別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月13日　提出
鎌倉 -3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
鎌倉 -3 神奈川県 神奈川第９ 氏名  不動産鑑定士　長橋　克宜   TEL.
鑑定評価額 25,100,000 円  １㎡当たりの価格 159,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 125,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 鎌倉市岩瀬字内耕地７８９番
 ②地積
　(㎡)		 158  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,150)

（その他）
高度1種最高15m

1.5:1		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅にア
パートが混在する住
宅地域		 南西3.9m市道 水道、ガス、下水 大船

2.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    90 ｍ、西    90 ｍ、南   180 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.8 ｍ、奥行　約　　  10.8 ｍ、規模　　       158 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない 街

路		 基準方位　北　　３
．９ｍ市道		 交通

施設		 大船駅東方

2.0km		 法令

規制		 １中専
(60,150)
高度1種最高15m
⑤地域要因の将
　来予測		 中小規模の戸建住宅を主としてアパート等が見られる住宅地域であり、現状を維持して推移していくものと予測
する。地域要因に特別な変動はないが、近隣地域周辺部の中規模以上の住宅地が細分化される傾向もみられる。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    165,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    103,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は東海道本線、横須賀線沿線の最寄り駅を中心とする鎌倉市及び隣接する市域の住宅地域。需要者は主とし
て標準地を中心に地縁を有する者であるが、都心通勤圏内にあることから同一需給圏外からの転入者も見られる。最寄
り駅からやや距離があるが、同一需給圏内において、既存の宅地の分割による戸建住宅の供給が見られ、需給は安定し
ている。土地は１５０㎡程度で２５００万円前後、新築戸建住宅で４０００万円半ば程度の物件が取引の中心。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 取引の中心は、個人住宅取得のための自用目的が大半である。付近にはアパート等の収益用不動産も見られるが、既存
の地主の遊休地を相続対策等によって建築されたものが多いため、土地価格に見合う収益が得られていないことから、
収益価格は低位に試算された。従って鑑定評価額の決定にあたっては、居住の快適性及び利便性に基づいて取引がなさ
れた比準価格を重視、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　鎌倉 -15                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    265,000 円／㎡		 [105.3]
100		 100
[102.0]		 100
[175.3]		 [102.0]
100		 159,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    153,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 鎌倉市の人口は、ほぼ横這で推移していたが
、ここ１年間は小幅に減少している。高齢化
率は県平均より約５％程度高い状況が続いて
いる。

地域要因に特別な変動はないが、標準地周辺
の中規模以上の住宅地域が細分化される傾向
がみられ、総額を抑えた戸建住宅の供給がや
や増加している。

個別的要因について、代替競争関係にある不
動産との競争力の程度に格別の変動はない。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +4.0
交通・接近　　　  +6.0
環境　　　　　　 +59.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 鎌倉 -3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６０９
０７Ｈ
-6		 鎌倉市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北東4m私道、
中間画地
１住居
高度2種最高20m
(70,160)
b １０６０９
０７Ｈ
-7		 鎌倉市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西6.4m市道
、中間画地
１中専
高度1種最高15m
(60,150)
c １０６０９
０７Ｄ
-9		 鎌倉市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北東2.7m市道
、北西3.2m、
角地
１中専
高度1種最高15m
(60,150)
d １０６０９
０１
-11		 鎌倉市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北西3.5m未舗
装市道、
中間画地
１中専
高度1種最高15m
土砂災害警戒区域
(60,150)
e １０６０９
０７
-60		 鎌倉市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南西4.5m私道
、中間画地
１中専
高度1種最高15m
(60,150)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
112,399  		 100
[ 100.0]		 [ 102.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  80.0]
144,152 		 100
[  93.6]
154,009 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
157,000 
b (　           ) 
133,514  		 100
[ 100.0]		 [ 105.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  81.6]
173,110 		 100
[ 105.0]
164,867 
168,000 
c (　           ) 
132,924  		 100
[ 100.0]		 [ 105.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.0]
155,226 		 100
[  92.0]
168,724 
172,000 
d (　           ) 
166,182  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
169,838 		 100
[  96.0]
176,915 
180,000 
e (　           ) 
140,022  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  91.8]
154,970 		 100
[  98.0]
158,133 
161,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.32 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　 -20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.32 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -18.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.32 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.32 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.32 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -8.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    165,000 円／㎡]  



