別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
藤沢 -11　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
藤沢 -11 神奈川県 神奈川第９ 氏名  不動産鑑定士　高橋　芳明   TEL.
鑑定評価額 28,100,000 円  １㎡当たりの価格 234,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 180,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 藤沢市羽鳥４丁目９３１番２３
｢羽鳥４－２－２－１０｣		 ②地積
　(㎡)		 120  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(50,80)

（その他）
地区計画等

1:1.2		 住宅

Ｗ2		 一般住宅が建ち並ぶ
区画整然とした住宅
地域		 北西6m市道 水道、ガス、下水 辻堂

1.8km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西   140 ｍ、南   120 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北　６ｍ
市道		 交通

施設		 辻堂駅北東方

1.8km		 法令

規制		 １低専
(50,80)
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 辻堂駅周辺の住宅地域は、生活利便性に高いため、バス圏である当地域にも波及効果が継続しており、今後も強
含みで推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    234,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     78,500 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ東海道本線沿線であり、藤沢市及び茅ヶ崎市の一部に亘る圏域の住宅地域に一致する。需要者は、
藤沢市内在住者が中心であるが、都心通勤圏にあるため、隣接市等からの転入者も認められる。辻堂駅周辺の住宅地域
が高止まりしているため、値頃感がある当地域についても、転入が見込まれている。近年の需給は概ね安定的に推移し
ている。土地は１５０㎡程度で２，５００万円前後、新築戸建は４，５００万円程度が需要の中心である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域を含む周辺地域内は、環境条件を重視した戸建住宅の存する住宅地域である。賃貸市場は、未成熟で、転勤中
の戸建住宅を賃貸に供する程度である。したがって、戸建住宅の一棟貸しを想定し、収益価格を求めたが、元本果実の
相関関係が希薄であり、低位に試算された。したがって、市場の実勢を反映した比準価格を標準に、収益価格を参酌し
、代表標準地の価格との均衡も踏まえ、更に単価と総額との関連にも留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　藤沢 -6                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    290,000 円／㎡		 [109.0]
100		 100
[101.0]		 100
[133.2]		 [100.0]
100		 235,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    226,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 藤沢市の人口は概ね横ばいで推移しており、
高齢化率は県平均よりやや低い。また、地価
動向及び趨勢には利便性及び快適性による二
極化が見られる。

辻堂駅の徒歩圏外縁部に位置する既成住宅地
域として十分に熟成している。地域の価格形
成に影響を与え得る格別の要因変動は認めら
れない。

対象地について、最有効使用の競争力の程度
に影響を与え得る個別的要因の変動は特にな
い。
 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　 +11.0
環境　　　　　　 +20.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 藤沢 -11　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６０９
０８
-22		 藤沢市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東4m市道、
南東4.2m、
角地
１住居

(70,160)
b １０６０９
０７Ｄ
-12		 藤沢市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北東4m市道、
北西4m、角地
１低専

(60,80)
c １０６０９
０３
-6		 藤沢市

 建付
地

   
（　          ） 		 袋地等 西4.5m市道、
中間画地
１住居

(70,180)
d １０６０９
０５
-24		 藤沢市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 東4.5m市道、
中間画地
１低専

(50,80)
e １０６０９
０３Ｄ
-8		 藤沢市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南4m市道、
東4m、角地
１低専

(60,80)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
429,585  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 123.6]
354,859 		 100
[ 114.4]
310,191 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
310,000 
b (　           ) 
257,085  		 100
[ 100.0]		 [ 105.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
263,075 		 100
[ 110.0]
239,159 
239,000 
c (　           ) 
281,305  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  85.9]
336,322 		 100
[  96.9]
347,082 
347,000 
d (　           ) 
207,048  		 100
[ 100.0]		 [ 103.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
211,763 		 100
[  90.0]
235,292 
235,000 
e (　           ) 
188,053  		 100
[ 100.0]		 [ 106.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.1]
190,200 		 100
[  83.8]
226,969 
227,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　 +23.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　 -14.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 -17.0
画地　　　　  +5.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    234,000 円／㎡]  



