別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月10日　提出
平塚 -15　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
平塚 -15 神奈川県 神奈川第１０ 氏名  不動産鑑定士　福沢　雄太   TEL.
鑑定評価額 13,100,000 円  １㎡当たりの価格 118,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 93,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 平塚市田村７丁目６１８５番１５
｢田村７－２２－３｣		 ②地積
　(㎡)		 111  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)
準防
（その他）
高度2種最高15m


(70,164)

1:2.5		 住宅

Ｗ2		 中小規模の一般住宅
が建ち並ぶ住宅地域
 北4.1m市道 水道、ガス、下水 平塚

5.6km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    80 ｍ、南     0 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.7 ｍ、奥行　約　　  16.8 ｍ、規模　　       111 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北　　４
．１ｍ市道		 交通

施設		 平塚駅北東方

5.6km		 法令

規制		 １住居
(70,164)
準防 
高度2種最高15m
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は一般住宅にアパート等が混在する既成住宅地域として熟成しており、当面は現状のまま推移するもの
と思料される。一般的要因の影響を受けて地価は若干の上昇傾向で推移している。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    120,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     51,700 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ東海道本線平塚駅を最寄りとする平塚市北部を中心としたバス圏の住宅地域である。需要者は平塚市
在住者が中心であるが、都心への通勤圏内であることから同一需給圏以外からの転入も一部見られる。同一需給圏内に
おいては小規模開発や既存宅地の分割による宅地供給が多いが需給関係は比較的安定している。土地は１１０㎡程度で
１，３００万円前後、新築戸建住宅で３，０００万円弱程度の取引が中心である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象地は平塚市北部の住宅地域に所在し、周辺には中規模一般住宅の外にアパート等の収益物件も散見されるが、典型
的な取引需要者である自己使用目的の個人は収益性よりも居住の快適性を重視する傾向がある。また土地の元本価値に
見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算された。よって比準価格を重視し収益価格を参酌して、
代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額との関連に留意の上、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　平塚 -21                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    117,000 円／㎡		 [104.3]
100		 100
[102.0]		 100
[101.9]		 [100.0]
100		 117,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    116,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 平塚市の人口は概ね横這い傾向にある。市内
住宅地の不動産市況はエリア、利便性、物件
等により多極化する傾向が強く需要には強弱
が見られる。

特段大きな地域要因の変動は見られない。一
般的要因の影響を受けて地域内の住宅地の地
価も若干の上昇傾向にある。


個別的要因の変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +4.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　   0.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 平塚 -15　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６１０
０６Ｄ
-68		 平塚市

 建付
地

   
（　          ） 		 袋地等 東4.5m市道、
中間画地
準工
高度2種最高15m
(60,200)
b １０６１０
０６Ｄ
-69		 平塚市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西7.5m市道
、中間画地
１住居
高度2種最高15m
(70,200)
c １０６１０
０７
-3		 平塚市

 更地


   
（　          ） 		 正方形 南4m市道、
中間画地
準工
高度2種最高15m
(60,200)
d １０６１０
０６
-25		 平塚市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南6m市道、
東4.5m、角地
１住居
高度2種最高15m
(80,200)
e １０６１０
０４
-23		 平塚市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 東3m市道、
北4m、角地
１中専
高度2種最高15m
(80,160)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
118,197  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  89.1]
135,575 		 100
[ 103.0]
131,626 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
132,000 
b (　           ) 
123,335  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
126,295 		 100
[ 106.1]
119,034 
119,000 
c (　           ) 
114,807  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  96.9]
120,139 		 100
[  99.0]
121,353 
121,000 
d (　           ) 
99,828  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
97,044 		 100
[  97.8]
99,227 
99,200 
e (　           ) 
120,991  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
121,111 		 100
[  97.9]
123,709 
124,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.14 		 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.14 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.14 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -1.0
画地　　　　  -3.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.14 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.14 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    120,000 円／㎡]  



