別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月13日　提出
鎌倉 -32　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
鎌倉 -32 神奈川県 神奈川第９ 氏名  不動産鑑定士　磯部　伸夫   TEL.
鑑定評価額 30,100,000 円  １㎡当たりの価格 115,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 91,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 鎌倉市十二所字鑪谷６６５番９
 ②地積
　(㎡)		 262  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(40,80)

（その他）
風致地区
土砂災害警戒区域

1:1.5		 住宅

ＬＳ2		 中規模一般住宅、ア
パート等が混在する
住宅地域		 南東4.5m市道 水道、下水 鎌倉

3.7km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西     0 ｍ、南    50 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.2 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       262 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北　４．
５ｍ市道		 交通

施設		 鎌倉駅北東方

3.7km		 法令

規制		 １低専
(40,80)
風致地区
土砂災害警戒区域
⑤地域要因の将
　来予測		 中規模一般住宅、アパート等が見られる住宅地域であり、今後も現環境を維持していくものと考えられる。総額
面での競争力は弱いが、平坦地であり、今後の地価は小幅な上昇傾向と予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    116,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     58,600 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は鎌倉駅勢圏の旧鎌倉地区のうち、十二所・浄明寺地区の住宅地域を中心に、鎌倉市域に存する住宅地域で
ある。需要者は鎌倉市及び近隣市居住者が中心であるが、都心通勤圏であること等から圏外からの転入需要も認められ
る。市場での需要の中心価格帯は土地は３，０００万円程度（２６０㎡前後）土地建物総額で５，０００万円程度であ
る。郊外バス圏の地域であり、自然環境を選好した規模の大きい画地が多く見られる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 戸建住宅が主体であるが、収益目的のアパート等も見られる。収益性よりも居住の快適性を重視する地域であり、土地
価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に求められた。よって、市場性を反映した比準価格を
重視し、収益価格を比較考量の上、代表標準地価格から検討した価格との均衡を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定
した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　鎌倉 -20                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    138,000 円／㎡		 [103.6]
100		 100
[102.0]		 100
[124.0]		 [102.0]
100		 115,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    114,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 市の人口は微減傾向にあり、高齢化率は高い
水準にある。利便性の劣る郊外部、分譲地に
おいても、選好性、供給量等の変化で、改善
傾向が見られる。

中規模一般住宅が多い山間の住宅地域であり
、大きな地域要因の変動はない。総額の嵩む
物件の動きも散見される。


南東側道路に面しており、効用が優れる。大
きな個別的要因の変動はない。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 +18.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 鎌倉 -32　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６０９
０５Ｈ
-2		 鎌倉市

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 西5m市道、
中間画地
１低専
風致地区
(40,80)
b １０６０９
０５
-60		 鎌倉市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西4m未舗装市
道、南4m、
角地
１低専
風致地区
(40,80)
c １０６０９
０７
-10		 鎌倉市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南4m私道、
北4m、東4m、
三方路
１低専
風致地区
(40,80)
d １０６０９
０７Ｈ
-16		 鎌倉市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北4m市道、
東6m、角地
１低専
風致地区
(40,80)
e １０６０９
０５
-15		 鎌倉市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南4m市道、
中間画地
１低専
風致地区
(40,80)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
108,970  		 100
[ 100.0]		 [ 100.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.0]
112,565 		 100
[ 100.0]
112,565 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
115,000 
b (　           ) 
121,036  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
117,079 		 100
[ 100.7]
116,265 
119,000 
c (　           ) 
114,047  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.1]
109,381 		 100
[  94.5]
115,747 
118,000 
d (　           ) 
138,018  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
136,678 		 100
[ 115.6]
118,234 
121,000 
e (　           ) 
108,548  		 100
[ 100.0]		 [ 101.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  81.6]
135,286 		 100
[ 121.8]
111,072 
113,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -0.5 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +1.5 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +2.5 環境　　　　 +20.0
画地　　　　 -18.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    116,000 円／㎡]  



