別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
平塚 9-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
平塚 9-1 神奈川県 神奈川第１０ 氏名  不動産鑑定士　石井　孝憲   TEL.
鑑定評価額 760,000,000 円  １㎡当たりの価格 115,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 82,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 平塚市堤町２６番
｢堤町３－１０｣		 ②地積
　(㎡)		 6,611  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 工専
(60,200)

（その他）
高度4種最高31m

1:1.2		 工場

 大中規模工場が建ち
並ぶ街区整然とした
工業地域		 南東12m市道 水道、ガス、下水 平塚

2.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   200 ｍ、西   200 ｍ、南   400 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 工場兼倉庫地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  74.3 ｍ、奥行　約　　  89.1 ｍ、規模　　     6,611 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １２ｍ市道 交通

施設		 平塚駅北東方

2.0km		 法令

規制		 工専
(60,200)
高度4種最高31m
⑤地域要因の将
　来予測		 さがみ縦貫道の開通により交通アクセスが向上しており、加えて、新東名についても一部開通するなど、周辺で
は広域自動車道路の整備が進展している。よって、今後は物流拠点としての更なる需要増加が期待される。
(3)最有効使用の判定 工場兼倉庫地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    119,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     95,500 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は神奈川県内に所在する内陸型工業地域で、需要者は自己の業務用目的の法人事業者が中心である。ＥＣ市
場の隆盛による物流需要の拡大が継続しており、加えて、さがみ縦貫道開通等の交通アクセス改善により、当該圏域内
ではリート法人や大手物流業者の更なる需要増加が期待されている。但し、中小規模事業者の土地取得需要は未だ旺盛
とまでは言えない状況にあり、今後の工場、倉庫等の新設動向については、なお慎重な見極めが必要である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は工業地の取引価格や動向等の市場実勢を反映したものであり、実証的な説得力を有する。一方、収益価格は
様々な数値の想定が避けられず、流動的側面を有している。また、収益性に基づく市場としての熟成度がやや低く、地
価に見合う賃料水準が形成されていないこともあって低位に試算された。従って、自用取引中心の市場特性に基づく比
準価格を重視して収益価格を比較考量し、周辺公示価格との均衡を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    103,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 平塚市の人口は概ね横ばいで推移しているが
、駅徒歩圏マンション供給による社会増は県
内でも高水準である。一方、高齢化率も高水
準となっている。

高速道路交通網の整備により、広域的なアク
セス性が高まっている。この様な中、物流拠
点用地としての需給は概ね堅調に推移してい
る。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+11.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 平塚 9-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６１０
０７
-7		 平塚市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 接面道路無、
無道路地
工業
高度4種最高31m
(60,200)
b １０６１０
０６Ｄ
-239		 茅ケ崎市

 更地


   
（　          ） 		 袋地等 南東3.5m町道
、中間画地
工業

(60,200)
c １０６１０
０６Ｄ
-74		 平塚市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東16m市道、
北9m、角地
工専
高度地区4種
地区計画等
(70,200)
d １０６１０
０６Ｄ
-340		 茅ケ崎市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西9m市道、
北6m、南6m、
三方路
工専
高度地区
(70,200)
e １０６１０
０７
-37		 厚木市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西14m市道、
中間画地
工業

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
68,136  		 100
[ 100.0]		 [ 111.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  83.0]
91,778 		 100
[  85.1]
107,847 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
108,000 
b (　           ) 
110,923  		 100
[ 100.0]		 [ 109.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.0]
135,326 		 100
[ 110.5]
122,467 
122,000 
c (　           ) 
129,448  		 100
[ 100.0]		 [ 114.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
141,407 		 100
[ 115.0]
122,963 
123,000 
d (　           ) 
151,302  		 100
[ 100.0]		 [ 113.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 123.9]
138,846 		 100
[ 115.0]
120,736 
121,000 
e (　           ) 
97,570  		 100
[ 100.0]		 [ 112.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.0]
122,179 		 100
[  99.0]
123,413 
123,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.98 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -14.0
画地　　　　 -17.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.98 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.98 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.98 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　 +23.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.98 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    119,000 円／㎡]  



