別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
鎌倉 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
鎌倉 5-2 神奈川県 神奈川第９ 氏名  不動産鑑定士　冨樫　絵美   TEL.
鑑定評価額 84,000,000 円  １㎡当たりの価格 824,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 620,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月7日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 鎌倉市大船１丁目１８０番１５
｢大船１－２５－２｣		 ②地積
　(㎡)		 102  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）
高度4種最高31m


(100,400)

1:3		 店舗

ＲＣ4F1B		 飲食店、小売店舗等
が建ち並ぶ駅前商業
地域		 西7.5m市道 水道、ガス、下水 大船

100m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    40 ｍ、南    10 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中層の店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ７．５ｍ市道 交通

施設		 大船駅南東方

100m		 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
高度4種最高31m
⑤地域要因の将
　来予測		 大船駅に近接した飲食店や小売店等が建ち並ぶ繁華性の高い商業地域であり、引き合いが強く地価は上昇傾向に
ある。その他については、今後も現状のまま推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層の店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    846,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    707,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、鎌倉市及びその周辺の商業地域で、特に代替競争関係が強いのはターミナル駅に近接した駅前商業地域
である。主な需要者は不動産賃貸業を営む不動産会社等であり、賃貸用の店舗・事務所ビルの敷地として取引するケー
スが多い。繁華性はコロナ前の水準に回復しつつあり、近隣地域に存する商業地に対する引き合いは高まっている。市
場の中心価格帯は、取引が少なく、物件の個別性によってさまざまであることから需要の中心価格帯は見出し難い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、収集した多数の取引事例の中から規範性のある事例を採用し、適正な価格形成要因の比較を行って求めた
ものであり、信頼性は高い。収益価格は、当該地域が駅前商業地域であり、収益性を基礎として求められた収益価格は
説得力を有するが、想定要素を含みやや信頼性に乏しい。よって、比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、上記のと
おり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    778,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　鎌倉 5-4                   　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    801,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 インバウンドも含め県内の観光客数が増加し
、商業地の賑わいが回復傾向にある。観光地
を主に商業地の地価は上昇傾向にある。


地域的な変動要因は特に見当たらない。大船
駅に近接した商業地域であり、昼夜ともに通
りも多く繁華性が高いことから、地価は上昇
傾向である。

規模・形状は標準的、西側で街路に接道する
中間画地である。個別的要因に変動は認めら
れない。
 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.9 ％ +2.9 ％
３　試算価格算定内訳 鎌倉 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６０９
０７
-21		 鎌倉市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北西5m市道、
南西3m、角地
近商
高度2種最高20m
(100,200)
b １０６０９
０７Ｄ
-31		 鎌倉市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南西19.5m県
道、
北西5.5m、
角地
１住居
高度2種最高20m
(70,200)
c １０６０９
０７
-62		 鎌倉市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西15.5m県
道、中間画地
２住居
高度2種最高20m
(70,200)
d １０６０９
０７Ｄ
-49		 鎌倉市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北東7m市道、
中間画地
２住居
高度2種最高20m
(70,200)
e １０６０９
０３Ｄ
-17		 鎌倉市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北12m市道、
中間画地
２住居
高度2種最高20m
(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
370,180  		 100
[ 100.0]		 [ 104.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.9]
392,638 		 100
[  48.7]
806,238 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
806,000 
b (　           ) 
285,384  		 100
[ 100.0]		 [ 109.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  84.0]
373,038 		 100
[  45.3]
823,483 
823,000 
c (　           ) 
649,321  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
662,307 		 100
[  66.7]
992,964 
993,000 
d (　           ) 
514,537  		 100
[ 100.0]		 [ 113.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
582,456 		 100
[  67.7]
860,349 
860,000 
e (　           ) 
391,858  		 100
[ 100.0]		 [ 105.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  80.0]
516,273 		 100
[  69.0]
748,222 
748,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.49 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 -40.0
画地　　　　  -1.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.49 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　 -18.5 環境　　　　 -40.0
画地　　　　 -16.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.49 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.49 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.49 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　 -20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    846,000 円／㎡]  



