別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
鎌倉 5-201　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
鎌倉 5-201 神奈川県 神奈川第９ 氏名  不動産鑑定士　冨樫　絵美   TEL.
鑑定評価額 269,000,000 円  １㎡当たりの価格 785,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 560,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月7日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 鎌倉市小町２丁目２７９番外
｢小町２－１２－３０｣		 ②地積
　(㎡)		 343  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）
景観地区


(100,400)

1:2		 店舗兼事務所

ＲＣ4F2B		 土産店、飲食店等の
多い県道沿いの商業
地域		 南東9.3m県道 水道、ガス、下水 鎌倉

400m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    30 ｍ、南    70 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.7 ｍ、奥行　約　　  26.0 ｍ、規模　　       343 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ９．３ｍ県道 交通

施設		 鎌倉駅北東方

400m		 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
景観地区
⑤地域要因の将
　来予測		 鎌倉駅にほど近い観光客向けの土産店、飲食店などが建ち並ぶ商業地域である。観光客が戻り繁華性も高くなっ
ており、地価は上昇傾向にある。その他については、今後も現状のまま推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    805,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    630,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、鎌倉市及びその周辺の商業地域で、特に代替競争関係が強いのはＪＲ沿線の駅にほど近い商業地域であ
る。主な需要者は不動産賃貸業を営む不動産会社等であり、賃貸用の店舗・事務所ビルの敷地として取引するケースが
多い。鎌倉エリアの観光客数の回復により、近隣地域に存する商業地に対する引き合いは高まっている。市場の中心価
格帯は、取引が少なく、物件の個別性によってさまざまであることから需要の中心価格帯は見出し難い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、収集した多数の取引事例の中から規範性のある事例を採用し、適正な価格形成要因の比較を行って求めた
ものであり、信頼性は高い。収益価格は、当該地域が最寄駅に近い商業地域であり、収益性を基礎として求められた収
益価格は説得力を有するが、想定要素を含みやや信頼性に乏しい。よって、比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、
代表標準地との検討も踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　鎌倉 5-2                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    778,000 円／㎡		 [105.9]
100		 100
[100.0]		 100
[106.0]		 [100.0]
100		 777,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    700,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 インバウンドも含め県内の観光客数が増加し
、商業地の賑わいが回復傾向にある。観光地
を主に商業地の地価は上昇傾向にある。


地域的な変動要因は特に見当たらない。鎌倉
駅に近い商業地域であり、観光客の往来も多
く繁華性が高いことから、地価は上昇傾向で
ある。

規模・形状は標準的、南東側で街路に接道す
る中間画地である。個別的要因に変動は認め
られない。
 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +6.0
環境　　　　　　   0.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+12.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 鎌倉 5-201　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６０９
０６Ｄ
-101		 鎌倉市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 南14m国道、
東2.5m、角地
１中専
風致地区
(40,100)
b １０６０９
０７
-62		 鎌倉市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西15.5m県
道、中間画地
２住居
高度2種最高20m
(70,200)
c １０６０９
０５
-52		 鎌倉市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南12m県道、
中間画地
近商

(90,200)
d １０６０９
０５
-35		 鎌倉市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 西6.3m市道、
中間画地
２住居

(70,200)
e １０６０９
０６Ｄ
-15		 鎌倉市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北東5.5m市道
、中間画地
商業
景観地区
(100,330)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
630,206  		 100
[ 100.0]		 [ 114.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.9]
734,489 		 100
[  82.7]
888,137 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
888,000 
b (　           ) 
649,321  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
662,307 		 100
[  80.1]
826,850 
827,000 
c (　           ) 
511,995  		 100
[ 100.0]		 [ 110.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.9]
553,196 		 100
[  71.9]
769,396 
769,000 
d (　           ) 
518,871  		 100
[ 100.0]		 [ 112.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
553,957 		 100
[  72.0]
769,385 
769,000 
e (　           ) 
921,022  		 100
[ 100.0]		 [ 115.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 130.0]
816,167 		 100
[  93.2]
875,716 
876,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.01 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -2.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -15.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.49 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.01 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　 -13.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +1.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.01 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+1.01 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -1.5 環境　　　　   0.0
画地　　　　 +30.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.5 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    805,000 円／㎡]  



鎌倉 5-201　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

49,182,399 
10,727,640 
38,454,759 
28,468,800 
9,985,959 		 （　0.9310）
9,296,928 		 （  4.5 -  0.2 ）
4.3％  
⑧収益価格 　    216,207,628 円　　　　（　    630,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
鎌倉 5-201　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 279.46 ＲＣ4F1B 1,397.30
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
景観地区
 100 ％   400 ％   400 ％   343 ㎡     13.7 m x   26.0 m  前面道路：県道     　   9.3 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地下１階から地上２階建までをフロア貸しの店舗、３、４階をフロア貸しの事務所と想定。 ⑦有効率　  81.3 ％
の理由		 標準的な共用部分を考慮し有効率を査定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 店舗
279.46 
76.6 
214.02 
3,313 
709,048 		 6.0  4,254,288 
0.0  0 

