別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
鎌倉 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
鎌倉 5-1 神奈川県 神奈川第９ 氏名  不動産鑑定士　菊川　哲史   TEL.
鑑定評価額 326,000,000 円  １㎡当たりの価格 752,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 550,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 鎌倉市御成町１２９番７
 ②地積
　(㎡)		 433  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）
景観地区


(100,400)

1:1.5		 建築中

 中層の店舗ビル等が
多い駅至近の商業地
域		 南11m市道 水道、ガス、下水 鎌倉

80m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南     0 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 ４階建程度の店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  24.0 ｍ、規模　　       430 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １１ｍ市道 交通

施設		 鎌倉駅西方

80m		 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
景観地区
⑤地域要因の将
　来予測		 鎌倉駅至近の商業地域であり、市役所移転計画はあるが、当面は現環境に変化はないものと予測する。中核駅至
近の商業地としての希少性から、地価は今後も安定的に推移するものと見込まれる。
(3)最有効使用の判定 ４階建程度の店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    765,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    560,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は主としてＪＲ横須賀線及び東海道本線沿線で、鎌倉市、藤沢市及び横浜市等の一部の圏域。需要者は県内
外の比較的資本力を有する個人及び法人事業者並びに地元不動産業者が中心であるが、都心の不動産業者の進出も認め
られる。ターミナル駅至近の商業地であり安定した商圏を有することから業種、形態等は多様で相応の需要はあるが、
供給は少ない。中心となる価格帯を判断するのは困難であるが、土地は総額で３億３千万円程度と思料する。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は、中層の店舗ビルが多い鎌倉駅西口至近の商業地域である。鎌倉の知名度もあり顧客の通行量は多く、利回
りを中心とした収益性に基づく市場としての成熟度は比較的高いが、都心のような完全な市場は形成されていない。比
準価格は現実の取引市場を反映した実証的な価格である。いずれも説得力を有するが、実証性の高い比準価格を標準に
収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえて、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　鎌倉 5-2                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    778,000 円／㎡		 [105.9]
100		 100
[100.0]		 100
[109.8]		 [100.0]
100		 750,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    690,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 鎌倉市の人口は概ね微減傾向にあり、高齢化
が進んでいる。金融機関の積極的な融資姿勢
を背景に、需要は堅調であり、地価は上昇傾
向が続いている。

繁華性や顧客の状態に影響を及ぼすような大
型店舗の出店、閉店等は無く、地域要因の変
動は特に見受けられない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +12.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+9.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 鎌倉 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６０９
０５Ｄ
-15		 鎌倉市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 台形 北西22m県道、
中間画地
近商

(90,200)
b １０６０９
０７
-11		 鎌倉市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北東8.4m県道
、中間画地
近商
景観地区
(90,200)
c １０６０９
０７Ｄ
-52		 鎌倉市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 南5m市道、
中間画地
１中専
景観地区
(70,200)
d １０６０９
０７Ｄ
-33		 鎌倉市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 南12m県道、
中間画地
商業
景観地区
(100,400)
e １０６０９
０７Ｄ
-51		 鎌倉市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南東9m県道、
南東2m、
二方路
商業
景観地区
(74,227)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
864,743  		 100
[ 100.0]		 [ 105.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
912,304 		 100
[ 119.0]
766,642 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
767,000 
b (　           ) 
725,454  		 100
[ 100.0]		 [ 105.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
766,079 		 100
[ 103.0]
743,766 
744,000 
c (　           ) 
841,683  		 100
[ 100.0]		 [ 108.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  98.0]
934,440 		 100
[ 116.1]
804,858 
805,000 
d (　           ) 
784,075  		 100
[ 100.0]		 [ 107.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
839,744 		 100
[ 102.3]
820,864 
821,000 
e (　           ) 
854,485  		 100
[ 100.0]		 [ 113.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.9]
980,627 		 100
[ 127.7]
767,915 
768,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +35.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -7.5 環境　　　　 +25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.44 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -1.5 環境　　　　 +35.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.37 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -3.5 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -5.5 環境　　　　 +50.0
画地　　　　  -1.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -9.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    765,000 円／㎡]  



鎌倉 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  再調達原価の把握が困難な為。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