平塚 9-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

85,280,602 
14,332,560 
70,948,042 
43,163,400 
27,784,642 		 （　0.9541）
26,509,327 		 （  4.5 -  0.3 ）
4.2％  
⑧収益価格 　    631,174,452 円　　　　（　     95,500 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
平塚 9-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
倉庫 2,900.00 Ｓ2 5,800.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
工専
高度4種最高31m
 60 ％   200 ％   200 ％   6,611 ㎡     74.3 m x   89.1 m  前面道路：市道     　  12.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 標準地の画地条件・立地条件や同一需給圏内の賃貸動向等を勘案し、一括貸の倉庫を想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一括貸しのため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 2		 倉庫
5,800.00 
100.0 
5,800.00 
1,270 
7,366,000 		 6.0  44,196,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
5,800.00 
100.0 
5,800.00 

7,366,000 		 44,196,000 
0 
⑨年額支払賃料      7,366,000 円　×　12ヶ月　＝　      88,392,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   5,800.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        88,392,000 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     3,535,680 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 84,856,320 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        44,196,000 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         424,282 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      85,280,602 円　　　　（　        12,900 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６１００９
Ｔ
　　　　-13		 1,314  
(   1,270) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[110.0]
1,327 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,276 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,270 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １０６１００９
Ｔ
　　　　-17		 1,478  
(   1,429) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[115.0]
1,224 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
平塚 9-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,434,000 円  　　　　    717,000,000　×　　　　   0.2 ％
②維持管理費 441,960 円  　　　       88,392,000　×　　　　   0.5 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    5,286,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    5,736,000 円  　　　　    717,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料       717,000 円  　　　　    717,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       717,000 円  　　　　    717,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      14,332,560 円　（　　　　　　         2,168 円／㎡）　　（経費率　　  16.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 50 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9541    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 717,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 120,000 円／㎡　×　   5,800.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0602     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0482 ×　 50 ％　＋　0.0593 ×  30 ％　＋ 0.0914 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 43,163,400 円  
（　　　　　         6,529 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 85,280,602 円      
②総費用 14,332,560 円      
③純収益　①－② 70,948,042 円      
④建物等に帰属する純収益 43,163,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 27,784,642 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 26,509,327 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        4,010 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    631,174,452 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      95,500 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 平塚 9-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　平塚市堤町２６番
 0217000134612-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月13日　提出
平塚 9-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
平塚 9-1 神奈川県 神奈川第１０ 氏名  不動産鑑定士　四家　俊英   TEL.
鑑定評価額 760,000,000 円  １㎡当たりの価格 115,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 82,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 平塚市堤町２６番
｢堤町３－１０｣		 ②地積
　(㎡)		 6,611  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 工専
(60,200)

（その他）
高度4種最高31m

1:1.2		 工場

 大中規模工場が建ち
並ぶ街区整然とした
工業地域		 南東12m市道 水道、ガス、下水 平塚

2.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   200 ｍ、西   200 ｍ、南   400 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 工場兼倉庫地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  70.0 ｍ、奥行　約　　  90.0 ｍ、規模　　     6,300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 国道１２９号の東側背後に位
置する工業地域		 街

路		 １２ｍ市道 交通

施設		 平塚駅北東方

2.0km		 法令

規制		 工専
(60,200)
高度4種最高31m
⑤地域要因の将
　来予測		 さがみ縦貫道路のＩＣが利用可能であることから、工業地域としての利便性は益々高まっており、物流系用途を
中心に製造業もその影響を受けており、今後とも地価は強含みで推移するものと予測。
(3)最有効使用の判定 工場兼倉庫地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    120,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     96,700 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、平塚市及びその周辺に存する各市・町の工業地域一円である。需要者の中心は県内外の工場や倉庫業を
主体とする法人事業者が中心である。圏央道の開通後における物流施設の開設需要は引き続き旺盛であり、その影響は
物流以外の工業系用途にも及んでいる。取引価格は土地の取得規模等によりまちまちであり、中小規模から大規模物件
まで様々な規模の取引が見られる傾向にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域及び同一需給圏内の類似地域において、幅広い地域を対象としつつ平塚市及び茅ケ崎市内の工業地の取引から
なる信頼性ある事例を収集出来た。物流施設を対象とする需要者は多いため、倉庫業を想定して求めた収益価格は十分
に検討に値すべき価格である。したがって本件においては特に信頼性を有する比準価格を中心に、収益価格を十分に検
討した上で関連づけ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    103,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 県内の景気は、海外経済の回復ペース鈍化の
影響などを受けつつも、緩やかに回復してい
る。市内の人口、及び世帯数は微増。


