別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月13日　提出
鎌倉 -10　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
鎌倉 -10 神奈川県 神奈川第９ 氏名  不動産鑑定士　津田　秀樹   TEL.
鑑定評価額 37,200,000 円  １㎡当たりの価格 243,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 185,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月7日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 鎌倉市材木座６丁目８２２番１０
｢材木座６－１２－２７｣		 ②地積
　(㎡)		 153  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(40,80)

（その他）
風致地区
土砂災害警戒区域

1:1.2		 住宅

Ｗ2		 一般住宅等が多い閑
静な既成住宅地域
 北西4m市道 水道、ガス、下水 鎌倉

1.9km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.5 ｍ、奥行　約　　  13.5 ｍ、規模　　       153 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北、４ｍ市
道		 交通

施設		 鎌倉駅南方

1.9km		 法令

規制		 １低専
(40,80)
風致地区
土砂災害警戒区域
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は中小規模一般住宅にアパート等が見られる既成住宅地域として熟成しており、現況の住環境を維持す
るものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    247,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    117,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は鎌倉駅圏及び江ノ島電鉄線沿線各駅が利用可能な住宅地域である。需要者の中心は鎌倉市及び周辺市在住
の一次取得者等である。標準地と直接的な代替競争関係にある材木座周辺の住宅地域は、駅への利便性に劣るも材木座
海岸に近い閑静な住環境を有しており、需要は比較的安定している。需要の中心となる価格帯は、土地１５０㎡程度で
３，０００万円台後半、新築戸建住宅で５，０００万円台半ば前後と判断される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は鎌倉駅から徒歩圏外の住宅地域である。地域周辺にはアパート等の収益物件が存在するものの、有効活用や
節税対策で建築された物件が中心であり、投資目的の取引は少ない。居住環境の快適性等が重視される住宅地域であり
、自己使用目的の取引が中心であることから、不動産取引市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考
量して、代表標準地価格との検討を踏まえた調整を行い、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　鎌倉 -4                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    318,000 円／㎡		 [105.0]
100		 100
[100.0]		 100
[137.3]		 [100.0]
100		 243,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    230,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 鎌倉市の人口は微減で推移し、高齢化率は神
奈川県平均より高い。不動産市況は概ね堅調
に推移している。


材木座海岸に程近い住宅地域であり、地域要
因の特別な変動は認められない。



地域内でほぼ標準的な画地条件の土地であり
、特筆すべき個別的要因の変動は認められな
い。
 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +32.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 鎌倉 -10　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６０９
０５
-47		 鎌倉市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南3m未舗装私
道、中間画地
１中専

(60,150)
b １０６０９
０５
-53		 鎌倉市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西4m市道、
中間画地
１低専
風致地区
(40,80)
c １０６０９
０５Ｄ
-30		 鎌倉市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西4m未舗装私
道、北4m、
角地
１低専
風致地区
(40,80)
d １０６０９
０７
-7		 鎌倉市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北西3.5m市道
、中間画地
１低専
風致地区
(40,80)
e １０６０９
０５
-27		 鎌倉市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南東3.2m市道
、中間画地
１低専
風致地区
(40,80)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
268,841  		 100
[ 100.0]		 [ 103.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
274,963 		 100
[ 103.9]
264,642 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
265,000 
b (　           ) 
244,507  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
248,908 		 100
[ 105.1]
236,830 
237,000 
c (　           ) 
223,981  		 100
[ 100.0]		 [ 106.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
229,581 		 100
[  97.8]
234,745 
235,000 
d (　           ) 
276,307  		 100
[ 100.0]		 [ 103.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.0]
289,983 		 100
[ 104.9]
276,438 
276,000 
e (　           ) 
220,637  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
222,151 		 100
[ 101.0]
219,951 
220,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　  -6.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    247,000 円／㎡]  