47,670,325 
10,579,923 
37,090,402 
25,898,700 
11,191,702 		 （　0.9310）
10,419,475 		 （  4.5 -  0.2 ）
4.3％  
⑧収益価格 　    242,313,372 円　　　　（　    560,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
鎌倉 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 374.00 ＲＣ4 1,496.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
景観地区
 100 ％   400 ％   400 ％   433 ㎡     18.0 m x   24.0 m  前面道路：市道     　  11.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １、２階は店舗、３階以上は事務所で、部分貸しを想定。 ⑦有効率　  77.5 ％
の理由		 同種、同規模のビルとしては標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
374.00 
70.0 
261.80 
5,446 
1,425,763 		 12.0  17,109,156 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
374.00 
80.0 
299.20 
3,900 
1,166,880 		 6.0  7,001,280 
0.0  0 

 3～ 3		 事務所
374.00 
80.0 
299.20 
3,000 
897,600 		 4.0  3,590,400 
0.0  0 

 4～ 4		 事務所
374.00 
80.0 
299.20 
3,000 
897,600 		 4.0  3,590,400 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,496.00 
77.5 
1,159.40 

4,387,843 		 31,291,236 
0 
⑨年額支払賃料      4,387,843 円　×　12ヶ月　＝　      52,654,116 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,159.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        52,654,116 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     5,265,412 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 47,388,704 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        31,291,236 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         281,621 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      47,670,325 円　　　　（　       110,093 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６０９０２
Ｔ
　　　　-52		 5,826  
(   5,636) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 95.0]		 100
[130.0]
4,966 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    5,500 円/㎡

　月額支払賃料
（　    5,446 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １０６０９０２
Ｔ
　　　　-51		 6,269  
(   6,028) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[105.0]
6,031 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
鎌倉 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,965,000 円  　　　　    393,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,579,623 円  　　　       52,654,116　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    2,712,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,340,500 円  　　　　    393,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       589,500 円  　　　　    393,000,000　×　　　　  0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       393,000 円  　　　　    393,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特別なものはない。
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      10,579,923 円　（　　　　　　        24,434 円／㎡）　　（経費率　　  22.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9310    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 393,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 255,000 円／㎡　×　   1,496.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0659     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0490 ×　 40 ％　＋　0.0622 ×  30 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 25,898,700 円  
（　　　　　        59,812 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 47,670,325 円      
②総費用 10,579,923 円      
③純収益　①－② 37,090,402 円      
④建物等に帰属する純収益 25,898,700 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 11,191,702 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 10,419,475 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       24,063 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    242,313,372 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     560,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 鎌倉 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　鎌倉市御成町１２９番７
 0209000042945-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月13日　提出
鎌倉 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
鎌倉 5-1 神奈川県 神奈川第９ 氏名  不動産鑑定士　長橋　克宜   TEL.
鑑定評価額 326,000,000 円  １㎡当たりの価格 753,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 550,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 鎌倉市御成町１２９番７
 ②地積
　(㎡)		 433  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）
景観地区


(100,400)

1:1.5		 建築中

 中層の店舗ビル等が
多い駅至近の商業地
域		 南11m市道 水道、ガス、下水 鎌倉

80m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南     0 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 ４階建程度の店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  24.0 ｍ、規模　　       433 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない 街

路		 １１ｍ市道 交通

施設		 鎌倉駅西方

80m		 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
景観地区
⑤地域要因の将
　来予測		 鎌倉駅に近い商業地域であり、特段の地域要因の変動は見込まれない。
(3)最有効使用の判定 ４階建程度の店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    776,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    544,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、横須賀線、東海道本線沿いの駅前商業地域。鎌倉駅界隈では商業集積や繁華性の劣る西口に位置するこ
とから、中高層階は事務所等の業務用途としての利用が多かったが、近年は店舗やホテルの竣工が相次ぎ、需要は底堅
く推移している。主たる需要者は自用及び投資を企図する一般企業が多く、多店舗展開を意図している地場以外の事業
者も見られる。画地規模や需要者の企画による事業の個別性が強いことから、中心となる価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は価格牽連性の高い同一需給圏内の類似地域に存する取引事例より求めたもので、取引需給を反映した実証的
な価格である。一方、収益価格は不動産の収益性を反映した理論的な価格ではあるが、建築企画によって賃料水準が一
様ではなく、収益力も需要者の想定要素も多く介在することから、やや精度に欠ける。以上から本件では規範性が高い
比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　鎌倉 5-2                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    778,000 円／㎡		 [105.9]
100		 100
[100.0]		 100
[108.7]		 [100.0]
100		 758,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    690,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 鎌倉駅周辺の商業地の傾向は、小規模路面店
舗の需要は根強いが、中規模以上の空中店舗
若しくは事務所の賃貸需要は依然として弱含
みである。

