駅等を最寄り駅とする藤沢市内の住宅地域。需要者は同一需給圏内
の居住者が中心であるが、都心への通勤圏内であることから同一需給圏以外からの転入も見られる。既成住宅地域であ
るため、大規模な宅地開発は見られず、小規模な宅地開発が散見される。土地は５５坪で３５００万円前後、新築戸建
住宅で５０００万円程度の取引が中心であるが、取引には幅が見られる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は、一般住宅を主体とする既成住宅地で、周囲にはアパ－ト等も見られるが、取引は自用目的のものが中心で
あり、賃貸物件の取引は未成熟である。よって、自用目的による現実の取引に基づく信頼性のある比準価格を最重視し
、収益価格も考慮して、かつ、周辺や類似地域の不動産市場の動向にも留意し、さらに、代表標準地との検討結果を十
分に踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　藤沢 -2                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    296,000 円／㎡		 [109.5]
100		 100
[102.0]		 100
[177.0]		 [100.0]
100		 180,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    171,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 人口及び高齢化率は概ね横ばい。南側に湘南
の海、北側に工業地、また文教都市等の面も
有する。藤沢駅南口再開発、村岡新駅（仮称
）等への期待大。

六会日大前駅まで徒歩約１０分、湘南台駅も
徒歩圏域にある住宅地域。住環境、交通利便
性ともに良好であり、需給は引き続き底堅い
。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +7.0
環境　　　　　　 +59.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 藤沢 -31　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６０９
０２
-17		 藤沢市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東4m市道、
中間画地
１低専

(50,80)
b １０６０９
１０
-23		 藤沢市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東4.5m市道
、中間画地
１低専

(50,80)
c １０６０９
０６Ｄ
-51		 藤沢市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西5m市道、
中間画地
１低専

(50,80)
d １０６０９
０６Ｄ
-50		 藤沢市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北西4m市道、
北東4m、
南東3m、
三方路
１低専

(60,80)
e １０６０９
０２
-13		 藤沢市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東2.2m市道
、北2.2m、
準角地
１低専

(60,80)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
255,973  		 100
[ 100.0]		 [ 107.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
270,528 		 100
[  99.0]
273,261 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
273,000 
b (　           ) 
181,679  		 100
[ 100.0]		 [ 103.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
183,638 		 100
[ 100.0]
183,638 
184,000 
c (　           ) 
176,757  		 100
[ 100.0]		 [ 104.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
180,743 		 100
[ 101.0]
178,953 
179,000 
d (　           ) 
202,674  		 100
[ 100.0]		 [ 103.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
202,479 		 100
[  98.0]
206,611 
207,000 
e (　           ) 
170,089  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[  92.7]
188,437 		 100
[  92.0]
204,823 
205,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.71 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.39 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.39 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.39 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.39 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -7.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    190,000 円／㎡]  



藤沢 -31　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、再調達原価の把握が困難であったため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,840,447 
513,834 
2,326,613 
1,691,200 
635,413 		 （　0.9709）
616,922 		 （  4.6 -  0.2 ）
4.4％  
⑧収益価格 　     14,020,955 円　　　　（　     74,200 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
藤沢 -31　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
連棟式住宅 70.00 Ｗ2 140.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専

 50 ％   80 ％   80 ％   189 ㎡     13.0 m x   14.5 m  前面道路：市道     　   4.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 平均専有面積約７０㎡程度、仕様は標準的なタイプの連棟式住宅を想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 連棟式住宅のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 2		 住宅
140.00 
100.0 
140.00 
1,609 
225,260 		 2.0  450,520 
1.0  225,260 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
140.00 
100.0 
140.00 

225,260 		 450,520 
225,260 
⑨年額支払賃料        225,260 円　×　12ヶ月　＝　       2,703,120 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     140.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   7,000 円／台　×　   2 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         168,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等で担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,703,120 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         168,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       143,556 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,727,564 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           450,520 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           4,280 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          225,260 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         108,603 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,840,447 円　　　　（　        15,029 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６０９０２
Ｔ
　　　　-1		 1,418  
(   1,358) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,576 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,680 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,609 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １０６０９０２
Ｔ
　　　　-2		 1,491  
(   1,429) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
1,744 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
藤沢 -31　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 112,000 円  　　　　     22,400,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 86,134 円  　　　        2,871,120　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       74,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      184,800 円  　　　　     22,400,000　×　　  50.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料        33,600 円  　　　　     22,400,000　×　　　　  0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        22,400 円  　　　　     22,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         513,834 円　（　　　　　　         2,719 円／㎡）　　（経費率　　  18.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9709    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 22,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 160,000 円／㎡　×　     140.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0755     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0607 ×　 40 ％　＋　0.0817 ×  40 ％　＋ 0.0926 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,691,200 円  
（　　　　　         8,948 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,840,447 円      
②総費用 513,834 円      
③純収益　①－② 2,326,613 円      
④建物等に帰属する純収益 1,691,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 635,413 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 616,922 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,264 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     14,020,955 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      74,200 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 藤沢 -31　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　藤沢市亀井野字土橋４０１番１７
 0210000074119-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
藤沢 -31　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
藤沢 -31 神奈川県 神奈川第９ 氏名  不動産鑑定士　菊川　哲史   TEL.
鑑定評価額 33,500,000 円  １㎡当たりの価格 177,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 135,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 藤沢市亀井野字土橋４０１番１７
 ②地積
　(㎡)		 189  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(50,80)