藤沢 -11　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  対象地は、既成市街地に存し、適正な再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,035,949 
378,236 
1,657,713 
1,230,650 
427,063 		 （　0.9709）
414,635 		 （  4.6 -  0.2 ）
4.4％  
⑧収益価格 　      9,423,523 円　　　　（　     78,500 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
藤沢 -11　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
戸建住宅 58.00 Ｗ2 96.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専
地区計画等
 50 ％   80 ％   80 ％   120 ㎡     10.5 m x   11.5 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 最有効使用と判断される現況建物を想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 戸建住宅一棟貸しのため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 2		 住宅
96.00 
100.0 
96.00 
1,782 
171,072 		 2.0  342,144 
1.0  171,072 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
96.00 
100.0 
96.00 

171,072 		 342,144 
171,072 
⑨年額支払賃料        171,072 円　×　12ヶ月　＝　       2,052,864 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　      96.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,052,864 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       102,643 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 1,950,221 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           342,144 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           3,250 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          171,072 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　          82,478 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,035,949 円　　　　（　        16,966 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６０９０１
Ｔ
　　　　-23		 2,017  
(   1,932) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[127.5]		 100
[100.0]
1,758 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,860 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,782 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １０６０９１２
Ｔ
　　　　-88		 2,251  
(   2,157) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[137.8]		 100
[100.0]
1,815 
c １０６０９１２
Ｔ
　　　　-89		 2,685  
(   2,571) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[148.5]		 100
[100.0]
2,009 
藤沢 -11　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 81,500 円  　　　　     16,300,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 61,586 円  　　　        2,052,864　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       60,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      134,400 円  　　　　     16,300,000　×　　  50.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料        24,450 円  　　　　     16,300,000　×　　　　  0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        16,300 円  　　　　     16,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         378,236 円　（　　　　　　         3,152 円／㎡）　　（経費率　　  18.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9709    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 16,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 170,000 円／㎡　×　      96.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0755     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0607 ×　 40 ％　＋　0.0817 ×  40 ％　＋ 0.0926 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,230,650 円  
（　　　　　        10,255 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,035,949 円      
②総費用 378,236 円      
③純収益　①－② 1,657,713 円      
④建物等に帰属する純収益 1,230,650 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 427,063 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 414,635 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,455 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      9,423,523 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      78,500 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 藤沢 -11　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　藤沢市羽鳥四丁目９３１番２３
 0210010050851-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
藤沢 -11　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
藤沢 -11 神奈川県 神奈川第９ 氏名  不動産鑑定士　萩原　国彦   TEL.
鑑定評価額 28,100,000 円  １㎡当たりの価格 234,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 180,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月11日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 藤沢市羽鳥４丁目９３１番２３
｢羽鳥４－２－２－１０｣		 ②地積
　(㎡)		 120  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(50,80)

（その他）
地区計画等

1:1.2		 住宅

Ｗ2		 一般住宅が建ち並ぶ
区画整然とした住宅
地域		 北西6m市道 水道、ガス、下水 辻堂

1.8km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西   140 ｍ、南   120 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北　６ｍ市
道		 交通

施設		 辻堂駅北東方

1.8km		 法令

規制		 １低専
(50,80)
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 辻堂駅もしくは藤沢駅からバス便利用の低層戸建住宅が区画整然と建ち並ぶ、市内でも比較的人気の高い住宅地
域である。地域要因に特段の変動要因は認められないが、地価は緩やかな上昇傾向で推移するもの予測する。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    236,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     72,200 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は藤沢市内でＪＲ東海道本線、小田急江ノ島線の駅から徒歩圏もしくはバス便利用の住宅地域である。需要
の中心は藤沢市内の居住者となるが、都心通勤圏内でもあるため他の地域からの転入者も見られる。既成市街地である
ため、宅地の新規供給は少なく、新規供給は中規模画地の再分割による建売のほかミニ開発が主体である。市場での需
要の中心となる価格帯は土地１２０㎡で３０００万円、土地建物総額で４０００万円台半ば程度が多い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 最寄駅からバス便の戸建住宅を主体とした区画整然とした住宅地域である。周辺に勤労者向けのアパート等の賃貸物件
も見られず、一部、転勤等の際に自宅を賃貸に供すことも見られるが、収益目的による取引が成熟しておらず、取引の
大半は自用目的の取引である。よって、不動産の市場性を適切に反映している比準価格を重視し、収益価格を比較衡量
し、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　藤沢 -6                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    290,000 円／㎡		 [109.0]
100		 100
[101.0]		 100
[133.8]		 [100.0]
100		 234,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    226,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 コロナ禍ようやく沈静化したものの、海外景
気の下振れや物価上昇、中東情勢等の不動産
市況に影響を与える要因には十分留意してい
く必要がある。

