別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
平塚 -24　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
平塚 -24 神奈川県 神奈川第１０ 氏名  不動産鑑定士　石井　孝憲   TEL.
鑑定評価額 49,400,000 円  １㎡当たりの価格 242,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 185,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 平塚市夕陽ケ丘２９番４
｢夕陽ケ丘２９－６｣		 ②地積
　(㎡)		 204  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)
準防
（その他）
高度2種最高15m


(70,200)

1.5:1		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅を中
心とする住宅地域
 北東6m市道 水道、ガス、下水 平塚

800m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   120 ｍ、西   150 ｍ、南   150 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  11.3 ｍ、規模　　       204 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北６ｍ市道 交通

施設		 平塚駅南東方

800m		 法令

規制		 １中専
(70,200)
準防 
高度2種最高15m
⑤地域要因の将
　来予測		 ＪＲ線の南側にあって平塚駅徒歩圏の低層住宅地として熟成し、格別の変動要因は認められない。よって、今後
も現在の住環境を維持していくものと考える。また、当面の地価は概ね強含み傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    249,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    109,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は平塚市南部にあって平塚駅の徒歩圏に存する住宅地域。需要者は市内居住者中心であるが、都心通勤圏で
あるため、同一需給圏外からの転入者も認められ、その総額水準から一次取得者の外、二次取得者以上も多い。大小の
店舗・事業所等が集積する平塚駅徒歩圏にあるため、利便性がより重視される近時の市況を反映し、需給は総じて安定
的に推移している。土地は１２０㎡で３，０００万程度、新築戸建住宅は５，０００万程度が取引の中心である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域及び周辺地域には交通接近条件や行政的条件を反映してアパート等が散見されるものの、戸建住宅が多くを占
めて環境良好な住宅地域が形成されている。当該地域の土地取引は、エンドユーザーによる自用住宅取得を目的とする
ものが中心であり、賃貸収益を目的とする取引は少数にとどまる。よって、本件においては、近在の公示価格との均衡
を踏まえ、市場実勢に即した比準価格を重視して収益価格を比較考量し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    230,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　平塚 -7                    　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    233,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 平塚市の人口は概ね横ばいで推移しているが
、駅徒歩圏マンション供給による社会増は県
内でも高水準である。一方、高齢化率も高水
準となっている。

平塚駅から徒歩圏にある環境良好な低層住宅
地域。地域要因に格別の変動要因は認められ
ない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.2 ％ +3.9 ％
３　試算価格算定内訳 平塚 -24　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６１０
０６Ｄ
-90		 平塚市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東6m市道、
中間画地
１住居
高度2種最高15m
(70,200)
b １０６１０
０５
-19		 平塚市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北6m市道、
中間画地
１住居
高度2種最高15m
(90,200)
c １０６１０
０９
-1		 平塚市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北18m市道、
西5.2m、角地
１中専
高度2種最高15m
(80,200)
d １０６１０
０１
-13		 平塚市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 東6m市道、
南4m、角地
１中専
高度2種最高15m
(80,200)
e １０６１０
０６Ｄ
-30		 平塚市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東8m市道、
南東6m、角地
１中専
高度地区
(80,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
223,000  		 100
[ 100.0]		 [ 105.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
235,488 		 100
[  99.0]
237,867 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
240,000 
b (　           ) 
178,140  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  79.2]
229,873 		 100
[  99.0]
232,195 
235,000 
c (　           ) 
316,536  		 100
[ 100.0]		 [ 103.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 123.6]
264,804 		 100
[ 100.0]
264,804 
267,000 
d (　           ) 
207,162  		 100
[ 100.0]		 [ 103.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
205,967 		 100
[  81.8]
251,793 
254,000 
e (　           ) 
301,418  		 100
[ 100.0]		 [ 104.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 131.3]
240,354 		 100
[  97.0]
247,788 
250,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.43 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.43 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -12.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.43 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 +23.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.43 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.43 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 +31.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    249,000 円／㎡]  