製造系工場に物流系倉庫も見られる工業地域
であり、圏央道開通後においても工業系用途
の需要は益々高く、地価は堅調に推移。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+11.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 平塚 9-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６１０
０６Ｄ
-43		 平塚市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北6m市道、
中間画地
準工
高度地区
(60,200)
b １０６１０
１１
-49		 平塚市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北6.5m市道、
中間画地
準工
高度地区
(60,200)
c １０６１０
０６Ｄ
-74		 平塚市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東16m市道、
北9m、角地
工専
高度地区
地区計画等
(70,200)
d １０６１０
０６Ｄ
-340		 茅ケ崎市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西9m市道、
北6m、南6m、
三方路
工専
高度地区
(70,200)
e １０６１０
０６Ｄ
-239		 茅ケ崎市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南東3.5m町道
、中間画地
工業
高度地区
(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
106,774  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
111,045 		 100
[  90.7]
122,431 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
122,000 
b (　           ) 
82,620  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
84,272 		 100
[  76.4]
110,304 
110,000 
c (　           ) 
129,448  		 100
[ 100.0]		 [ 112.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
140,759 		 100
[ 110.0]
127,963 
128,000 
d (　           ) 
151,302  		 100
[ 100.0]		 [ 111.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
160,236 		 100
[ 123.8]
129,431 
129,000 
e (　           ) 
110,923  		 100
[ 100.0]		 [ 108.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
126,102 		 100
[ 102.5]
123,026 
123,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    120,000 円／㎡]  



平塚 9-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

95,551,380 
17,439,800 
78,111,580 
49,866,300 
28,245,280 		 （　0.9506）
26,849,963 		 （  4.5 -  0.3 ）
4.2％  
⑧収益価格 　    639,284,833 円　　　　（　     96,700 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
平塚 9-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
倉庫 3,000.00 Ｓ2 6,000.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
工専
高度4種最高31m
 60 ％   200 ％   200 ％   6,611 ㎡     74.3 m x   89.1 m  前面道路：市道     　  12.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 倉庫：一棟貸し。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 2		 倉庫
3,000.00 
100.0 
3,000.00 
1,390 
4,170,000 		 6.0  25,020,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
6,000.00 
100.0 
6,000.00 

8,340,000 		 50,040,000 
0 
⑨年額支払賃料      8,340,000 円　×　12ヶ月　＝　     100,080,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   6,000.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       100,080,000 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     5,004,000 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 95,076,000 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        50,040,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         475,380 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      95,551,380 円　　　　（　        14,453 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６１００９
Ｔ
　　　　-13		 1,314  
(   1,270) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
1,317 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,400 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,390 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １０６１００９
Ｔ
　　　　-17		 1,478  
(   1,429) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,478 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
平塚 9-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,409,000 円  　　　　    803,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 1,000,800 円  　　　      100,080,000　×　　　　   1.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    6,000,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    6,424,000 円  　　　　    803,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料       803,000 円  　　　　    803,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       803,000 円  　　　　    803,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      17,439,800 円　（　　　　　　         2,638 円／㎡）　　（経費率　　  18.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 50 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9506    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 803,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 130,000 円／㎡　×　   6,000.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0621     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0521 ×　 50 ％　＋　0.0593 ×  30 ％　＋ 0.0914 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 49,866,300 円  
（　　　　　         7,543 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 95,551,380 円      
②総費用 17,439,800 円      
③純収益　①－② 78,111,580 円      
④建物等に帰属する純収益 49,866,300 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 28,245,280 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 26,849,963 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        4,061 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    639,284,833 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      96,700 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 平塚 9-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　平塚市堤町２６番
 0217000134612-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考