別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月13日　提出
藤沢 -29　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
藤沢 -29 神奈川県 神奈川第９ 氏名  不動産鑑定士　柳田　さをり   TEL.
鑑定評価額 19,800,000 円  １㎡当たりの価格 120,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 94,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 藤沢市打戻字上ノ原１８６０番５
 ②地積
　(㎡)		 165  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)
準防
（その他）



(70,160)

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 一般住宅の中にアパ
ート等が見られる住
宅地域		 西4m市道 水道、ガス、下水 長後

4.7km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西   250 ｍ、南    20 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 基準方位　北　　４
ｍ市道		 交通

施設		 長後駅南西方

4.7km		 法令

規制		 １住居
(70,160)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 最寄り駅からバス便圏域に存するが、相対的割安感がある。周辺市街化調整区域内宅地や駅周辺住宅地からの上
昇圧力等により、地価は底堅く推移していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    125,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     50,700 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は小田急江ノ島線沿線の藤沢市北部を中心に、その周辺に存する海老名市、綾瀬市等の住宅地域一円。需要
者は、地元に地縁性を有する同一需給圏内の居住者が中心。既成市街地であるため、大規模開発は見られず、中小規模
の宅地開発が供給の中心。土地５０坪で２０００万円前後、新築戸建住宅で４０００万円前後であるが、価格帯には幅
が見られる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は、最寄駅からバス便圏にある一般住宅を主体とする既成住宅地で、周囲にはアパ－ト等も見られるが、取引
は自用目的のものが中心であり、賃貸物件の取引は未成熟である。よって、自用目的による現実の取引に基づく信頼性
のある比準価格を最重視し、収益価格も考慮して、さらに、代表標準地との検討結果を十分に踏まえ、鑑定評価額を上
記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　藤沢 -28                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    148,000 円／㎡		 [102.7]
100		 100
[100.0]		 100
[127.8]		 [101.0]
100		 120,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    117,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 人口及び高齢化率は概ね横ばい。南側に湘南
の海、北側に工業地、また文教都市等の面も
有する。藤沢駅南口再開発、村岡新駅（仮称
）等への期待大。

最寄り駅からバス便圏域の住宅地域。西と南
に市街化調整区域、東に工業地域があり、市
街化区域内住宅地としての広がりはやや限定
されている。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +8.0
環境　　　　　　 +22.0
行政　　　　　　  -3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 藤沢 -29　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６０９
１２
-5		 綾瀬市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北東4.2m私道
、中間画地
１中専

(70,168)
b １０６０９
１１Ｄ
-27		 海老名市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北5m市道、
中間画地
１住居

(70,200)
c １０６０９
０２
-44		 藤沢市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西8m市道、
北6m、準角地
準工

(70,200)
d １０６０９
０６
-25		 藤沢市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 東4m市道、
中間画地
準住居

(70,160)
e １０６０９
１１
-19		 海老名市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 南4m市道、
中間画地
１住居

(70,160)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
124,378  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
127,363 		 100
[ 104.0]
122,464 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
124,000 
b (　           ) 
147,272  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
153,163 		 100
[ 122.4]
125,133 
126,000 
c (　           ) 
106,060  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
103,898 		 100
[ 105.7]
98,295 
99,300 
d (　           ) 
61,292  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[  80.0]		 100
[  85.0]
91,938 		 100
[  98.0]
93,814 
94,800 
e (　           ) 
100,710  		 100
[ 100.0]		 [ 101.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.9]
105,699 		 100
[ 100.0]
105,699 
107,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.22 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.22 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　 +20.0 環境　　　　  +1.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.22 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.22 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -1.0
画地　　　　 -15.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.24 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    125,000 円／㎡]  



藤沢 -29　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、再調達原価の把握が困難であったため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,089,532 
581,356 
2,508,176 
2,129,100 
379,076 		 （　0.9709）
368,045 		 （  4.6 -  0.2 ）
4.4％  
⑧収益価格 　      8,364,659 円　　　　（　     50,700 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
藤沢 -29　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 95.00 Ｗ2 176.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居 準防