鎌倉 -10　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,526,765 
435,254 
2,091,511 
1,283,500 
808,011 		 （　0.9709）
784,498 		 （  4.6 -  0.2 ）
4.4％  
⑧収益価格 　     17,829,500 円　　　　（　    117,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
鎌倉 -10　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 52.50 Ｗ2 100.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専
風致地区
土砂災害警戒区域		 40 ％   80 ％   80 ％   153 ㎡     10.5 m x   13.5 m  前面道路：市道     　   4.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 共同住宅（２ＤＫ）の２階建、平均専有面積は約５０㎡で各階１戸を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段想定のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
50.00 
100.0 
50.00 
2,026 
101,300 		 2.0  202,600 
1.0  101,300 

 2～ 2		 住宅
50.00 
100.0 
50.00 
2,067 
103,350 		 2.0  206,700 
1.0  103,350 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
100.00 
100.0 
100.00 

204,650 		 409,300 
204,650 
⑨年額支払賃料        204,650 円　×　12ヶ月　＝　       2,455,800 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     100.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   8,000 円／台　×　   1 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　          96,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,455,800 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　          96,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       127,590 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,424,210 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           409,300 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           3,888 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          204,650 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　          98,667 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,526,765 円　　　　（　        16,515 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６０９１１
Ｔ
　　　　-3		 2,255  
(   2,162) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]
2,301 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,158 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,067 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １０６０９１１
Ｔ
　　　　-4		 1,974  
(   1,891) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]
2,014 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
鎌倉 -10　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 85,000 円  　　　　     17,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 76,554 円  　　　        2,551,800　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       86,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      144,500 円  　　　　     17,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        25,500 円  　　　　     17,000,000　×　　　　  0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        17,000 円  　　　　     17,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         435,254 円　（　　　　　　         2,845 円／㎡）　　（経費率　　  17.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9709    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 17,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 170,000 円／㎡　×　     100.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0755     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0607 ×　 40 ％　＋　0.0817 ×  40 ％　＋ 0.0926 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,283,500 円  
（　　　　　         8,389 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,526,765 円      
②総費用 435,254 円      
③純収益　①－② 2,091,511 円      
④建物等に帰属する純収益 1,283,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 808,011 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 784,498 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        5,127 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     17,829,500 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     117,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 鎌倉 -10　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　鎌倉市材木座六丁目８２２番１０
 0209000087787-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月13日　提出
鎌倉 -10　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
鎌倉 -10 神奈川県 神奈川第９ 氏名  不動産鑑定士　柳田　さをり   TEL.
鑑定評価額 36,900,000 円  １㎡当たりの価格 241,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 185,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 鎌倉市材木座６丁目８２２番１０
｢材木座６－１２－２７｣		 ②地積
　(㎡)		 153  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(40,80)

（その他）
風致地区
土砂災害警戒区域

1:1.2		 住宅

Ｗ2		 一般住宅等が多い閑
静な既成住宅地域
 北西4m市道 水道、ガス、下水 鎌倉

1.9km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  13.5 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 基準方位　北　　４
ｍ市道		 交通

施設		 鎌倉駅南方

1.9km		 法令

規制		 １低専
(40,80)
風致地区
土砂災害警戒区域
⑤地域要因の将
　来予測		 材木座海岸にほど近い旧鎌倉地区の落ち着いた住宅地域であり、特段の変動要因はない。今後も現状を維持して
推移していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    256,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    123,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ横須賀線、江ノ島電鉄線沿線で、鎌倉市及び逗子市の一部を含む圏域の住宅地域一円。需要者は、同
一需給圏内の居住者が主であるが、旧鎌倉地区の風情や材木座海岸に近い佇まいを求める同一需給圏外からの転入者も
見られる。既成住宅地であり、転出等による更地又は中古物件の取引が需給の中心ではあるが、やや細分化された不動
産供給も見られる。土地は４５坪程で３５００万円前後が取引の中心であるが、価格帯には幅が見られる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 周囲は、一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域で、共同住宅も一部散見されるが、収益目的の取引はほとんどなく、自用
あるいは転売等目的の取引が中心である。以上より本件では、現実の事例に基づき求められ、不動産の市場性を反映し
ている比準価格を標準とし、収益価格を関連づけて、代表標準地との検討結果を十分に踏まえ、鑑定評価額を上記の通
り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　鎌倉 -4                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    318,000 円／㎡		 [105.0]
100		 100
[100.0]		 100
[138.0]		 [100.0]
100		 242,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    230,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 人口微減傾向、高齢化率上昇傾向。日本有数
の観光地や閑静な住宅地を有する市。村岡新
駅（仮称）新設等土地区画整理事業への期待
大。