駅西口の商業地域は飲食店舗の割合が少ない
ことから繁華性は低いが、駅徒歩圏は店舗や
事務所以外の用途の用地取得が見られ、地価
は上昇している。

個別的要因について、代替競争関係にある不
動産との競争力の程度に格別の変動はない。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 +12.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+9.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 鎌倉 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６０９
０５
-35		 鎌倉市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 西6.3m市道、
中間画地
２住居

(70,200)
b １０６０９
０５Ｄ
-34		 鎌倉市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南西5.1m市道
、北東1.8m、
二方路
商業

(100,306)
c １０６０９
０７Ｄ
-33		 鎌倉市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 南12m県道、
中間画地
商業
景観地区
(100,400)
d １０６０９
０５
-52		 鎌倉市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南12m県道、
中間画地
近商

(90,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
518,871  		 100
[ 100.0]		 [ 109.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
565,569 		 100
[  75.4]
750,092 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
750,000 
b (　           ) 
452,781  		 100
[ 100.0]		 [ 112.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  83.7]
610,199 		 100
[  84.7]
720,424 
720,000 
c (　           ) 
784,075  		 100
[ 100.0]		 [ 114.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
896,198 		 100
[  93.9]
954,417 
954,000 
d (　           ) 
511,995  		 100
[ 100.0]		 [ 106.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
573,973 		 100
[  73.6]
779,855 
780,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.75 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.75 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　 -11.9 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.75 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.65 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　 -19.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    776,000 円／㎡]  



鎌倉 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

47,953,039 
10,637,854 
37,315,185 
26,425,900 
10,889,285 		 （　0.9310）
10,137,924 		 （  4.5 -  0.2 ）
4.3％  
⑧収益価格 　    235,765,674 円　　　　（　    544,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
鎌倉 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 374.00 ＲＣ4 1,496.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
景観地区
 100 ％   400 ％   400 ％   433 ㎡     18.0 m x   24.0 m  前面道路：市道     　  11.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ２階迄は店舗、３階以上は事務所の部分貸しを想定した。 ⑦有効率　  77.5 ％
の理由		 共用部分を考慮。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
374.00 
70.0 
261.80 
5,545 
1,451,681 		 12.0  17,420,172 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
374.00 
80.0 
299.20 
3,900 
1,166,880 		 6.0  7,001,280 
0.0  0 

 3～ 3		 事務所
374.00 
80.0 
299.20 
3,000 
897,600 		 4.0  3,590,400 
0.0  0 

 4～ 4		 事務所
374.00 
80.0 
299.20 
3,000 
897,600 		 4.0  3,590,400 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,496.00 
77.5 
1,159.40 

4,413,761 		 31,602,252 
0 
⑨年額支払賃料      4,413,761 円　×　12ヶ月　＝　      52,965,132 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,159.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        52,965,132 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     5,296,513 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 47,668,619 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        31,602,252 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         284,420 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      47,953,039 円　　　　（　       110,746 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６０９０７
Ｔ
　　　　-68		 3,659  
(   3,494) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[ 54.1]
6,149 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    5,600 円/㎡

　月額支払賃料
（　    5,545 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １０６０９０７
Ｔ
　　　　-67		 3,648  
(   3,629) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 70.3]
5,189 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
鎌倉 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,005,000 円  　　　　    401,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,588,954 円  　　　       52,965,132　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    2,632,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,408,500 円  　　　　    401,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       601,500 円  　　　　    401,000,000　×　　　　  0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       401,000 円  　　　　    401,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      10,637,854 円　（　　　　　　        24,568 円／㎡）　　（経費率　　  22.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9310    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 401,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 260,000 円／㎡　×　   1,496.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0659     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0490 ×　 40 ％　＋　0.0622 ×  30 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 26,425,900 円  
（　　　　　        61,030 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 47,953,039 円      
②総費用 10,637,854 円      
③純収益　①－② 37,315,185 円      
④建物等に帰属する純収益 26,425,900 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 10,889,285 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 10,137,924 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       23,413 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    235,765,674 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     544,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 鎌倉 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　鎌倉市御成町１２９番７
 0209000042945-0000
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備考