 70 ％   200 ％   160 ％   165 ㎡     10.2 m x   16.1 m  前面道路：市道     　   4.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 平均専有面積約４５㎡程度、仕様は標準的な共同住宅を想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外廊下、外階段等の共用部分を考慮。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
88.00 
100.0 
88.00 
1,450 
127,600 		 2.0  255,200 
1.0  127,600 

 2～ 2		 住宅
88.00 
100.0 
88.00 
1,500 
132,000 		 2.0  264,000 
1.0  132,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
176.00 
100.0 
176.00 

259,600 		 519,200 
259,600 
⑨年額支払賃料        259,600 円　×　12ヶ月　＝　       3,115,200 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     176.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等で担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,115,200 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       155,760 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,959,440 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           519,200 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           4,932 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          259,600 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         125,160 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,089,532 円　　　　（　        18,724 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６０９０１
Ｔ
　　　　-26		 1,423  
(   1,422) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,498 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,566 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,500 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １０６０９１６
Ｔ
　　　　-1		 1,512  
(   1,448) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 98.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,624 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
藤沢 -29　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 141,000 円  　　　　     28,200,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 93,456 円  　　　        3,115,200　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       43,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      232,600 円  　　　　     28,200,000　×　　  50.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料        42,300 円  　　　　     28,200,000　×　　　　  0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        28,200 円  　　　　     28,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         581,356 円　（　　　　　　         3,523 円／㎡）　　（経費率　　  18.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9709    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 28,200,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 160,000 円／㎡　×　     176.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0755     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0607 ×　 40 ％　＋　0.0817 ×  40 ％　＋ 0.0926 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,129,100 円  
（　　　　　        12,904 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,089,532 円      
②総費用 581,356 円      
③純収益　①－② 2,508,176 円      
④建物等に帰属する純収益 2,129,100 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 379,076 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 368,045 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,231 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      8,364,659 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      50,700 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 藤沢 -29　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　藤沢市打戻字上ノ原１８６０番５
 0210000016896-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
藤沢 -29　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
藤沢 -29 神奈川県 神奈川第９ 氏名  不動産鑑定士　萩原　国彦   TEL.
鑑定評価額 19,600,000 円  １㎡当たりの価格 119,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 94,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月11日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 藤沢市打戻字上ノ原１８６０番５
 ②地積
　(㎡)		 165  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)
準防
（その他）



(70,160)

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 一般住宅の中にアパ
ート等が見られる住
宅地域		 西4m市道 水道、ガス、下水 長後

4.7km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西   250 ｍ、南    20 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.2 ｍ、奥行　約　　  16.1 ｍ、規模　　       165 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北　４ｍ市
道		 交通

施設		 長後駅南西方

4.7km		 法令

規制		 １住居
(70,160)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 「長後」駅からバス便の既成住宅地域。地域に特段の変動要因は認められないが、値頃感もあり、地価は横這い
ないしは緩やかな上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    119,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     47,900 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は小田急江ノ島線「長後」駅を中心に藤沢市北部及び周辺市域のバス便の圏域に存する住宅地域である。需
要者は藤沢市及び隣接する綾瀬市、海老名市等に居住する一次取得者が中心であるが、一部、他の地域からの転入者も
見られる。既成市街地であるため、宅地の新規供給は中規模画地の再分割による建売のほか、ミニ開発が主体である。
市場での需要の中心となる価格帯は土地１６０㎡で２０００万円、土地建物総額で３５００万円程度が多い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 長後駅からバス便の戸建住宅を主体とした住宅地域である。勤労者向けのアパート等の賃貸物件も見られるが、収益ア
パート等は地主の節税対策が主体であり、収益目的による取引が成熟しておらず、取引の大半は自用目的の取引である
。よって、不動産の市場性を適切に反映している比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、さらに代表標準地との検
討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　藤沢 -28                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    148,000 円／㎡		 [102.7]
100		 100
[100.0]		 100
[128.5]		 [101.0]
100		 119,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    117,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 コロナ禍ようやく沈静化したものの、海外景
気の下振れや物価上昇、中東情勢等の不動産
市況に影響を与える要因には十分留意してい
く必要がある。