鎌倉 -32　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在するため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,658,655 
667,696 
2,990,959 
2,295,200 
695,759 		 （　0.9709）
675,512 		 （  4.6 -  0.2 ）
4.4％  
⑧収益価格 　     15,352,545 円　　　　（　     58,600 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
鎌倉 -32　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 98.00 Ｗ2 184.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専
風致地区
土砂災害警戒区域		 40 ％   80 ％   80 ％   262 ㎡     14.2 m x   19.0 m  前面道路：市道     　   4.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ファミリータイプ　４戸　平均専有面積４６㎡ ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
92.00 
100.0 
92.00 
1,500 
138,000 		 2.0  276,000 
1.0  138,000 

 2～ 2		 住宅
92.00 
100.0 
92.00 
1,550 
142,600 		 2.0  285,200 
1.0  142,600 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
184.00 
100.0 
184.00 

280,600 		 561,200 
280,600 
⑨年額支払賃料        280,600 円　×　12ヶ月　＝　       3,367,200 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     184.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   7,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         336,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等で担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,367,200 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         336,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       185,160 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,518,040 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           561,200 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           5,331 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          280,600 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         135,284 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,658,655 円　　　　（　        13,964 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６０９０５
Ｔ
　　　　-16		 2,171  
(   2,080) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[120.0]		 100
[105.0]
1,776 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,618 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,550 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １０６０９０５
Ｔ
　　　　-15		 1,680  
(   1,644) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 94.0]		 100
[113.0]		 100
[ 97.0]
1,631 
c １０６０９１１
Ｔ
　　　　-10		 1,609  
(   1,541) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 94.0]		 100
[118.0]		 100
[100.0]
1,451 
鎌倉 -32　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 152,000 円  　　　　     30,400,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 111,096 円  　　　        3,703,200　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       70,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      258,400 円  　　　　     30,400,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        45,600 円  　　　　     30,400,000　×　　　　  0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        30,400 円  　　　　     30,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         667,696 円　（　　　　　　         2,548 円／㎡）　　（経費率　　  18.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9709    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 30,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 165,000 円／㎡　×　     184.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0755     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0607 ×　 40 ％　＋　0.0817 ×  40 ％　＋ 0.0926 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,295,200 円  
（　　　　　         8,760 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,658,655 円      
②総費用 667,696 円      
③純収益　①－② 2,990,959 円      
④建物等に帰属する純収益 2,295,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 695,759 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 675,512 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,578 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     15,352,545 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      58,600 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 鎌倉 -32　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　鎌倉市十二所字鑪谷６６５番９
 0209000099521-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月13日　提出
鎌倉 -32　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
鎌倉 -32 神奈川県 神奈川第９ 氏名  不動産鑑定士　津田　秀樹   TEL.
鑑定評価額 30,400,000 円  １㎡当たりの価格 116,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 91,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月7日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 鎌倉市十二所字鑪谷６６５番９
 ②地積
　(㎡)		 262  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(40,80)

（その他）
風致地区
土砂災害警戒区域

1:1.5		 住宅

ＬＳ2		 中規模一般住宅、ア
パート等が混在する
住宅地域		 南東4.5m市道 水道、下水 鎌倉

3.7km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西     0 ｍ、南    50 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.2 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       260 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北、４．５
ｍ市道		 交通

施設		 鎌倉駅北東方

3.7km		 法令

規制		 １低専
(40,80)
風致地区
土砂災害警戒区域
⑤地域要因の将
　来予測		 中小規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域である。最寄駅への交通利便性にやや劣る為、地価は概ね横這い乃至
弱含みで推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    117,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     63,200 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は鎌倉市内における最寄駅徒歩圏外の住宅地域である。需要者の中心は鎌倉市及び周辺市在住の一次取得者
等である。鎌倉駅から距離のある山間の住宅地域であり、利便性等に劣るため、地価は横ばい乃至やや下落傾向で推移
しており、総額を抑えた区画の細分化、建売業者による小規模開発等の動きも見られる。需要の中心となる価格帯は、
土地２５０㎡程度で３，０００万円前後、新築戸建住宅で４，０００万円台前半と思料する。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は鎌倉駅から徒歩圏外の住宅地域である。地域周辺にはアパート等の収益物件が存在するものの、有効活用や
節税対策で建築された物件が中心であり、投資目的の取引は少ない。居住環境の快適性等が重視される住宅地域であり
、自己使用目的の取引が中心であることから、不動産取引市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考
量して、代表標準地価格との検討を踏まえた調整を行い、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　鎌倉 -20                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    138,000 円／㎡		 [103.6]
100		 100
[102.0]		 100
[123.0]		 [102.0]
100		 116,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    114,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 鎌倉市の人口は微減で推移し、高齢化率は神
奈川県平均より高い。不動産市況は概ね堅調
に推移している。