（その他）

1:1.2		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅が建
ち並ぶ住宅地域
 北東4m市道 水道、ガス、下水 六会日大前

800m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西    40 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  14.5 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北　　４
ｍ市道		 交通

施設		 六会日大前駅北方

800m		 法令

規制		 １低専
(50,80)
⑤地域要因の将
　来予測		 中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域であり、今後も現環境に変化はないものと予測する。駅徒歩圏で、居
住環境も概ね良好であることから、地価は今後も安定的に推移するものと見込まれる。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    180,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     75,200 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は小田急江ノ島線、相鉄いずみ野線、市営地下鉄線沿線で、藤沢市北部の圏域の住宅地域。需要者は藤沢市
内居住者が中心であるが、都心通勤圏内であるため同一需給圏外からの転入者も見受けられ、一次取得者が中心である
。駅徒歩圏で居住環境も概ね良好であることから、需給は比較的安定している。土地は１８０㎡程度で３，２００万円
程度、新築戸建住宅で４，５００万円程度の物件が取引の中心となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は中規模一般住宅が多い住宅地域で、収益価格は連棟式住宅を新規に賃貸することを想定したが、賃貸市場が
未成熟のため低位に試算された。市場は居住の快適性等を重視した自用目的の取引が中心であり、比準価格は亀井野地
区の取引事例から試算しており、市場の取引の実態を反映し説得力は高い。よって、鑑定評価額の決定に当たっては、
比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討をも踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　藤沢 -2                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    296,000 円／㎡		 [109.5]
100		 100
[102.0]		 100
[179.3]		 [100.0]
100		 177,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    171,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 藤沢市の人口は増加傾向にあったが、近時は
横這い傾向にある。地価は、全般的に上昇傾
向にあるが、依然、利便性による二極化傾向
が進行している。

周辺においてミニ開発は見受けられるものの
地域要因に影響を及ぼすような大規模な宅地
開発等は無く、変動は特に見受けられない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  +7.0
環境　　　　　　 +45.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　 +10.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 藤沢 -31　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６０９
１０
-23		 藤沢市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東4.5m市道
、中間画地
１低専

(50,80)
b １０６０９
０６Ｄ
-51		 藤沢市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西5m市道、
中間画地
１低専

(50,80)
c １０６０９
０２
-13		 藤沢市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東2.2m市道
、北2.2m、
準角地
１低専

(60,80)
d １０６０９
１２Ｄ
-49		 藤沢市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西4m市道、
中間画地
１住居

(70,160)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
181,679  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
185,858 		 100
[ 101.0]
184,018 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
184,000 
b (　           ) 
176,757  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
178,836 		 100
[ 101.5]
176,193 
176,000 
c (　           ) 
170,089  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
170,089 		 100
[  94.5]
179,988 
180,000 
d (　           ) 
208,724  		 100
[ 100.0]		 [ 105.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
217,197 		 100
[ 118.9]
182,672 
183,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.29 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.29 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -0.5 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.29 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -0.5 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.23 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    180,000 円／㎡]  



藤沢 -31　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  再調達原価の把握が困難な為。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,896,004 
522,670 
2,373,334 
1,728,950 
644,384 		 （　0.9709）
625,632 		 （  4.6 -  0.2 ）
4.4％  
⑧収益価格 　     14,218,909 円　　　　（　     75,200 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
藤沢 -31　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
連棟式住宅 71.50 Ｗ2 143.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専

 50 ％   80 ％   80 ％   189 ㎡     13.0 m x   14.5 m  前面道路：市道     　   4.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 木造２階建の連棟式住宅３戸、平均専有面積約４７．５㎡を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 連棟式住宅のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 2		 住宅
143.00 
100.0 
143.00 
1,561 
223,223 		 2.0  446,446 
1.0  223,223 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
143.00 
100.0 
143.00 

223,223 		 446,446 
223,223 
⑨年額支払賃料        223,223 円　×　12ヶ月　＝　       2,678,676 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     143.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   7,000 円／台　×　   3 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         252,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,678,676 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         252,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       146,534 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,784,142 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           446,446 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           4,241 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          223,223 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         107,621 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,896,004 円　　　　（　        15,323 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６０９１０
Ｔ
　　　　-27		 1,418  
(   1,358) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[105.0]		 100
[ 95.0]
1,580 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,630 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,561 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １０６０９１０
Ｔ
　　　　-28		 1,491  
(   1,429) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[104.5]		 100
[100.0]
1,679 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
藤沢 -31　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 114,500 円  　　　　     22,900,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 87,920 円  　　　        2,930,676　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       74,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      188,900 円  　　　　     22,900,000　×　　  50.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料        34,350 円  　　　　     22,900,000　×　　　　  0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        22,900 円  　　　　     22,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特別なものはない。
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         522,670 円　（　　　　　　         2,765 円／㎡）　　（経費率　　  18.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9709    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 22,900,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 160,000 円／㎡　×　     143.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0755     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0607 ×　 40 ％　＋　0.0817 ×  40 ％　＋ 0.0926 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,728,950 円  
（　　　　　         9,148 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,896,004 円      
②総費用 522,670 円      
③純収益　①－② 2,373,334 円      
④建物等に帰属する純収益 1,728,950 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 644,384 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 625,632 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,310 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     14,218,909 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      75,200 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 藤沢 -31　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　藤沢市亀井野字土橋４０１番１７
 0210000074119-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考