平塚 -24　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,802,007 
666,801 
3,135,206 
2,151,300 
983,906 		 （　0.9732）
957,537 		 （  4.6 -  0.3 ）
4.3％  
⑧収益価格 　     22,268,302 円　　　　（　    109,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
平塚 -24　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 105.00 Ｗ2 178.50
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専 準防
高度2種最高15m
 70 ％   200 ％   200 ％   204 ㎡     18.0 m x   11.3 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 小規模世帯向け（平均４５㎡程度、２ＤＫ４戸）の低層共同住宅を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
89.25 
100.0 
89.25 
1,765 
157,526 		 1.0  157,526 
1.0  157,526 

 2～ 2		 居宅
89.25 
100.0 
89.25 
1,780 
158,865 		 1.0  158,865 
1.0  158,865 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
178.50 
100.0 
178.50 

316,391 		 316,391 
316,391 
⑨年額支払賃料        316,391 円　×　12ヶ月　＝　       3,796,692 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     178.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,796,692 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       151,868 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,644,824 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           316,391 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           3,037 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          316,391 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         154,146 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,802,007 円　　　　（　        18,637 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６１００５
Ｔ
　　　　-13		 1,770  
(   1,767) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[102.0]		 100
[ 91.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,907 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,857 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,780 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １０６１００６
Ｔ
　　　　-4		 1,655  
(   1,587) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,742 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
平塚 -24　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 151,500 円  　　　　     30,300,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 113,901 円  　　　        3,796,692　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       98,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      242,400 円  　　　　     30,300,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        30,300 円  　　　　     30,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        30,300 円  　　　　     30,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         666,801 円　（　　　　　　         3,269 円／㎡）　　（経費率　　  17.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9732    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 30,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 170,000 円／㎡　×　     178.50 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0710     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0559 ×　 40 ％　＋　0.0757 ×  40 ％　＋ 0.0920 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,151,300 円  
（　　　　　        10,546 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,802,007 円      
②総費用 666,801 円      
③純収益　①－② 3,135,206 円      
④建物等に帰属する純収益 2,151,300 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 983,906 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 957,537 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        4,694 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     22,268,302 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     109,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 平塚 -24　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　平塚市夕陽ケ丘２９番４
 0217000224817-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
平塚 -24　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
平塚 -24 神奈川県 神奈川第１０ 氏名  不動産鑑定士　今井　孝   TEL.
鑑定評価額 49,400,000 円  １㎡当たりの価格 242,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 185,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 平塚市夕陽ケ丘２９番４
｢夕陽ケ丘２９－６｣		 ②地積
　(㎡)		 204  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)
準防
（その他）
高度2種最高15m


(70,200)

1.5:1		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅を中
心とする住宅地域
 北東6m市道 水道、ガス、下水 平塚

800m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   120 ｍ、西   150 ｍ、南   150 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  11.3 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北６ｍ市道 交通

施設		 平塚駅南東方

800m		 法令

規制		 １中専
(70,200)
準防 
高度2種最高15m
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域は中規模一般住宅を中心とする住宅地域として成熟しており、当面現状のまま推移するものと思料され
る。当地域周辺は最寄り駅から徒歩圏内であり、一般的要因の影響を受けて地価は上昇傾向である。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    257,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    115,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ東海道本線の平塚駅から徒歩圏内の住宅地である。住宅地として熟成しており、宅地供給は既存宅地
の分割等が多少ある程度で希少性、利便性等が高いことから住宅地の需要は強含みで推移している。当地域の需要者は
、都心に通勤するサラリーマン層、マンションからの買い換え需要者等を中心に、一部圏外からの居住者も見られる。
需要の中心価格帯の宅地供給は１２０㎡程度の画地で３千万円前後、新築戸建は４．５千万円前後である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 上記比準価格は規範性の高い現実の取引事例より求めた価格であり、信頼性が高く説得力に富むものである。また収益
価格は試算価格を求める各段階で想定要因等が多く、この点に難があり、説得力がやや劣るものである。近隣地域は中
規模一般住宅を中心とする住宅地域で、自己居住目的での取引が中心であり、アパート等の需要は弱い。本件では比準
価格を中心とし、収益価格を関連づけ、他の標準地との秤量的検討を行い、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    230,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　平塚（県） -7              　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    233,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 市の人口は転入拡大が継続している。物価上
昇が懸案事項だが、コロナは５類に移行し、
経済状況の改善が見込まれる。地価は上昇傾
向である。