鎌倉 -3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,547,773 
627,767 
2,920,006 
2,181,950 
738,056 		 （　0.9709）
716,579 		 （  4.6 -  0.2 ）
4.4％  
⑧収益価格 　     16,285,886 円　　　　（　    103,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
鎌倉 -3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 94.18 Ｗ2 180.56
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専
高度1種最高15m
 60 ％   150 ％   150 ％   158 ㎡     17.8 m x   10.8 m  前面道路：市道     　   3.9 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 専有面積約４５㎡、ファミリータイプ４室のアパートを想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
90.28 
100.0 
90.28 
1,626 
146,795 		 2.0  293,590 
1.0  146,795 

 2～ 2		 住宅
90.28 
100.0 
90.28 
1,676 
151,309 		 2.0  302,618 
1.0  151,309 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
180.56 
100.0 
180.56 

298,104 		 596,208 
298,104 
⑨年額支払賃料        298,104 円　×　12ヶ月　＝　       3,577,248 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     180.56 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,577,248 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       178,862 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,398,386 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           596,208 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           5,664 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          298,104 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         143,723 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,547,773 円　　　　（　        22,454 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６０９０７
Ｔ
　　　　-36		 2,336  
(   2,195) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[120.0]		 100
[100.0]
1,770 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,750 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,676 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １０６０９０７
Ｔ
　　　　-82		 2,316  
(   2,314) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[120.0]		 100
[100.0]
1,755 
c １０６０９０７
Ｔ
　　　　-35		 1,771  
(   1,770) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[ 97.0]
1,739 
鎌倉 -3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 144,500 円  　　　　     28,900,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 107,317 円  　　　        3,577,248　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       58,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      245,600 円  　　　　     28,900,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        43,350 円  　　　　     28,900,000　×　　　　  0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        28,900 円  　　　　     28,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         627,767 円　（　　　　　　         3,973 円／㎡）　　（経費率　　  17.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9709    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 28,900,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 160,000 円／㎡　×　     180.56 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0755     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0607 ×　 40 ％　＋　0.0817 ×  40 ％　＋ 0.0926 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,181,950 円  
（　　　　　        13,810 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,547,773 円      
②総費用 627,767 円      
③純収益　①－② 2,920,006 円      
④建物等に帰属する純収益 2,181,950 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 738,056 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 716,579 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        4,535 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     16,285,886 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     103,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 鎌倉 -3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　鎌倉市岩瀬字内耕地７８９番
 0209000011428-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
鎌倉 -3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
鎌倉 -3 神奈川県 神奈川第９ 氏名  不動産鑑定士　冨樫　絵美   TEL.
鑑定評価額 25,300,000 円  １㎡当たりの価格 160,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 125,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月7日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 鎌倉市岩瀬字内耕地７８９番
 ②地積
　(㎡)		 158  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,150)

（その他）
高度1種最高15m

1.5:1		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅にア
パートが混在する住
宅地域		 南西3.9m市道 水道、ガス、下水 大船

2.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    90 ｍ、西    90 ｍ、南   180 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　   9.5 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　南西　３
．９ｍ市道		 交通

施設		 大船駅東方

2.0km		 法令

規制		 １中専
(60,150)
高度1種最高15m
⑤地域要因の将
　来予測		 最寄駅からやや距離があるものの平坦なアクセスが可能な住宅地域であり、地価は上昇傾向にある。その他につ
いては、今後も現状のまま推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    163,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     95,600 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ横須賀線、東海道線沿線の鎌倉市及びその周辺の住宅地域で、特に最寄駅からバス便の住宅地域で
ある。近隣地域は、最寄駅から距離がありやや利便性に劣るものの居住環境は良好なエリアである。需要者は、鎌倉市
及び周辺市町に居住する１次・２次取得者が主となる。土地の中心価格帯は、１５０㎡で２，０００万円台前半から半
ば程度、新築戸建は４，０００万円台前半から半ば程度が需要の中心となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地は収益性よりも居住の快適性が重視される住宅地域に存し、周辺に小規模の共同住宅（アパート）が一部見
受けられるものの賃貸需要は弱く収益価格は低位に求められた。一方、比準価格については、対象標準地と類似性を有
する事例を採用して求められており、実証的で説得力を有する。以上より、本件では比準価格を重視して、収益価格を
比較考量し、さらに代表標準地との検討も踏まえて、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　鎌倉 -15                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    265,000 円／㎡		 [105.3]
100		 100
[102.0]		 100
[172.8]		 [102.0]
100		 161,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    153,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 鎌倉市の人口は微減傾向、高齢化率は県内で
は高水準である。コロナ禍以降、居住環境が
より重視され市内の住宅地に対する引き合い
は強い。