平塚 -15　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

1,817,545 
339,154 
1,478,391 
1,218,900 
259,491 		 （　0.9728）
252,433 		 （  4.6 -  0.2 ）
4.4％  
⑧収益価格 　      5,737,114 円　　　　（　     51,700 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
平塚 -15　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 55.00 Ｗ2 100.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居 準防
高度2種最高15m
 70 ％   200 ％   164 ％   111 ㎡      6.7 m x   16.8 m  前面道路：市道     　   4.1 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ファミリータイプ（平均専有面積５０．００㎡） ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段・外廊下のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
50.00 
100.0 
50.00 
1,454 
72,700 		 1.0  72,700 
0.0  0 

 2～ 2		 居宅
50.00 
100.0 
50.00 
1,499 
74,950 		 1.0  74,950 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
100.00 
100.0 
100.00 

147,650 		 147,650 
0 
⑨年額支払賃料        147,650 円　×　12ヶ月　＝　       1,771,800 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     100.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   5,000 円／台　×　   2 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         120,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         1,771,800 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　         120,000 円　　×　　   4.0 ％　＝　　        75,672 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 1,816,128 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           147,650 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           1,417 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       1,817,545 円　　　　（　        16,374 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６１００８
Ｔ
　　　　-4		 1,520  
(   1,457) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 87.0]		 100
[106.1]		 100
[101.0]
1,630 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,500 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,499 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １０６１００８
Ｔ
　　　　-5		 1,229  
(   1,178) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 91.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
1,378 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
平塚 -15　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 85,000 円  　　　　     17,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 56,754 円  　　　        1,891,800　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       27,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      136,000 円  　　　　     17,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        17,000 円  　　　　     17,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        17,000 円  　　　　     17,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         339,154 円　（　　　　　　         3,055 円／㎡）　　（経費率　　  18.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9728    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 17,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 170,000 円／㎡　×　     100.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0717     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0566 ×　 40 ％　＋　0.0763 ×  40 ％　＋ 0.0926 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,218,900 円  
（　　　　　        10,981 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 1,817,545 円      
②総費用 339,154 円      
③純収益　①－② 1,478,391 円      
④建物等に帰属する純収益 1,218,900 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 259,491 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 252,433 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,274 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      5,737,114 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      51,700 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 平塚 -15　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　平塚市田村七丁目６１８５番１５
 0217001212864-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月10日　提出
平塚 -15　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
平塚 -15 神奈川県 神奈川第１０ 氏名  不動産鑑定士　田邊　和之   TEL.
鑑定評価額 13,300,000 円  １㎡当たりの価格 120,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 93,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月11日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 平塚市田村７丁目６１８５番１５
｢田村７－２２－３｣		 ②地積
　(㎡)		 111  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)
準防
（その他）
高度2種最高15m


(70,164)

1:2.5		 住宅

Ｗ2		 中小規模の一般住宅
が建ち並ぶ住宅地域
 北4.1m市道 水道、ガス、下水 平塚

5.6km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    80 ｍ、南     0 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.7 ｍ、奥行　約　　  16.8 ｍ、規模　　       111 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北　４．１
ｍ市道		 交通

施設		 平塚駅北東方

5.6km		 法令

規制		 １住居
(70,164)
準防 
高度2種最高15m
⑤地域要因の将
　来予測		 戸建住宅が多い住宅地域。交通利便性が劣ることから需要は弱かったが、近接する大神地区でオープンしたアウ
トレットの好影響で地価は横ばいから緩やかな強含みに転ずるものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    124,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     48,200 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は平塚駅北側約５～６ｋｍバス圏の住宅地域。交通利便性は劣るが周辺には商業施設や小中学校があり生活
利便性は概ね良好で、規模の大きい画地を区割りした宅地分譲が断続的に見られる。主な需要者は低価格物件を指向す
る平塚市内に居住、勤務する一次取得者で市外からの流入は比較的少ない。需給の中心価格帯は土地１１０～１４０㎡
前後で１３００～１６００万円、新築建売が２８００～３２００万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 自用の一般住宅が多い既成の住宅地域である。周辺でアパートは少なくそれらも地主の相続対策・土地活用が殆どであ
り土地から取得して組成した収益物件は希である。市場では収益性よりも居住の快適性・利便性を中心に価格が形成さ
れているため、市場性を反映する実証的な比準価格を標準に、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、
鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　平塚 -21                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    117,000 円／㎡		 [104.3]
100		 100
[102.0]		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 120,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    116,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 平塚市は活発なマンション供給等により転入
人口が拡大、駅徒歩圏や良好な住環境の地域
を中心に住宅需要は堅調。アウトレット開業
し商圏が拡大。

