別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
鎌倉 -9　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
鎌倉 -9 神奈川県 神奈川第９ 氏名  不動産鑑定士　羽田　直樹   TEL.
鑑定評価額 30,100,000 円  １㎡当たりの価格 170,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 135,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月9日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 鎌倉市鎌倉山３丁目５５０番９外
｢鎌倉山３－１６－２４｣		 ②地積
　(㎡)		 177  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(40,80)

（その他）
風致地区

1:2		 住宅

ＬＳ2		 中規模一般住宅が多
い高台の住宅地域
 北4m市道 水道、ガス、下水 湘南深沢

1.2km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   150 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北４ｍ市
道		 交通

施設		 湘南深沢駅南西方

1.2km		 法令

規制		 １低専
(40,80)
風致地区
⑤地域要因の将
　来予測		 中規模戸建住宅が多い既成住宅地域。丘陵部にあって地勢に富むものの、住環境は概して良好である。戸建住宅
地域としての地域要因に格別の変動は認められず、今後も現状を維持しつつ推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    170,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     20,600 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ横須賀線、湘南モノレール等沿線に存する鎌倉市及び藤沢市の一部を含む住宅地。需要者は市内在住
者が中心であるが、都心通勤圏であるため圏外からの転入者も認められる。最寄駅の徒歩圏外縁部に位置するが、起伏
に富む地勢により交通利便性はやや劣る。一方、良好な住環境により同一需給圏内で値頃感が生じており、近時の需給
は概ね堅調に推移している。土地は１８０㎡で３０００万前後、新築戸建住宅は５５００万程度が需要の中心である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は中規模戸建住宅が多い環境良好な住宅地域である。地域内の住宅は、転勤や居住者の高齢化等の事情によっ
て賃貸に供される場合があるものの、その収益性に着目して取引されることは殆どなく、居住の快適性及び利便性等を
重視した自用目的の土地取引が支配的な地域である。よって、本件評価に当たっては、市場実勢を反映した比準価格を
重視して収益価格を参酌し、代表標準地と検討した価格をも十分に勘案の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　鎌倉 -35                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    162,000 円／㎡		 [102.5]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.6]		 [100.0]
100		 170,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    166,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 鎌倉市の足下の人口動態は、微減傾向で推移
し、高齢化率は県内最高位の水準にある。主
要駅周辺では品薄感から地価上昇が鮮明とな
っている。

中規模戸建住宅が多い環境良好な住宅地域。
値頃感から市況が改善しているが、地域要因
に格別の変動は認められない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　  -8.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 鎌倉 -9　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６０９
１０Ｄ
-5		 鎌倉市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南6m市道、
中間画地
１低専

(40,80)
b １０６０９
０１
-56		 鎌倉市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 西8.5m市道、
中間画地
１低専
土砂災害警戒区域
(40,80)
c １０６０９
０７
-2		 鎌倉市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北東5m私道、
中間画地
１低専
風致地区
(40,80)
d １０６０９
０５Ｄ
-7		 鎌倉市

 建付
地

   
（　          ） 		 正方形 南4m市道、
中間画地
１低専
風致地区
(40,80)
e １０６０９
０１
-5		 鎌倉市

 更地


   
（　          ） 		 袋地等 南4.5m私道、
北9m、二方路
１低専
風致地区
(40,80)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
142,172  		 100
[ 100.0]		 [ 103.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
144,820 		 100
[  89.9]
161,090 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
161,000 
b (　           ) 
123,950  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  72.0]
174,219 		 100
[ 101.8]
171,139 
171,000 
c (　           ) 
161,113  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.0]
170,580 		 100
[ 100.7]
169,394 
169,000 
d (　           ) 
177,904  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
180,695 		 100
[ 101.7]
177,675 
178,000 
e (　           ) 
169,591  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[  81.6]
213,444 		 100
[ 111.0]
192,292 
192,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　 -28.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +7.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 +11.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -18.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    170,000 円／㎡]  



