令和6年1月11日　提出 平塚 -42　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   平塚 -42 神奈川県 神奈川第１０ 氏名  不動産鑑定士　山谷　弘幸   TEL.

鑑定評価額 13,800,000 円  １㎡当たりの価格 82,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 65,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 平塚市北金目２丁目２１番９ ｢北金目２－２１－１２｣ ②地積 　(㎡) 168   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 地区計画等 1:2 住宅 Ｗ2 中規模住宅が見られ る区画整理済の住宅 地域 北東6m市道 水道、ガス、下水 東海大学前 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    85 ｍ、南    65 ｍ、北   110 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　６ ｍ市道 交通 施設 東海大学前駅南東方 1.8km 法令 規制 １低専 (50,80) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 郊外型の新興住宅地域である。今後は閑静で良質な住宅地域として熟成すると期待される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     82,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は平塚市内の小田急小田原線沿線の郊外バス便エリアの住宅地域である。需要者の中心は平塚市内に住む一 次取得者等である。車中心の生活スタイルの地域であり、市内の商業施設、工業団地、教育施設等への通勤者などの需 要が一定程度あり、地価はやや上昇状態である。賃貸市場については未成熟な地域である。市場での中心となる価格帯 は、土地で１５０㎡規模の場合１千～２千万円程度、新築戸建住宅で２５００～３５００万円程度が想定される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、市場実態に適合した客観的・実証的な価格である。同一需給圏のエンドユーザーは中所得者層であり優良 な戸建住宅を指向するため、生活快適性、利便性が重要視される。一方、収益価格の査定については、賃貸市場が成熟 しておらず想定困難なことから断念した。よって、比準価格の規範性が高いものと判断し、比準価格を重視し、代表標 準地との均衡を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　平塚 -12                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     85,000 円／㎡ [101.2] 100 100 [101.0] 100 [104.7] [101.0] 100 82,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     81,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市の人口は転入超過、高齢化が続いている。 商業施設進出など経済復調や首都圏不動産価 格上昇の余波を受け、市全体の地価は上昇傾 向にある。 近隣に大学がある閑静な住宅地である。郊外 の地域であるが土地価格はやや上向いている 。地域要因に大きな変化は見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　  +8.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.5 ％  ％