 1～ 1		 店舗
279.46 
82.5 
230.52 
7,362 
1,697,088 		 10.0  16,970,880 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
279.46 
82.5 
230.52 
4,049 
933,375 		 6.0  5,600,250 
0.0  0 

 3～ 3		 事務所
279.46 
82.5 
230.52 
2,577 
594,050 		 4.0  2,376,200 
0.0  0 

 4～ 4		 事務所
279.46 
82.5 
230.52 
2,577 
594,050 		 4.0  2,376,200 
0.0  0 

計
1,397.30 
81.3 
1,136.10 

4,527,611 		 31,577,818 
0 
⑨年額支払賃料      4,527,611 円　×　12ヶ月　＝　      54,331,332 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,136.10 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        54,331,332 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     5,433,133 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 48,898,199 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        31,577,818 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         284,200 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      49,182,399 円　　　　（　       143,389 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６０９０２
Ｔ
　　　　-51		 6,269  
(   6,028) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 93.0]		 100
[100.0]
7,490 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    7,423 円/㎡

　月額支払賃料
（　    7,362 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １０６０９０２
Ｔ
　　　　-52		 5,826  
(   5,636) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 88.0]		 100
[100.0]
7,356 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
鎌倉 5-201　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,160,000 円  　　　　    432,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,629,940 円  　　　       54,331,332　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    2,185,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,672,000 円  　　　　    432,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       648,000 円  　　　　    432,000,000　×　　　　  0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       432,000 円  　　　　    432,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      10,727,640 円　（　　　　　　        31,276 円／㎡）　　（経費率　　  21.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9310    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 432,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 300,000 円／㎡　×　   1,397.30 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0659     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0490 ×　 40 ％　＋　0.0622 ×  30 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 28,468,800 円  
（　　　　　        82,999 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 49,182,399 円      
②総費用 10,727,640 円      
③純収益　①－② 38,454,759 円      
④建物等に帰属する純収益 28,468,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 9,985,959 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 9,296,928 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       27,105 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    216,207,628 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     630,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 鎌倉 5-201　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　鎌倉市小町二丁目２７９番
 0209000070755-0000
2 　鎌倉市小町二丁目２７９番２
 0209000070756-0000
3 　鎌倉市小町二丁目２８０番６
 0209000070761-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
鎌倉 5-201　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
鎌倉 5-201 神奈川県 神奈川第９ 氏名  不動産鑑定士　加藤　鉄   TEL.
鑑定評価額 269,000,000 円  １㎡当たりの価格 783,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 560,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月11日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 鎌倉市小町２丁目２７９番外
｢小町２－１２－３０｣		 ②地積
　(㎡)		 343  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）
景観地区


(100,400)

1:2		 店舗兼事務所

ＲＣ4F2B		 土産店、飲食店等の
多い県道沿いの商業
地域		 南東9.3m県道 水道、ガス、下水 鎌倉

400m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    30 ｍ、南    70 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 中層店舗事務所併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  26.0 ｍ、規模　　       340 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ９．３ｍ県道 交通

施設		 鎌倉駅北東方

400m		 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
景観地区
⑤地域要因の将
　来予測		 鎌倉駅周辺の飲食店や観光客向けの土産物店等が建ち並ぶ商業地域である。観光客は急速に増加しており、これ
に即応して、地価も上昇傾向が続くと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗事務所併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    800,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    666,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ東海道本線及び横須賀線沿線で、鎌倉市、藤沢市とその隣接市域に存する品等中位の商業地域の範
囲と捉えた。需要者は県内の法人、個人事業者、地元不動産業者が中心であるが、首都圏では有数の観光地であること
から、圏外の投資家や法人等の需要も見受けられる。鎌倉駅に近い商業地であり観光客も多く安定した商圏が形成され
ている。中心となる価格帯を把握するのは難しいが、土地の取引価格は総額で３億円前後が需要の中心と思料される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 若宮大路沿いの商業地域で店舗ビルが多く建つ地域であり、日中の観光客の通行量は多い。一方、小売店舗は自用の店
舗も多く、また１階店舗を除くと賃料水準がやや低いこともあり元本価格に見合う賃料水準までの賃貸市場は形成され
ておらず、収益価格はやや低位となった。従って、市場性を反映した信頼性の高い比準価格を重視し、収益価格も関連
づけ、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　鎌倉 5-2                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    778,000 円／㎡		 [105.9]
100		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 [100.0]
100		 785,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    700,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 市内の鎌倉駅周辺、大船駅周辺の商業地はい
ずれも、昨年から急速な需要の高まりを見せ
ており、地価も上昇傾向が続いている。