鎌倉 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

13,149,449 
2,831,158 
10,318,291 
6,985,400 
3,332,891 		 （　0.9310）
3,102,922 		 （  4.5 -  0.2 ）
4.3％  
⑧収益価格 　     72,160,977 円　　　　（　    707,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
鎌倉 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 77.75 ＲＣ4F1B 388.75
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度4種最高31m
 100 ％   400 ％   400 ％   102 ㎡      6.0 m x   17.0 m  前面道路：市道     　   7.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 各階フロア貸しの店舗ビルを想定。 ⑦有効率　  71.0 ％
の理由		 標準的な共用部分を考慮し有効率を査定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 店舗
77.75 
71.0 
55.19 
4,187 
231,081 		 10.0  2,310,810 
0.0  0 

 1～ 1		 店舗
77.75 
71.0 
55.19 
6,442 
355,534 		 10.0  3,555,340 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
77.75 
71.0 
55.19 
4,187 
231,081 		 10.0  2,310,810 
0.0  0 

 3～ 3		 店舗
77.75 
71.0 
55.19 
3,543 
195,538 		 6.0  1,173,228 
0.0  0 

 4～ 4		 店舗
77.75 
71.0 
55.19 
3,543 
195,538 		 6.0  1,173,228 
0.0  0 

計
388.75 
71.0 
275.95 

1,208,772 		 10,523,416 
0 
⑨年額支払賃料      1,208,772 円　×　12ヶ月　＝　      14,505,264 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     275.95 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        14,505,264 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,450,526 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 13,054,738 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        10,523,416 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          94,711 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      13,149,449 円　　　　（　       128,916 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６０９０２
Ｔ
　　　　-48		 7,627  
(   7,468) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[130.0]		 100
[ 94.0]		 100
[100.0]
6,241 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    6,496 円/㎡

　月額支払賃料
（　    6,442 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １０６０９０２
Ｔ
　　　　-49		 7,278  
(   6,980) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
6,751 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
鎌倉 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 530,000 円  　　　　    106,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 435,158 円  　　　       14,505,264　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      700,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      901,000 円  　　　　    106,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       159,000 円  　　　　    106,000,000　×　　　　  0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       106,000 円  　　　　    106,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,831,158 円　（　　　　　　        27,756 円／㎡）　　（経費率　　  21.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9310    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 106,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 265,000 円／㎡　×　     388.75 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0659     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0490 ×　 40 ％　＋　0.0622 ×  30 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 6,985,400 円  
（　　　　　        68,484 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 13,149,449 円      
②総費用 2,831,158 円      
③純収益　①－② 10,318,291 円      
④建物等に帰属する純収益 6,985,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,332,891 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,102,922 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       30,421 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     72,160,977 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     707,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 鎌倉 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　鎌倉市大船一丁目１８０番１５
 0209000024364-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月13日　提出
鎌倉 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
鎌倉 5-2 神奈川県 神奈川第９ 氏名  不動産鑑定士　柳田　さをり   TEL.
鑑定評価額 84,000,000 円  １㎡当たりの価格 824,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 620,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 鎌倉市大船１丁目１８０番１５
｢大船１－２５－２｣		 ②地積
　(㎡)		 102  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）
高度4種最高31m


(100,400)

1:3		 店舗

ＲＣ4F1B		 飲食店、小売店舗等
が建ち並ぶ駅前商業
地域		 西7.5m市道 水道、ガス、下水 大船

100m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    40 ｍ、南    10 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 ７．５ｍ市道 交通

施設		 大船駅南東方

100m		 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
高度4種最高31m
⑤地域要因の将
　来予測		 店舗ビル等が建ち並ぶ商業地域であり、さらに熟成度を増していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    854,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    697,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ東海道本線、小田急線沿線等ターミナル駅等に位置する駅前商業地一円。需要者の中心は、全国で
チェーン展開を図る事業者、地縁性を有する地元事業者、投資法人等。大船駅東側商店街は人通りが多く路面の収益性
は高い。コロナ禍以降夜間の商況の戻りは注視すべきものがあるが、周囲では駅周辺商業地の立地等希少性を反映した
高値取引も多数見られる。住宅地と異なり商業地については、中心価格帯の把握は極めて困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 商業施設の賃貸市場は成熟しており、収益目的での需要も存するが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないた
め、本件においては、収益価格はやや低位に試算された。よって、本件では、現実の取引により求められ、市場動向を
反映し、実証性のある比準価格を主標とし、収益価格を関連づけ、かつ、周辺や類似地域の不動産市場の動向にも留意
し、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    778,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　鎌倉 5-4                   　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    801,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 人口微減傾向、高齢化率上昇傾向。日本有数
の観光地や閑静な住宅地を有する市。村岡新
駅（仮称）新設等土地区画整理事業への期待
大。