長後駅からやや距離のあるバス便利用の住宅
地域。地域要因に特段の変動はないが、値頃
感もあり、一定の需要に支えられ、地価は概
ね安定している。

地域内の標準的画地である。特に着目する個
別的要因の変動はない。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +6.0
環境　　　　　　 +25.0
行政　　　　　　  -3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 藤沢 -29　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６０９
１２Ｄ
-27		 藤沢市

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 北4m市道、
中間画地
１低専

(50,80)
b １０６０９
０２
-24		 藤沢市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北西6m市道、
中間画地
１低専
建築協定
(50,80)
c １０６０９
０２
-44		 藤沢市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西8m市道、
北6m、準角地
準工

(70,200)
d １０６０９
１２Ｄ
-36		 藤沢市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 東4m市道、
中間画地
１低専
地区計画等
(50,80)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
123,675  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
125,901 		 100
[ 106.8]
117,885 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
119,000 
b (　           ) 
146,647  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
147,820 		 100
[ 112.6]
131,279 
133,000 
c (　           ) 
106,060  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
105,430 		 100
[ 108.4]
97,260 
98,200 
d (　           ) 
137,539  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
138,084 		 100
[ 111.1]
124,288 
126,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +0.7 環境　　　　  +3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +0.4 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  +1.2 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    119,000 円／㎡]  



藤沢 -29　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,066,492 
579,559 
2,486,933 
2,129,100 
357,833 		 （　0.9709）
347,420 		 （  4.6 -  0.2 ）
4.4％  
⑧収益価格 　      7,895,909 円　　　　（　     47,900 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
藤沢 -29　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 95.00 Ｗ2 176.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居 準防

 70 ％   200 ％   160 ％   165 ㎡     10.2 m x   16.1 m  前面道路：市道     　   4.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 周辺環境及び敷地規模を勘案して、４４㎡程度の２ＤＫタイプの共同住宅を想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
88.00 
100.0 
88.00 
1,453 
127,864 		 2.0  255,728 
1.0  127,864 

 2～ 2		 住宅
88.00 
100.0 
88.00 
1,475 
129,800 		 2.0  259,600 
1.0  129,800 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
176.00 
100.0 
176.00 

257,664 		 515,328 
257,664 
⑨年額支払賃料        257,664 円　×　12ヶ月　＝　       3,091,968 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     176.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,091,968 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       154,598 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,937,370 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           515,328 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           4,896 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          257,664 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         124,226 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,066,492 円　　　　（　        18,585 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６０９１２
Ｔ
　　　　-25		 1,344  
(   1,343) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 95.0]
1,535 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,540 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,475 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １０６０９１２
Ｔ
　　　　-26		 1,336  
(   1,335) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 96.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 95.0]
1,542 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
藤沢 -29　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 141,000 円  　　　　     28,200,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 92,759 円  　　　        3,091,968　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       42,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      232,600 円  　　　　     28,200,000　×　　  50.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料        42,300 円  　　　　     28,200,000　×　　　　  0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        28,200 円  　　　　     28,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         579,559 円　（　　　　　　         3,512 円／㎡）　　（経費率　　  18.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9709    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 28,200,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 160,000 円／㎡　×　     176.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0755     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0607 ×　 40 ％　＋　0.0817 ×  40 ％　＋ 0.0926 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,129,100 円  
（　　　　　        12,904 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,066,492 円      
②総費用 579,559 円      
③純収益　①－② 2,486,933 円      
④建物等に帰属する純収益 2,129,100 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 357,833 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 347,420 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,106 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      7,895,909 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      47,900 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 藤沢 -29　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　藤沢市打戻字上ノ原１８６０番５
 0210000016896-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
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備考