最寄駅への交通利便性にやや劣る住宅地域で
あり、地域要因に特別な変動は認められない
。


方位格差以外については地域内でほぼ標準的
な画地条件の土地であり、特筆すべき個別的
要因の変動は認められない。
 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +7.7
環境　　　　　　 +12.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 鎌倉 -32　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６０９
０７
-10		 鎌倉市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南4m私道、
北4m、東4m、
三方路
１低専
風致地区
(40,80)
b １０６０９
０７
-15		 鎌倉市

 更地


   
（　          ） 		 台形 南6.5m市道、
東4.5m、角地
１低専
風致地区
(40,80)
c １０６０９
０７
-25		 鎌倉市

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 南西6m市道、
中間画地
１低専
風致地区
(40,80)
d １０６０９
０３Ｄ
-19		 鎌倉市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西4m市道、
中間画地
１低専
風致地区
(40,80)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
114,047  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
110,725 		 100
[  94.1]
117,667 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
120,000 
b (　           ) 
119,665  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
117,319 		 100
[  98.9]
118,624 
121,000 
c (　           ) 
112,974  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
110,759 		 100
[  98.9]
111,991 
114,000 
d (　           ) 
105,220  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
105,220 		 100
[  95.1]
110,641 
113,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    117,000 円／㎡]  



鎌倉 -32　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,595,152 
666,375 
2,928,777 
2,179,680 
749,097 		 （　0.9728）
728,722 		 （  4.6 -  0.2 ）
4.4％  
⑧収益価格 　     16,561,864 円　　　　（　     63,200 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
鎌倉 -32　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 98.00 Ｗ2 184.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専
風致地区
土砂災害警戒区域		 40 ％   80 ％   80 ％   262 ㎡     14.2 m x   19.0 m  前面道路：市道     　   4.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 共同住宅（２ＤＫ）の２階建、平均専有面積は約４６㎡で各階２戸を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
92.00 
100.0 
92.00 
1,481 
136,252 		 2.0  272,504 
1.0  136,252 

 2～ 2		 住宅
92.00 
100.0 
92.00 
1,511 
139,012 		 2.0  278,024 
1.0  139,012 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
184.00 
100.0 
184.00 

275,264 		 550,528 
275,264 
⑨年額支払賃料        275,264 円　×　12ヶ月　＝　       3,303,168 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     184.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   7,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         336,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,303,168 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         336,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       181,958 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,457,210 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           550,528 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           5,230 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          275,264 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         132,712 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,595,152 円　　　　（　        13,722 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６０９１１
Ｔ
　　　　-13		 1,623  
(   1,556) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,623 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,577 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,511 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １０６０９１１
Ｔ
　　　　-14		 1,531  
(   1,468) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,531 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
鎌倉 -32　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 152,000 円  　　　　     30,400,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 109,175 円  　　　        3,639,168　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       70,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      258,400 円  　　　　     30,400,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        45,600 円  　　　　     30,400,000　×　　　　  0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        30,400 円  　　　　     30,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         666,375 円　（　　　　　　         2,543 円／㎡）　　（経費率　　  18.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9728    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 30,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 165,000 円／㎡　×　     184.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0717     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0566 ×　 40 ％　＋　0.0763 ×  40 ％　＋ 0.0926 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,179,680 円  
（　　　　　         8,319 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,595,152 円      
②総費用 666,375 円      
③純収益　①－② 2,928,777 円      
④建物等に帰属する純収益 2,179,680 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 749,097 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 728,722 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,781 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     16,561,864 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      63,200 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 鎌倉 -32　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　鎌倉市十二所字鑪谷６６５番９
 0209000099521-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
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備考