令和6年1月12日　提出 鎌倉 -24　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鎌倉 -24 神奈川県 神奈川第９ 氏名  不動産鑑定士　冨樫　絵美   TEL.

鑑定評価額 14,600,000 円  １㎡当たりの価格 88,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鎌倉市関谷字中道１１７５番７ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (50,100) （その他） 1:1 住宅 ＬＳ2 一般住宅が建ち並ぶ 周囲に農地の多い住 宅地域 東4.8m市道、北側道 水道 大船 3.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    20 ｍ、南    20 ｍ、北   180 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       165 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ．８ｍ市道 交通 施設 大船駅北西方 3.5km 法令 規制 ｢調区｣  (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅が建ち並ぶ中、農地もみられる市街化調整区域内の住宅地域であり、最寄駅からも距離があり需要は弱 含みである。その他については、今後も現状のまま推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     88,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は鎌倉市及びその周辺に存する市街化調整区域内の住宅地域である。需要者は鎌倉市、もしくは、その周辺 に居住する当該地域に地縁を有する１次・２次取得者が主である。最寄駅や商業施設から距離のある住宅地域で、市街 化調整区域ということもあり引き合いは弱い。そのため、取引もあまり見られないことから、地価相場の把握は困難で あるが、更地の地価水準としては㎡当７０，０００円～１００，０００円程度が標準である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 一般住宅を中心とする市街化調整区域内の住宅地域であり、立地条件、周囲の環境等から賃貸需要は著しく弱く、収益 目的の取引は見られないことから収益還元法の適用は断念した。比準価格については、対象標準地と類似性を有する事 例を採用して求められており、実証的で説得力を有する。以上より、本件では、比準価格に基づき、代表標準地との検 討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　藤沢 -52                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     85,200 円／㎡ [101.4] 100 100 [101.0] 100 [ 99.4] [103.0] 100 88,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     88,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 鎌倉市の人口は微減傾向、高齢化率は県内で は高水準である。コロナ禍以降、居住環境が より重視され市内の住宅地に対する引き合い は強い。 最寄駅から距離のある市街化調整区域内の住 宅地域である。地域的な変動要因は特に見当 たらない。利便性が低く地価は横ばい傾向で ある。 規模・形状は標準的、東側で街路に接道する 角地である。個別的要因に変動は認められな い。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +2.5 環境　　　　　　  -2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％