令和6年1月11日　提出 平塚 -33　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   平塚 -33 神奈川県 神奈川第１０ 氏名  不動産鑑定士　玉井　純   TEL.

鑑定評価額 16,600,000 円  １㎡当たりの価格 46,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月8日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 平塚市小鍋島字久保田１０２２番３ ②地積 　(㎡) 356   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (50,100) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ1 中規模一般住宅と農 家住宅が混在する住 宅地域 西5m市道 水道、下水 平塚 6.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   150 ｍ、南   120 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       356 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 ５ｍ市道 交通 施設 平塚駅北方 6.1km 法令 規制 ｢調区｣  (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 地域要因に変化を与える要因などは特になく、他の地域からの転入者も少ないことから調整区域における郊外部 の住宅地域として、地価はやや停滞気味に推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     46,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は平塚市北部市街化調整区域内の住宅地を中心に、隣接市町における調整区域内の住宅地域。主な需要者は 、平塚市内を中心に、伊勢原市等に在住し、市内ないし近隣都市等へ通勤する個人であり、３０－４０代前後の住宅一 次取得者や買替層である。利便性に劣り他の地域からの流入はほぼ皆無で、地価はほぼ底値で推移している。土地は３ ００㎡程度で１０００－２０００万円、新築戸建は２５００－３０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 利便性に劣る市街化調整区域内に位置し、賃貸需要は極僅かであり、賃貸事業は採算性が望めない為、収益還元法は非 適用とした。比準価格は同一需給圏内における取引事例を採用して試算されており、調整区域内の自己使用取引の市場 性を反映し、説得力が高い。従って、本件鑑定評価額は、実証性の高い比準価格を標準に、代表標準地からの均衡にも 留意し、上記の通りと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　平塚 -30                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     42,500 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 91.4] [100.0] 100 46,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     46,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 湘南・県央地域におけるコロナ禍のテレワー ク特需も収まりつつあるが、不動産取引動向 は概ね安定して推移している。 駅から遠い調整区域内の住宅地域であるが、 地価はほぼ底値水準にあり、ほぼ前年並みに 推移している。 個別的要因に特段の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 -13.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％