大船駅笠間口に近い商業地域。人通りは多く
、中小規模飲食店舗ビルの集積が高い。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.9 ％ +2.9 ％
３　試算価格算定内訳 鎌倉 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６０９
０７
-62		 鎌倉市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西15.5m県
道、中間画地
２住居
高度2種最高20m
(70,200)
b １０６０９
０８
-48		 藤沢市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北11m市道、
中間画地
商業

(100,600)
c １０６０９
１０Ｄ
-16		 藤沢市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西5.5m市道
、中間画地
商業

(90,330)
d １０６０９
０２
-5		 藤沢市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南東8m市道、
北東8m、角地
商業

(100,400)
e １０６０９
０６Ｄ
-15		 鎌倉市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北東5.5m市道
、中間画地
商業
景観地区
(100,330)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
649,321  		 100
[ 100.0]		 [ 101.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
660,359 		 100
[  79.7]
828,556 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
829,000 
b (　           ) 
718,363  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
732,730 		 100
[  87.4]
838,364 
838,000 
c (　           ) 
1,033,515  		 100
[ 100.0]		 [ 108.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,118,263 		 100
[ 109.0]
1,025,929 
1,030,000 
d (　           ) 
783,683  		 100
[ 100.0]		 [ 104.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
794,335 		 100
[  95.0]
836,142 
836,000 
e (　           ) 
921,022  		 100
[ 100.0]		 [ 106.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
980,888 		 100
[ 107.7]
910,760 
911,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.43 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　 -14.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.49 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +6.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.43 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.49 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.43 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　 -11.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    854,000 円／㎡]  



鎌倉 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、再調達原価の把握が困難であったため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

12,761,972 
2,754,362 
10,007,610 
6,721,800 
3,285,810 		 （　0.9310）
3,059,089 		 （  4.5 -  0.2 ）
4.3％  
⑧収益価格 　     71,141,605 円　　　　（　    697,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
鎌倉 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 77.75 ＲＣ4F1B 388.75
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度4種最高31m
 100 ％   400 ％   400 ％   102 ㎡      6.0 m x   17.0 m  前面道路：市道     　   7.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 各階店舗フロア貸しを想定。 ⑦有効率　  71.0 ％
の理由		 共用部分等を考慮。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 店舗
77.75 
71.0 
55.19 
3,644 
201,112 		 10.0  2,011,120 
0.0  0 

 1～ 1		 店舗
77.75 
71.0 
55.19 
6,074 
335,224 		 10.0  3,352,240 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
77.75 
71.0 
55.19 
4,252 
234,668 		 10.0  2,346,680 
0.0  0 

 3～ 3		 店舗
77.75 
71.0 
55.19 
3,644 
201,112 		 6.0  1,206,672 
0.0  0 

 4～ 4		 店舗
77.75 
71.0 
55.19 
3,644 
201,112 		 6.0  1,206,672 
0.0  0 

計
388.75 
71.0 
275.95 

1,173,228 		 10,123,384 
0 
⑨年額支払賃料      1,173,228 円　×　12ヶ月　＝　      14,078,736 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     275.95 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        14,078,736 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,407,874 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 12,670,862 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        10,123,384 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          91,110 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      12,761,972 円　　　　（　       125,117 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６０９０５
Ｔ
　　　　-52		 6,551  
(   6,161) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 95.0]		 100
[ 95.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
6,599 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    6,150 円/㎡

　月額支払賃料
（　    6,074 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １０６０９０５
Ｔ
　　　　-53		 5,391  
(   5,282) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
5,675 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
鎌倉 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 510,000 円  　　　　    102,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 422,362 円  　　　       14,078,736　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      700,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      867,000 円  　　　　    102,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       153,000 円  　　　　    102,000,000　×　　　　  0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       102,000 円  　　　　    102,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,754,362 円　（　　　　　　        27,004 円／㎡）　　（経費率　　  21.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9310    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 102,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 255,000 円／㎡　×　     388.75 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0659     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0490 ×　 40 ％　＋　0.0622 ×  30 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 6,721,800 円  
（　　　　　        65,900 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 12,761,972 円      
②総費用 2,754,362 円      
③純収益　①－② 10,007,610 円      
④建物等に帰属する純収益 6,721,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,285,810 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,059,089 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       29,991 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     71,141,605 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     697,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 鎌倉 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　鎌倉市大船一丁目１８０番１５
 0209000024364-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考