辻堂駅もしくは藤沢駅からバス便の区画整然
とした既成の住宅地域である。地域要因に変
動はないが、地価は緩やかな上昇傾向で推移
している。

地域内の標準的画地である。特に着目する個
別的要因の変動はない。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +7.0
環境　　　　　　 +25.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 藤沢 -11　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６０９
０５
-24		 藤沢市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 東4.5m市道、
中間画地
１低専

(50,80)
b １０６０９
０７Ｄ
-12		 藤沢市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北東4m市道、
北西4m、角地
１低専

(60,80)
c １０６０９
０３Ｄ
-8		 藤沢市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南4m市道、
東4m、角地
１低専

(60,80)
d １０６０９
０８
-6		 藤沢市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 西2.5m市道、
中間画地
１低専

(50,80)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
207,048  		 100
[ 100.0]		 [ 103.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[  96.0]
222,792 		 100
[  97.0]
229,682 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
230,000 
b (　           ) 
257,085  		 100
[ 100.0]		 [ 105.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
263,075 		 100
[ 103.0]
255,413 
255,000 
c (　           ) 
188,053  		 100
[ 100.0]		 [ 106.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.1]
190,200 		 100
[  98.0]
194,082 
194,000 
d (　           ) 
195,737  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.0]
222,705 		 100
[  99.9]
222,928 
223,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.5 交通・接近　  -1.5 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    236,000 円／㎡]  



藤沢 -11　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,002,816 
379,334 
1,623,482 
1,230,650 
392,832 		 （　0.9709）
381,401 		 （  4.6 -  0.2 ）
4.4％  
⑧収益価格 　      8,668,205 円　　　　（　     72,200 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
藤沢 -11　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
戸建住宅 58.00 Ｗ2 96.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専
地区計画等
 50 ％   80 ％   80 ％   120 ㎡     10.5 m x   11.5 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 周辺環境及び敷地規模を勘案して、木造２階建４ＬＤＫタイプの戸建住宅を想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 2		 住宅
96.00 
100.0 
96.00 
1,753 
168,288 		 2.0  336,576 
1.0  168,288 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
96.00 
100.0 
96.00 

168,288 		 336,576 
168,288 
⑨年額支払賃料        168,288 円　×　12ヶ月　＝　       2,019,456 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　      96.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等で担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,019,456 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       100,973 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 1,918,483 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           336,576 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           3,197 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          168,288 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　          81,136 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,002,816 円　　　　（　        16,690 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６０９０１
Ｔ
　　　　-23		 2,017  
(   1,932) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 96.0]		 100
[104.0]		 100
[105.0]
1,924 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,830 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,753 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １０６０９１２
Ｔ
　　　　-10		 1,832  
(   1,721) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 96.0]		 100
[103.5]		 100
[105.0]
1,756 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
藤沢 -11　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 81,500 円  　　　　     16,300,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 60,584 円  　　　        2,019,456　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       62,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      134,400 円  　　　　     16,300,000　×　　  50.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料        24,450 円  　　　　     16,300,000　×　　　　  0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        16,300 円  　　　　     16,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         379,334 円　（　　　　　　         3,161 円／㎡）　　（経費率　　  18.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9709    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 16,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 170,000 円／㎡　×　      96.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0755     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0607 ×　 40 ％　＋　0.0817 ×  40 ％　＋ 0.0926 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,230,650 円  
（　　　　　        10,255 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,002,816 円      
②総費用 379,334 円      
③純収益　①－② 1,623,482 円      
④建物等に帰属する純収益 1,230,650 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 392,832 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 381,401 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,178 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      8,668,205 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      72,200 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 藤沢 -11　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　藤沢市羽鳥四丁目９３１番２３
 0210010050851-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考