逗子市との境、また、材木座海岸に近く、旧
鎌倉地区の落ち着いた風情を有する住宅地域
である。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +34.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 鎌倉 -10　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６０９
０６Ｄ
-90		 鎌倉市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南4m未舗装私
道、中間画地
近商
景観地区
(90,200)
b １０６０９
０５
-53		 鎌倉市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西4m市道、
中間画地
１低専
風致地区
(40,80)
c １０６０９
０５
-47		 鎌倉市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南3m未舗装私
道、中間画地
１中専

(60,150)
d １０６０９
１０Ｄ
-6		 鎌倉市

 底地


   
（　          ） 		 不整形 北1.8m未舗装
市道、
中間画地
１中専

(70,160)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
371,026  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
385,576 		 100
[ 112.1]
343,957 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
344,000 
b (　           ) 
244,507  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[  92.0]
271,881 		 100
[ 108.2]
251,276 
251,000 
c (　           ) 
268,841  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  96.9]
289,094 		 100
[ 110.6]
261,387 
261,000 
d (　     85,112) 
212,780  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
233,386 		 100
[  93.0]
250,953 
251,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.38 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　  -8.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.38 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +12.0
画地　　　　  -3.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.38 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -14.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    256,000 円／㎡]  



鎌倉 -10　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、再調達原価の把握が困難であったため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,474,996 
416,988 
2,058,008 
1,208,000 
850,008 		 （　0.9709）
825,273 		 （  4.6 -  0.2 ）
4.4％  
⑧収益価格 　     18,756,205 円　　　　（　    123,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
鎌倉 -10　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 52.50 Ｗ2 100.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専
風致地区
土砂災害警戒区域		 40 ％   80 ％   80 ％   153 ㎡     10.5 m x   13.5 m  前面道路：市道     　   4.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 平均専有面積約５０㎡程度、仕様は標準的な共同住宅（各階１戸）を想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段を考慮。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
50.00 
100.0 
50.00 
1,983 
99,150 		 2.0  198,300 
1.0  99,150 

 2～ 2		 住宅
50.00 
100.0 
50.00 
2,023 
101,150 		 2.0  202,300 
1.0  101,150 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
100.00 
100.0 
100.00 

200,300 		 400,600 
200,300 
⑨年額支払賃料        200,300 円　×　12ヶ月　＝　       2,403,600 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     100.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   8,000 円／台　×　   1 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　          96,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等で担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,403,600 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　          96,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       124,980 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,374,620 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           400,600 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           3,806 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          200,300 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　          96,570 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,474,996 円　　　　（　        16,176 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６０９０８
Ｔ
　　　　-49		 2,255  
(   2,162) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 98.0]		 100
[ 95.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
2,307 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,112 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,023 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １０６０９１１
Ｔ
　　　　-4		 1,974  
(   1,891) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 98.0]		 100
[ 95.0]		 100
[103.0]		 100
[100.0]
2,059 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
鎌倉 -10　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 80,000 円  　　　　     16,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 74,988 円  　　　        2,499,600　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       86,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      136,000 円  　　　　     16,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        24,000 円  　　　　     16,000,000　×　　　　  0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        16,000 円  　　　　     16,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         416,988 円　（　　　　　　         2,725 円／㎡）　　（経費率　　  16.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9709    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 16,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 160,000 円／㎡　×　     100.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0755     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0607 ×　 40 ％　＋　0.0817 ×  40 ％　＋ 0.0926 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,208,000 円  
（　　　　　         7,895 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,474,996 円      
②総費用 416,988 円      
③純収益　①－② 2,058,008 円      
④建物等に帰属する純収益 1,208,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 850,008 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 825,273 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        5,394 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     18,756,205 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     123,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 鎌倉 -10　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　鎌倉市材木座六丁目８２２番１０
 0209000087787-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
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備考