鎌倉 -9　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,250,800 
477,335 
1,773,465 
1,608,150 
165,315 		 （　0.9709）
160,504 		 （  4.6 -  0.2 ）
4.4％  
⑧収益価格 　      3,647,818 円　　　　（　     20,600 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
鎌倉 -9　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
戸建住宅 69.00 Ｗ2 125.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専
風致地区
 40 ％   80 ％   80 ％   177 ㎡      9.1 m x   19.9 m  前面道路：市道     　   4.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 現況利用に基づく木造２階建戸建住宅の一棟貸しを想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 2		 住宅
125.00 
100.0 
125.00 
1,513 
189,125 		 2.0  378,250 
1.0  189,125 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
125.00 
100.0 
125.00 

189,125 		 378,250 
189,125 
⑨年額支払賃料        189,125 円　×　12ヶ月　＝　       2,269,500 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     125.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため非計上  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,269,500 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       113,475 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,156,025 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           378,250 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           3,593 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          189,125 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　          91,182 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,250,800 円　　　　（　        12,716 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６０９０３
Ｔ
　　　　-3		 1,344  
(   1,288) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
1,572 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,580 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,513 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １０６０９０３
Ｔ
　　　　-14		 1,706  
(   1,636) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
1,625 
c １０６０９０８
Ｔ
　　　　-56		 1,390  
(   1,331) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
1,626 
鎌倉 -9　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 106,500 円  　　　　     21,300,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 68,085 円  　　　        2,269,500　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       68,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      181,000 円  　　　　     21,300,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        31,950 円  　　　　     21,300,000　×　　　　  0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        21,300 円  　　　　     21,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         477,335 円　（　　　　　　         2,697 円／㎡）　　（経費率　　  21.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9709    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 21,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 170,000 円／㎡　×　     125.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0755     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0607 ×　 40 ％　＋　0.0817 ×  40 ％　＋ 0.0926 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,608,150 円  
（　　　　　         9,086 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,250,800 円      
②総費用 477,335 円      
③純収益　①－② 1,773,465 円      
④建物等に帰属する純収益 1,608,150 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 165,315 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 160,504 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          907 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      3,647,818 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      20,600 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 鎌倉 -9　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　鎌倉市鎌倉山三丁目５５０番９
 0209000053027-0000
2 　鎌倉市鎌倉山三丁目５５０番１３
 0209000053031-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
鎌倉 -9　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
鎌倉 -9 神奈川県 神奈川第９ 氏名  不動産鑑定士　冨樫　絵美   TEL.
鑑定評価額 30,100,000 円  １㎡当たりの価格 170,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 135,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月7日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 鎌倉市鎌倉山３丁目５５０番９外
｢鎌倉山３－１６－２４｣		 ②地積
　(㎡)		 177  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(40,80)

（その他）
風致地区

1:2		 住宅

ＬＳ2		 中規模一般住宅が多
い高台の住宅地域
 北4m市道 水道、ガス、下水 湘南深沢

1.2km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   150 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北　　４
ｍ市道		 交通

施設		 湘南深沢駅南西方

1.2km		 法令

規制		 １低専
(40,80)
風致地区
⑤地域要因の将
　来予測		 最寄駅からやや距離のある傾斜地が多い住宅地域であるため需要は弱含みであったが、値頃感が生じ地価は上昇
傾向にある。その他については、今後も現状のまま推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    170,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     22,400 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、鎌倉市及びその周辺の住宅地域で、特に代替競争関係が強いのは湘南モノレール線沿線の住宅地域であ
る。近隣地域は、駅からやや距離のある高台に位置し利便性が劣るものの「鎌倉山」ブランドから一定の引き合いが認
められるエリアである。需要者は、鎌倉市及び周辺市町に居住する１次・２次取得者が主となる。土地の中心価格帯は
、１８０㎡で３，０００万円前後、小規模新築戸建は４，０００万円台前半から半ば程度が需要の中心となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地は収益性よりも居住の快適性が重視される戸建住宅地域に存し、賃貸需要は弱く収益価格は低位に求められ
た。一方、比準価格については、対象標準地と類似性を有する事例を採用して求められており、実証的で説得力を有す
る。以上より、本件では比準価格を重視して、収益価格は参考にとどめ、さらに代表標準地との検討も踏まえて、上記
のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　鎌倉 -35                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    162,000 円／㎡		 [102.5]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.3]		 [100.0]
100		 169,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    166,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 鎌倉市の人口は微減傾向、高齢化率は県内で
は高水準である。コロナ禍以降、居住環境が
より重視され市内の住宅地に対する引き合い
は強い。