駅から遠く交通利便性に劣るが、国道沿いに
各種店舗が立地し生活利便性は良好、大神地
区のアウトレット開業により地価は緩やかな
強含みにある。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　   0.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 平塚 -15　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６１０
０６Ｄ
-68		 平塚市

 建付
地

   
（　          ） 		 袋地等 東4.5m市道、
中間画地
準工
高度2種最高15m
(60,200)
b １０６１０
０６Ｄ
-69		 平塚市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西7.5m市道
、中間画地
１住居
高度2種最高15m
(70,200)
c １０６１０
０６Ｄ
-48		 平塚市

 建付
地

   
（　          ） 		 袋地等 南4m市道、
中間画地
１住居
高度2種最高15m
(70,160)
d １０６１０
０４
-23		 平塚市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 東3m市道、
北4m、角地
１中専
高度2種最高15m
(80,160)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
118,197  		 100
[ 100.0]		 [ 104.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  93.1]
132,670 		 100
[ 106.1]
125,042 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
125,000 
b (　           ) 
123,335  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
129,255 		 100
[ 105.1]
122,983 
123,000 
c (　           ) 
128,303  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  85.0]
155,171 		 100
[  93.1]
166,671 
167,000 
d (　           ) 
120,991  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
119,568 		 100
[  95.9]
124,680 
125,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  +4.0
画地　　　　  -4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　 -15.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  -4.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    124,000 円／㎡]  



平塚 -15　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

1,769,932 
333,764 
1,436,168 
1,199,900 
236,268 		 （　0.9732）
229,936 		 （  4.6 -  0.3 ）
4.3％  
⑧収益価格 　      5,347,349 円　　　　（　     48,200 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
平塚 -15　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 55.00 Ｗ2 99.20
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居 準防
高度2種最高15m
 70 ％   200 ％   164 ％   111 ㎡      6.7 m x   16.8 m  前面道路：市道     　   4.1 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ２ＬＤＫ２戸、平均専有面積約５０㎡。駐車場なしの計画 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外廊下等は床面積不算入のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
49.60 
100.0 
49.60 
1,516 
75,194 		 1.0  75,194 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
49.60 
100.0 
49.60 
1,579 
78,318 		 1.0  78,318 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
99.20 
100.0 
99.20 

153,512 		 153,512 
0 
⑨年額支払賃料        153,512 円　×　12ヶ月　＝　       1,842,144 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　      99.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         1,842,144 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　        73,686 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 1,768,458 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           153,512 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           1,474 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       1,769,932 円　　　　（　        15,945 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６１００８
Ｔ
　　　　-4		 1,520  
(   1,457) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[101.0]		 100
[100.0]
1,584 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,580 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,579 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １０６１００５
Ｔ
　　　　-14		 1,535  
(   1,535) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[104.0]		 100
[ 96.0]
1,569 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
平塚 -15　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 84,500 円  　　　　     16,900,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 55,264 円  　　　        1,842,144　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       25,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      135,200 円  　　　　     16,900,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        16,900 円  　　　　     16,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        16,900 円  　　　　     16,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         333,764 円　（　　　　　　         3,007 円／㎡）　　（経費率　　  18.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9732    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 16,900,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 170,000 円／㎡　×　      99.20 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0710     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0559 ×　 40 ％　＋　0.0757 ×  40 ％　＋ 0.0920 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,199,900 円  
（　　　　　        10,810 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 1,769,932 円      
②総費用 333,764 円      
③純収益　①－② 1,436,168 円      
④建物等に帰属する純収益 1,199,900 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 236,268 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 229,936 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,071 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      5,347,349 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      48,200 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 平塚 -15　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　平塚市田村七丁目６１８５番１５
 0217001212864-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
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備考