鎌倉駅周辺で若宮大路沿いの商業地域である
。近年、観光需要の急速な回復が認められる
地域である。地価もこれに即応して上昇傾向
である。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　  +3.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+11.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 鎌倉 5-201　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６０９
０６Ｄ
-15		 鎌倉市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北東5.5m市道
、中間画地
商業
景観地区
(100,330)
b １０６０９
０５Ｄ
-15		 鎌倉市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 台形 北西22m県道、
中間画地
近商

(90,200)
c １０６０９
０７Ｄ
-33		 鎌倉市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 南12m県道、
中間画地
商業
景観地区
(100,400)
d １０６０９
０７
-11		 鎌倉市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北東8.4m県道
、中間画地
近商
景観地区
(90,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
921,022  		 100
[ 100.0]		 [ 114.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 140.0]
755,896 		 100
[ 104.3]
724,733 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
725,000 
b (　           ) 
864,743  		 100
[ 100.0]		 [ 110.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
959,000 		 100
[ 115.8]
828,152 
828,000 
c (　           ) 
784,075  		 100
[ 100.0]		 [ 118.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 110.0]
846,801 		 100
[ 106.1]
798,116 
798,000 
d (　           ) 
725,454  		 100
[ 100.0]		 [ 113.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
826,292 		 100
[  97.6]
846,611 
847,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.99 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -0.5 環境　　　　 +12.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 +40.0 行政　　　　  -3.5 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.99 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -0.5 環境　　　　 +28.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.99 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.99 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +13.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    800,000 円／㎡]  



鎌倉 5-201　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

50,958,833 
11,010,512 
39,948,321 
29,391,400 
10,556,921 		 （　0.9310）
9,828,493 		 （  4.5 -  0.2 ）
4.3％  
⑧収益価格 　    228,569,605 円　　　　（　    666,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
鎌倉 5-201　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 279.46 ＲＣ4F1B 1,397.30
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
景観地区
 100 ％   400 ％   400 ％   343 ㎡     13.7 m x   26.0 m  前面道路：県道     　   9.3 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 現況利用に基づく地下１階付４階建の店舗兼事務所ビルを想定した。各階ともフロア貸し。 ⑦有効率　  81.3 ％
の理由		 同種、同規模のビルとしては標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 店舗
279.46 
76.6 
214.02 
3,433 
734,731 		 6.0  4,408,386 
0.0  0 

 1～ 1		 店舗
279.46 
82.5 
230.52 
7,628 
1,758,407 		 10.0  17,584,070 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
279.46 
82.5 
230.52 
4,195 
967,031 		 6.0  5,802,186 
0.0  0 

 3～ 3		 事務所
279.46 
82.5 
230.52 
2,670 
615,488 		 4.0  2,461,952 
0.0  0 

 4～ 4		 事務所
279.46 
82.5 
230.52 
2,670 
615,488 		 4.0  2,461,952 
0.0  0 

計
1,397.30 
81.3 
1,136.10 

4,691,145 		 32,718,546 
0 
⑨年額支払賃料      4,691,145 円　×　12ヶ月　＝　      56,293,740 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,136.10 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        56,293,740 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     5,629,374 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 50,664,366 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        32,718,546 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         294,467 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      50,958,833 円　　　　（　       148,568 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６０９０６
Ｔ
　　　　-53		 6,189  
(   6,018) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
5,683 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    7,692 円/㎡

　月額支払賃料
（　    7,628 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １０６０９１０
Ｔ
　　　　-13		 10,458  
(   9,804) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
9,701 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
鎌倉 5-201　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,230,000 円  　　　　    446,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,688,812 円  　　　       56,293,740　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    2,185,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,791,000 円  　　　　    446,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       669,000 円  　　　　    446,000,000　×　　　　  0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       446,000 円  　　　　    446,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      11,010,512 円　（　　　　　　        32,101 円／㎡）　　（経費率　　  21.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9310    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 446,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 310,000 円／㎡　×　   1,397.30 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0659     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0490 ×　 40 ％　＋　0.0622 ×  30 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 29,391,400 円  
（　　　　　        85,689 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 50,958,833 円      
②総費用 11,010,512 円      
③純収益　①－② 39,948,321 円      
④建物等に帰属する純収益 29,391,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 10,556,921 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 9,828,493 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       28,654 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    228,569,605 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     666,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 鎌倉 5-201　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　鎌倉市小町二丁目２７９番
 0209000070755-0000
2 　鎌倉市小町二丁目２７９番２
 0209000070756-0000
3 　鎌倉市小町二丁目２８０番６
 0209000070761-0000
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備考