大船駅からやや距離があるものの平坦のアク
セスで居住環境は良好である。地域的な変動
要因は特に見当たらない。地価は上昇傾向で
ある。

規模・形状は標準的、南西側で街路に接道す
る中間画地である。個別的要因に変動は認め
られない。
 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +6.0
交通・接近　　　  +4.5
環境　　　　　　 +56.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 鎌倉 -3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６０９
０７Ｄ
-25		 鎌倉市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東4m私道、
中間画地
１低専

(40,80)
b １０６０９
０７Ｄ
-43		 鎌倉市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 西4m私道、
中間画地
１中専
高度1種最高15m
(60,150)
c １０６０９
０７Ｈ
-7		 鎌倉市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西6.4m市道
、中間画地
１中専
高度1種最高15m
(60,150)
d １０６０９
０７
-24		 鎌倉市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南4.5m市道、
中間画地
１中専
高度1種最高15m
(60,150)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
134,239  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
139,877 		 100
[  81.2]
172,262 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
176,000 
b (　           ) 
131,762  		 100
[ 100.0]		 [ 106.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 111.1]
125,832 		 100
[  83.7]
150,337 
153,000 
c (　           ) 
133,514  		 100
[ 100.0]		 [ 106.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
139,797 		 100
[  96.8]
144,418 
147,000 
d (　           ) 
137,164  		 100
[ 100.0]		 [ 103.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.0]
158,196 		 100
[  96.9]
163,257 
167,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.38 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +0.5 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.38 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -2.5 環境　　　　 -15.0
画地　　　　 +11.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.38 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　  +1.5 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.38 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    163,000 円／㎡]  



鎌倉 -3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,446,114 
617,442 
2,828,672 
2,144,200 
684,472 		 （　0.9709）
664,554 		 （  4.6 -  0.2 ）
4.4％  
⑧収益価格 　     15,103,500 円　　　　（　     95,600 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
鎌倉 -3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 94.00 Ｗ2 172.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専
高度1種最高15m
 60 ％   150 ％   150 ％   158 ㎡     17.8 m x   10.8 m  前面道路：市道     　   3.9 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 平均専用面積４３㎡、ファミリータイプ４戸の共同住宅を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
86.00 
100.0 
86.00 
1,658 
142,588 		 2.0  285,176 
1.0  142,588 

 2～ 2		 住宅
86.00 
100.0 
86.00 
1,709 
146,974 		 2.0  293,948 
1.0  146,974 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
172.00 
100.0 
172.00 

289,562 		 579,124 
289,562 
⑨年額支払賃料        289,562 円　×　12ヶ月　＝　       3,474,744 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     172.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,474,744 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       173,737 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,301,007 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           579,124 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           5,502 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          289,562 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         139,605 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,446,114 円　　　　（　        21,811 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６０９０２
Ｔ
　　　　-53		 1,881  
(   1,881) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]
1,847 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,784 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,709 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １０６０９０２
Ｔ
　　　　-54		 1,608  
(   1,542) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[107.0]		 100
[ 97.0]
1,721 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
鎌倉 -3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 142,000 円  　　　　     28,400,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 104,242 円  　　　        3,474,744　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       58,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      241,400 円  　　　　     28,400,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        42,600 円  　　　　     28,400,000　×　　　　  0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        28,400 円  　　　　     28,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         617,442 円　（　　　　　　         3,908 円／㎡）　　（経費率　　  17.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9709    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 28,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 165,000 円／㎡　×　     172.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0755     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0607 ×　 40 ％　＋　0.0817 ×  40 ％　＋ 0.0926 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,144,200 円  
（　　　　　        13,571 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,446,114 円      
②総費用 617,442 円      
③純収益　①－② 2,828,672 円      
④建物等に帰属する純収益 2,144,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 684,472 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 664,554 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        4,206 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     15,103,500 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      95,600 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 鎌倉 -3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　鎌倉市岩瀬字内耕地７８９番
 0209000011428-0000
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