最寄駅からやや距離のある傾斜地の多い鎌倉
山エリアの住宅地域である。地域的な変動要
因は特に見当たらない。地価は概ね上昇傾向
である。

規模・形状は標準的、北側で街路に接道する
中間画地である。個別的要因に変動は認めら
れない。
 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  +1.5
環境　　　　　　  -6.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 鎌倉 -9　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６０９
０１
-23		 鎌倉市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南6.5m市道、
中間画地
１低専
風致地区
土砂災害警戒区域
(40,80)
b １０６０９
０５
-26		 鎌倉市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東4m市道、
中間画地
１低専

(40,80)
c １０６０９
０５
-17		 鎌倉市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南西4.7m市道
、北5.2m、
二方路
１低専
風致地区
(40,80)
d １０６０９
０１
-17		 鎌倉市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北東4.5m市道
、中間画地
１低専
風致地区
(40,80)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
147,143  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
146,854 		 100
[  82.5]
178,005 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
178,000 
b (　           ) 
154,229  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
155,451 		 100
[  96.0]
161,928 
162,000 
c (　           ) 
166,506  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
170,169 		 100
[  95.0]
179,125 
179,000 
d (　           ) 
158,359  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
161,526 		 100
[ 100.7]
160,403 
160,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -3.5 環境　　　　 -17.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    170,000 円／㎡]  



鎌倉 -9　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,267,165 
479,430 
1,787,735 
1,608,150 
179,585 		 （　0.9709）
174,359 		 （  4.6 -  0.2 ）
4.4％  
⑧収益価格 　      3,962,705 円　　　　（　     22,400 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
鎌倉 -9　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
戸建住宅 65.00 Ｗ2 125.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専
風致地区
 40 ％   80 ％   80 ％   177 ㎡      9.1 m x   19.9 m  前面道路：市道     　   4.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 戸建住宅の一棟貸しを想定する。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 2		 住宅
125.00 
100.0 
125.00 
1,524 
190,500 		 2.0  381,000 
1.0  190,500 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
125.00 
100.0 
125.00 

190,500 		 381,000 
190,500 
⑨年額支払賃料        190,500 円　×　12ヶ月　＝　       2,286,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     125.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,286,000 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       114,300 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,171,700 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           381,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           3,620 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          190,500 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　          91,845 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,267,165 円　　　　（　        12,809 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６０９０２
Ｔ
　　　　-23		 1,344  
(   1,288) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 91.0]		 100
[100.0]
1,641 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,591 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,524 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １０６０９０２
Ｔ
　　　　-24		 1,332  
(   1,305) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 91.0]		 100
[100.0]
1,541 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
鎌倉 -9　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 106,500 円  　　　　     21,300,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 68,580 円  　　　        2,286,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       70,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      181,000 円  　　　　     21,300,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        31,950 円  　　　　     21,300,000　×　　　　  0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        21,300 円  　　　　     21,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         479,430 円　（　　　　　　         2,709 円／㎡）　　（経費率　　  21.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9709    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 21,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 170,000 円／㎡　×　     125.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0755     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0607 ×　 40 ％　＋　0.0817 ×  40 ％　＋ 0.0926 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,608,150 円  
（　　　　　         9,086 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,267,165 円      
②総費用 479,430 円      
③純収益　①－② 1,787,735 円      
④建物等に帰属する純収益 1,608,150 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 179,585 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 174,359 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          985 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      3,962,705 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      22,400 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 鎌倉 -9　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　鎌倉市鎌倉山三丁目５５０番９
 0209000053027-0000
2 　鎌倉市鎌倉山三丁目５５０番１３
 0209000053031-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
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備考