最寄り駅から徒歩圏内であり、過去一年間特
段の変動は見られず、人気のエリアで、一般
的要因等の影響を受けて、住宅地の地価は上
昇傾向にある。

幅員６ｍの北東側道路であり、画地規模がや
や大きいことから総額の観点で若干難はある
が、人気があり、需要は高い。なお個別的要
因に変動はない。		 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.2 ％ +3.9 ％
３　試算価格算定内訳 平塚 -24　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６１０
０２
-50		 平塚市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西8m市道、
中間画地
１中専
高度2種最高15m
(70,200)
b １０６１０
０６Ｄ
-189		 平塚市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東4m市道、
中間画地
１住居
高度2種最高15m
(70,160)
c １０６１０
０６Ｄ
-45		 平塚市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北6m市道、
中間画地
１住居
高度2種最高15m
(70,200)
d １０６１０
０６Ｄ
-166		 平塚市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北18m県道、
西5.2m、角地
１中専
高度2種最高15m
(80,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
193,488  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
195,404 		 100
[  87.9]
222,303 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
225,000 
b (　           ) 
252,790  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
259,297 		 100
[  99.8]
259,817 
262,000 
c (　           ) 
213,258  		 100
[ 100.0]		 [ 104.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
222,641 		 100
[  89.3]
249,318 
252,000 
d (　           ) 
259,137  		 100
[ 100.0]		 [ 104.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
265,234 		 100
[ 108.0]
245,587 
248,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -13.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  +6.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    257,000 円／㎡]  



平塚 -24　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  標準地は既成市街地に存するため原価法の適用は困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,167,426 
747,248 
3,420,178 
2,356,130 
1,064,048 		 （　0.9728）
1,035,106 		 （  4.6 -  0.2 ）
4.4％  
⑧収益価格 　     23,525,136 円　　　　（　    115,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
平塚 -24　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 122.00 ＬＳ2 204.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専 準防
高度2種最高15m
 70 ％   200 ％   200 ％   204 ㎡     18.0 m x   11.3 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ファミリー向け共同住宅で、住宅のタイプは３ＤＫ、４戸、平均専有面積は約５１㎡ ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段・外廊下のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
102.00 
100.0 
102.00 
1,674 
170,748 		 1.0  170,748 
1.0  170,748 

 2～ 2		 住宅
102.00 
100.0 
102.00 
1,726 
176,052 		 1.0  176,052 
1.0  176,052 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
204.00 
100.0 
204.00 

346,800 		 346,800 
346,800 
⑨年額支払賃料        346,800 円　×　12ヶ月　＝　       4,161,600 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     204.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により十分担保されており計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,161,600 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       166,464 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,995,136 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           346,800 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           3,329 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          346,800 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         168,961 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,167,426 円　　　　（　        20,429 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６１００５
Ｔ
　　　　-12		 1,609  
(   1,542) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[102.0]		 100
[ 96.0]		 100
[ 97.0]		 100
[ 97.0]
1,746 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,800 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,726 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １０６１００５
Ｔ
　　　　-13		 1,770  
(   1,767) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[102.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
1,864 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
平塚 -24　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 173,500 円  　　　　     34,700,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 124,848 円  　　　        4,161,600　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      101,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      277,600 円  　　　　     34,700,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        34,700 円  　　　　     34,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        34,700 円  　　　　     34,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         747,248 円　（　　　　　　         3,663 円／㎡）　　（経費率　　  17.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9728    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 34,700,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 170,000 円／㎡　×　     204.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0679     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0566 ×　 40 ％　＋　0.0668 ×  40 ％　＋ 0.0926 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,356,130 円  
（　　　　　        11,550 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,167,426 円      
②総費用 747,248 円      
③純収益　①－② 3,420,178 円      
④建物等に帰属する純収益 2,356,130 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,064,048 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,035,106 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        5,074 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     23,525,136 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     115,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 平塚 -24　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　平塚市夕陽ケ丘２９番４
 0217000224817-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
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備考